Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок

Експертна оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:

> зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

> методу співвіднесення;

> урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

> капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;

> поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.

Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

- збір інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж була сплачена за аналогічні об'єкти в аналогічні проміжки часу при аналогічних умовах продажу.

Метод ґрунтується на аналізі фактичних цін, за які земельні ділянки переходили від одного власника до іншого в умовах чесної угоди.

Цей метод найприйнятніший, якщо є достовірна інформація про достатню кількість угод. У його рамках існують два принципові підходи до оцінювання землі – метод одиниць порівняння і метод базової ділянки. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

де Цзп – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн.;

Ца – ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

m – кількість чинників порівняння;

ДЦаj – різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за 7-м чинником порівняння, грн.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставленню цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за чинниками, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До чинників, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

- правовий режим земельної ділянки;

- цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

- умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж);

- дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

- місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

- фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, тільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки цим методом передбачає порівняння цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцеве значення оцінної вартості визначається як середнє для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обгрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

Метод співвіднесення, або метод перенесення, базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок землі ще не набув розвинутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншими типами нерухомості. Враховуючи, що найбільш поширеним є ринок забудованих ділянок, ринкова вартість земельної ділянки може бути визначена як частка у ціні продажу забудованої ділянки за формулою:

де Ці – ціна одного квадратного метра земельної ділянки, грн.;

Цк – ціна продажу квартири в розрахунку на 1 м кв загальної площі, грн.;

Кс – частка землі в ціні продажу земельної ділянки для конкретного ситуаційного класу, %;

Кя – коефіцієнт, що враховує споживчу якість забудови;

Km – відношення площі земельної ділянки до загальної площі будинку, розташованого на ній;

Кф – коригуючий коефіцієнт на розбіжність у функціональному використанні земельної ділянки стосовно земель житлової забудови.

Перевагою методу співвіднесення є достатність інформації про продаж забудованих ділянок без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх забудовою. Цей метод найбільш зручний для оцінки землі в районах забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Основною перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої потребує попереднього аналізу містобудівної цінності його території.

Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). Даний метод використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєно або передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. Згідно з ним номінальна вартість землі розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати:

де Цм – номінальна вартість землі (земельного залишку), грн.;

Цо – очікувана ціна продажу забудованої земельної ділянки, грн.;

Вп – витрати на реалізацію проекту забудованої земельної ділянки, грн.;

Пп – прибуток, прийнятний для забудовника, грн.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки включають:

- витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;

- витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;

- витрати, пов'язані з оплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

- адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.

При відсутності даних про продаж забудованих земельних ділянок та витрати на їх освоєння і забудову можуть використовуватися експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку номінальної вартості земельної ділянки залежить від точності визначення загальної вартості забудованої ділянки та усіх витрат, пов'язаних з її забудовою.

Метод капіталізації доходу (земельної ренти). Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які очікуються від володіння об'єктом (прибуткового його використання).

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

де Цкп – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, гри.;

До – річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн.;

Ск – ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

де Цкн – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу, грн.;

Доі – очікуваний чистий дохід за і-й рік, грн.;

і – період, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу, років.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається відношенням чистого річного доходу до ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової відсоткової ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

При визначенні ставки капіталізації чистого доходу як співвідношення між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки використовується формула:

де Цан – ціна продажу подібної земельної ділянки за ринкових умов, грн.

У кумулятивний спосіб ставка капіталізації чистого доходу визначається за формулою:

де Бк – безризикова відсоткова ставка (коефіцієнт);

Ір – ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт);

Лр – ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт).

Крім зазначених у формулі (75), можуть бути враховані також ризики, пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в конкретній галузі та ін.

Чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані. В іншому випадку чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до доходу від оренди ділянки за ринкових умов.

Якщо використання земельної ділянки нерентабельне, за основу береться річний дохід від подібної за цільовим призначенням земельної ділянки або очікуваний дохід за умов ефективнішого використання земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, необхідно провести конкретні розрахунки:

- валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

- ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових потоків, одержуваних власником земельної ділянки, в поточну вартість.

Існує декілька способів капіталізації: пряма капіталізація, дисконтування грошових потоків, іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда, модель Гордона та ін., що враховують характер і тривалість потоку прибутків від володіння землею, передбачуваний прибуток від наступного перепродажу, інші види прибутків від віддання частини майнових прав.

Метод, заснований на прибутковості, може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів є метод дисконтування потоків готівки – найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. (Дисконтування – процедура приведення майбутніх потоків готівки до поточної вартості.) Застосування цього методу доцільне в тих випадках, коли прибуток підприємства (об'єкта) має значні коливання за періодами часу.

При відносно стабільному рівні прибутку й умовно-безкінечному періоді ефективної експлуатації виправдане застосування методу прямої капіталізації. Під умовно-безкінечним періодом ефективної експлуатації, у даному контексті, приймається період, що перевищує 20 років, тому що похибка ставки капіталізації, яка найчастіше застосовується у практиці, при такому періоді настільки мала, що нею можна знехтувати.

Метод, орієнтований на дохід, у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді ринковим методом оцінки стосовно ділянок, придбаних з метою отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.

Коефіцієнт зв'язку між майбутньою і поточною вартістю грошових потоків називається ставкою дисконту. На практиці вона може бути визначена або шляхом екстракції з інформації про ринкові трансакції, або шляхом порівняння прибутковості об'єкта оцінювання з прибутковістю альтернативних фінансових вкладень (як правило, різноманітних фінансових інструментів) з урахуванням відмінності властивих їм ризиків і різної ліквідності.

Способи визначення ставки дисконту. Те, що ризик є суб'єктивною категорією й оцінка його різними інвесторами може бути різною, знаходить висвітлення в різних концепціях (видах або стандартах) вартості. При визначенні ринкової вартості необхідна норма прибутку і відповідно ставка дисконту відображають оцінки ризику, властиві ринку капіталу, тобто типовому на даному ринку або "середньому" інвестору.

Існує відносне розмаїття методів визначення ставки дисконту. Класичними можуть бути названі такі:

- метод підсумовування премій за ризик – модель поводження типового інвестора при формуванні ним своїх вимог до норми прибутку на інвестиції. Перед тим як вкласти свої кошти в якийсь об'єкт інвестування, інвестор однозначно порівняє прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на яку він може розраховувати, вкладаючи свої кошти в активи з нульовим ризиком вкладень;

- метод оцінювання капітальних активів, заснований на теорії рівноважної залежності між необхідною нормою прибутку на капітал, вкладений у будь-який актив, і ризиком, з яким пов'язане одержання цього прибутку;

- метод дисконтування дивіденду (вимірювання норми прибутку за дивідендом) грунтується на допущенні, що вартість простої акції дорівнює поточній вартості майбутніх дивідендних виплат. Ця модель може бути також названа моделлю безкінечного періоду володіння;

- екстракція з даних про трансакції на ринку - найочевидніший і дуже ненадійний метод, суть якого полягає у вимірі фактичної прибутковості інвестицій в акції підприємства-аналога на короткостроковому інтервалі (наприклад, рік). Метод грунтується на понятті "загальної норми прибутку".

Необхідність опису перерахованих вище методів, що мають, на перший погляд, до земельної власності досить віддалене відношення, зумовлена тим. що в оцінці будь-якої нерухомості, що приносить прибуток (у тому числі земельної ділянки), визначаються альтернативні фінансові інструменти і ставки дисконту, які характеризують ставлення інвесторів до ризиків цих варіантів використання капіталу порівняно з ризиками інших вкладень.

Дата добавления: 2015-07-18