Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

Жилі приміщення власник може здавати. До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов'язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового ЦК такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов'язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім'ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов'яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Відсутність передбаченого ст. 168 ЖК попередження про розір­вання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регу­люються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивіль­не законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового кодексу.

При розгляді спорів, пов'язаних з користуванням жилими примі­щеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 ЖК є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК застосовується щодо виселення членів сім'ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі жит­лові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 ЖК, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 ЖК обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимо­гу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власни­ком свого права відповідає ЦКУ. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім'ї (в тому числі колиш­ніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право корис­тування жилим приміщенням урегульовано житловим законодав­ством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жи­лого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 ЖК).

Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за пору­шення відповідних договірних зобов'язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тіль­ки в судовому порядку. Основою для припинення договору та висе­лення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, вико­ристання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепла­нування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власника­ми квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проекта­ми і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укла­дений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймо­давця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використову­ють його не за призначенням або систематичним порушенням пра­вил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 ЖК), або коли відповідно до затвердже­ного виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщен­ня, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 ЖК).

Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або чле­нами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи по­передження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖК.

Укладений на невизначений строк договір найму жилого примі­щення може бути розірваний за вимогою наимодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї, і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК).

Правила ч. З ст. 168 ЖК про можливість розірвання за вимогою наимодавця укладеного на невизначений строк договору найму жи­лого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживан­ня наимодавця та членів його сім'ї (з попередженням про розірван­ня договору за три місяці) не суперечать положенням Закону "Про власність" щодо здійснення громадянином права приватної власнос­ті. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов'язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.

Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.

3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Спільна власність на квартиру може існувати в разі наявності таких ознак, як множинність мешканців і єдність об'єкта, що нале­жить їм на праві власності — квартири як єдиного цілого, яка може складатися з однієї чи багатьох кімнат. Квартира може приносити певні доходи, водночас потребуючи необхідних витрат на її утриман­ня, які повинні розподілятися між власниками пропорційно їх частці у спільному майні.

При спільній власності на квартиру права власності належать усім тільки в сукупності, тобто окрема особа не може вільно розпо­ряджатися своєю частиною. Право кожного співвласника поширю­ється на весь об'єкт в цілому, а не на певну його частину. У той са­мий час не виключається можливість будь-якого співвласника ко­ристуватися правами володіння і користування як певними частина­ми квартири, так і квартири в цілому.

Правове регулювання спільної часткової і спільної сумісної влас­ності може мати ті чи інші особливості, зумовлені призначенням то­го чи іншого об'єкта, складом або характером зв'язків учасників спільної власності, що визначається насамперед Цивільним кодек­сом України. Зокрема, ст. 22 Кодексу України про шлюб та сім'ю, ст. 60 Сімейного кодексу України, чітко встановлюють, що майно подружжя належить їм на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до ЦКУ, при внесенні паю в ЖБК за рахунок коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім'ї члена кооперативу, паєнагромадження, а після повного внесен­ня паю — квартира є спільною сумісною власністю членів сім'ї, як­що інше не було встановлено письмовою угодою між ними. Інші осо­би права власності на пай і квартиру не набувають і можуть претен­дувати тільки на відшкодування членом кооперативу коштів, нада­них йому для внесення паю.

Відповідно до Цивільного кодексу спільна сумісна власність — це власність кількох осіб, при якій право кожного із співвласників поширюється на все спільне майно. Співвласники мають однакові права володіння, користування, а інколи і розпорядження цим май­ном, без визначення частки майна кожного із співвласників.

Спільною сумісною власністю може бути майно, придбане вна­слідок спільної праці громадян, що об'єдналися для спільної діяль­ності, якщо письмовою угодою на нього поширюється режим суміс­ної власності, майно, створюване членами фермерсько­го господарства, якщо інше не передбачене письмовою угодою між ними, майно, придбане внаслідок спільної праці членів сім'ї чи спільного проживання подружжя у шлюбі, при передачі з державно­го житлового фонду під час приватизації за письмовою згодою всіх членів сім'ї квартиронаймача квартири чи будинку в спільну суміс­ну власність. При цьому законодавство дозволяє письмовою угодою між цими суб'єктами права встановлювати право користування спільною власністю, порядок користування частками у спільній власності, тобто інший порядок, ніж встановлений законодавством, але такий, що йому не суперечить.

