В этих договорах арендатор выступает в качестве перевозчика, пользуется всеми предоставленными ему соответствующим транспортным кодексом (уставом) правами и несет все возложенные на него обязанности. Договоры перевозки не должны противоречить целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Иные договоры, которые вправе заключать арендатор, также не должны выходить за рамки разрешенного ему использования транспортного средства.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110076 2640336664 938 4234232474 1389561367 621936626 2461702980статье 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством#S
1. Возложение ответственности за вред, причиненный третьим лицам, на арендодателя объясняется тем, что именно он управляет арендованным транспортным средством, одновременно являясь и его владельцем. Арендатор несет внедоговорную ответственность по правилам #M12293 0 9027703 1540216064 25519 2817513160 4221086849 1960734047 3865378304 4294967235 77гл.59 ГК#S. Поскольку транспортные средства - источники повышенной опасности, применению в данном случае подлежит #M12293 1 9027703 1265885411 2391373531 2640336664 938 4234232474 1389561367 2420200266 2427899331ст.1079 ГК#S, т.е. ответственность наступает независимо от вины арендатора.
2. Однако возложение ответственности на арендатора не означает полного освобождения от нее арендодателя. Арендатор вправе предъявить к арендодателю регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендодателя.
В свою очередь неспособность арендатора доказать вину арендодателя влечет за собой освобождение последнего от ответственности по регрессному требованию. Следовательно, #M12293 2 9027690 79 3336517782 124727081 2827 3537699512 1805319872 396586 1759574124п.3 ст.401 ГК#S в данном случае неприменим, а арендодатель отвечает лишь за вину.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110077 2024542340 1522759363 4204066907 2156333762 621936635 3820609998статье 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств#S
1. Нормы ГК об аренде транспортных средств без экипажа, равно как и общие положения об аренде (#M12293 0 9027703 77 791792389 1126311823 3137 1522759341 1265885411 8108818 1328294600§ 1 гл.34 ГК#S), могут быть изменены или отменены транспортными уставами и кодексами. Наличие такого указания в #M12293 1 9027703 1265885411 8110077 2024542340 1522759363 4204066907 2156333762 621936635 3820609998коммент. ст#S. означает, что в данном случае правило абз. 2 #M12293 2 9027690 78 1549780789 823133110 3196680670 1259 539820076 2879476398 4п.2 ст.3 ГК#S применению не подлежит.
2. Об особенностях аренды на отдельных видах транспорта см. #M12293 3 901932051 78 3635593896 621936635 3820609998 1564642252 4253445277 2285584190 2949608924п.2 коммент. к ст.641 ГК#S.
#M12293 0 9027703 80 3635593896 350062449 4 3900756953 1265885411 8110382 1328294600§ 4. Аренда зданий и сооружений#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110382 1328294600 1522759363 350062471 396586 3900756975 77статье 650. Договор аренды здания или сооружения#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8110382 1328294600 1522759363 350062471 396586 3900756975 77Коммент. ст#S. закрепляет, по сути, лишь один квалифицирующий признак данного вида аренды, а именно предмет договора. Предметом договора выступают здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества (см. #M12293 1 9027690 77 4294967270 2918878494 2065522460 2918874405 3194148486 763387176 2813148557п.1 ст.130 ГК#S). Определения зданий и сооружений #M12293 2 9027703 1265885411 8110382 1328294600 1522759363 350062471 396586 3900756975 77коммент. ст#S. не содержит, однако исходя из обычного значения этих терминов можно сделать вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. Хотя закон различиям между зданиями и сооружениями какого-либо значения не придает.
Регламентация в ГК аренды именно зданий и сооружений объясняется скорее всего тем, что оборот земли и других природных ресурсов по мысли законодателя должен был регулироваться отдельно - в специальных кодексах (законах). Впрочем, на деле все вышло иначе, и для регулирования аренды земли и иных природных ресурсов приходится прибегать к нормам ГК. Так что различие между куплей-продажей недвижимости в целом и арендой лишь зданий и сооружений выглядит сейчас как исторический курьез.
Правила об аренде зданий и сооружений могут применяться и к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). Так, существующая судебная практика распространила нормы комментируемого параграфа на аренду частей зданий и сооружений (помещений в них) (см. #M12293 3 901932051 2086912445 6 3448018121 8110383 3685827596 4 49556143 1943490731коммент. к ст.651 ГК#S). В #M12293 4 744100004 78 804272843 1334934464 938 2577574186 136310675 4294967294 3233935677п.2 ст.22 ЗК#S содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством. Есть разумные основания применять те же правила и к договорному пользованию другими природными ресурсами.
