экспертизы

ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Часть. Правовая, экологическая и управленческая

экспертизы

Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 270115

УДК 378.147.85:[338/242.332.7/8] (075.8)

ББК 65.290-2

С 12

С 12 Экспертиза и управление недвижимостью. Часть 2.

Правовая, экологическая и управленческая экспертизы: Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 270115/

Методические указания разработаны в помощь студентам для выполнения дипломных проектов по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью». В указаниях приведены состав, содержание,

порядок разработки и оформления, подготовки к защите дипломного проекта.

УДК 378.147.85:[338/242.332.7/8] (075.8)

ББК 65.290-2

3. ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА (продолжение)

3.3. Правовая экспертиза

При подготовке правового раздела дипломного проекта следует исходить из того, что все действия юридического характера осуществляются в отношении объекта недвижимости (в дальнейшем ОН) в определенной последовательности и/илй одновременно друг с другом. Права и обязанности участников деятельности по созданию ОН или иных мероприятий, связанных с ОН, возникают также как результат не только физических, но и юридических действий, а равно бездействия.

Дипломник должен прежде всего четко представлять не только конечное состояние ОН как в организационно-правовом, так и в строительно-техническом смысле, т.е., образно говоря, «конечный результат проекта», но и исходное состояние ОН. Т.е. состояние объекта недвижимости до момента начала его преобразования.

Преобразованный ОН - это не только инженерное сооружение, но еще и динамично изменяющийся комплекс юридических прав и обязанностей всех участников проекта девелопмента: застройщиков, заказчиков строительства, подрядчиков, инвесторов, собственников, арендаторов, управляющих компаний, а также контролирующих органов различного уровня и специализации.

В связи с этим, правовой раздел дипломного проекта должен включать в себя следующее:

Часть 1. Включает в себя полное описание состояние ОН в исходном состоянии на момент, когда у инвестора возникла идея преобразования ОН.

Первоначально любой ОН включает в себя земельный участок, занятый или незанятый строениями (улучшениями).

Прежде всего, нужно описать сам земельный участок (расположение, площадь, целевое назначение, тип земель и т.п.) как таковой, каковы права участников проекта (субъектов права) на земельный участок (и) и кто эти участники (наименование, организационно-правовой статус).

При описании субъектов права на земельный участок следует учитывать, что «свободный» земельный участок в любом случае всегда свободен условно.

При этом необходимо определиться, прежде всего, с кругом и статусом лиц, которые обладают правами собственности на земельный участок на момент начала преобразований ОН. Такими могут быть при условии их деления по признаку вида собственности:

- частная собственность: физические лица, предприниматели без об­разования юридического лица (ПБОЮЛ), юридические лица;

- государственная собственность: Российская Федерация (федераль­ная собственность), субъект Российской Федерации;

-3-

- муниципальная собственность: муниципальное образование субъ­екта Российской Федерации.

В случае, когда собственниками выступают РФ, субъект РФ, муниципальное образование субъекта РФ, объектами недвижимости (земельные участки, здания и т.п.) от их имени, как правило, непосредственно распоряжаются управомоченные собственниками лица - это, как правило, соответствующие исполнительные органы власти федерального, регионального и муниципального уровня, а также соответствующие ФГУПы, ГУПыиМУПы.

В случае с физическими, юридическими лицами, ПБОЮЛ -собственники и распорядители собственности, как правило, едины в одном лице и распоряжаются объектами самостоятельно, но с учетом того, что все действия по строительству и реконструкции ОН должны быть разрешены, согласованы или одобрены компетентными разрешительными органами.

При наличии на земельном участке строений, по аналогии с описанием земельного участка, следует описать все задействованные в проекте строения. При этом необходимо учесть, что эти строения представляют из себя до начала проекта и что предполагается осуществлять с этими строениями в дальнейшем (см. р.3.1. в части I):

- снос и строительство нового строения;

- реконструкция с перепрофилированием;

- строительство нового здания на свободном земельном участке.

Таким образом, права на объект недвижимости складываются из прав на земельный участок (или участки) и прав на расположенные на нем здания, строения, сооружения и т.п.

При правовом описании проекта необходимо охарактеризовать также права других участников проекта, имеющих иные, чем право собственности, права, такие как аренда, залог, доверительное управление. Необходимо учитывать правовой режим земель в зависимости от их целевого назначения, категории земель и т.д.

Наиболее целесообразным следует признать описание ОН, исходя либо из общности правового режима земельных участков, строений, либо опираясь на статус субъектов права, имеющих какие-либо права на ОН.

Далее следует описать, на каких инвестиционно-правовых условиях (кредитование, ипотека, собственные средства, долевое участие, иные формы или смешение этих форм финансирования) предполагается реализовывать строительный проект. Особо следует отметить наличие бюджетного финансирования, какие лица и на каких условиях будут получать те или иные права на объект недвижимости (собственность, аренда, доверительное управление) при завершении его строительства.

В итоге 1-ой части, выражаясь образно, должна получиться правовая «фотография» инвестиционно-строительного проекта на момент начала его осуществления.

Часть 2. В этой части в обязательном порядке необходимо описать процесс и последовательность оформления (получения) разрешительной документации на строительство с учетом конкретных особенностей осуществляемого проекта. Особенности бывают связаны со следующими фактическими обстоятельствами:

- ОН находится в государственной собственности;

- целевое назначение земельного участка (может возникнуть
необходимость изменения его целевого назначения);

- ОН относится к особо охраняемым государством объектам с точки зрения архитектуры, культуры, истории, экологии и т.д.;

- расположение ОН в непосредственной близости от транспортных потоков;

- наличие или отсутствие инженерно-технических коммуникаций и другой инфраструктуры и т.п.

