С учетом износа

Задача 1 - ЗП

Расчет

Рыночной стоимости замещения здания БЦ с ЗУ

затратным подходом, методом сравнительной единицы,

с учетом износа

№	Показатели	Обозн.	Данные	Примечание
	Исходные данные:
	Общая площадь здания БЦ, м2	S	51 660 м2
	Площадь здания без отделочных работ, м2	S без отделки	21 500 м2	Заказчик решил возложить затраты на арендаторов
	Строительный объем зд., м3	О зд.	268 100 м3
	Затраты на предпринимательское вознаграждение по договору застройщику, %	З пр.	20,0 %	От стоимости строительства
	Площадь земельного участка, га	S зу	10,2 га
	Владелец здания выкупил ЗУ в собственность 4 мес. назад по оценочной стоимости, т.р./ га		750 т.р./ га	Оценщик может использовать эту цену в целях расчета затратного подхода в течение 6 мес.
	Год строительства здания БЦ		2000 г.
	Дата оценки здания БЦ		20.12.2012.
	Нормативный срок службы здания БЦ, лет		75 лет
	Арендная ставка в здании БЦ (нет связи с интернетом), руб.м2 / год	АС бц	15 105 руб.м2/ год
	Экономический (внешний) износ, %	И э	2 %	Перегрузка всех ближайших автодорог
	Объект-аналог: Здание торгового центра		3 этажа	По справочнику «Укрупненные показатели стоимости стр-ва»
	Общая площадь здания ТЦ, м2	S тц	50 750 м2
	Стоимость стр-ва за 1 м3 строительного объема, руб/м3	З баз.	5 000 руб./м3
	Арендная ставка в здании ТЦ (есть связь с интернетом),р.м2/г	АС тц	18 000 руб.м2/год
	Расчет показателей:
	Затраты на замещение строительства здания
	Коэф-т конструктивных различий 51 660 м2 / 50 750 м2	К констр.	1,018	Отличия в площади между зданиями
	Коэф-т сейсмичности	К сейсм.	1,0	При расположении в зоне сейсмичности К= от 1 до 6
	Коэф-т прочих и непредвиденных затрат	К пр.	1,0	Если они есть, Если нет К=1
	Региональный коэф-т	К рег.	1,14	По межрегиональному информационно-аналитическому бюллетеню «Индексы цен в стр-ве»
	Зональный коэф-т	К зон.	1,0	Отсутствие данных.
	Коэф-т инфляции цен в стр-ве	К инфл.	1,12	«Индексы цен в строительстве»
	Скорректированная стоимость стр-ва за 1 м3, руб/м3		6498,91
	Скорректированная стоимость стр-ва здания, т.р.	З стр.1	1742358307,2
	Доля помещ-ий без отделки,%		42,0%
	Удельный вес внутренних отделочных работ, %		23,82%	6498,91*268100*42%*23,82%=174312,4
	Стоимость отделочных работ, которые не выполняются, т.р.		174312,4
	Затраты на замещение строительства здания БЦ, методом сравнительной единицы, т.р.	З стр.	1568045,4
	Стоимость создания объекта БЦ
	Затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику по договору, т.р.	З пр.	313609,1
	Стоимость создания объекта БЦ, т.р.	С созд.	1881654,5
	Затраты на ЗУ
	Затраты на приобретение ЗУ, т.р.	З зу
	Стоимость создания единого объекта: здание + ЗУ	С созд с ЗУ	1889304,4	Это сумма всех затрат на строительство единого объекта недвижимости
	Суммарный износ
	Физический износ, %	И ф	16%	12:75*100
	Моральный износ, %
	-сумма разницы в аренде за
	-потеря дохода БЦ из-за отсутствия связи с Интернетом, т.р.	ПД м	149555,7
	-предполагаемая выгода БЦ, т.р.	R м
	Расчет морального износа, %	И м	16,1%
	Экономический (внешний) износ, %	И э	2%	По условию задачи
	Суммарный износ, %	И	34,1%
	Суммарный износ, т.р.	И	644252,8	От стоимости создания единого объекта
	Рыночная стоимость здания БЦ с ЗУ затратным подходом с учетом износа, т.р.	V зп	1245051,6

В качестве сравнительной единицы выбран аналог: здание торгового центра ТЦ, с равными характеристиками, объекты расположены рядом, одинаковой площадью.

Стоимость создания строительства единого объекта оценки (С созд.)

составила с ЗУ 1889304,4 т.р.

Суммарный износ резко снизил стоимость объекта, т.к. здание эксплуатировалось 12 лет и имеет моральные недостатки.

С учетом суммарного износа рыночная стоимость БЦ с ЗУ, рассчитанная затратным подходом составила 1245051,6 т.р.

Метод сравнительной единицы из-за простоты и точности часто применяется для расчета стоимости замещения строительства в затратном подходе.

- - - - - -

Дата добавления: 2015-07-17