Вопрос 2. Обращение взыскания на заложенное и арендован­ное имущество.

Основания обращения взыскания на за­ложенное имущество. 1. Об­ращается при недостаточности у должника иного имущества (п. 1 ст. 49). 2. Порядок обращения взыскания определен § 3 гл. 23 ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 3. Тре­бования залогодержателя (кредитора) удов­ле­творяются из стоимости зало­женного недвижимого имущества: а) по ре­ше­нию суда, либо б) по нотари­ально удостоверенному соглашению залого­да­теля и зало­годержателя, под­писанному уже после возникновения права на взыскание (ст. 349 ГК). 4. Если предметом залога является движимое имущество, то обраще­ние взыскания может регулироваться самим догово­ром о залоге, без ре­шения суда. 5. Взыскание на недвижимость обраща­ется только на ос­но­вании исполни­тельного листа. Судебный приказ не может служить та­ким основа­нием, поскольку выносится для взыска­ния де­нежных средств и истребования движимого иму­щества. 6. В ре­шении суда об об­ращении взыскания на имущество, заложен­ное по ипоте­ке, ука­зыва­ются: а) суммы, подлежа­щие уплате залогодер­жателю; б) пред­мет ипо­теки; в) спо­соб реализации имуще­ства; г) начальная про­дажная цена, опре­деленная со­гла­шением зало­годате­ля и за­логодержателя, а при споре – су­дом; д) меры по обеспечению со­хранности имущества до его реали­зации.

Отказ от обращения взыскания на за­ложенное имущество и его от­срочка. 1. В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязатель­ства незначительно, и размер требований несоизмерим со стоимостью за­ложенного имущества (ст. 54 ФЗ «Об ипоте­ке»). 2. По просьбе залогодателя и при наличии ува­жительных причин суд вправе в решении об обращении взыскания отсро­чить реализацию зало­женного имущества на срок до 1 года в случаях, ко­гда: а) залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с его предпринима­тельской деятельностью; б) предметом ипотеки является земельный уча­сток сель­хозназначения. 3. Указанная отсрочка возможна, если сумма тре­бований не превышает стоимости зало­женного имущества по оценке, ука­занной в договоре об ипотеке. 4. Ука­занная отсрочка не затра­гивает прав и обязанностей сторон по обязательст­ву, обеспеченному ипо­текой, и не ос­вобождает должника от возмещения возросших за время от­срочки убытков кредитора, процентов и неустойки. 5. Если за время от­срочки должник удовлетворит требования кредитора, суд отменяет реше­ние об обращении взыскания. 6. Отсрочка не до­пускается: а) если она влечет существенное ухудше­ние финансово­го положения залогодер­жателя; б) если в отношении залого­дателя или за­логодержателя возбужде­но дело о банкротстве.

Объявление публичных торгов несостоявшимися. 1. Порядок про­ве­дения торгов заложенным имуществом определен ст. 57 ФЗ «Об ипотеке», и сходен с порядком, указанным выше. 2. Торги объявляются несостоявши­мися, если: а) на них явилось менее двух покупа­телей; б) не сделана ни одна надбавка против начальной продажной цены; в) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. 3. В течение после­дующих 10 дней залогодержатель вправе по согла­шению с залогодателем приобре­сти зало­женное имущество по первоначальной продажной цене и зачесть в свои требования с прекра­щением ипотеки. 4. Если такое соглаше­ние не состоя­лось, объявляются повторные публичные торги со сниженной на 15 % пер­воначальной ценой. 5. При объявлении повторных торгов несо­сто­явшими­ся залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене, на 25 % ниже начальной стоимости на первых торгах. 6. Право приобретения залогодержате­лем непродан­ного зало­женного имущества на льготных ус­ловиях по закону об ипотеке не соответ­ствует такому же пра­вилу ст. 350 ГК, где разрешена единствен­ная скидка в 10 % только при не­состоявшихся вторых торгах.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное иму­щество ( ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)»). 1. Происхо­дит вне рамок исполнительного про­изводства, но по тем же правилам реа­лиза­ции с торгов. 2. Основанием вне­судебного порядка обращения взыскания является нотариально удостоверенное со­глашение между залогодателем и залого­держателем, заключенное после возникновения права на взыскание. 3. Внесудебный порядок не допускается, если: а) для ипотеки требовалось со­гласие или разрешение др. лица или ор­гана власти; б) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; в) имущество имеет значи­тельную историческую или художест­венную ценность; г) оно нахо­дится в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает со­гласия на удовлетворение требований залого­держателя во вне­судебном по­рядке. 4. При заключении нотариально удо­стоверенного согла­шения сторо­ны должны предусмотреть: а) название и стоимость зало­жен­ного имущест­ва; б) суммы, подлежащие уплате залого­держателю; в) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобрете­нии зало­годателем; г) обремене­ния имущества пред­шествую­щими или последующими ипоте­ками или правами пользова­ния третьих лиц.

Особенности проведения торгов в отношении права долго­срочной аренды. Здесь действуют те же прави­ла, что и при продаже недвижимо­сти (п. 4 ст. 62). К заявке на проведение торгов пристав при­лагает: 1. Копию исполнительного документа. 2. Копию акта ареста иму­щества. 3. Докумен­ты, характеризующие объект недвижи­мости. 4. Копии документов, под­тверждающих право пользования земель­ным участком, или право собст­венности на него. 5. Копию договора аренды и копию свидетельства о его государственной регистрации. 6. Копию до­кумента, подтверждающего со­гласие арендо­дателя на об­ращение взы­ска­ния на право долго­срочной аренды (ко­гда арендатор яв­ляется должником) или документа, из которого следует возможность пере­дачи права долго­срочной аренды без согласия арендода­теля.

Дата добавления: 2015-07-18