Обязательно в этой части описывается процесс выделения и оформления земельного участка для целей реализации проекта, если право на земельный участок отсутствует изначально. Если проект предусматривает необходимость сноса существующего строения, то необходимо также описать процедуру получения разрешения на снос строения.

Часть 3. Описание непосредственно архитектурно-строительного контроля, надзора, государственного надзора, осуществляемого в процессе строительства зданий, сооружений и т.п.

Часть 4. Описание процедуры сдачи в эксплуатацию завершенного строительством ОН: сначала рабочей, а впоследствии государственной приемочной комиссии.

Часть 5. Описание процедуры регистрации прав на ОН в целом или его части в органах Федеральной регистрационной службы.

Описание процесса регистрации прав должно учитывать обстоятельства, связанные с долевым участием в строительстве, ипотекой и арендными правами на ОН. Возможно объединение четвертой и пятой частей. При этом описание процедуры регистрации прав должно содержать абсолютно конкретный алгоритм действий по регистрации конкретных прав на конкретный ОН, а не общие теоретические изыскания.

Часть 6. При наличии обстоятельств, связанных с передачей ОН после завершения его строительства в доверительное управление (например, управляющей компании), в дипломном проекте необходимо рассмотреть такой правовой институт, как договор доверительного управления в применении к особенностям конкретного инвестиционно-строительного проекта. Также при наличии обстоятельств, связанных со строительством ОН

на основе форм долевого участия и/или ипотеки, необходимо описание основных положений соответствующих договоров.

Примечание. При разработке дипломного проекта, связанного с оценкой эффективности управления ОН или оценкой бизнеса, правовой раздел должен содержать описание ОН (или предприятия, организации) по аналогии с первой частью. Во второй части следует описать организационно-правовую форму собственника ОН и/или иных лиц, обладающих другими видами прав на ОН, а также описать структуру органов управления всех заинтересованных правообладателей. Третья часть, по аналогии с шестой частью, должна содержать описание договорных отношений заинтересованных правообладателей отдельно по каждому виду прав: собственность, аренда, доверительное управление. Договорные отношения описываются следующим образом:

- имущество, являющееся предметом договора;

- основные и особые условия договора;

- сроки действия договоров и прав аренды и доверительного управления.

3.4. Экологическая экспертиза

Данный раздел дипломного проектирования предполагает проведение экологической экспертизы, то есть установление соответствия ТЭО, проектов, схем размещения производительных сил, новых технологий и т.д. экологическим требованиям, определение допустимости реализации объекта экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий ее на окружающую среду. (Федеральный закон «Об экологической экспертизе», 1995 г.; Положение об ОВОС, 2000 г.)

Раздел «Экологическая экспертиза» разработан в соответствии с тре­бованиями 87 постановление.

Целью данной экспертизы является оценка изменения состояния воздушного, водного бассейнов и земельного фонда в районе проектируемого объекта под воздействием его технологических и производственных процессов при строительстве и эксплуатации, в т.ч. степень потенциального влияния объекта на здоровье населения.

При разработке раздела «Экологическая экспертиза» необходимо выполнить:

- определение уровня воздействия проектируемого объекта на окружающую природную среду и оценку соответствия проектных решений действующим природоохранным нормативам и требованиям;

-6-

- оценку изменений природной среды в результате планируемого
воздействия;

- комплексную оценку экологических последствий воздействия объекта
на окружающую среду (ОС).

На основании существующих экспертных оценок любая намечаемая хозяйственная или иная деятельность оказывает явное или косвенное воздействие на окружающую среду. Основные виды воздействий следующие:

- выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух;

- сброс загрязняющих веществ в водоемы;

- изъятие полезных ископаемых из недр;

- размещение бытовых, коммунальных и промышленных отходов;

- изъятие земельных ресурсов; -угнетение биологических ресурсов;

- физические факторы (шумы, радиация, электромагнитное излучение). К основным объектам этих воздействий относят персонал предприятий,

население, попадающее в зону воздействия, а также социально-экономические условия жизнедеятельности населения, включая занятость, демографические сдвиги, социальную инфраструктуру, этнические особенности и пр.

Вариант I. Задачей данного раздела дипломного проекта является определение степени воздействия на окружающую среду строящегося или реконструируемого объекта недвижимости.

Техническое задание на выполнение данного раздела должно содержать:

- техническую характеристику проектируемого или расширяемого (реконструируемого) объекта (источника воздействия), в том числе:

- сведения по расположению конкурентных вариантов размещения объекта (или расположение выбранной площадки);

- объемы изъятия природных ресурсов (водных, лесных, минеральных),
площади изъятия земель (во временное и постоянное пользование),
плодородных почв и др.;

- сведения о существующих и проектируемых источниках и показателях воздействий (расположение источников, состав и содержание загрязняющих веществ, интенсивность и частота выбросов и т.п.);

- важнейшие технические решения и параметры проектируемых технологических процессов (вид, и количество используемого сырья и топлива, высота дымовых труб, объемы оборотного водоснабжения, сточных вод, газоаэрозольньгх выбросов, система очистки и др.);

- данные о видах, количестве, токсичности, системе сбора,
складирования и утилизации отходов;

-7-

- сведения о возможных аварийных ситуациях и их типах, возможных зонах и объектах воздействия, планируемые мероприятия по предупреждению аварий и ликвидации их последствий.

В соответствии с техническим заданием, данный раздел дипломного проекта должен включать в себя следующее:

1. Границы проводимых исследований и экологические
ограничения

Исследования компонентов окружающей среды, выполняемые в рамках данного раздела, должны быть проведены в следующих пределах:

— атмосферный воздух - до ближайшего жилого сектора;

— геологическая среда - в пределах отведенного для строительства земельного участка;

— поверхностные воды - до ближайших водных объектов;

— подземные воды - в пределах отведенного для строительства земельного участка;

— почвенный и растительный покров, животный мир - в пределах отведенного участка и ближайших граничных территорий;

— радиационная обстановка - в пределах отведенного для строительства земельного участка.

