Читайте также: |
|
N° п/п | Показатели | ||||||
№№ залогов по порядку | |||||||
№№ ссуд | |||||||
Нормальная оценка десятины земли в рублях | |||||||
Расстояние имения в верстах | от уездного города | ||||||
от места сбыта, станции железной дороги, пристани и т. п. | |||||||
е м л я | Удобной земли, десятин | усадебной | |||||
пахотной | |||||||
сенокосной | |||||||
выгонной | |||||||
леса | |||||||
прочей удобной | Какой именно | ||||||
количество | |||||||
Всего удобной земли | |||||||
Неудобной земли, десятин | |||||||
Всей земли, десятин | |||||||
Почва | |||||||
X о я й с т в О | Способ ведения и система хозяйства | ||||||
Севооборот (число полей) | |||||||
Стоимость инвентаря в рублях | живого скота | ||||||
орудий | |||||||
господского | |||||||
хозяйственного | |||||||
оброчных статей | |||||||
Доходность оброчных статей, в рублях | |||||||
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 | о ц е н к а б а н к а | Количество удобной | земли, принятой в оценку, в десятинах | ||||
в том числе растущего леса | |||||||
сумма оценки в рублях | Всего имения | ||||||
в том числе | Хозяйственных угодий и земли без растущего леса | ||||||
Леса растущего | |||||||
Построек | |||||||
Оброчных и прочих доходных статей имения | |||||||
Оценка 1 десятины в рублях | Всего имения | ||||||
Хозяйственных угодий и земли без растущего леса | |||||||
Леса растущего | |||||||
Приходится оценки на 1 десятину удобной земли (в рублях) | Построек | ||||||
Оброчных и прочих доходных статей | |||||||
с с У д а | Первоначально или перезалог | ||||||
Срок ссуды, лет, месяцев | |||||||
Сумма ссуды в рублях | |||||||
На 1 десятину удобной земли ссуды в рублях | |||||||
На 100 рублей оценки ссуды в рублях | |||||||
Страхование построек, рублей | |||||||
При перезалоге | Год выдачи первоначальной ссуды | ||||||
Количество земли по первоначальной ссуде, десятин | |||||||
Первоначальная оценка всего имения в рублях | |||||||
обязательстве и обозначенная в залоговой сделке, но и проценты, определяемые договором или установленные законом
2. Обременяемая (закладываемая) недвижимость могла представ
лять собой любой участок, принадлежащий залогодателю на праве
собственности. Залог доли в общей собственности мог совершаться
каждым соучастником отдельно, но для залога целого участка тре
бовалось волеизъявление всех соучастников. Залоговое обремене
ние налагалось на строго определенный участок, и если приходи
лось обеспечивать один долг несколькими участками, то для этого в
сделке указывалось, какая часть долга обеспечивается каждым из
них. Таким образом, каждому участку придавалась юридическая
обособленность.
Если на недвижимости лежало запрещение (запрет на отчуждение), она не могла быть заложена. Однако такой подход постепенно смягчался. Например, запрещение, наложенное в соответствии с арендным договором, при условии, что деньги были получены больше чем на год вперед, не препятствовало отчуждению, а соответственно и залогу.
Если залогом обременялась лишь одна конкретная часть имения, она подлежала точному установлению (по местоположению, количеству земли) до выделения ее в самостоятельный участок. С другой стороны, если из одного участка, заложенного определенному лицу, образовывались впоследствии несколько самостоятельных владений, то каждое из них оставалось обремененным в размере всей первоначальной суммы долга, если не последовало соглашение о перераспределении ответственности.
3. Заключение залоговой сделки было возможно лишь в том случае,
когда собственник земельного участка прямо выражал желание
подвергнуть его обременению. В залоговом договоре должно было
содержаться указание на обеспечиваемое залогом обязательство, а
также на сам факт отдачи в залог недвижимости, которая призвана
играть роль обеспечения. Договор как сделка, устанавливающая
право на недвижимое имущество, составлялся в нотариальном по
рядке и утверждался старшим нотариусом; полученный таким обра
зом крепостной акт и назывался закладной.
4. Залоговые отношения до просрочки долга предусматривали
прежде всего, что заложенное имение до наступления срока возвра
та кредита не могло быть залогодателем отчуждено или перезаложе
но. Запрещение действовало, пока залогодатель не погашал кредит
или не представлял под залог другое имущество. Другими словами,
заложенное имение не могло переходить в другие руки путем купли
или перезалога, пока кредитором не было снято залоговое обреме
нение. Все же в некоторых случаях залогодатель мог продать иму
щество, на которое банк имел залоговое право, если последний был
заблаговременно уведомлен о продаже. При этом старший нотари
ус, прежде чем утвердить купчую, должен был удостовериться, что
покупатель берет на себя ответственность по долгу, обеспеченному
залогом. Подобное решение было также необходимо, когда заложенное в кредитном учреждении имущество продавалось с публичных торгов по требованию одного из кредиторов залогодателя.
Относительно дальнейшего залога имущества, заложенного в кредитном учреждении, также требовалось уведомление последнего, причем уставы банков не предусматривали случаев, когда такому перезалогу могло бы мешать какое-нибудь препятствие; первый по времени залог безусловно сохранял приоритет и обеспеченное им требование удовлетворялось раньше, чем те, для которых устанавливались последующие залоги.
5. Прекращение залогового права наступало после уплаты или прощения долга; но поскольку залог сопровождался формальной отметкой в реестре, нужна была запись о его прекращении, чтобы освободить имение от запрещения.
