Наниматель по договору коммерческого найма не лишен, однако, права использовать часть полученного внаем помещения под офис для ведения деловых переговоров, приема клиентов, хранения документации, получения корреспонденции. Адрес, по которому помещение расположено, может быть использован в качестве юридического адреса для ведения бизнеса, которым занимается наниматель. Но при этом назначение жилого помещения в целом не должно подвергаться изменениям, негативно сказываться на содержании и эксплуатационных свойствах жилого помещения, доставлять беспокойство соседям по дому, вести к перегрузке энергосетей, телекоммуникаций и т.д.
3. К числу обязанностей нанимателя относится обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Указанная обязанность приобретает особую значимость, когда внаем сдается помещение, находящееся на учете как памятник истории и культуры, либо когда часть интерьера помещения представляет особую художественную ценность (лепные украшения, роспись стен и потолка, наборные полы и т.д.). В указанных случаях эти части подлежат сдаче нанимателю по охранному договору с установлением ответственности за необеспечение их сохранности.
Поддерживать помещение в надлежащем состоянии - значит производить регулярную уборку помещения, систематическое проветривание, не разводить в нем плесени и сырости, грызунов и насекомых, следить за безопасностью газовых и электрических приборов и т.д.
Производство ремонта сданного внаем помещения составляет содержание специальной обязанности сторон по договору найма и выходит за пределы обязанности поддержания помещения в надлежащем состоянии (см. #M12293 0 901932051 3448018121 8111325 1089807440 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 77коммент. к ст.681 ГК#S).
4. Переустройство и реконструкцию жилого помещения наниматель не вправе производить без согласия наймодателя. Может ли наниматель оспорить в судебном порядке отказ наймодателя дать такое согласие? В принципе может, однако при коммерческом найме ему трудно рассчитывать на успех, поскольку наймодатель, защищаясь против требования нанимателя, всегда сможет сослаться на то, что наниматель волен был и не заключать договор коммерческого найма. Исключение может, пожалуй, составить тот случай, когда в жилом помещении обнаружены скрытые дефекты, которые могут быть устранены лишь путем его переустройства и переоборудования.
При социальном найме шансы нанимателя значительно выше. Но при всех обстоятельствах переустройство и переоборудование жилого помещения возможны лишь при условии представления необходимой проектно-сметной и иной технической документации, с назначением в спорных случаях экспертизы и привлечением к решению вопроса представителей компетентных органов.
5. Одна из основных обязанностей нанимателя по договору найма (аренды) жилого помещения - это обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение (см. #M12293 1 901932051 3448018121 8111326 2230158688 938 2387003137 3421377349 77 2112402689коммент. к ст.682 ГК#S).
Помимо платы за жилое помещение наниматель обязан вносить коммунальные платежи - за электроэнергию, газ, воду, теплоснабжение, телефон и т.д. Если договором не установлено иное, коммунальные платежи наниматель обязан вносить самостоятельно.
Порядок внесения коммунальных платежей во многом зависит от того, фиксируется ли объем потребления нанимателем тех или иных услуг. Если фиксируется, то оплата коммунальных слуг (напр., за электроэнергию) производится самостоятельно. Если не фиксируется (напр., за газ и воду), то она производится в общей сумме платежей за жилое помещение.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006статье 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем#S
1. Действие #M12293 0 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006коммент. ст#S. распространяется лишь на коммерческий наем, поскольку условия вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя по договору социального найма определены в жилищном законодательстве - #M12293 1 9005478 1265885411 25514 2384949398 958150213 2822 1725264549 1154227437 2323509361ст.54 ЖК#S, которая должна применяться с учетом #M12293 2 9028722 0 0 0 0 0 0 0 0постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г#S. (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708).
2. #M12293 3 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006Коммент. ст#S. не определяет круг лиц, которых наниматель по договору коммерческого найма может вселить в нанятое им жилое помещение, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Вселение может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Исключение сделано для вселения несовершеннолетних, т.е. не достигших 18 лет детей. Их вселение может быть произведено без согласия кого бы то ни было.
3. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения - не менее 12 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека #M12293 4 9005478 1265885411 24890 62138524 2387003141 744352636 24890 62138524 2387003141(ст.38 ЖК)#S. Исключение из этого правила сделано опять-таки для несовершеннолетних детей - их вселение допускается и тогда, когда жилая площадь, которая будет приходиться на каждого проживающего, составит менее 12 кв. метров.