2. Общие сведения об объекте:

• местонахождение земельного участка;

• площади земельного участка;

• размещение участка по отношению к окружающей территории;

• цель строительства проектируемого объекта;

• назначение проектируемого объекта;

• запроектированное благоустройство прилегающей к зданию территории;

• инженерное обеспечение проектируемого объекта.

3. Определение объема выбросов загрязняющих веществ

1. Определение объема выброса загрязняющих веществ в атмосферу

При определении объемов выброса загрязняющих средств в атмосферу в данном разделе сначала описываются следующие параметры:

• климатические условия района строительства;

• основные источники загрязнения атмосферы на стадии строительства объекта;

• основные источники загрязнения атмосферы на стадии эксплуатации объекта.

-8-

1.1. Определение объема выброса загрязняющих веществ в атмосферу
в период строительства

При строительных работах основной вклад в загрязнение воздуха вносят следующие технологические процессы и спецтехника:

- перевалка минерального грунта при планировке территории, рытье
котлована и организации фундаментов, прокладке траншей инженерных
коммуникаций (экскаватор, бульдозер, самосвал);

- двигатели дорожной техники (грузовые машины, самосвалы, бульдозер, подъемный кран, каток и др.) при движении их по территории строительной площадки;

- разгрузочно-погрузочные работы со строительными материалами (минеральный грунт, керамзит, щебень, песок и пр.);

- сварочные работы, проводимые сварочным аппаратом для сварки штучными электродами.

Для определения выбросов от двигателей дорожной техники можно использовать нормативные данные и методику расчета, приведенную в литературе [1].

Необходимо провести анализ по полученным результатам, сделать вывод о степени загрязнения атмосферного воздуха в период строительства объекта, и указать мероприятия, принимаемые для снижения данного воздействия.

1.2. Определение объема выброса загрязняющих веществ в атмосферу
в период эксплуатации

Основными источниками загрязнения атмосферы в период эксплуатации гражданских зданий являются:

• открытые гостевые автостоянки;

• выбросы вентиляционных систем и систем дымоудаления встроенных автостоянок и предприятий торговли;

• выбросы от индивидуальных отопительных систем или встроенных
автономных котельных, работающих на всех видах топлива.

Расчет выбросов при движении автотранспорта во время въезда-выезда с территории, при прогреве двигателей и работы их на холостом ходу с выхлопными газами от работы двигателей можно осуществлять аналогично определению количества выбросов от строительной техники.

Основными источниками загрязнения атмосферы в период эксплуатации для промышленных зданий являются:

• выбросы, образующиеся в процессе производства, количественный и
качественный состав которых зависит от технологического процесса
производства;

-9-

• выбросы от автомобильного и железнодорожного транспорта.

Необходимо сделать вывод по степени воздействия объекта на атмосферу в период эксплуатации и указать мероприятия, принимаемые для снижения воздействия объекта на окружающую среду.

4. Определение размеров санитарно-защитной зоны объекта

Санитарно-защитной зоной (СЗЗ) является территория между границами промплощадки и территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха. СЗЗ является обязательным элементом любого объекта, который может быть источником химического, биологического или физического воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Граница СЗЗ ограничивает территорию или максимальное из плановых проекций пространство, за пределами которых нормируемые факторы воздействия не превышают установленных гигиенических нормативов.

В зависимости от выбрасываемых загрязняющих веществ и условий технологического процесса, промышленные предприятия делят на пять классов опасности, соответственно которым устанавливаются размеры СЗЗ. Санитарно-защитная зона для административных и социально-общественных зданий не устанавливается.

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» определяется расстояние СЗЗ от проектируемого объекта до жилого дома.

5. Оценка воздействия объекта на гидросферу

1. Определение объема выброса загрязняющих веществ от объекта в гидросферу в период строительства

Проведение реконструкционных и строительных работ сопряжено с образованием кратковременного, загрязненного взвешенными веществами поверхностного стока с территории строительства. Возможные направления воздействия:

• изъятие и использование воды на производственные и хозяйственно-питьевые нужды;

• загрязнение поверхности водосбора сточными водами, а также отходами, образующимися в период строительства;

• изменение гидрологического и гидрохимического режима водотоков в случае их пересечения.

В данной части раздела требуется:

- описать существующие в районе площадки строительства водоемы (если есть);

-10-

- указать, находится ли объект в водоохраной зоне, и уточнить, в какой
именно, что определяется на основании существующих правил застройки и
землепользования населенного пункта;

- описать возможные источники образования сточных вод и
мероприятия по водоотведению с территории;

- определить количество сточных вод, образующихся при строительных
работах.

В соответствии с требованиями, регламентирующими хозяйственную деятельность в водоохранных зонах, строительство и реконструкция зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов должны осуществляться при условии их согласования с природоохранными органами.

Кроме того, для комплексной оценки территории необходимо учесть уровень залегания грунтовых вод, так как загрязнение выбросами автомобильного транспорта и жидкими отходами делает их токсичными, со следующими негативными последствиями.

Необходимо сделать вывод по степени воздействия объекта на гидросферу в период строительства и указать мероприятия, принимаемые для снижения воздействия объекта на окружающую среду.

2. Определение объема выброса загрязняющих веществ в гидросферу в период эксплуатации

Проектируемое здание в процессе эксплуатации может использовать городскую централизованную сеть водоснабжения и канализации или " индивидуальные водозаборы и очистные сооружения и оборудуется следующими системами инженерного обеспечения:

• система холодного водоснабжения;

• система горячего водоснабжения;

• система хозяйственно-бытовой канализации;

• система дождевой канализации.

