Оценка стоимости земельных участков с помощью затратного подхода (метод разбивки на участки, метод изъятия или выделения).

Метод изъятия.

Основывается на технике остатка для земли. Определяет рыночную ст-сть ЗУ как разницу между рыночной ст-стью всего ОН и восстановленной ст-стью улучшений за вычетом износа.

Условия применения:

• наличие инф-ции о ценах сделок с аналогами (едиными ОН);

• соответствие улучшений ЗУ его ННЭИ;

• небольшой эк. возраст (ЭВ) или ХВ улучшений (не более 10 лет).

Этапы оценки:

1) Определение рыночной ст-сти ЗУ с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

2) Расчет восстановительной ст-сти (или ст-сти замещения) улучшений.

3) Определение износа улучшений.

4) Определение остаточной ст-сти улучшений на дату оценки.

5) Определение рыночной ст-сти ЗУ.

6) Проведение необх. корректировок: V_o = V_зд – V_изн. +V_зу

Метод освоения (разбивки на участки)

Применяется при оценке незастроенных участков при условии, что разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет вариант ННЭИ с учетом улучшений, создаваемых на этих участках.

Этапы оценки:

1) Определение размера и кол-ва участков, вида улучшений, исходя из физ. и юр. возможностей и эк. целесообразности.

2) Определение цены продаж освоенных участков.

3) Расчет затрат на освоение.

4) Определение выручки от продаж.

5) Определение периода времени на освоение и продажу участков.

6) Определение ставки дисконтирования.

7) Определение ст-сти ЗУ.

Оценка стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода (метод сравнения продаж, метод распределения или соотнесения).

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами, которые были недавно проданы.

Метод сравнения продаж.

Этапы оценки:

1) Выявление продаж ЗУ-ов на соотв. рынке и его сегментах.

2) Проверка инф-ции о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж).

3) Составление окончательного списка из нескольких наиб. приемлемых вариантов.

4) Корректировка цены каждого варианта по эл-там сравнения (по всем хар-кам, кот. обладают ст-стью для потенциального покупателя).

Методы проведения корректировок:

а) Метод парного сравнения продаж.

б) Метод парного сопоставления дохода двух аналогов и определения корректировки как капитализированной разницы в доходах.

в) Метод, основанный на корелляционно-регрессионном анализе.

г) Метод определения затрат, связанных с изм-ем хар-ки эл-та сравнения, по кот. аналог отличается от объекта оценки.

д) Экспертный метод.

Метод распределения (соотнесения или переноса)

Основан на положении о том, что для каждого типа застройки ЗУ в конкретном регионе существует нормальное соотношение между ст-стью земли и ст-стью улучшений.

Осн. принципы:

• Принцип сбалансированности.

• Принцип предельной производительности.

Условия применения данного метода:

• соответствие улучшений его ННЭИ;

• одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка;

• небольшой хронологический возраст (ХВ) улучшений (т.к. с увеличением возраста построек отношение ст-сти земли к общей ст-сти объекта увеличивается).

Этапы оценки:

1) Определение доли ст-сти земли в общей ст-сти каждого объекта по аналогам

2) Определение доли ст-сти земли в ст-сти оцениваемого объекта как ср. арифм. по аналогам.

3) Определение ст-сти оцениваемого ЗУ

Дата добавления: 2015-12-08