Возникает вопрос: чьи несовершеннолетние дети могут быть вселены в жилое помещение независимо от согласия лиц, которое требуется в других случаях, а также независимо от соблюдения нормы жилой площади на одного человека? В тех случаях когда граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, полученном в коммерческий наем, выступают как сонаниматели (#M12293 5 9027703 80 1969986203 2288022064 227293549 3040174953 13 211448006 769455968п.4 ст.677 ГК#S), право вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей независимо от согласия наймодателя и других сонанимателей, равно как и независимо от соблюдения нормы жилой площади имеет каждый из них.
Грамматическое толкование #M12293 6 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006коммент. ст#S. приводит к выводу, что каждый из постоянно проживающих в жилом помещении граждан имеет такое право и тогда, когда он не является сонанимателем, а в договорных отношениях с наймодателем находится лишь один наниматель.
4. Отказ дать согласие на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть оспорен заинтересованным лицом в судебном порядке. Разумеется, его требования далеко не всегда будут удовлетворены, поскольку при коммерческом найме наймодатель располагает достаточно широкими возможностями при определении лиц, которые могут проживать в помещении. Это особенно относится к тем случаям, когда в качестве наймодателя по договору коммерческого найма выступает частный собственник.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111324 3494525491 2196061219 8111324 1844246082 4 3732466331статье 680. Временные жильцы#S
1. Действие #M12293 0 9027703 1265885411 8111324 3494525491 2196061219 8111324 1844246082 4 3732466331коммент. ст#S. в силу прямого указания #M12293 1 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
2. Временные жильцы, хотя их и называют пользователями, самостоятельным правом пользования жилым помещением не обладают. Этим они отличаются как от нанимателя и членов его семьи (сонанимателей) по договору социального найма, так и от нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан по договору коммерческого найма, независимо от того, приобрели ли последние по указанному договору статус сонанимателей или нет.
Другой признак, во всех случаях характеризующий временных жильцов, состоит в том, что они проживают в жилом помещении на безвозмездных началах. Этим они отличаются от поднанимателей, которые так же, как и временные жильцы, не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, но пользуются им за плату (см. #M12293 2 901932051 3448018121 8111329 128510234 2194674896 3421377375 77 3555654588 4096коммент. к ст.685 ГК#S).
Временные жильцы могут быть поселены в жилом помещении с общего согласия нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих (независимо от того, относятся ли они к сонанимателям или нет), и с предварительного уведомления наймодателя, который вправе запретить проживание временных жильцов лишь при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Представляется, однако, что по взаимному согласию всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан и с разрешения наймодателя этот срок может быть продлен. Наниматель (сонаниматели) в отношениях с наймодателем полностью заслоняет временного жильца, который напрямую на наймодателя не выходит и выходить не должен. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. Если же указанный срок не согласован, помещение должно быть освобождено временным жильцом не позднее семи дней со дня предъявления нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим, требования об освобождении помещения.
Если действие договора найма жилого помещения прекращено досрочно (напр., в случае смерти нанимателя жилого помещения, в котором никто, кроме нанимателя, постоянно не проживал), временный жилец обязан освободить помещение по крайней мере не позднее семи дней со дня предъявления к нему соответствующего требования наймодателем, хотя бы срок проживания временного жильца, который ранее был согласован, к этому моменту еще не истек.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111325 1089807440 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 77статье 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения#S
1. Согласно #M12293 0 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S действие #M12293 1 9027703 1265885411 8111325 1089807440 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 77коммент. ст#S. распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
2. В #M12293 2 9027703 77 3886529721 3271940176 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 3808673085пп.1#S и #M12293 3 9027703 78 2434456495 3271940176 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 38086730852 коммент. ст#S. закрепляются традиционные для имущественного найма (аренды) положения о распределении между нанимателем и наймодателем обязанностей по ремонту сданного внаем помещения: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Оба эти положения закреплены в виде диспозитивных норм, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. По существу то же самое предусмотрено и в общих положениях об аренде (см. #M12293 4 901932051 3448018121 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472коммент. к ст.616 ГК#S).