Необходимо описать проектируемые инженерные сети и определить норму расхода воды в год с учетом количества водопотребителей с использованием нормативной документации [2]. Привести значения в табличной форме.

Расчетные расходы поверхностных сточных вод, отводимых с территории объекта

Территория проектируемого объекта по характеру загрязнений относится к первой группе, сток с которых по составу примесей близок к поверхностному стоку с селитебных территорий и не содержит специфических веществ с токсическими свойствами.

Сбор и отвод дождевых и талых вод с кровли проектируемого здания могут быть организованы по системам внутренних или наружных водостоков

-11-

или неорганизованы. Отвод поверхностных вод от зданий обычно производится в сторону проездов, газонов и далее — в места общего понижения рельефа местности.

Объем определяется согласно утвержденной Минприроды РТ методике «Методика расчета предельно-допустимых сбросов (НДС) веществ в водные объекты со сточными водами.» ВНИИ ВО. М., 1993 г.

6. Оценка воздействия объекта на литосферу /. Определение объема выброса загрязняющих веществ в литосферу в период строительства

Согласно требованиям законов РТ и РФ, на предприятиях, организациях и учреждениях любые виды хозяйственной или иной деятельности должны сопровождаться учетом всех видов образующихся отходов, определением методов и способов их утилизации.

Образование отходов в период строительства объекта сопряжено с проведением следующих основных видов работ:

- расчистка территории и подготовка котлована под строительство объекта;

- строительство объекта;

- прокладка инженерных коммуникаций и их подключение (газо- и
водопровод, хозбытовая канализация, электроснабжение, отопление,
вентиляция).

Основными источниками отходов, образующихся в период строительства, будут являться строительные материалы, требующиеся для устройства конструкций непосредственно на стройплощадке и при отделочных работах. Помимо вышеуказанных материалов, в строительстве используются и готовые строительные изделия (лестничные марши, дверные блоки, стеклопакеты и т.д.), но расчет образования отходов по ним не производится.

В данном разделе при расчете образования отходов используются нормативно-методические документы [3-11].

Зная количество материалов, используемых в период строительства, и нормы образования отходов, необходимо определить количественный и качественный состав отходов, образующихся в период строительства.

-13-

Необходимо сделать вывод по степени воздействия объекта на литосферу в период строительства и указать мероприятия, принимаемые для

снижения воздействия объекта на окружающую среду.

Необходимо предусмотреть в период строительства временное хранение строительных отходов в соответствии с существующими санитарно-экологическими требованиями и методы их утилизации.

2. Определение объема выброса загрязняющих веществ в литосферу в период эксплуатации

Объемы выбросов определяются с учетом специфики рассматриваемого объекта согласно указаниям нормативных документов.

Для административных зданий можно определить следующие основные виды образующихся отходов: ТБО (4 кл. оп.), снег с территории (4 кл. оп.), отработанные ртутьсодержащие лампы (1 кл. оп.), отработанные лампы накаливания, макулатура (4 кл. оп.).

Для жилых зданий характерно образование отходов 1, 4 и 5 классов в результате: жизнедеятельности жильцов проектируемого жилого дома и персонала встроенных предприятий общественного назначения; торговой деятельности; канцелярской деятельности АУЛ; санитарной уборки территории; освещения.

При эксплуатации промышленного объекта будут образовываться производственные и бытовые отходы.

Расчет количества отходов производится по удельным показателям в соответствии с утвержденными методиками и справочными данными.

'.-

Расчет и обоснование объемов образования отходов от персонала (ТБОП)

■

Расчет производится по формуле

• - • •

где: G_a - норматив ТБОП (суммарно) для административно-управленческого

персонала, кг/сотр. *сут;

G„ - норматив ТБОП (суммарно) для производственного персонала, кг/сотр.

*сут;

N_a, N_n - среднесписочное количество сотрудников, соответственно, для

административно-управленческого и производственного персонала;

t_a, t„ - количество рабочих дней в году, соответственно, для

административно-управленческого и производственного персонала, сут/год.

МакУлатуру требуется выделять из состава ТБОП. Масса макулатуры = численность АУЛ * кол-во раб.дн. * 56 грамм образования макулатуры в сутки от 1 работника АУЛ. Масса ТБОП без макулатуры = Масса ТБОП - Масса макулатуры.

Расчет количества образующегося снега с территории Методика расчета выполнена согласно "Сборнику методик по расчету объемов образования отходов".- Санкт - Петербург: ЦОЭК, 2001г. Количество снега = площадь убираемой территории * количество нормативного снега.

Количество нормативного снега - 5кг с 1м².

Расчет массы отработанных люминесцентных ламп Расчет ведется по формуле:

Клл.*Члл*С

Опл. = шт.,

Нлл.

где: Опл. - количество люминесцентных ламп, подлежащих обезвреживанию, шт.;

Клл. - количество установленных ламп на предприятии, шт.; Чал. - среднее время работы одной лампы, 4,57 час в смену; С - число рабочих смен в году, Нлл. - нормативный срок службы одной лампы, час. Нормативный срок службы одной лампы по ГОСТ составляет 12000 час. •

Расчет массы люминесцентных ламп трубчатых

-

Мяв = количество ламп, шт.* массу одной лампы, г

Расчет объемов образования отходов от торговой деятельности Согласно «Временным методическим указаниям по расчету платежей за размещение отходов», норма образования твердых бытовых отходов от промтоварного магазина- 0,08кг на 1 кв.м. Отходы от торговой деятельности:

Отходы от торговой деятельности = норма образования твердых бытовых отходов от промтоварного магазина * торговые площади * режим работы магазина, дней в год * количество персонала.

Из объема отходов от торговой деятельности выделяем 40 % картон­ной тары и определяем общий объем отходов от торговой деятельности.

Перечень образующихся отходов и их количество приводятся в табличной форме.

Необходимо сделать вывод по степени воздействия объекта на литосферу в период строительства и указать мероприятия, принимаемые для снижения воздействия объекта на окружающую среду.

Необходимо предусмотреть в период эксплуатации: места временного хранения бытовых отходов, в соответствии с существующими санитарно-экологическими требованиями, и методы их утилизации.

7. Защита почв от возможного воздействия

В данном разделе требуется указать, есть ли на территории объекта земли природоохранного, природно-заповедного и историко-культурного назначения. При санитарно-гигиенической оценке почв рассматривается их химическое и бактериологическое загрязнение, а также нарушенность почвенного покрова.

В целях сохранения земель (при движении механизмов) должно быть рекомендовано выполнение следующих мероприятий:

• проведение строительных работ осуществляется только в отведенной полосе с целью предотвращения от механических повреждений существующих зеленых насаждений;

• запрещается производство строительно-монтажных работ, движение машин и механизмов, складирование и хранение материалов в местах, не предусмотренных проектом производства работ;

• на всех этапах монтажных работ не допускается изменение стока на территории объекта, захламление ее строительными отходами, розлив горюче-смазочных материалов, слив отработанных масел и т.п.; производственные и бытовые стоки, образующиеся на площадке, должны очищаться и обезвоживаться в порядке, предусмотренном в проекте производства работ;

• территория площадки после окончания строительно-монтажных работ должна быть очищена от мусора и благоустроена.

8. Воздействие на растительный и животный мир

Если объект размещается в пределах селитебной зоны, то он не оказывает влияния на растительный и животный мир. Животный и растительный мир таких мест скуден. Данные территории не являются ключевыми репродуктивными участками, через них не проходят основные пути миграции каких-либо видов, здесь отсутствуют гнезда редких и исчезающих видов птиц, памятники природы и другие охраняемые территории.

Необходимо описать принятые мероприятия по благоустройству территории объекта (с указанием площадей):

-16-

• разбивку газона, указания по его составу;

• устройство цветников, альпийских горок и т.п.;

• высаживание деревьев и кустарников.

При наличии санитарно-защитной зоны (для промышленного предприятия) требуется указать расчетную площадь ее озеленения, которая колеблется в пределах 30-80% территории зоны в зависимости от условия загрязненности и используемого растительного ассортимента.

Необходимо провести расчет ширины санитарно-защитной зоны.

Рекомендуется со стороны селитебной зоны располагать полосу древесно - кустарниковых насаждений шириной не менее 50 м (при ширине зоны до 100 м - не менее 20 м). На промышленных территориях не рекомендуется сажать древесные насаждения, дающие при цветении хлопья, волокна и опушенные семена (например, некоторые виды тополя, ивы и др.), которые могут оказать вредное воздействие на оборудование и механические устройства. Рекомендуется использовать растения, обладающие бактерицидными свойствами. К ним относятся: черемуха, береза, ель, сосна, пихта, можжевельник и некоторые травянистые растения. Почвенный покров настоятельно рекомендуется засевать травами для ослабления пылеобразования. Площадь участков, предназначенных для озеленения, должна составлять не менее 15% территории предприятия.

9.Физические факторы воздействия Шумы

Под шумом понимается комплекс звуков, вызывающий неприятное ощущение или разрушающий орган слуха, практически - это любые звуки, выходящие за рамки звукового комфорта. Интенсивный шум, являясь общебиологическим раздражителем, влияет на энергетический баланс организма, вызывая глубокие и разнообразные нарушения обмена веществ. В основе механизма действия на организм лежит изменение состояния центральной нервной системы, с последующим резким снижением слуха.

В городских условиях основным источником шума является автотранспорт, доля вклада которого составляет 70-80% от общего шумового загрязнения.

Необходимо определить источники образования шума в период строительства и эксплуатации.

Период строительства и реконструкции

Основным источником шума в период проведения строительных работ будет являться работа строительной техники.

Оценить степень воздействия шумовой нагрузки на ближайшую жилую зону.

-17-

Период эксплуатации

В городских условиях основным источником шума, воздействующим на проживающее население, является автотранспорт, доля вклада которого составляет 70-80% от общего шумового загрязнения. Провести расчет уровня шума от источников шума и влияния их на ближайшие жилые застройки. Оценить степень воздействия шумового загрязнения на объект. Сделать вывод.

Внешними источниками могут являться: мощное оборудование промьппленных предприятий, расположенных вблизи застройки, и транспорт (особенно рельсовый, внеуличный). Например, поезда метрополитена и железнодорожные составы оказывают вибрационные воздействия в радиусе 50-70м от путей.

Кроме шума, негативное влияние на здоровье человека оказывает вибрация. Наиболее опасными являются колебания в дозвуковом спектре (менее 20 Гц). Различают внутренние и внешние источники вибрации. Внутренняя вибрация возникает вследствие работы неисправного или некачественного оборудования при отсутствии специальных защитных мероприятий. Возможно негативное воздействие при эксплуатации лифтового, вентиляционного и прочего оборудования.

10. Выводы

После каждого раздела необходимо приводить результаты расчетов. В этом разделе необходимо объединить и привести все выводы, проанализировать полученные результаты и привести разработанные необходимые мероприятия по снижению воздействия на окружающую среду объекта как в период строительства, так и в период эксплуатации.

Графическая часть данного раздела, в зависимости от стадии проектирования и решаемых задач, может содержать: схемы зоны воздействия объекта и прилегающей территории с учетом возможных путей миграции, аккумуляции и выноса загрязняющих веществ; карты фактического материала, результаты расчетов образования выбросов и других видов воздействия.

