Принципы оценки.Сущность,значение,взаимосвязь.

Принципы оценки о.о.

Процесс оценки базируется на системе оценочных принципов на которых основывается расчет ст-ти о.о.Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину ст-ти о.о. В мировой практике выделяют 4 группы оценочных принципов: 1 группа:принципы основанные на представлениях потенциального собственника. 2 группа:обусловленна процессом эксплуатации о.о. 3 группа:принципы обусловленные действием рыночной среды. 4 группа:представлена одним принципом обобщающим влияние 3-х предыдущих групп принципа оценки.

Принципы оценки.Сущность,значение,взаимосвязь.

1 группа: -принцип полезности -означает зависимость полезности о.о от способности удовлетворять потребность собвственника.Полезность вытсупает,как субъективная ценность,кот потребитель придает конкретному объекту;полезность выражает индивид.вкусы и предпочтения. -принцип замещения-означает,что при наличии определенного кол-ва о.о. самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.Данный принцип предусматривает возможность альтернатив.выбора для покупателя,т.е. ст-ть о.о. зависит от наличия на рынке аналога или заместителя (пример:объекты недвижимости в районах массовой застройки). -принцип ожидания -характеризируется тем,какой доход или удобство ожидает получить потенциальный собственник от испол. о.о. включая выручку от последующей перепродажи.Данный принцип лежит в основе о.о.о. доходным подходом и хар-ет точку зрения потенциального пользователя на буд.доходы и их текущую ст-ть. 2 группа: принцип вклада-закл.в определении ст-ти о.о,выделении вклада каждого фактора и его важнейших элементов в формир.полезности и ст-ти о.о. Вклад -добавление в ст-ть о.о,кот яв.результатом наличия конкретного факта и его элементов.Принцип вклада использ. для определенных изменений или недостающих улкчшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использ. о.о. (ЛНЭИ).Основная проблема данного принципа-сложность выделения элемента в чистом виде влияющего на ст-ть о.о.Покупатель оценивает о.о. как ед.комплекс. -принцип остаточной продуктивности -остаточная продуктивность опред.остатком дохода отнесен. к о.о. после оплаты всех затрат вкл. менеджмент (труд,оборудование).Этот принцип имеет место для оценки земельных участков в случаях:-участок земли не застроен;-участок земли застроен и оборудован.Земельный участок будет иметь остат.ст-ть и приносит доход,если имеется остаток ст-ти после удовлетворения требований к оплате всех составляющих документов. -принцип сбалансирования-означает,что для каждого типа о.о. необходим.опред.компоненты с оптимальным сочетанием,кот обеспечивает мах ст-ть о.о.Сбалансированность о.о. нарушается,если о.о. не догружен различными элементами или наоборот.Сбалансированием ха-ся показателями емкости и эффективности.Емкость-показ.сколько элементов можно приложить к опред. о.о. (на определенном зем.участке можно построить такое кол-во объектов недвижимости,кот определит допустимую высоту,плотность застройки при сохран. ландшафта,не нарушив экологию данной местности). Эффективность -определяется уровнем прибыли,обеспеч. сочетанием земельного участка со строениями при реализации различных застроек. -принцип разделения -означает что физ.элементы о.о. и имущ.права на них можно разделить и соединить для достижения мах ст-ти о.о. 3 группа: -принцип спроса и предложения-означает,что цена о.о. изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения;выражает взаимозависимость между растущим потреб.о.о. в условиях соц-эконом развития общества и огран.предложения обусловленные объективными и субъективными причинами. Спрос- представленное на рынке платежеспособная потребность в о.о,формируется под влиянием объективных и субъективных факторов. Объективные факторы:экономические,социальные,демографические, административные,природно-климатические факторы. Субъективные факторы: 1.заинтересованность покупателей;2.ур-нь монополии на рынке данного о.о.;3.реклама;4.особые условия сделки. Предложение -кол-во о.о,кот может быть выставлено на продажу при сложившемся ур-не цен.Принцип спроса и предложения яв.основой механизма рын.саморегулирования различ.большие цели на о.о. в зависимости от их целевого назначении и места положения. -принцип конкуренции-означает,что цены на о.о. установлены по ср-ам постоянного соперничества субъектов рынка,кот стремятся к получению мах прибыли.Высокая прибыль стимулирует привлечение капитала на рынок о.о. усиливая конкуренцию. -принцип соответсвия-состоит в том,что мах ст-ть о.о. возникает тогда,когда имеется соответствие характеристик о.о. потребностям и ожиданиям рынка о.о,что обеспечит высокий рын-ый спрос на о.о. и как следствие высокую рын-ую ст-ть о.о.Принцип соответсвия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения и соседних объектов на ст-ть о.о. Регрессия означает наличие улучшений не востребованных рынком или внеш.окружения,кот отрицательно сказывается на пользовании или эксплуатации о.о.

-принцип изменения внеш.среды-означает необходимость учета при о.о.о. возможность изменений условий,при кот они используются,а также внешнего окружения и перспектив развития района нахождения о.о.При рассмотрении данного принципа выделяют 3 уровня внеш.воздействия: 1. Макроэкономический ур-нь объединяет 3 группы факторов:экономические, социальные,политические.2. Региональный ур-нь,на кот оценка отражает ценовые колебания и соц.эконом различия между регионами,областями,районами.3. Локальный ур-нь характерезует влияние факторов связанных непосредственно с о.о. и обусловленных его местоположения и физ.характеристиками.Ст-то о.о. в соответствии с данными принципом зависит от изменений внеш.среды,а каждый о.о. в свою очередь оказывает влияние на ст-ть других прилегающих о.о. Этот принцип обязательно учитывается при написании отчета об оценки указанием даты на кот определена ст-ть оценки. 4 группа:принцип обобщающий влияние указанных ранее 3-ех групп принципа оценки яв. лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) -означает,что из возможных вариантов использования о.о. выбирается тот,при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности о.о. с улучшениями.Именно этот вариант применяется для о.о.о.Данный принцип яв. обобщающим для оценки рын-ой ст-ти о.о. т.к. позволяет определить вариант приносящий мах возможный доход от о.о. не зависимо от улучшений на дату оценки. Например: рын-ая ст-ть зем-го участка с улучшениями зависит не только от текущ. Землеиспользования в большей степени от альтернатив. Вариантов его использования.Вариант ЛНЭИ должен иметь конкрет.дату оценки,т.к. на эту дату будет определена рын-ая ст-ть о.о.

Дата добавления: 2015-12-08