IV. Право застройки.

§ 1. Какую правовую структуру должно было бы иметь, как должно было бы «выглядеть» право застройки с точки зрения приведенных выше определений вещного (абсолютного) права, если бы оно в действительности было таковым? На одной стороне — определенный субъект права (застройщик), а на другой — универсально-безличная масса, «все прочие» лица. Никто из этой сплошной массы обязанных лиц не выделяется на первый план, никто не состоит с застройщиком в каких-либо «особых отношениях» по его праву застройки. «Против каждого» из обязанных лиц право застройщика существует и действует «совершенно одинаковым образом».

Соответствует ли, однако, эта картина действительности? Как в самом деле «выглядит» право застройки, какова его подлинная структура? Уже при самом беглом взгляде мы замечаем, что из неопределенной среды «прочих» обязанных лиц, противостоящей застройщику, ближе всех к нему, отчетливо и резко, выделяется чья-то мощная фигура, от которой тянется к застройщику какая-то особая нить, особое vinculum juris.

Это — фигура собственника [xxvi] имущества, обремененного правом застройки: он явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком «все прочие» лица.

Эти «особые отношения» между застройщиком и собственником распадаются на два круга: 1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник —обязанным; 2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник — управомоченным (ст.ст. 71, 73, 75, 77, 78 и 83 ГК).

Оба указанных круга отношений застройщика с собственником-государством (и права, и обязанности застройщика) вытекают, несомненно, из права застройки, а не из какого либо иного основания[xxvii], относятся к составу, к существу права застройки[xxviii], но, с другой стороны, несомненно отличны от отношении застройщика, по тому же праву застройки, ко «всем прочим» лицам.

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к «прочим» лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации «вещного» или «абсолютного» права в смысле указанных выше определений. Но мало того. Отмеченные выше взаимоотношения застройщика с собственником‑государством и количественно (по количеству регулируемых моментов), и качественно (по их значению) столь явно преобладают над отношениями застройщика к «прочим», «третьим» лицам, что возникает вопрос, не в них ли и следует искать центр тяжести, существо застроечного правоотношения.

§ 2. Продолжая, под этим углом зрения, дальнейший анализ права застройки, мы должны еще подчеркнуть следующие два момента:

1) договорный характер права застройки;

2) двусторонний характер застроечного правоотношения.

О договорном характере права застройки мы говорим не в том смысле, что договор является основанием возникновения этого права, не в том смысле, что право это (в СССР) возникает вследствие и в силу договора. Это обстоятельство, конечно, еще ни в малейшей мере не ослабляло бы вещного (абсолютного) характера права застройки, как не ослабляет вещной или абсолютной природы права собственности то, что оно, в ряде случаев, возникает в силу договора (купля-продажа, мена, дарение и т.д.).

Но там, — в сделках, направленных на «пересвоение» вещи, — договор исчерпывается соответственным исполнением и отпадает, договорные отношения прекращаются, а право собственности у приобретателя, возникшее в силу договора, продолжает существовать уже самостоятельно, как таковое, не базируясь на каких-либо длящихся договорных отношениях.

«Договор» умирает, «право» остается.

Не то мы имеем здесь, в области права застройки.

Здесь договор является основанием не только возникновения, но и длящегося существования права застройки. Последнее существует лишь до тех пор, пока существует договор, и прекращается с его прекращением, а, с другой стороны, в течение всего времени существования права застройки продолжает существовать и соответствующий договор, и, следовательно, договорные отношения[xxix].

Таким образом, подобно праву имущественного найма, право застройки основано на длящемся договорном отношении.

Мало того, подобно отношению по имущественному найму, правоотношение между застройщиком и собственником является двусторонним в том смысле, что каждая из указанных сторон является по отношению к другой и управомоченною, и правообязанною, и притом еще так, что обязанности одной стороны выступают, в основном, в качестве некоего эквивалента обязанностей другой стороны, являются взаимными не только в формальном смысле внешнего «противостояния» друг другу, но и в материальном смысле внутреннего между собою соответствия, как взаимно обусловливающие и взаимно уравновешивающие друг друга.

Так, правам застройщика (а, следовательно, соответствующим обязанностям собственника-государства) на: 1) возведение построек; 2) пользование ими и, в подлежащей мере, участком; 3) возмещение, в будущем, стоимости построек — корреспондируют обязанности застройщика (а, следовательно, и соответствующие права собственника-государства) к: 1) возведению построек; 2) поддержанию их в исправности, внесению платежей за пользование и т.д.; 3) сдаче построек государству.

Но если выше было указано, что уже одно наличие в праве застройки особых отношении застройщика с собственником, отличных от отношении его же к третьим лицам (не говоря уже о количественной и качественной значимости этих «особых» отношений для права застройки), идет в разрез с общепринятым определением вещных прав, как абсолютных, — то только что отмеченная «двусторонность» этих особых отношении является еще более необъяснимою с точки зрения господствующей формулы абсолютного права. Ибо, согласно этой формуле, абсолютное право является строго «односторонним»: праву одного лица (управомоченного) соответствует «всеобщая обязанность» («allgemeine», «generelle Pflicht» и т.д.) всех прочих, кроме управомоченного, лиц, — и ничего более[xxx]. И если при такой конструкции абсолютного правоотношения в нем нет места для какой-либо особой обязанности отдельного лица по отношению к управомоченному, то тем менее могут иметь в нем место особые права такого отдельного лицапротив абсолютно-управомоченного, «эквивалентные» к тому же правам последнего по отношению к упомянутому отдельному лицу. Допущение между ними таких особых и взаимных «прав» и «обязанностей» означало бы, несомненно, уничтожение «абсолютности» правоотношения, превращение абсолютного правоотношения в относительное, в отношение, существующее, по крайней мере — на первом плане, между двумя лицами.

§ 3. Но не так ли именно и обстоит дело, согласно изложенному выше, в застроечном правоотношении?

Если на «управомоченной» стороне этого отношения мы имеем одно лицо: застройщика, то на другой, «правообязанной» стороне — не одно ли также лицо: собственника (в СССР — государство), а вовсе не «всех прочих» лиц? «Все прочие» — эта безликая громада гражданского оборота — точно также не находятся здесь в прямой правовой связи, в непосредственном правовом отношении с застройщиком, как и с нанимателем, с хранителем, с перевозчиком и т. д. чужого имущества. Правда, некоторые лица из «бесконечного» числа «всех прочих», действительно, вступают в непосредственные правовые отношения с застройщиком, но эти отношения проистекают отнюдь не из права застройки, а из совершенно особых правовых оснований, главным образом, из сделок, заключаемых этими лицами с застройщиком: договоров найма жилых помещении, трудовых договоров, подрядов и поставок и т. д. Но совершенно то же самое имеет место и по отношению к нанимателю, хранителю и т. д. чужого имущества: и им, — в связи с обладанием этим имуществом, — приходится вступать в непосредственные, но уже из других правовых оснований проистекающие, отношения со многими третьими лицами, заключать, в частности, сделки, подобные указанным выше.

Принципиальной разницы между ними и застройщиком в этом отношении нет!

Но, быть может, «все прочие» лица потому должны считаться состоящими в непосредственной правовой связи с застройщиком, что и на них, а не только на собственника имущества, обремененного правом застройки, распространяется обязанность («всеобщая») «признавать», «уважать», «не нарушать», «соблюдать» и т.д. право застройки?

Быть может, этого последнего обстоятельства уже достаточно для того, чтобы признать право застройки, подобно праву собственности, абсолютным (вещным) правом?

Но в этом случае — какая недооценка социальной значимости обязательственного права, какое, пусть невольное, пренебрежение к нему! И личное, обязательственное право требования, принадлежащее кредитору по отношению к должнику, обязан «признавать» и «уважать» не только сам должник, но, без сомнения, и «все прочие» лица. Это — общий, родовой признак всякого правоотношения уже как общественного отношения, независимо от того, будет ли оно, по своей правовой структуре, абсолютным или относительным, вещным или обязательственным.

Точно также обязаны «все прочие» лица (а не только один должник) «не нарушать» чужого — хотя бы и обязательственного — права. О способности же обязательственных прав быть нарушаемыми со стороны третьих лиц, а, вместе с тем, и о защитимости их от этих нарушений мы говорили уже выше и несколько слов скажем еще в дальнейшем.

Что же касается, наконец, обязанности «соблюдения» прав, — поскольку под этим понималось бы нечто большее, чем «признание», «уважение», «ненарушение» и т.п., а именно нечто, переходящее в область «исполнения», «удовлетворения» и т.д., — то нельзя не заметить, что «соблюдение» в этом смысле прав застройщика лежит только лишь на собственнике обремененного правом застройки имущества, а «все прочие» лица в столь же малой мере могут их «соблюдать» или «не соблюдать», как и права арендатора, хранителя, перевозчика и т.п. распорядителей чужого имущества.

Итак, в области только что сказанного мы не видим ничего, что принципиально отличало бы право застройки от любых относительных прав, что давало бы основание говорить о непосредственном правовом отношении застройщика ко «всем прочим» лицам.

Еще скажут, быть может: а кредиторы собственника? Не будут ли они теми «третьими» лицами, непосредственное отношение коих к застройщику проявляется уже в том, что они, при обращении взыскания на земельный участок, отступают перед правом застройки, как перед правом сильнейшим и для них неуязвимым?

Правда, этот пример чужд советскому праву, вообще не допускающему обращения взыскания на земельный участок. Однако,напочве буржуазного права он вполне уместен и в этой мере не лишен теоретического значения.

Итак, кредиторы земельного собственника в буржуазном праве отступают перед правом застройки — в том смысле, что взыскание их, обращаемое на земельный участок, не может сломить этого права обязательного, следовательно, и для них, и притом в форме, как будто несколько отличной от «всеобщей» обязанности «всех прочих» лиц «признавать», «уважать» и т.д. всякое чужое право.

Но что же из этого следует? Разве обыкновенные обязательственные требования не отступают перед другими обязательственными же, но привилегированными требованиями, известными и тому же буржуазному, и советскому праву? И разве это не давало бы такого же основания говорить об особой «обязательности» привилегированных требований для обыкновенных кредиторов того же самого должника? Но разве, благодаря этому, господствующею доктриною признается «непосредственное правоотношение» между привилегированным и непривилегированным кредиторами общего должника, а на этом основании — вещный, абсолютный характер привилегированного требования?

Разумеется, нисколько. Весь этот вопрос относится к совершенно иной области, к области коллизии прав. Обладатели т. наз. ограниченных вещных прав на вещь чужого лица (jure in re aliena) оказываются в такой коллизии сильнее (впрочем, не всегда) кредиторов этого же лица. Но это еще не означает, что они находятся с последними в непосредственном правовом отношении, не говоря уже о том, что этого обстоятельства, — если бы оно даже и имело место, — было бы все же недостаточно для признания абсолютности соответствующих прав, требующей непосредственного отношения со «всеми» третьими лицами, а не только с кредиторами «правообязанной» стороны.

Подведем итоги сказанному о праве застройки. Здесь нет абсолютного правоотношения, т.е. непосредственного правоотношения застройщика со «всеми прочими» лицами, совершенно «одинакового», притом, по адресу «каждого» из них, как то полагалось бы с точки зрения вышеприведенных формул абсолютного права. Напротив того, здесь явно предстает перед нами «относительное» правоотношение, а именно непосредственное правоотношение застройщика лишь со сдатчиком земельного участка. Оно, к тому же, чаще всего (а по праву СССР — всегда) отличается двусторонностью (взаимностью прав и обязанностей) и основано на длящемся договоре, является, следовательно, строго договорным и притом двусторонним правоотношением [xxxi].

Разумеется, это относительное правоотношение защищено весьма прочно и вовне, а в соответствии с этим имеет и сильное внешнее действие, но от этого оно еще не становится абсолютным в выше указанном смысле, как не становятся абсолютными обязательственные права, укрепленные и огражденные вовне, по отношению к «внешнему» миру.

Дата добавления: 2015-07-18