Вариант П. Если задачей дипломного проекта является определение степени воздействия на окружающую среду существующего (действующего) объекта недвижимости, то экологическая экспертиза проводится для определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. В

этом случае экономический ущерб определяется через затраты, которые бывают двух видов: затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости и затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды.

Затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости определяются величиной расходов на предупредительные мероприятия от возможных видов негативного влияния.

Затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости.

Для определения затрат дипломник должен провести оценку воздействия объекта на окружающую среду.

Прогноз и оценка значимости воздействий намечаемой деятельности на окружающую среду - одна из наиболее важных стадий процесса ЭО.

Прогноз. воздействий обычно осуществляется по отдельным компонентам окружающей среды:

1. Воздушная среда.

2. Водная среда (поверхностные воды).

3. Почвы и подземные воды.

4. Шумовая обстановка.

5. Экосистемы, растительный и животный мир.

6. Ландшафт и визуальная обстановка.

7. Социально-экономическая обстановка, в том числе здоровье населения.

8. Культурно-историческое наследие.

В Таблице 3.4.2 кратко описано содержание шагов анализа компонентов окружающей среды.

■

Таблица 3.4.2

	Воздушная среда	Поверхностные воды	Почвы и подземные воды
Определение возможных воздействий	Определение типов и количества выбросов в атмосферу и их воздействий.	Определение объемов водозабора и сбросов вводную среду, включая диффузные источники.	Изъятие плодородного слоя. Складирование отходов. Водозабор из подземных источников.

-18-

-19-

продолжение табл. 3.4.2

Описание существующих условий	Определение региона воздействия. Описа­ние существующих метеоусловий и уровня загрязнения воздушной среды.	Оценка существующе­готока, качества воды, типов водопользова­ния.	Типы почв, земле­пользование. Гидрология грунтовых иподземных вод, их использование.
Ознакомление с существую­щими требованиями	ПДК по воздуху, инструкции по расчету рассеивания загрязнений.	ПДК по воде, огра­ничения на водополь­зование.	Ограничения на зем­лепользование и ис­пользование подземных вод.
Предсказание величины воздействий	Применение моделей массового баланса и моделей рассеивания	Метод массового баланса, модели раз­бавления, модели водных экосистем	Качественные методы (сходные проекты)
Модели межсредового распределения и трансформациизагрязнения
Оценка значимости воздействия	Сравнение воздей­ствий со стандар­тами. Определение воз­можного влияния на критические группы населения и уязви­мые рецепторы экосистем и куль­турного наследия	Сравнение воздей­ствий со стандартами. Влияние на критичес­кие водные экосистемы и типы водопользова­ния	Сравнение с требова­ниями по землеполь­зованию и водополь­зованию из подзем­ных источников. Экспертная оценка критичности утраты почвы/площади
Определение и включение в проект мер по смягчению воздействия	Уменьшение неорга­низованных выбро­сов. Ограничение практики сжигания отходов. Очистка выбросов из органи­зованных источни­ков. Ограничения типов автомобилей, применяемого топлива на дорогах.	Схемы более эффек­тивного водопотреб-ления.Сокращение неорганизованных стоков. Предотвращение эрозии. Очистные сооружения. Организация сбора и очистки поверхност­ных стоков.	Контроль эрозии, оборотное землеполь­зование, рекультивация почв. Эффективность водопотребления. Гидроизоляция и другие меры дя огра­ничения поступления загрязняющих веществе подземные воды.

-20-

окончание табл. 3.4.2

	Шумовое загрязнение	Растительный и животный мир
Определение возможных воздействий	Шумво время строительства (типы строительной техники). Шумво время эксплуатации (типы оборудования).	Изъятие земель. Поступление токсикантов в экосистемы. Шум идругое беспокойство.Чуждые виды (интродукция).
Описание существую­щих условий	Типичный уровеньшума для дан­ного типа местности; данные изме­рений. Распределение населения.	Списки биологических видов в районе воздействия; биоразно­образие, редкие виды. Описание местообитаний, биотопов, экосистем и сукцессии.
Ознакомление с существую­щими требованиями	Предельно допустимые уровнишума. Стандарты ВОЗ.	Наличие особых мер по защите животных/растений.
Предсказание величины воздействий	Модели распространения шума (разныйуровень сложности).	Качественные методы (анализ местообитаний и воздействия на них намечаемой деятельности). Количественные модели экосистем. Анализ воздействия сходных проектов.
Оценка значимости воздействия	Сравнение воздействия со стандартами. Приемлемость уровня/типа шума для населения (по сходным проектам). Влияние на экосистемы (литературные данные).	Редкость видов. Роль видов в экосистемах. Уникальность экосистем. Уязвимость/устойчивость экосистем. Экономическая ценность видов.
Определение и включение в проект мер по смягчению воздействия	Шумозащитные барьеры. График проведения строительных работ. Стандарты на технику и оборудо­вание. Размещение объекта, проек­тирование сооружений.	Предотвращение воздействий (например, буферные зоны) Смягчение последствий (например, рекультивация или облесение)

В результате составляется прогноз возможного воздействия

объекта на окружающую среду.

Выбор способов и представление результатов оценки воздействия на

ОС проводится с учетом:

-21-

> возможности комплексной оценки воздействия строительства и эксплуатации объекта на ОС;

> возможности принятия экологически обоснованных проектных решений;

> наглядности результатов оценки для сторон, участвующих в процессе ОВОС.

По полученным результатам проводят интегральную оценку

воздействия объекта в период строительства и эксплуатации и делают вывод о значимости негативного воздействия объекта на ОС при строительстве и эксплуатации.

В настоящее время наиболее широко используют два основных метода интегральной оценки:

1. Метод контрольного списка, сущность которого заключается в составлении исчерпывающего списка компонентов среды обитания и выделении тех из них, на которые намечаемая деятельность может оказать значимое воздействие.

2. Метод матрицы, который заключается в составлении специальной таблицы, где столбцы соответствуют различным этапам осуществления проекта, объектам и видам деятельности, а строки - компонентам окружающей среды и, в случае необходимости, другим показателям.

Список рекомендуемых источников раздела

1. Полонский В.М. Охрана воздушного бассейна. - М.: Изд-во Ассоциации строит, вузов, 2006. - 152 с.

2. СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий. -М.: ГУЛ ЦПП, 2000. - 46 с.

3. Методические указания по разработке и утверждению нормативов образования отходов и лимитов на их размещение. ГУ НИЦПУРО. Москва, 2003.-93 с.

4. Справочник по санитарной очистке городов и поселков. Киев: "Будивельник", 1978. - 216 с.

9.' Скибинская А.А. Метод, указания для дипломного и курсового проектирования по дисциплине «Экологическое проектирование и экспертиза»/ Казань: КГАСУ, 2009. - 23 с.

Ю.Справочные материалы по удельным показателям образования важнейших видов отходов производства и потребления. НИЦПУРО. Минэкономики и Минприроды России, 1996.-127 с.

11. Временное положение о порядке составления паспорта отходов производства и потребления, образующихся на предприятиях, организациях и учреждениях РТ. Казань, 1997.

12. Федеральный классификационный каталог отходов (в ред. Приказа МПР РФ от 30.07.2003 №2 663).

13.СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. - М.: ФЦГСЭН,2003.-40с.

14.СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения. Строит, нормы и правила: утв. Госстроем СССР 21.05.85: взамен СНиП II-32-74: дата ввел, 01.01.86. -М.: ГУЛ ЦПП, 2003. - 88 с

15. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Госстройкомитет СССР. - М., 1991. - 57 с.

16. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласовании, утверждении и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. - М.: Госстрой России, 2001. - 18 с.

17. Инструкция по нормированию выбросов (сбросов) загрязняющих веществ в атмосферу и водные объекты. - М: Госкомприроды СССР, 1989.

18. Методика определения выбросов ЗВ в атмосферу для баз дорожной техники. ГосНИИ автомобильного транспорта (НИИАТ), 1998. - 38 с.

19. Методика проведения инвентаризации выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для АТП, Государственный НИИ автомобильного транспорта (НИИАТ), 1998. - 64 с.

20. Методика расчета количества образующихся твердых бытовых отходов на промышленных предприятиях и в учреждениях Республики Татарстан. Казань, 1999. - 84 с.

21. Перечень и коды веществ, загрязняющих атмосферный воздух. - С-Пб: Издательство «Петербург - XXI век», 2000. - 320 с.

-22-

-23-

3.5. Управленческая экспертиза

Управленческая экспертиза объектов недвижимости состоит в том, чтобы на основе результатов анализа данных всех видов предшествующих экспертиз: правовой, месторасположения, технической, экологической и экономической найти рациональное сочетание управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов в существующем их виде, после возможной модернизации, реконструкции или с изменением функционального назначения.

Консультантом раздела является руководитель дипломного проекта, обычно управленческий раздел содержит 1-2 плаката. В разделе рассматрива­ются вопросы, связанные с управлением именно коммерческой недвижи­мостью.

Управление недвижимостью в ходе разработки дипломного проекта разбивается на два этапа:

/ этап (основной): выбор и обоснование эффективного варианта разви­тия объекта недвижимости Это суть дипломного проекта, все разделы выполняются в определенной последовательности и полностью (см. часть 1, с. 4, табл. 1).

В этой части необходимо кратко описать, что выполнено в ходе разработки различных разделов дипломного проекта, с альтернативными вариантами развития и т.п.

Все начинается с жизненного цикла объекта недвижимости на момент начала проекта развития: на каком этапе ЖЦ находится объект недвижимости (см. рис.).

2-ой этап (эксплуатационный). Наступает после достижения установленной цели развития объекта недвижимости. Основные задачи в этот период:

- минимизация эксплуатационных расходов;

- максимизация прибыли, следовательно, стоимости ОН.

На этом этапе и встает выбор формы управления объектом недвижимости. В общем случае возможны два варианта:

1. Управление собственником (например, создание
специализированной структуры).

2. Передача управления специализированной управляющей компании.

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих разделов экспертиз (разделов дипломного проекта).

-24-

Блок управленческих задач, непосредственно связанных с задачами управленческой экспертизы, может быть конкретизирован по следующим направлениям, например:

управление реализацией проекта долевого строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка эффективности управления;

- управление многоквартирным домом при завершении строительства, вводе его в эксплуатацию и передаче функций управления многоквартирным домом управляющей компании;

- управление реконструкцией и эксплуатацией жилых домов первых массовых серий, управление предприятиями жилищно-коммунального комплекса;

- управление реконструкцией и эксплуатацией объектов инженерной инфраструктуры городов;

- управление реконструкцией и эксплуатацией объектов социальной инфраструктуры городов;

- реконструкция и обновление сложившейся застройки города;

- реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии;

- реконструкция и управление предприятиями промышленности
строительных материалов;

- управление земельно-имущественными комплексами;

управление развитием предприятий как имущественными комплексами, осуществляемое на основе оценки недвижимости и бизнеса. Управление недвижимостью включает в себя:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Процесс управленческой экспертизы целесообразнее выполнять и

связывать с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости, в котором можно выделять:

• замысел;

• проектирование;

• изготовление (возведение, строительство);

• обращение (купля-продажа, аренда и пр.);

• употребление (сервис);

• обслуживание, эксплуатация и ремонт;

• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация,

• перепрофилирование;

• утилизация.

