Тема 1. Основные положения и задачи при оценки технического состояния объекта недвижимости.

Эффективное осуществлении е операций на рынке недвижимости невозможна без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости, в том числе отдельных зданий, сооружений и инженерных систем. В соответствии со сложившийся практики, за Рубежом хар-ся как установление износа ОС, при этом, как правило, фиксируется 3 основных вида износа:

- Физический

- функциональный (моральный)

- экономический (внешний)

Однако, износ объекта не в полной мере определяет его техническое состояние, поскольку на него оказывают влияние и условие его эксплуатации, и изменении нормативных требований, а также изменение природно-климатических воздействий в зоне размещения объекта.

В Российской практике часто объекты сделки явл. незавершенное строительство а также объекты находящийся в стадии строительства. В связи с этим использующийся анализ проектной документации на недостроенное здание дает лишь общее представление о параметрах сделки. Техническая документация, которая ведется в процессе строительства в большинстве случаев не имеет информации об отклонении от проекта. Наиболее полной и достоверный источник информации для инвесторов должен служить отчет о технической экспертизе объектов недвижимости.

Техническая экспертиза объекта недвижимости – это процесс, который вкл. в себя контроль, анализ и оценку состояния конструкции здания для определения возможности дальнейшей эксплуатации, целесообразности конструкции и предупреждения аварий.

Цель ТЭ – определение текущего технического состояния всей конструкции здания или сооружения, а также выявления дефектов и эксплуатационных качеств конструкций, на основе которых производиться прогнозирование их поведение в будущем.

Случай, при которых техническое обследование производиться обязательно:

- при видимых разрушениях, или его отдельных конструкций, при наличии видимых дефектов

- при вводе в эксплуатацию объекта после реконструкции

- при определении целесообразности реконструкции

- при перемене производства

- при продолжения строительства после заморозки

- при перепланировки

Техническое обследование зданий включает в себя след. виды контроля, которые зависят от цели обследования и периода эксплуатации здания:

1) тех. обследование зданий для контроля состояния в процессе плановых и периодических осмотрах, а также в ходе сплошного обследования жилищного фонда.

2) тех.обследование зданий для проектирования кап. ремонта или конструкций.

3) тех.обследование зданий с целью определения технического состояния реконструированных объектов.

4) тех.обследование зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

Работы по техническому обследованию проходят в 3 этапа:

1. предварительное обследование зданий и сооружений.

Цель предварительного обслед.: сбор информации, определение общего состояния строительной продукции, планирование состава и объема работ для детального обследования. В состав работ входит:

- общий осмотр здания

- сбор общих сведений (время строительства, срок эксплуатации)

- общая хар-ка объемно- планировочного и конструктивного решения

- хар-ка систем инженерного оборудования

- выявление особенностей технологии производства для производственных зданий

- определение температурно- влажностного режима помещений

- ознакомление с архивными материала и взысканий

- изучение материалов, ранее проводившихся на данном объекте обследований строительных конструкций.

2. На 2-ом этапе производиться детальное обследование в рамках которого проходят след. работы:

- обмерочные работы

- обследование перекрытий

- обследование фундаментов

- обследование несущих конструкций

- обследование лестниц

- обследование кровли

- обследование грунтов оснований

- вскрытие конструкций, в случае необходимости

3 этап. Предполагает расчетные работы. Эти расчеты проводятся с расчетом результатов полученных на обследовании, таких как:

- наличие дефектов

- отклонения от проектных размеров

- разионного износа

- прочностных свойств материала и т.д.

Результатом проведения обследования явл. Техническое Заключение и Технический Отчет.

Технический отчет – это документ, содержащий результат обследования. В нем, как правило указывают планы и разрезы здания, конструктивные особенности здания и его элементов, фотографии, фиксирующие дефекты зданий, перечень факторов, способствующих появлению деформации, оценку прочностных и деформационных хар-к грунтов оснований и материалов конструкций.

Техническое заключение – это заключение, произведенное по результатам обследования, в котором указывают категорию технического состояния здания и дает оценку возможности реконструкции или нового строительства. При необходимости проводиться перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов оснований. Как правило, техническое заключение содержит:

-описание существующего здания объемно- планировочного и конструктивного решения.

-результаты технического обследования отдельных конструкций: кровли, стен, фундаментов, а также подробное описание, их дефектов, рекомендации по дальнейшей эксплуатации.

- развернутый вывод с рекомендациями по усилениям отдельных конструкций и дальнейшая эксплуатация.

- прогнозные хар-ки конструкции здания после реконструкции или перепланировки

- графическую часть с чертежа

- результаты лабораторных исследований и расчетная часть.

Дата добавления: 2015-07-15