Якщо при надбанні майна кількома особами розмір часток у спіль­ній власності не було визначено, розмір частки кожного з них визна­чається відповідно до ступеня участі у створенні спільної власності. Так, у квітні 1994 р. М. звернулася до суду із позовом до Ш. про поділ будинку. Позивачка зазначала, що 17 серпня 1990 р. вона разом з відповідачем купила будинок за 27 тис. крб. При цьому М. сплатила за угодою 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. У зв'язку з цим позивачка вважала, що їй має належати 55,55% будинку, а відповідачеві — 44,45%. Оскільки між ними виник конфлікт з приводу користування будинком, позивачка просила виділити їй зазначену частку останнього. Рішенням судової колегії в цивільних справах Черкаського облас­ного суду від 13 травня 1996 р. позов було задоволено частково. Поста­новлено виділити М. у спірному будинку приміщення, загальна вар­тість яких становить 820391900 крб. і які складають половину будинку, а Ш. — приміщення, загальна дійсна вартість яких становить 823128600 крб. і які також складають половину будинку.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 10 липня 1996 р. скасувала попередні рішення і направила на новий розгляд з таких підстав. Задовольняючи позов частково, суд виходив з рівності часток сторін у праві власності на будинок і саме з урахуван­ням цього провів поділ будинку за одним із запропонованих експертом варіантів. З такими висновками Судова колегія не погодилася, оскільки судом встановлено, що при укладенні договору купівлі-продажу будин­ку М. сплатила 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. Але сторони не ви­значили часток кожної у праві власності на будинок, зокрема не домо­вились про те, що ці частки будуть рівними.

Згідно з роз'ясненнями Пленуму Верховного Суду України, да­ними в п. 5 Постанови "Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності" від 22 грудня 1995 р. за № 20, якщо розмір часток у спільній власності не було визначено і її учасники не виходили з рівності інших часток, розмір частки кож­ного з них визначається ступенем його трудової участі і коштами у створенні спільної власності.

Щодо поділу будинку в натурі, то в разі, якщо він технічно мож­ливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з урахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації тому учасни­кові спільної власності, частка якого зменшилась.

Чинне законодавство України не виключає також можливості виникнення спільної сумісної власності на квартиру між юридични-ми та фізичними особами у випадку продажу частини квартири юридичній особі, між державою та фізичними особами, особливо ко­ли у власника залишається частка неприватизованого житла, у ви- і падку недостатності житлових чеків на покриття безоплатною при­ватизацією всієї жилої площі чи від частин у квартирі, яка перехо­дить до держави за правом спадкування, між юридичними особами; у випадку, коли вони на правових підставах придбали окремі жилі приміщення в одній квартирі, будинку.

Спільна часткова власність — це власність кількох осіб, за якої кожному співвласнику виділяється його частка. Як правило, вона виділяється із спільної сумісної власності за бажанням громадян. Правовий режим використання спільної часткової власності визна­чається з урахуванням інтересів усіх її учасників. Вона також може виникати між фізичними, між юридичними особами, а також між фі­зичними і юридичними особами. Юридичними підставами для цього можуть бути договори про сумісну, в тому числі і підприємницьку діяльність, придбання житла у спільну часткову власність внаслідок спадкування тощо. Але важливо те, що всі вони користуються окре­мими, закріпленими за ними частками квартири будинку, а місцями загального користування на праві спільної сумісної власності.

Таких прикладів можна навести багато, зокрема користування приватними квартирами, що розміщуються у державних, коопера­тивних багатоквакртирних будинках, користування жилими примі­щеннями загального користування у комунальних квартирах.

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовт­ня 1991 р. за № 7 між спільною сумісною та спільною частковою власністю з правової точки зору існують певні відмінності. А саме, кожен учасник спільної часткової власності має чітко визначену на­перед частку у праві власності на спільне майно. Якщо вважати, що кожному з учасників спільної часткової власності належить не част­ка у праві власності на майно, а право власності на конкретну частку спільного майна, то визнання цієї власності за співвласни­ком свідчитиме про належність частини майна тільки одному суб'­єктові власності, і тільки він матиме змогу розпоряджатися цією частиною.

У спільній сумісній власності частки можуть бути визначені при виділі чи поділі майна. При цьому має бути додержаний принцип їхньої рівності, крім випадків передачі квартири у часткову влас­ність. При цьому частки в документах на право власності можуть визначати інший порядок розподілу жилої площі у спільній сумісній власності.

Як спільна сумісна, так і спільна часткова власність можуть ви­никати на підставі прямої вказівки закону, який передбачає щодо спільно створюваного кількома особами майна встановлення право­вого режиму спільної сумісної чи спільної часткової власності, або на підставі угоди (за винятком подружжя, яке не вправі угодою ска­сувати режим спільної сумісної власності, якщо інше не було вста­новлено шлюбним контрактом).

Можна констатувати, що в умовах становлення правової систе­ми України врегульованими виявилися відносини лише спільної часткової власності. Додаткового правового регулювання потребу­ють правовий режим спільної сумісної власності. Тому певні поло­ження чинного законодавства, що регулюють порядок здійснення спільної часткової власності на квартиру (будинок) можуть певною мірою застосовуватися до неврегульованих відносин спільної суміс­ної власності, якщо інше не визначено угодою співвласників і не су­перечить її сутності.

Частина 1 ст. 113 Цивільного кодексу України передбачає, що володіння, користування і розпорядження майном при спільній част­ковій власності провадиться за згодою всіх її учасників, тобто воло­діння, користування і розпорядження частковою власністю спів­власники можуть здійснювати за загальною згодою, а в разі відсут­ності згоди — спір вирішується судом. При цьому вони мають одна­кове право голосу у здійсненні цих правомочностей незалежно від розміру часток кожного.

Частки можуть бути рівними або нерівними. Це не впливає на обсяг повноважень співвласників.

Якщо учасники спільної власності на жилий будинок не визна­чили порядку користування відокремленими приміщеннями, то во­лодіння, користування й розпорядження останнім провадяться за згодою всіх учасників. За їхньою згодою має вирішуватись і питання про виселення з будинку осіб, які правомірно в ньому проживають, через потребу власника в займаному ними приміщенні.

Так, у серпні 1993 р. Б. Д. звернувся з позовом до Б. К. про висе­лення з належного йому на праві власності жилого будинку на підставі ст. 168 ЖК. Позивач посилався на те, що відповідно до договору довіч­ного утримання від 1 березня 1990 р. його брат Б. М. передав йому у власність 3/4 спірного будинку. У вересні 1991 р. Б. М. помер, але в будинку залишилася проживати його колишня дружина Б. К. — відпо­відачка в даній справі. Маючи потребу у використанні жилого будинку для всієї сім'ї і посилаючись на те, що відповідачка перешкоджає реа­лізації його права власності, Б. Д. просив задовольнити його позовні вимоги.

Справа розглядалася судами неодноразово. Рішенням Дрогобицько­го міського суду Львівської області від 31 березня 1995 р. позов Б. Д. було задоволено і постановлено виселити Б. К. зі спірного будинку без надання іншого жилого приміщення.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 14 серпня 1996 р. не погодилась з таким рішенням і визнала необхід­ністю скасування цих судових рішень.

Як видно з договору довічного утримання та довідки Самбірського міського бюро технічної інвентаризації, позивачеві Б. Д. належить на праві власності 3/4 спірного будинку, а весь він є об'єктом спільної часткової власності. Виділ частки когось із співвласників не проводив­ся. Не визначався й порядок користування будинком.

Відповідно до ч. 1 ст. 113 ЦК, володіння, користування і розпоря­дження майном при спільній частковій власності провадяться за зго­дою всіх її учасників, а у разі відсутності згоди спір вирішується судом.

Постановивши рішення про виселення відповідачки з усього будин­ку, в тому числі й з 1/4 його, яка позивачеві не належить, суд не об­грунтував висновків про задоволення позовних вимог Б. Д. на підставі ст. 168 ЖК, що є порушенням ст. 203 ЦПК.

Кожний співвласник має право на доходи від використання спільного майна відповідно до своєї частки. Він відповідає перед тре­тіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними з цим майном. Окрім того, він повинен брати участь у сплаті відповідних податків, плате­жів і витрат, пов'язаних з утриманням і збереженням спільного май­на пропорційно своїй частці тощо. Якщо будь-який із співвласників спільної власності ухиляється від цього, інші співвласники можуть стягнути внесену за нього частку витрат. Законодавством не забо­ронений інший порядок розподілу вказаних обов'язків.

У випадку пошкодження або знищення частини майна, якою ко­ристувався один із співвласників, останній не втрачає права спіль­ної власності, лише відбувається зменшення часток інших спів­власників.

Співвласник спільної часткової власності має право на оплатне чи безоплатне відчуження іншим особам своєї частини у спільному майні шляхом укладення угод купівлі-продажу, дарування, міни, за­повіту тощо. Набувачами такої частки можуть бути сторонні особи або інші співвласники. Щодо спільної сумісної власності, то важли­во зазначити, що такі угоди не повинні суперечити чинному законо­давству, не завдавати шкоди законним правам та інтересам інших осіб. Зокрема, у ст. 41 Конституції визначено, що кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, при цьому використання власності не може завдавати шкоди правам ін­ших громадян, у тому числі ущемляти особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Відчуження житла, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника приватного житлового фонду допускається тільки за згодою органів опіки та піклування. Відчуження житла власником, в якого в сім'ї є неповнолітні діти, допускається (ст. 79 Проекту ЖК) тільки у разі укладення договору оренди з новим власником на строк до досягнення повноліття дітьми.

Особливо це стосується випадків, коли спільну сумісну влас­ність не можна перетворити на спільну часткову (суміжні кімнати). У випадках, коли один власник замінюється іншим, спільна власність не припиняється, оскільки відчужується не конкретна час­тина майна, а частка у праві спільної власності, тобто відбувається тільки заміна суб'єкта цивільних правовідносин.

Співвласники вправі залежно від призначення майна встановлю­вати порядок володіння, користування ним або його частинами в на­турі, визначати умови користування конкретним майном. Встанов­лення порядку користування з виділенням частки майна в натурі не припиняє спільної власності, оскільки такі частини не перетворю­ються на об'єкт самостійної власності кожного з них. У дійсності найчастіше укладаються угоди про розподіл користування реальни­ми частинами спільного майна стосовно неділимих об'єктів.

Чинне законодавство України встановлює гарантії захисту прав співвласників, які не зацікавлені у відчуженні частки майна у спіль­ній власності стороннім особам. Згідно зі ст. 114 ЦК, при продажу сторонній особі частки майна спільної власності решта її учасників має право привілеєвої купівлі частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу з прилюдних торгів, оскільки в даному разі має місце про­даж у примусовому порядку у зв'язку зі стягненням боргу.

Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не засто­совується при відчуженні частки шляхом укладення договорів дару­вання, довічного утримання, міни, а також при виділі частки за по­зовом кредитора до учасника спільної власності. Співвласники спільної власності мають зацікавленість у придбанні відчужуваної частки для задоволення своїх матеріальних і особистих нематеріаль­них потреб. їм не байдуже, яка особа стане учасником права спіль­ної часткової власності, як вона виконуватиме обов'язки щодо утри­мання спільного майна та користування ним.

Що позитивно у проекті ЖК (ст. 80), це те що встановлюється черговість осіб, які мають переважне право на купівлю частини бу­динку (квартири). Відповідно у порядку черговості стоять:

співвласники;

члени сім'ї власника;

члени сім'ї співвласників;

колишні члени сім'ї співвласників;

наймачі, орендарі частини будинку (квартири), що відчужується.

Якщо особи не використали переважного права на купівлю час­тини будинку (квартири) протягом одного місяця, ця частина будин­ку (квартири) підлягає продажу на розсуд її власника.

Стаття 114 ЦК встановлює умови здійснення співвласниками права привілеєвої купівлі та наслідки їх недодержання. Так, спів-власник-продавець зобов'язаний письмово попередити всіх співвлас­ників про намір продати свою частку сторонній особі, обов'язково вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких продає її. Якщо співвласники відмовляються від здійснення права привілеєвої купів­лі або не здійснять свого права щодо будинків протягом одного мі­сяця з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку будь-якій особі.

Якщо кілька співвласників виявлять бажання придбати частку у спільній власності, продавець має право вибору покупця з числа співвласників. Незгода співвласників із запропонованими продавцем умовами продажу повинна прирівнюватися до відмови реалізувати своє право привілеєвої купівлі. Продавець вправі реалізувати свою частку у спільному майні стороннім особам з моменту їх відмови від придбання відчужуваної частки. Ця відмова може надійти і раніше вказаних термінів. Право вибору покупця надається продавцю.

Відповідно до ст. 114 ЦК, при продажу частки із спільної влас­ності сторонній особі решта учасників спільної часткової власності мають право привілеєвої купівлі цієї частки по ціні, за якою вона продається, і на інших рівних умовах (додержання строків платежів, обов'язку сплати державного мита тощо). Якщо один із співвласни­ків продасть свою частку, порушивши при цьому право привілеєвої купівлі іншого, останній вправі звернутися до суду з позовом про пе­реведення на нього прав і обов'язків покупця, з внесенням усіх сум, які за договором повинен був сплатити або сплатив покупець. У зв'язку з цим при переводі прав і обов'язків покупця необхідно пе­ревіряти реальність вимог, що ставляться учасниками спільної част­кової власності.

У судовому рішенні про задоволення позову має бути зазначено щодо заміни покупця позивачем в договорі купівлі-продажу та в ін­ших документах про реєстрацію будинку.

Оскільки з виділом учаснику спільної власності на будинок його частки в натурі спільна власність на неї припиняється, решта учас­ників спільної власності втрачають право привілеєвої купівлі цієї частки.

При вирішенні спорів, що виникають у зв'язку з продажем од­ним із співвласників квартири належної йому частки у вигляді ізо­льованого приміщення третім особам, має враховуватись право ін­ших співвласників привілеєвої купівлі відчужуваної частки за ціною її продажу. Під порушенням права привілеєвої купівлі слід розуміти випадки продажу частки сторонній особі на пільгових умовах, за нижчою ціною, ніж була запропонована співвласникам. У цьому разі продавець мав би можливість обійти вимоги закону, пропонуючи співвласникам явно несприйнятливі умови, на які вони ніколи не погодяться.

Під порушенням права привілеєвої купівлі частки майна спів- власник, який виявив бажання її придбати, має право протягом трьох місяців звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов'язків покупця відчуженої частки майна. Вказаний тримісячний термін є строком позовної давності й обчислюється з того дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про ук­ладення угод.

Пропуск встановленого ч. З ст. 114 ЦК тримісячного строку не є підставою для відмови в прийнятті позову про переведення прав і обов'язків покупця. Суд вправі поновити цей строк, якщо дійде вис­новку, що його пропущено з поважних причин. Переведення на співвласника прав і обов'язків покупця здійснюється без поперед­нього визнання угоди про відчуження частки у спільному майні сто­ронній особі недійсною.

Суд має перевірити реальність вимог, що ставляться учасниками спільної часткової власності. Суд не вправі надавати перевагу яко­мусь покупцеві, якщо тільки не встановить, що не було зловмисного зговору між продавцем і покупцем, що є також порушенням права привілеєвої купівлі.

Доказом бажання і реальних можливостей для переводу прав і обов'язків покупця є внесення позивачем усіх сум, які за договором має сплатити покупець. Невиконання позивачем цих умов може бу­ти підставою для відмови в позові про перевід на нього прав і обов'язків покупця. У разі задоволення позову суд вказує про пере­ведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, а також про стягнення з нього на користь первісного покупця сум, сплачених за договором. Після вирішення спору в суді і якщо дого­вір купівлі-продажу нотаріально посвідчений, додаткового нотарі­ального посвідчення не вимагається.

У ч. 1 ст. 115 ЦК зазначено, що кожний з учасників спільної часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спіль­ного майна. Це право є здійсненням власником права розпоряджен­ня спільним майном. Співвласник має таке право без наведення мо­тивів. Його частка із спільного майна виділяється за згодою всіх співвласників. При реалізації права на виділення він отримує свою частку в майні і вибуває із складу співвласників.

Спосіб і порядок виділення встановлюються угодою всіх учасни­ків права спільної часткової власності. Проте вони можуть і не дійти такої угоди, особливо коли ідеться про виділення частки в натурі з неділимого майна. Якщо згоди про спосіб виділення частки не досяг­нуто, то будь-який співвласник може звернутися до суду з позовом про виділ майна. Суд повинен всебічно з'ясувати можливість поділу майна в натурі. У разі необхідності він може витребувати з цього приводу відповідний висновок компетентних осіб.

Майно, як правило, ділиться в натурі, якщо це можливо без шкоди для його господарського призначення. Розмір частки, з при­воду якої виник спір, визначається судом. Якщо поділ майна в нату­рі неможливий, співвласник, який виділяється, одержує грошову компенсацію (ч. 2 ст. 115 ЦК). У цьому разі перед співвласником, на користь якого стягується грошова компенсація, інші учасники спільної власності несуть часткову відповідальність. Тому суд у своєму рішенні повинен визначити, яку конкретно суму повинен сплатити кожний із співвласників з урахуванням частки кожного з них.

Тобто суд вирішує питання можливості виділення частки в нату­рі, а грошова компенсація присуджується лише тоді, коли реальне виділення частки у майні є неможливим, зокрема, у зв'язку з його неподільністю — в юридичному розумінні. Неподільною, з юридич­ного погляду, є квартира у багатоповерховому будинку, збудовано­му для проживання однієї сім'ї, і переобладнати цю квартиру не­можливо.

У випадку порушення питання про виділення всіма співвласни­ками фактично відбувається припинення права спільної часткової власності. У разі неможливості виділення кожному з них частки у натурі та відсутності у зв'язку з цього приводу згоди між ними, суд вправі присудити все майно одному із співвласників, а решті — від­повідну грошову компенсацію. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами зако­нодавства, що регулює право приватної власності громадян на жи­лий будинок" від 4 жовтня 1991 р. за № 7 у спорах про поділ будин­ку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розмі­ру їх часток у праві власності.

Якщо виділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з урахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною у зв'язку з цим стосовно до ст. 119 ЦК ідеальних часток і присудженням грошової компенсації учасни­ку спільної власності, частка якого зменшилась.

Якщо для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, це здійснюється, але за наявності дозволу на це виконкому місцевої ради (ст. 152 ЖК). Якщо сторона оспорює рішення викон­кому щодо дозволу на переобладнання та перепланування і воно є необгрунтованим, суд може не погодитися з ним. У разі неможли­вості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку ко­ристування ним, власнику, що виділяється, за його згодою прису­джується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визна­чається за угодою сторін, в разі відсутності такої угоди — судом за дійсною вартістю будинку на час розгляду справи.

Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза. В окремих випадках суд може, враховуючи конкретні обставини справи, і в разі відсутності згоди власника, що виділяється, зобов'я­зати решту учасників спільної власності сплатити йому грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням відпо­відних мотивів. Зокрема, це може мати місце, коли частка у спільній власності на будинок є незначною й не може бути виділена в натурі. чи за особливими обставинами сумісне користування ним неможли­ве, а власник в будинку не проживає і забезпечений іншою жилою площею.

При поділі жилого будинку суд зобов'язаний зазначити в рішен­ні, яка відокремлена (ізольована після переобладнання) частина бу­динку конкретно виділяється і яку частку в будинку вона складає, а також, які підсобні будівлі передаються власнику.

Постанова пленуму Верховного Суду України "Про практику за­стосування судами законодавства, що регулює право власності гро­мадян на жилий будинок" (п. 5.) від 4 жовтня 1991 р. за № 7 ви­значає, що будинок, який належав одному з подружжя, може бути визнаний, спільним майном подружжя, якщо в період шлюбу істотно збільшилась його цінність внаслідок трудо­вих або грошових затрат другого з подружжя або їх обох. При цьому на суму вартості будинку до його поліпшення збільшується частка одного з подружжя, якому він належав, у тому числі і у ви­падках, коли суд відступає від начала рівності часток подружжя в спільній сумісній власності з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей або інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу.

Виходячи з правил СКУ у разі неможливості поділу бу­динку, що є спільною власністю подружжя, в натурі і в разі відсут­ності згоди подружжя про спосіб поділу спільного майна, суд з ура­хуванням інтересів неповнолітніх дітей і заслуговуючих на увагу ін­тересів одного з подружжя, забезпеченості житлом в іншому місці другого з них, може залишити будинок одному з подружжя і покласти на нього обов'язок компенсувати право на частку в будинку дру­гого за рахунок іншого спільного майна або грішми.

Якщо жилий будинок належить подружжю на праві спільної часткової власності, при вирішенні спору про його поділ слід його поділити або призначити грошову компенсацію.

При вирішенні справ про виділ в натурі "часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, слід керуватися ст. 115 ЦК, де зазначено про таку можливість, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнання приміщення в ізольовані квартири.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі під­собні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності. По­рядок користування жилим будинком може бути встановлено також і між учасниками спільної сумісної власності.

Вимоги учасників спільної часткової власності на жилий буди­нок про зміну часток можуть бути задоволені, якщо учасник спіль­ної власності збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу бу­динку (жилих і підсобних його приміщень) шляхом прибудови, над­будови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої ра­ди і за згодою решти учасників спільної власності. При цьому спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок.

Згідно зі ст. 119 ЦК, вимоги про зміну розміру часток можуть бути пред'явлені як учасниками спільної власності, частка яких збільшилась, так і тими з них, частка яких зменшилась внаслідок проведеної іншими співвласниками прибудови, надбудови чи пере­будови, а також у зв'язку зі зносом частини будинку, що входила до їх частки.

Дата добавления: 2015-11-26