Процесс управления имеет свои определенные особенности в зависимости от объекта исследования, в том числе, к какой категории функционального назначения относится объект исследования.

Управление нежилыми зданиями

К категории нежилых объектов недвижимости относятся здания административного, торгового и производственно-складского назначения.

Методы организации управления, в частности, офисными зданиями и помещениями, зависят от характера указанных помещений, их размеров и месторасположения.

Несмотря на общность принципов управления, на практике методы организации управления, например, офисными зданиями и помещениями, различаются и зависят, главным образом от класса и характеристики этих помещений.

Равным образом различаются объем и качество услуг, виды и уровень сервиса, которые предоставляют владельцы (арендодатели) помещений их пользователям.

Однако принципы управления и экономический механизм управления в любом случае неразрывно связаны с требованиями рынка, стремлением собственника, действующего самостоятельно или по договору доверительного управления со специализированной организацией, привлечь интерес коммерческой организацией к своему «объекту» (зданию, помещению) и «удержать» его в качестве арендатора помещений.

В первом случае, когда офисные помещения расположены на нижних этажах жилых домов управление ими осуществляет сам владелец, если помещение отчуждено, и управляющая компания, осуществляющая управление и эксплуатацию всего здания. Набор услуг, предоставляемый в этом случае пользователю помещения, минимален:

- подвод в помещение систем водопровода, канализации, теплоснабже­
ния и электроснабжения;

- уборка наружной территории вокруг всего здания, в том числе в зимнее время;

- вывоз мусора с общей контейнерной площадки.

В этом случае процесс управления практически сводится к решению задач, возникающих в процессе эксплуатации здания и встроенных помещений.

Не намного шире спектр услуг в управлении офисными помещениями в отдельных ранее построенных зданиях целевого назначения (заводоуправления, институты и т.п.), сдаваемыми частично в аренду коммерческим организациям.

К описанным в первом случае услугам добавляются:

- охрана здания и организация пропускной системы;

-26-

-27-

- услуги автостоянок;

- услуги системного администратора по обслуживанию общих
компьютерных систем;

- услуги операторов внутренней телефонной сети.

И в первом, и во втором случае пользователь помещения (арендатор) вынужден самостоятельно организовывать ремонт, замену и эксплуатацию:

- внутренних сантехнических систем в помещении;

- электрической разводки и светильников;

- установки и содержания средств наружной рекламы и информации;

- содержание входов и части фасада, относящихся к арендуемому
помещению.

Качественно иной является организация управления зданиями бизнес­центров, изначально предназначенных для сдачи помещений в аренду коммерческим организациям с целью извлечения дохода (прибыли) от эксплуатации здания и компенсации инвестиций, вложенных (привлеченных) в его строительство.

При этом применяются две основные схемы организации управления бизнес-центрами:

1. Управление и эксплуатацию здания осуществляет собственник, в большинстве случаев выдвигая в качестве управляющей компании специально созданное им хозрасчетное подразделение или выступая самостоятельно.

2. Более современной и совершенной формой управления зданиями является доверительное управление ими от имени и по поручению собственника специализированными организациями.

В настоящее время этот спектр рынка освоен достаточно широко и у собственников объектов недвижимости появилась возможность достаточного выбора для привлечения к квалифицированному управлению современными зданиями специализированных организаций, способных обеспечить организацию управления, сервис и объем предоставляемых услуг на уровне международных стандартов.

Управление жилой недвижимостью

Проблемы эффективного управления, содержания и развития жилищной недвижимости приобрели в настоящее время особую актуальность, которая прямо обусловлена ролью жилищной недвижимости в национальной экономике.

Экспертиза управления в сфере жилищной недвижимости направлена на выявление уровня современного состояния и развития рынка жилищной недвижимости, и нахождение наиболее эффективных форм управления жилищным фондом, который принадлежит субъектам различных форм собственности.

В" ходе проведения управленческой экспертизы определяется конкретный перечень необходимых задач, от постановки которых зависит результат их решения и, соответственно, достижение определенной цели управления объектами жилищной недвижимости.

Способы управления многоквартирным домом:

1. Управление специализированной управляющей организацией.

2. Управление товариществом собственников жилья.

3.Непосредственное управление собственниками помещений.

При проведении экспертизы управления жилищной недвижимостью необходимо руководствоваться установленным законодательством разграничением уровней компетенции органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Экспертиза деятельности субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности определяет их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла основывается на анализе состава субъектов собственности жилищной недвижимости и действующей практике управления. Основными параметрами при проведении экспертизы являются показатели, характеризующие состав субъектов собственности, объемные и качественные показатели состояния жилищного фонда, состав и структуру субъектов управления портфелем жилищной недвижимости данной территории.

В процессе управленческой экспертизы жилищной недвижимости необходимо ориентироваться на Жилищный кодекс РФ.

При проведении управленческой экспертизы по данному направлению возможно рассмотрение вариантов управления, преимуществ и недостатков и обосновать выбор формы управления многоквартирным жилым домом.

Особенности управления в различных сегментах рынка недвижимости

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, проекты развития недвижимости имеют ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента. лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

-28-

-29-

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы,— максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае

стратегйческого инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей

При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса при­оритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и до­стопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.

Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.

Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.

Особенности девелопмента на рынке объектов торговли

При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей.

В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с гостиничными и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличия витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Управляющие компании

В рамках рассматриваемых тенденций рынка недвижимости следует отметить, что наиболее привлекательными проектами (с коммерческой и, порой, архитектурной точек зрения) являются объекты недвижимости многофункционального назначения или многофункциональные комплексы. Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс.

-30-

-31-

Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс.

Кроме деления рынка недвижимости на объекты по функциональному назначению, принято производить его сегментирование но следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации, размер здания, цель потребителя.

В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

Дата добавления: 2015-07-15