3. Основную нагрузку в #M12293 5 9027703 1265885411 8111325 1089807440 3522013488 2310732282 2194674896 3421377375 77коммент. ст#S. несет #M12293 6 9027703 79 3677885997 2194674896 988468 4294967294 4106021932 3504618021 845589233п.3#S. В нем сформулировано положение, касающееся переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Согласно #M12293 7 9027703 79 3677885997 2194674896 988468 4294967294 4106021932 3504618021 845589233п.3#S, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно без согласия нанимателя не допускается. При этом не имеет значения, в какую сторону переоборудование изменяет условия пользования жилым помещением - худшую, что чаще всего и бывает, или в лучшую. Важно, чтобы оно изменяло их существенно, хотя было бы правильнее записать в законе, что согласие нанимателя требуется независимо от того, изменяет ли переоборудование дома условия пользования жилым помещением существенно или несущественно. К тому же если переоборудование дома изменяет условия пользования жилым помещением в лучшую сторону, то наниматель едва ли будет этому противиться. Обычно наймодатель уверяет нанимателей в том, что переоборудование дома пойдет им только на пользу, а на деле все обстоит наоборот. Поэтому наниматели должны быть начеку и быть готовы к защите своих интересов уже тогда, когда переоборудование дома лишь намечается, а не тогда, когда работы идут полным ходом и их уже трудно остановить.
Все споры между наймодателем и нанимателем (нанимателями), возникшие в связи с переоборудованием жилого дома, могут разрешаться в судебном порядке.
4. Правила #M12293 8 9027703 79 3677885997 2194674896 988468 4294967294 4106021932 3504618021 845589233п.3 коммент. ст#S. в известной мере корреспондируют с правилами абз. 2 #M12293 9 9027703 1265885411 8111018 3446677828 958150213 2194674896 3421377375 1844246082 1882494421ст.678 ГК#S. Заключая договор найма жилого помещения, стороны исходят из того, что не произойдет изменений ни в самом предмете договора - жилом помещении, ни в условиях пользования им. В тех же случаях когда изменения неизбежны, а возможно, и желательны для одной или обеих сторон в договоре, они должны происходить по взаимному согласию сторон.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111326 2230158688 938 2387003137 3421377349 77 3868563486статье 682. Плата за жилое помещение#S
1. Действие #M12293 0 9027703 1265885411 8111326 2230158688 938 2387003137 3421377349 77 3868563486коммент. ст#S. в целом распространяется лишь на коммерческий наем, хотя некоторые из включенных в нее положений могут быть применены и при социальном найме.
2. Подход законодателя к тому, как должен устанавливаться размер платы за жилое помещение, существенно различен в зависимости от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме.
Коммерческий наем - институт рыночной экономики, которая еще не стала у нас социально ориентированной, социальный наем - один из последних островков доперестроечной экономики, которая при всех ее недостатках и противоречиях в большей степени гарантировала удовлетворение социально-экономических прав граждан, нежели нынешняя. Отнюдь не случайно #M12291 9004937Конституция РФ#S 1993 г. по существу не закрепляет право на жилище в числе основных социально-экономических прав граждан.
Если размер платы за жилое помещение, предоставленное в социальный наем, хотя и возрос во много раз по сравнению с доперестроечным периодом, но продолжает нормироваться с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, то размер платы за жилое помещение, полученное по договору коммерческого найма, в соответствии с принципом свободы договора (#M12293 1 9027690 1265885411 7912249 3684678028 2235156812 77 1969986203 4 3467636921ст.421 ГК#S) устанавливается по соглашению сторон. При установленном законом максимальном размере платы за жилое помещение плата в договоре не должна превышать этот размер. В тех случаях когда плата за жилое помещение в договоре завышена, наниматель может либо потребовать ее возврата в той части, в какой плата завышена, либо зачесть ее в счет будущей платы.
3. В #M12293 2 9027703 78 3074658183 3557893637 1543068872 4069992315 938 2387003137 3421377349п.2 коммент. ст#S. закреплено положение, значение которого в условиях непрекращающейся инфляции трудно переоценить. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Таким образом, обесценение рубля, которое имело и имеет место, не должно автоматически приводить к повышению платы за жилое помещение, исчисляемой в рублях. Стороны, однако, не лишены права определить размер платы за жилое помещение в иностранной валюте (напр., в долларах США или евро), и тогда повышение курса соответствующих валют по отношению к рублю приведет к повышению платы за жилое помещение в рублях. Таким путем, который допускается законом (#M12293 3 9027690 1265885411 7813345 355141224 2013550795 2487232334 77 251070651 3601872296ст.317 ГК#S), стороны могут обезопасить себя от инфляции.