6. Публичная продажа заложенного участка осуществлялась на общих основаниях, установленных для торгов; в зависимости от ценности участка аукцион проходил при земском съезде или при окружном суде. Торги начинались с оценочной суммы и после того, как они заканчивались, покупатель обязан был немедленно внести 10 % покупной суммы. Остальные деньги вносились в течение 7 дней после судебного утверждения торгов и постановления о закреплении имения за покупателем, на основании которого нотариус вносил в реестр соответствующую запись.
По отношению к залогодержателю торги имели двоякое значение: 1) если вырученная на торгах сумма была достаточна для покрытия долга, залог погашался и оказавшийся излишек поступал в распоряжение залогодателя или остальных его кредиторов; 2) если продажа дала недовыручку, что нередко случалось на повторных торгах (назначаемых после несостоявшихся первых), допускалась продажа по оценочной сумме.
7. Целевое назначение ссуд в основном определялось законом «За
лог надельной (крестьянской) земли» от 5 июля 1912 г. Деньги вы
давались, во-первых, для расчета за приобретаемые наделы. Для
этого необходимо было представить такие документы, как заявле
ние о ссуде, продажное условие и документы о владении землей.
Размер ссуд при покупке земли, расположенной в одном месте, не
мог превышать 90 % оценки, в разных местах — 60 % оценки. Оцен
ка устанавливалась банком на основании выработанных подеся
тинных ставок (так называемая нормальная оценка); в случае ее яв
ной неадекватности использовали специальную оценку (то есть
специально определяли стоимость земли для данной сделки). Во-
вторых, кредит предоставлялся для погашения долгов, возникших в
результате покупки наделов без содействия Крестьянского банка,
если со времени такой покупки до предъявления земли к залогу
прошло не более 2 лет. Здесь преследовалась цель помочь крестья
нам, которые по тем или иным причинам (в основном из-за необхо
димости скорейшей ликвидации продавцами своих наделов) не ус-
пели выполнить требуемых законом формальностей и вынуждены были прибегнуть к частным займам. В-третьих, залог был возможен для пополнения остатка покупной цены за землю, приобретаемую с содействием банка, который не покрывается ссудой под залог покупаемой земли. В данном случае предполагалось наличие двух ссуд: первой — при покупке с содействием банка частновладельческой или надельной земли; второй — под залог собственной надельной земли для пополнения разницы между ссудой, разрешенной под залог приобретаемой земли (вместе с доплатой из средств покупщиков), и продажной ценой.
Законом от 5 июля 1912 г. предусматривалось, что ссуды могут быть выданы как отдельным домохозяевам, так и сельским обществам при условии представления надлежащего залогового свидетельства. Ссуды назначались на срок не выше 28 лет, а размер их не должен был превышать 60 % оценки земли. Выдавались они свидетельствами банка по нарицательной стоимости, но могли быть назначены к выдаче и наличными деньгами по текущему курсу этих свидетельств.
Землеустроительные комиссии, созданные в соответствии с указом от 4 марта 1904 г., принимали участие во всех видах банковских операций, касающихся земельных нужд крестьян. Комиссии, в частности, обсуждали оценку имений — как приобретаемых банком для продажи крестьянам, так и покупаемых крестьянами у частных владельцев при помощи Крестьянского банка. Если комиссия признавала покупку имения желательной, то отделение банка по ее поручению производило оценку имения по установленным правилам. Отделение банка могло также поручить производство оценки землеустроительной комиссии по предварительному с ней соглашению.
Все дела по покупке имений Крестьянским банком рассматривались на Совете банка при участии представителя Главного управления землеустройства и земледелия. Имение, приобретаемое банком, подвергалось осмотру на месте и оценке, исходя из его описания, экономических условий прилегающего района и его доходности.
В описание имения входили:
звание и имя владельца, название имения и место его нахождения;
находится ли имение в единоличном владении продавца или есть совладельцы;
количество удобной и неудобной земли;
распределение земли по угодьям;
существующий в имении порядок хозяйства с обозначением количества десятин, отдаваемых в наем и обрабатываемых хозяйственным способом;
оброчные статьи имения;
хозяйственные постройки, их состояние, назначение, ценность по стоимости материала и страховая оценка;
живой и мертвый инвентарь, поступающий в продажу вместе с имением;
права владельца на пользование угодьями соседних имений, а также права соседей на угодьях описываемого имения.
Доходность имения определялась на основании краткосрочных наемных и арендных цен, а также по производительности почвы. При этом рассчитывался валовой доход, который мог быть получен с описываемых земель при средних урожаях преобладающих в данной местности сельскохозяйственных растений, определялась стоимость обработки земли и уборки урожая.
Составленная владельцем оценочная опись проверялась на основании утвержденных общим собранием акционеров банка инструкций оценочной комиссии и потом передавалась на утверждение правления, которое могло уменьшить оценку или совсем отказать в ссуде. Если сумма, вырученная от продажи просроченного имения, не покрывала долга, лежащего на нем, убыток покрывался за счет банка.
Контрольные вопросы и задания
1. Какие формы ипотечного кредита применялись в России до 70-х годов XIX в.?
2. Опишите цели создания и характер деятельности Дворянского поземельного банка в XIX в.
3. С какой целью был создан Крестьянский поземельный банк?
4. Какие операции осуществлял Дворянский поземельный банк в начале XX в.?
5. Перечислите основные направления работы Крестьянского поземельного банка во время осуществления столыпинской аграрной реформы.
6. Перечислите основные функции акционерных земельных банков в конце XIX-начале XX в.
7. Как осуществлялась выдача ссуд под залог недвижимости в России?
8. Каким был порядок установления залоговой стоимости имений?
9. Дайте краткую характеристику российской системы залогового права на рубеже XX в.
Глава VII
Дата добавления: 2015-11-26; просмотров: 79 | Нарушение авторских прав