Передача зданий или сооружений во владение и пользование или только в пользование не может служить квалифицирующим признаком соответствующего вида аренды, поскольку может иметь место и при аренде иных видов имущества, что отражено в общем определении договора аренды (#M12293 5 9027703 1265885411 8108818 1328294600 1522759363 4294960712 2235156831 1522759363 310859344ст.606 ГК#S).
2. Здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Поэтому содержание договора аренды соответствующих объектов осложнено дополнительными правами и обязанностями, касающимися земли. Хотя пользование зданием или сооружением практически невозможно без использования земельного участка, стороны далеко не всегда упоминают его в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено (подробнее см. #M12293 6 901932051 2086912445 6 3448018121 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722коммент. к ст.652 ГК#S).
3. Предприятие как имущественный комплекс признано одной из разновидностей недвижимого имущества #M12293 7 9027690 1265885411 7616776 2912558233 77 4010218418 590326 3825778756 341732478(ст.132 ГК)#S. Поскольку оно может включать в свой состав здания и сооружения, распространение на аренду предприятий правил об аренде зданий и сооружений целесообразно. Однако нормами об аренде предприятий может быть предусмотрено иное.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110383 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363статье 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения#S
1. Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (#M12293 0 9027690 78 1328294600 4294967294 382232709 1230693905 769747360 4204361992 1363204783п.2 ст.434 ГК#S). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного #M12293 1 9027703 78 1328294600 1522759363 1698528504 3194148472 1352407766 49560517 1943490708п.2 ст.609 ГК#S, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Аналогичное исключение предусмотрено #M12293 2 744100004 78 472676711 1522759363 2546191296 1334934456 2011704963 2546191296 1334934456п.2 ст.26 ЗК#S.
Судебная практика распространила комментируемое правило и на аренду помещений в зданиях и сооружениях (см. #M12293 3 901763817 0 0 0 0 0 0 0 0информационное письмо ВАС "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 1 июня 2000 г. N 53 //#S Вестник ВАС. 2000. N 7). Поэтому в дальнейшем, когда речь идет о зданиях (сооружениях), имеются в виду и помещения, расположенные в них, если иное не будет прямо оговорено.
Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (см. #M12291 901782574Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 6 марта 2001 г. N 59#S // Вестник ВАС. 2001. N 4).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 1522759341статье 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем
здания или сооружения#S
1. Здание (сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится #M12293 0 9027690 77 4294967270 2918878494 2065522460 2918874405 3194148486 763387176 2813148557(п.1 ст.130 ГК)#S. Поэтому передача в аренду здания (сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком (так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием (сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания (сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом (см. #M12293 1 901932051 79 3336517782 3544784194 350062471 3900756975 2827 3808673085 463378740коммент. к п.3#S).
В #M12293 2 9027703 77 4294960712 2235156831 1522759363 350062471 396586 3900756975 240427743п.1 коммент. ст#S. идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Расстояние от контуров здания (сооружения) до границ такого земельного участка зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания (сооружения) - его размеры, количество этажей, целевое назначение и т.п., так и земельного участка - площадь, рельеф, наличие естественных преград и т.п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также #M12293 3 744100004 78 2749440912 4191076244 2546191296 1334934456 1430860873 2545425338 915074442п.2 ст.35 ЗК#S.
Возможны ситуации, когда для использования здания (сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания (сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания (сооружения) право на весь участок.
Право на земельный участок передается арендатору здания (сооружения) лишь в случае передачи здания (сооружения) не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.
Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании (сооружении), то ни ГК, ни #M12293 4 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно #M12293 5 744100004 79 4294967262 413036973 32243094 350062445 3421377375 4294967294 887686п.3 ст.36 ЗК#S с собственниками нескольких помещений в здании (сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании (сооружении).
Вместе с тем в #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 1522759363 350062471 396586 3900756975 240427743п.1 ст.652 ГК#S речь идет о случаях, когда здание (сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов скорее всего предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании (сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в #M12293 1 9027703 79 3635593896 350062471 396586 3900756975 551386429 2822 172247776п.3 коммент. ст#S.
2. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания (сооружения). Однако право на земельный участок может быть лишь таким, которое способно возникнуть на основании норм ГК или #M12291 744100004ЗК#S.
ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания (сооружения) на земельный участок, правом аренды, подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды (#M12293 2 744100004 1265885411 24570 3635593896 172251867 2557595866 77 914878755 3732466331ст.22 ЗК#S). В данном случае и на здание (сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.
Возникновение у арендатора здания (сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное #M12293 3 744100004 80 3962943445 350062471 1398094735 3900756975 2421709889 2822 172247776п.4 ст.35 ЗК#S, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания (сооружения), сдает его в аренду (имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.
Возникновение у арендатора здания (сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком с момента вступления в силу #M12293 4 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S исключено (см. #M12293 5 744100004 77 2384949398 619695248 2874620008 3773715887 172251858 2557595876 2420822525п.1 ст.21 ЗК#S). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.
Право постоянного (бессрочного) пользования после вступления в действие #M12293 0 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания (сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие (#M12293 1 744100004 77 4294967262 1179389665 3020865121 1753840237 172251851 1334934464 39094693п.1 ст.20 ЗК#S). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание (сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу #M12291 744100004ЗК#S, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в #M12293 2 744100004 77 4294967262 1179389665 3020865121 1753840237 172251851 1334934464 39094693п.1 ст.20 ЗК#S, - до 1 января 2006 г.
Договор аренды здания (сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования (#M12293 3 744100004 1265885411 24572 2072817369 1704665825 1753840237 2547475864 4219807668 77ст.24 ЗК#S). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты - административные или гражданские (сделки). Однако бездоговорное пользование по #M12293 4 744100004 1265885411 24572 2072817369 1704665825 1753840237 2547475864 4219807668 77ст.24 ЗК#S ограничено сроком.
Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания (сооружения) слишком мал. Согласно #M12293 5 744100004 81 1398008965 1722401780 2939345684 4204361992 34510375 3729844178 2225п.5 ст.23 ЗК#S осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания (сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий (принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания (сооружения).
Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и #M12293 6 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S, универсальное значение для арендаторов зданий (сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.
Когда договором аренды здания (сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. О размере указанной части земельного участка, а также о формулировке "необходима для использования" см. коммент. к #M12293 7 9027703 77 4294960712 2235156831 1522759363 350062471 396586 3900756975 240427743п.1 настоящей статьи#S.
Природа упомянутого права пользования в ГК и #M12291 744100004ЗК#S однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания (сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.
3. Если арендодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание (сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания (сооружения). Право же это в свою очередь возникает из закона или договора. В силу закона арендодателю здания (сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения (когда оно возникло до введения в действие #M12291 744100004ЗК#S), постоянного (бессрочного) пользования (после введения в действие #M12291 744100004ЗК#S оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также казенными предприятиями) и на праве безвозмездного срочного пользования.
Поскольку #M12293 0 9027703 79 3635593896 350062471 396586 3900756975 551386429 2822 172247776п.3 ст.652 ГК#S не предполагает возникновения у арендатора здания (сооружения) права на земельный участок, условия пользования, которые препятствуют сдаче в аренду здания (сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно, а именно: согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор (#M12293 1 744100004 81 4216485512 2546191296 1334934456 2477786957 1821251332 402274824 4224782984п.5 ст.22 ЗК#S). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что условия пользования во всех случаях могут быть определены лишь с согласия собственника. Иное толкование #M12293 2 9027703 1265885411 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 1522759341коммент. ст#S. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием (сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110385 3339693541 2479865708 350062471 396586 3900756975 4224782984статье 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования
земельным участком при его продаже#S
1. Тесная связь между земельным участком и возведенным на нем зданием (сооружением) состоит в том, что они связаны единой судьбой. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. #M12293 0 744100004 81 1920234534 409101529 172251867 2557595866 4 4167432432 745552723подп.5 п.1 ст.1 ЗК#S). #M12293 1 9027703 1265885411 8110385 3339693541 2479865708 350062471 396586 3900756975 4224782984Коммент. ст#S. как раз представляет собой такое исключение. Хотя земельный участок меняет собственника, право пользования той его частью, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования, а также право пользования самим зданием (сооружением) сохраняется за арендатором на условиях, действовавших до продажи земельного участка. О понятии "часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования" см. #M12293 2 901932051 2086912445 6 3448018121 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722коммент. к ст.652 ГК#S.
2. Под условиями пользования земельным участком, действовавшими до продажи, следует понимать содержание того права, на котором участок принадлежал арендатору здания (сооружения). Природа и объем права арендатора на земельный участок в силу продажи последнего не меняются. Это объясняется свойством следования, которое присуще любым - как вещным, так и обязательственным - правам арендатора на земельный участок. То, что ряд подобных прав, в частности право пожизненного наследуемого владения, не может предоставляться гражданам (а право постоянного (бессрочного) пользования - гражданам и юридическим лицам, кроме учреждений и казенных предприятий) после введения в действие #M12293 3 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S, не должно влиять на применение #M12293 4 9027703 1265885411 8110385 3339693541 2479865708 350062471 396586 3900756975 4224782984коммент. ст#S. Ведь в #M12293 5 744100004 1265885411 24568 2065485537 3020865121 1753840237 2547475864 4219807668 77ст.20#S и #M12293 6 744100004 1265885411 24569 2332302433 4153661501 3773715861 2547475864 4219807668 7721 ЗК#S речь идет о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, а в #M12293 7 9027703 1265885411 8110385 3339693541 2479865708 350062471 396586 3900756975 4224782984коммент. ст#S. - об автоматическом переходе ранее предоставленных прав в силу прямого указания закона. Предоставление земельного участка по смыслу #M12293 8 744100004 1265885411 24573 1970093959 685659343 341732478 2822 3425460008 77ст.25#S-#M12293 9 744100004 1265885411 24886 1376109634 287766687 3763321860 172251867 2557595866 242170988934 ЗК#S есть волевой акт собственника - административный акт или договор, - в отличие от перехода уже имеющегося права, которое происходит автоматически #M12293 10 744100004 1265885411 24887 3448784112 4224782984 2822 172251855 1334935722 1088328(ст.35 ЗК)#S и, по сути, не является распоряжением участком.
Права пользования участком по договору аренды и безвозмездного пользования также беспрепятственно сохраняются за арендатором здания (сооружения). Более того, арендатору здания (сооружения) закон в ряде случаев предоставляет дополнительные права, напр. право преимущественной покупки при продаже земельного участка (см. #M12293 11 744100004 84 4292900552 2314217669 2546191296 1334934456 551386429 4294967294 49560517п.8 ст.22 ЗК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110386 3868563486 3103978173 4069992315 77 1328294600 1522759363статье 654. Размер арендной платы#S
1. В отличие от общего правила, установленного для обычных договоров аренды, размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения). Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Соответственно не подлежат применению правила #M12293 0 9027690 79 4294967262 844598823 2801945288 4294967294 3387280096 2235156817 557366010п.3 ст.424 ГК#S об уплате цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Размер арендной платы должен быть зафиксирован в денежной сумме и указан в едином документе, подписанном обеими сторонами договора аренды (см. #M12293 1 901932051 2086912445 6 3448018121 8110383 3685827596 4 49556143 1943490731коммент. к п.1 ст.651 ГК#S). Причем этот размер подлежит фиксации и тогда, когда договор предполагает натуральную оплату (в виде вещи, доли продукции, плодов и доходов или услуг).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в соответствии с #M12293 2 9027703 77 4216485512 1882494421 848692384 1448423068 4069992307 938 1753840237п.1 ст.614 ГК#S.
2. По общему правилу арендная плата за здание (сооружение) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором соответствующий объект расположен. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Причем не имеет значения ни право, на котором арендатор использует участок, ни основание его возникновения (договор, административный акт или указание закона), ни размер самого участка (весь участок или только его часть), ни вид арендной платы.
Правило, установленное #M12293 3 9027703 78 1762664143 4294967294 2235156817 1522759363 350062471 396586 3900756975п.2 ст.654 ГК#S, может быть изменено законом или договором, и тогда плата за участок будет взиматься отдельно.
3. На случай если арендная плата согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), #M12293 4 9027703 79 4294967262 844598823 2801945288 4069992288 938 1522759355 350062471п.3 коммент. ст#S. содержит правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).
Разумеется, в подавляющем большинстве случаев стороны договора аренды здания (сооружения) согласовывают абсолютную величину арендной платы. И лишь тогда, когда согласование не осуществлено, применяется комментируемый пункт. Соответственно договор считается заключенным лишь при согласовании ставки арендной платы в расчете на единицу площади. Размер площади здания (сооружения), сдаваемого в аренду, относится к характеристике предмета договора аренды, а потому также подлежит согласованию.
Указание на фактический размер передаваемого здания (сооружения) предполагает, что он должен быть проверен при передаче соответствующего объекта в аренду и отражен в передаточном акте (см. #M12293 5 901932051 2086912445 6 3448018121 8110387 58772746 350062471 396586 3900756975коммент. к ст.655 ГК#S). При расхождении в его размерах в договоре аренды и в передаточном акте решающее значение должно придаваться последнему.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110387 58772746 350062471 396586 3900756975 77 58772746статье 655. Передача здания или сооружения#S
1. Недвижимость не может перемещаться в пространстве, поэтому для ее передачи используют различные символические способы. Один из них - составление передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (далее - передаточный акт). Здание (сооружение) - достаточно сложный объект с разнообразными свойствами и принадлежностями, которые при передаче нужно четко определить. Этим целям и служит передаточный акт, т.е. документ, который фиксирует исполнение арендодателем обязанности передать здание (сооружение), а арендатором - принять его.
Символический характер подписания передаточного акта состоит в том, что обязанность арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненной лишь после его подписания, даже если соответствующий объект фактически давно передан. Вместе с тем подписание передаточного акта само по себе, без передачи здания (сооружения) во владение или пользование арендатору, не считается надлежащим исполнением арендодателем его обязанности. Нужно, чтобы предмет договора был передан фактически, и лишь после этого подписанию передаточного акта придается юридическое значение.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 19 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |