Гражданское законодательство и муниципальное право

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

1. Гражданское законодательство и муниципальное право;

2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектоми эксплуатацией недвижимости.

ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И МУНИЦИПАЛЬНОЕ ПРАВО

Источники гражданского права:

- закон;

- обычай;

- прецедент.

Гражданское законодательство представляет собой совокупность нормативных актов (а не норм права, как правовая отрасль) различной юридической силы.

Законодательство о хозяйственной деятельности

Нормы гражданского права нередко содержаться также в актах комплексного характера, посвященных регламентации хозяйственной, в том числе предпринимательской, деятельности и носящих в целом публично-правовой характер.

Система нормативных актов гражданского права

Гражданско-правовые нормативные акты составляют определенную систему, построенную по иерархическому принципу. Содержание этой системы предопределено нормами Конституции.

В состав этой системы теперь могут входить лишь акты федеральных государственных органов, поскольку гражданское законодательство составляет предмет исключительной федеральной компетенции.

А. Гражданский кодекс

Б. Иные федеральные законы (гражданское законодательство)

В. Иные правовые акты

Г. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти

Д. Официальное опубликование и вступление нормативного акта в силу

Е. Действие гражданского законодательства во времени

Ж. Действие гражданского законодательства в пространстве и по кругу лиц

З. Применение гражданского законодательства по аналогии

И. Толкование гражданско-правовых норм

Приобретение прав на вновь созданный объект

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1.Для строительства объекта отведен земельный участок;

2.Для строительства получено разрешение;

3.При возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4.Объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект.

Для выполнения этих требований необходимо предоставление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:

-право земельный участок;

-соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

-наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости.

Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости, необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости.

Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта.

Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов - для внесения изменений в документы государственного учета.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче. На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию.

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется.

Предоставление земельного участка для строительства

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Так, в соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок. Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие.

Разрешение на строительство

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана - разрешенному использованию участка;

- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Разрешение на строительство необходимо для регистрации:

- прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование, либо оно не соответствует целям строительства;

- прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации;

- договоров на участие в долевом строительстве.

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ, до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ.

Разрешение на строительство не требуется в случаях:

- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу,

- на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);

- строений и сооружений вспомогательного характера.

Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект. В этом случае, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и при наличии прав на земельный участок, может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика, на созданный им для себя объект.

Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства в судебной практике сформировался уже давно. Таким образом, для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат Заказчику (застройщику), а Заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:

- либо право собственности на определенные части объекта (помещения);

- либо право общей долевой собственности на весь объект.

Документы для регистрации права застройщика

Таким образом, для регистрации необходимы:

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:

- для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;

- для руководителя юридического лица - учредительные документы юридического лица или их удостоверенные копии, а также документ об избрании (назначении) руководителем;

- для представителя юридического лица - доверенность (нотариально удостоверенная).

5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРП):

- кадастровый план земельного участка;

- постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (в необходимых случаях зарегистрированное в районной поземельной книге);

- либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства;

- либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на землю;

- либо государственный акт землепользования.

6. Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправлении (при необходимости).

7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004 г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию после 30.12.2004 г.

8. Документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ, - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005 г.

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

11. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется) - подлинник или нотариальной удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

А. Правовое регулирование инвестиционных отношений

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости. Инвесторами могут быть:

- физические и юридические лица,

- создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц,

- государственные органы,

- органы местного самоуправления,

- иностранные инвесторы.

Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности.

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.

1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности).

2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Б. Документы для регистрации права собственности на помещение на основании инвестиционного договора

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.20005 г., проводится при условии подтверждения:

- прав застройщика на земельный участок для строительства;

- завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого "пакета заказчика", состоящего из следующих документов:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право на не зарегистрировано в ЕГРП).

2. Разрешение на строительство (при необходимости).

3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004 г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004 г.

4. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

5. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства.

6. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.

Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно тем из инвесторов, который первым обратился за регистрацией своего права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица;

5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.

6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.

7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

Документами - основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающий факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве

В соответствии с положениями ст. 2, ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника долевого строительства возникает право собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве, если он:

является юридическим лицом любой организационно-правовой формы;

имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;

имеет разрешение на строительство;

При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Участие в строительстве физических и юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Б. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования и исполнение договора

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязанности застройщика:

• построить (создать) своими силами или с привлечением других лиц объект недвижимости;

• построить объект недвижимости в срок, определенный договором;

• получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;

• передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Обязанности участника долевого строительства:

• уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;

• принять объект долевого строительства (жилое и нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре такой договор считается незаключенным.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1) Предмет договора – объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — единый для всех участников долевого строительства;

3) Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период);

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет.

В. Исполнение обязательств по договору

После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта не позднее предусмотренного договором срока застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежилое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Г. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона

Особенности государственной регистрации установлены в ст. 25.1 Закона о регистрации прав. Государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора — застройщика и участника долевого строительства.

Г.1. Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимости (дома) с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор участия в долевом строительстве;

5) документ с описанием объекта долевого строительства (помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Указанные документы представляются застройщиком только при регистрации первого договора, при регистрации последующих договоров указанные документы не представляются. Однако если договор со стороны застройщика подписан не тем должностным лицом, который от имени застройщика заключал договор с первым участником долевого строительства, то потребуется представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор.

Для регистрации второго и последующих договоров, заключенных с участниками долевого строительства, представляется:

1) заявление сторон договора — застройщика и участника долевого строительства;

2) договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах (экземпляр застройщика, экземпляр участника долевого строительства и экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

3) описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

4) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, — при необходимости;

Г.2. Документы, содержащие описание создаваемого объекта.

В соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации прав для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух документов с описанием создаваемого объекта:

1. Плана создаваемого объекта недвижимости, который:

- содержит информацию о местоположении строящегося объекта, о количестве находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- графически отображает информацию о находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и их планируемой площади;

- изготавливается застройщиком или проектной организацией в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- соответствует сведениям, содержащимся в опубликованной и (или) представленной в орган по государственной регистрации прав проектной;

- представляется застройщиком только один раз при регистрации договора на участие в строительстве, заключенного с первым участником;

- удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица застройщика и (или) проектной организации, скрепляется печатью лица, удостоверившего план, при необходимости сшивается;

2. Описания объекта долевого строительства:

- представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих;

- осуществляется застройщиком в соответствии с проектной документацией;

- содержит информацию о технических характеристиках объекта долевого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства;

- к описанию должен быть приложен план создаваемого объекта недвижимости, на котором указано местоположение объекта долевого строительства (жилых и (или) нежилых помещений).

- удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участником долевого строительства.

Г.3. Ипотека в силу закона. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства.

При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды земельного участка.

Представления заявления застройщика или участников долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также не завершенного строительством объекта, жилых или нежилых помещений, право собственности застройщика на которые зарегистрировано, вносится без заявления и взимания государственной пошлины за регистрацию.

Д. Государственная регистрация прав участника долевого строительства

Законом об участии в долевом строительстве определены специальные основания для регистрации права собственности участника долевого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что при регистрации права участника долевого строительства документами, подтверждающими факт создания объекта, являются:

1) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения).

Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:

• по заявлению участника долевого строительства или его наследника; (обратиться с заявлением о государственной регистрации на объект долевого строительства могут также и наследники участника долевого строительства. В этом случае должен быть представлен документ, подтверждающий, что заявитель является наследником участника долевого строительства. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.)

• при представлении акта приема-передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участнику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии.

Основаниями для регистрации являются следующие документы:

* разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, право на который регистрируется;

* договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования, если такая уступка была совершена;

* передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.

После регистрации права собственности участника долевого строительства вноситься запись о прекращении ипотеки в силу закона земельного участка и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Жилищные накопительные кооперативы

Правовое положение и деятельность жилищных накопительных кооперативов (далее – ЖНК) регулируется Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004г. №215-ФЗ

Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства

Выше уже рассматривался вопрос получения разрешения на строительство объекта недвижимости. При этом отмечалось, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства разрешение на строительство не требуется. Для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты

Объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества.

К недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Регистрация права на незавершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство.

Орган по государственной регистрации может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако представляется, что такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы.

Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного.

Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

- отвод земли и сбор финансовых средств;

- изыскания;

- проектирование;

- поставки (материально-техническое снабжение);

- строительство жилого здания;

- регистрация прав собственности;

- эксплуатация объекта.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся:

- новое (капитальное и некапитальное) строительство;

- реконструкция;

- реставрация;

- установка нестационарных объектов;

- использование территорий (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

- благоустройство территорий;

- капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

- перепланировка и переоборудование помещений;

- реконструктивные работы.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Оценку эффективности инвестиционных проектов выполняют по таким показателям:

- показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для непосредственных участников;

- показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

- показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участков инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение.

Под заказчиками понимаются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию.

Дата добавления: 2015-07-15