4. Оплата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном #M12293 4 9005478 0 0 0 0 0 0 0 0ЖК#S. #M12293 5 9005478 1265885411 25516 3707929858 2320869407 1800380013 4069992315 25516 1844246082Статьей 56 ЖК#S предусмотрено, что плата должна вноситься нанимателем не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым. Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111327 3707929858 4294967294 2235156817 1467853936 2194674896 3421377375статье 683. Срок в договоре найма жилого помещения#S
1. В отличие от договора социального найма жилого помещения, который сконструирован в законе как бессрочный, договор коммерческого найма жилого помещения - это договор срочный, независимо от того, определен ли в договоре срок, на который он заключен, или нет. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если же в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Указанное обстоятельство как раз и позволяет всякий договор коммерческого найма жилого помещения относить к срочным.
2. В числе договоров найма жилого помещения специально выделены краткосрочные договоры, которые заключаются на срок до одного года. Указанные договоры подчиняются особому правовому режиму, иначе говоря, к ним не применяются правила, предусмотренные в нормах ГК, перечень которых приведен в #M12293 0 9027703 78 4294967270 2235156831 1467853936 2194674896 3421377375 2416048799 2822п.2 коммент. ст#S. В договоре, однако, может быть предусмотрено применение при краткосрочном найме если не всех этих правил, то, по крайней мере, некоторых из них.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111328 1761300161 4224782998 958150213 2822 4127192197 2235156812статье 684. Преимущественное право нанимателя на заключение
договора на новый срок#S
1. Поскольку договор социального найма является бессрочным, правила #M12293 0 9027703 1265885411 8111328 1761300161 4224782998 958150213 2822 4127192197 2235156812коммент. ст#S. к нему неприменимы.
2. Закрепляя за нанимателем преимущественное право по истечении срока договора найма жилого помещения заключить его на новый срок, законодатель осуществление этого права ставит в зависимость от ряда условий.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи со своим решением не сдавать жилое помещение внаем, по крайней мере, не менее года со дня окончания срока договора с данным нанимателем. Если наймодатель не сделал ни того, ни другого, а наниматель не отказался от продления действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Предложение наймодателя продлить действие договора следует квалифицировать как оферту, которая если наниматель желает продлить договор, должна быть им акцептована. Если же наниматель на предложение наймодателя никак не реагирует, то молчание нанимателя следует рассматривать как его отказ от продления договора со всеми вытекающими из этого последствиями.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Иное противоречило бы правилу, закрепленному в абз. 1 #M12293 1 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006ст.679 ГК#S. Исключение должно быть сделано лишь для несовершеннолетних детей.
Если в предложении наймодателя не указан срок для ответа, то ответ должен последовать в течение нормально необходимого для этого времени. Во всяком случае то, что предложение наймодателя продлить действие договора должно последовать не позднее чем за три месяца до истечения срока договора, вовсе не означает, что наниматель может тянуть с ответом и дать его чуть ли не в последний день действия договора. При ином подходе наймодатель может упустить наиболее выгодные предложения о заключении договора с другим нанимателем, что противоречило бы природе договора коммерческого найма как рыночного.
3. Свой отказ от продления действия договора найма наймодатель может мотивировать тем, что принял решение не менее чем в течение года со дня окончания срока договора никому помещение не сдавать. Нередко, однако, это заявление делается лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от неугодного нанимателя, после чего наймодатель, не дожидаясь истечения годичного срока, преспокойно сдает жилое помещение другому нанимателю, обычно на более выгодных для себя условиях. Чтобы избежать подобной ситуации или во всяком случае минимизировать ее нежелательные для прежнего нанимателя последствия, закон предоставляет ему право требовать признания такого договора недействительным и(или) возмещения убытков, причиненных неосновательным отказом возобновить с ним ранее заключенный договор.
Наниматель может требовать признания договора с новым нанимателем недействительным, с тем чтобы заступить его место, и одновременно возмещения причиненных убытков; он может ограничиться требованием о признании договора недействительным, не взыскивая с наймодателя убытков либо взыскивая их в неполном объеме; наконец, он может отказаться от того, чтобы иметь дело с наймодателем в качестве нанимателя, и требовать лишь возмещения убытков.
Договор, о признании которого недействительным идет речь, относится к оспоримым. Поэтому требование о признании его недействительным может быть предъявлено в течение года со дня, когда наниматель узнал или должен был узнать о том, что наниматель его обманул (#M12293 2 9027690 78 4292210696 10 3879124736 3339000393 649707172 355951325 4п.2 ст.181 ГК#S). В течение того же срока можно требовать и возмещения убытков.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111329 128510234 2194674896 3421377375 77 4294960712 2235156831статье 685. Поднаем жилого помещения#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8111329 128510234 2194674896 3421377375 77 4294960712 2235156831Коммент. ст#S. полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму (#M12293 1 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S).
2. Для вселения на жилую площадь поднанимателя (поднанимателей) требуется согласие наймодателя, а также всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают на данной площади. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо также соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения, которая и после вселения поднанимателя должна составлять не менее 12 кв. метров на одного человека.
3. Срок поднайма не может превышать срока найма договора жилого помещения. Это положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (напр., вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.
Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок.
Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.
4. Договор поднайма является возмездным. Плата за сдачу жилой площади в поднаем устанавливается по соглашению сторон.
5. Самостоятельного права пользования жилым помещением, полученным в поднаем, поднаниматель не приобретает. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель, который отвечает как за свои действия, так и за действия поднанимателей. Эти положения подлежат применению при сдаче в поднаем жилой площади, полученной нанимателем как в коммерческий, так и в социальный наем.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111330 2603640330 958150213 4294967294 2235156817 1467853936 2194674896статье 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения#S
1. Правила #M12293 0 9027703 1265885411 8111330 2603640330 958150213 4294967294 2235156817 1467853936 2194674896коммент. ст#S. напрямую рассчитаны лишь на коммерческий наем, однако некоторые из них могут применяться и при социальном найме.
По существу указанные правила предусматривают две ситуации, при которых происходит замена нанимателя. В первой из них наниматель не выбывает из игры, более того, замена нанимателя в ряде случаев им самим и может быть инициирована. Во второй первоначальный наниматель участия в такой замене не принимает, то ли потому, что его нет в живых, то ли потому, что он право на жилое помещение утратил по каким-либо другим причинам.
2. #M12293 1 9027703 77 4294960712 196576390 958150213 4 1154227437 2323509361 2288022064Пункт 1 коммент. ст#S. вроде бы рассчитан при замене нанимателя на бесконфликтную ситуацию - все согласны с тем, что нанимателя нужно заменить: и сам наниматель, и другие постоянно проживающие с ним граждане, и наймодатель. Но как быть, если наниматель не желает уступать свое место или между постоянно проживающими с ним гражданами нет согласия в том, кто должен стать новым нанимателем, или наймодателя вполне устраивает нынешний наниматель и он согласия на его замену не дает?
Однозначный ответ на эти вопросы едва ли может быть дан. Отправным должно служить положение, которое в обязательственном праве является основополагающим: односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий (а замена нанимателя относится к изменению одного из условий договора) не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (#M12293 2 9027690 1265885411 7813338 960356776 4061268268 3282817834 3154 3859609951 3601872296ст.310 ГК#S). Замена нанимателя недопустима по чьей-то прихоти или капризу, для этого нужны достаточно веские основания. Споры, возникшие при замене нанимателя, могут разрешаться в судебном порядке.
3. #M12293 3 9027703 78 4294967262 413036973 1110161064 958150213 396586 98292 3576860739Пункт 2 коммент. ст#S. рассчитан на ситуацию, когда договор коммерческого найма остался без нанимателя. Это происходит, когда наниматель умер (объявлен умершим) или по иным причинам утратил право пользования жилым помещением, нанимателем которого он был. Если самостоятельное право пользования жилым помещением только он и имел, то, хотя бы в помещении и проживали поднаниматели и временные жильцы, о замене нанимателя в данном случае речи не идет - действие договора найма прекращается, а поднаниматели и временные жильцы должны помещение освободить, даже если срок их проживания в нем, обусловленный соглашением с нанимателем, еще не истек.
Иначе обстоит дело, если в жилом помещении вместе с нанимателем проживали другие граждане, имеющие то же право на пользование помещением, какое имел сам наниматель. Договор для них продолжает действовать на тех же условиях, что и при выбывшем из договора нанимателе. Место выбывшего нанимателя занимает один из граждан, который постоянно проживал с ним в том же помещении. Нанимателем он становится по общему согласию граждан, постоянно проживающих в этом помещении. О согласии наймодателя на такую замену ничего не говорится, из чего можно сделать вывод, что оно не требуется, поскольку прежнего нанимателя уже не вернуть. Если же согласие между указанными гражданами не достигнуто, то все они становятся сонанимателями. Иными словами, возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателей. Ни в том, ни в другом случае наймодатель не может требовать расторжения договора найма по тем основаниям, что прежнего нанимателя больше нет, хотя и не лишен права требовать расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным законом (см. #M12293 4 901932051 3448018121 8111331 2658605429 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77коммент. к ст.687 ГК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111331 2658605429 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77статье 687. Расторжение договора найма жилого помещения#S
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 24 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |