Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472статье 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества#S
1. В #M12293 0 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472коммент. ст#S. закреплена законодательная модель распределения между арендодателем и арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества. Поскольку арендодатель, как правило, остается собственником передаваемого в аренду имущества, на него возлагается обязанность производить за свой счет его капитальный ремонт.
Под капитальным ремонтом обычно понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Например, капитальным будет такой ремонт автомобиля, при котором заменяется его кузов или двигатель. Разумеется, и без капитального ремонта арендованное имущество еще можно эксплуатировать: в противном случае его нужно признавать поврежденным или погибшим. Однако если вещь требует капитального ремонта, ее эксплуатационные качества существенно снижаются. Еще немного - и она станет непригодной для эксплуатации.
Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, при которой вещь не просто восстанавливает свои качества, но и одновременно улучшается. Арендодатель не обязан улучшать переданное в аренду имущество, хотя и может это сделать. Соответственно арендатор лишен права требовать проведения реконструкции.
2. Если в аренду передается вещь, которая в период действия договора потребует капитального ремонта - и об этом сторонам известно, - следует установить сроки такого ремонта. Ведь во время ремонта арендатор будет лишен возможности использовать арендованное имущество полностью или частично. Если же срок капитального ремонта договором не установлен или возникла неотложная необходимость его проведения (вследствие аварии, стихийного бедствия и т.п.), то ремонт должен быть проведен в разумный срок (#M12293 1 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310ст.314 ГК#S). И здесь арендатору придется смириться со сложностями, которые возникнут у него во время ремонта.
3. Правило о возложении на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, обязанность проведения капитального ремонта возложена на лизингополучателя в соответствии с #M12293 2 901810102 79 3890939537 1937750509 4062226348 2815716118 769747360 1083577133 2345535428п.3 ст.17 Закона о лизинге#S. Что касается изменения правила абз. 1 #M12293 3 9027703 77 828644674 1882494421 129988596 938 402274825 404342524 3373226927п.1 ст.616#S в договоре аренды, то оно зависит от воли сторон. При этом расходы арендатора на капитальный ремонт не должны рассматриваться как арендная плата или засчитываться в ее состав, если на сей счет нет прямого указания в договоре.
4. Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор вправе по своему по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Право выбора между взысканием стоимости ремонта и ее зачетом принадлежит арендатору: причем прибегнув однажды к зачету, можно впоследствии взыскать непокрытую стоимость ремонта;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Такое уменьшение производится исходя из того, насколько снижаются эксплуатационные качества арендованного имущества вследствие непроведения капитального ремонта;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков #M12293 0 9027703 79 3544784194 2827 3378939206 3908886833 98292 2641225226 3373226927(подп.3 ст.620 ГК)#S. Выбор арендатором одного из перечисленных вариантов реагирования лишает его права использовать остальные варианты.
5. ГК в качестве общего правила возлагает на арендатора обязанность производить текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.
Под текущим ремонтом обычно понимают исправление незначительных дефектов арендуемого имущества, которое не связано с заменой основных его компонентов, в том числе восстановление внешнего вида имущества. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не восстанавливает его износ. Однако любой ремонт делает невозможным или существенно затрудняет нормальное использование имущества. Такое понятие текущего ремонта следует и из налогового (бухгалтерского) законодательства. Правда, последнее иногда выделяет и так называемый средний ремонт. Однако он с точки зрения #M12293 1 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616#S должен считаться текущим ремонтом.
6. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое обеспечивает постоянную готовность к эксплуатации. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Например, автомобиль нужно заправлять топливом и заливать в двигатель масло.
Что касается несения расходов по содержанию арендованного имущества, то они обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.
Обязанность арендатора проводить текущий ремонт, поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию может быть отменена (изменена) законом или договором. Что же касается ответственности арендатора за нарушение этой обязанности, то она наступает в форме возмещения убытков. Одновременно арендодатель может расторгнуть договор по правилам #M12293 0 9027703 77 3102843517 2235244644 13 310560442 3935542410 4148126341 2235156812подп.1#S и #M12293 1 9027703 78 602831584 3684324344 3194148486 79 1211539351 4294774831 11818992 ст.619 ГК#S.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109133 3339693541 2235156812 1522759363 4294967294 402865455 1088328статье 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон#S
1. Права арендатора наделены одним из важнейших свойств вещных прав - свойством следования. Оно состоит в том, что вещные права как бы "следуют" за вещью, если та меняет собственника. Это обеспечивает прочность и стабильность вещных прав, делая их весьма ценными. Очевидно, тех же целей придерживался законодатель, придавая свойство следования и правам арендатора. Но поскольку подобные права относятся к числу обязательственных, применительно к ним свойство следования сформулировано более широко. Договор аренды не подлежит изменению и расторжению, если в отношении арендованного имущества к другому лицу переходит не только право собственности, но также право хозяйственного ведения #M12293 0 9027690 1265885411 7717258 2384949398 1671460432 4251889295 7717258 2032942017 396586(ст.294 ГК)#S, право оперативного управления (#M12293 1 9027690 1265885411 7717260 2384949398 3602099584 3932322719 77 2581438945 3851328665ст.296 ГК#S) и право пожизненного наследуемого владения (#M12293 2 9027690 1265885411 7716318 2011235733 4 1753840237 172251858 2557595876 2822ст.266 ГК#S).
Перечень вещных прав, переход которых не влияет на договор аренды, сформулирован ГК как закрытый. Во всяком случае в #M12293 3 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 1671460432 4251889295 3602099584 3932322719п.1 ст.617 ГК#S нет никаких данных, свидетельствующих об обратном. Между тем, помимо перечисленных, есть и другие вещные права - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (#M12293 4 9027690 1265885411 7716320 1970093959 1904793455 4224782984 961166736 3658842256 1753840263ст.268 ГК#S), сервитуты (#M12293 5 9027690 1265885411 7716630 2384949398 2878572176 1753840263 483244992 172251858 2557595876ст.274#S, #M12293 6 9027690 1265885411 7716633 3264271109 3963251324 350062449 4 3900756953 485324252277 ГК#S) и т.д. Почему они не названы в #M12293 7 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 1671460432 4251889295 3602099584 3932322719п.1 ст.617#S? Наиболее вероятная причина состоит в том, что только перечисленные в комментируемом пункте вещные права предоставляют право распоряжения вещью, а значит, лишь по воле их обладателей может быть заключен, изменен или расторгнут договор аренды. Остальные вещные права не дают распоряжения вещью и не могут повлиять на права ее арендатора.
Правило #M12293 8 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 1671460432 4251889295 3602099584 3932322719п.1 ст.617#S диспозитивно: оно может быть изменено или отменено соглашением сторон договора аренды. Этот вывод вытекает из открытого перечня оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя #M12293 9 9027703 1265885411 8109135 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 3544784197(ст.619 ГК)#S и из правила #M12293 10 9027690 77 4189914629 4 3597375861 2235156812 2385063385 3464 528892270п.1 ст.450 ГК#S.
2. Если в #M12293 11 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 1671460432 4251889295 3602099584 3932322719п.1 ст.617#S шла речь о замене арендодателя, то в #M12293 12 9027703 78 4294967262 413036973 1110161064 567846718 778375356 2918874405 3194148486п.2#S - о частном случае замены арендатора вследствие его смерти (#M12293 13 9027690 77 1137587638 869553421 698229426 513205072 32243094 3859609925 2827п.1 ст.418 ГК#S). Замена арендатора происходит также при перенайме (см. #M12293 14 901932051 2086912445 6 3448018121 8109131 815069805 1643786218 2235244644 77коммент. к п.2 ст.615 ГК#S), т.е. при передаче прав и обязанностей арендатора третьему лицу на основании сделки, причем, как правило, с согласия арендодателя.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Причем арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, т.е. когда возникшее обязательство было неразрывно связано с личностью последнего. Если наследников несколько, то судьба прав арендатора решается по правилам #M12293 15 901799839 1265885411 2391471809 3867774713 2592488808 3464 528892270 491114751 964045972ст.1165 ГК#S.
Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила #M12293 0 9027690 1265885411 7911942 2529714213 3601872296 698229426 567846718 77 1137587638ст.418 ГК#S. Однако это не так. В #M12293 1 9027690 1265885411 7911942 2529714213 3601872296 698229426 567846718 77 1137587638ст.418 ГК#S не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена в #M12293 2 9027703 1265885411 8109133 3339693541 2235156812 1522759363 4294967294 402865455 1088328коммент. ст#S. Это позволяет арендодателю ограничить или вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В случае смерти арендатора движимого имущества подлежат применению общие правила, установленные #M12293 3 9027690 1265885411 7911942 2529714213 3601872296 698229426 567846718 77 1137587638ст.418 ГК#S, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (#M12293 4 9027690 1265885411 7911943 2529714213 3601872296 2224680543 2211858264 217114040 1137587638ст.419 ГК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109134 2529714213 2235156812 2011704963 1088328 376392680 3468484648статье 618. Прекращение договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды#S
1. По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (см. #M12293 0 901932051 3448018121 8109131 815069805 1643786218 2235244644 77 883488557 1259коммент. к п.2 ст.615 ГК#S). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако наступившие последствия способны
серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны. Поэтому ГК в этом случае предоставляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды.
Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний мог содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
Предоставление субарендатору права требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель тем самым связывает себя. А потому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды.
2. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в #M12293 1 9027703 77 3336517782 124727081 2827 3537699512 1759574124 1522759363 376392673п.1 ст.618#S, регламентируется #M12293 2 9027690 1265885411 7912881 718320773 2235156812 4294967294 2486836704 3665987413 77ст.445#S и #M12293 3 9027690 1265885411 7912882 352914875 2162714559 4294967262 844598823 1821252882 1021245681446 ГК#S (заключение договора в обязательном порядке). Право требовать заключения договора аренды на условиях, отличных от тех, которые указаны в #M12293 4 9027703 77 3336517782 124727081 2827 3537699512 1759574124 1522759363 376392673п.1 ст.618#S, у субарендатора отсутствует.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в #M12293 5 9027703 77 3336517782 124727081 2827 3537699512 1759574124 1522759363 376392673п.1 ст.618#S. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
3. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды. Это правило конкретизировано путем указания на ничтожность договора субаренды (#M12293 6 9027690 1265885411 7617722 3971025463 4 1384001003 649707172 77 2762541724ст.166 ГК#S), основанного на ничтожном договоре аренды. Если договор аренды ничтожен, то он ничтожен независимо от признания его таковым судом. Следовательно, арендатор по такому договору не приобретает никаких прав, а значит, не может заключить и договор субаренды.
Сложнее ситуация, если договор аренды оспорим. Его недействительность должна быть подтверждена судом, а пока этого не произошло, он считается действительным. Соответственно действителен и договор субаренды. Если же договор аренды признан недействительным, то появляются основания признания таковым договора субаренды. Ведь недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (#M12293 7 9027690 77 367481287 649707164 2827 1909525836 3467636937 1695240037 938п.1 ст.167 ГК#S), а значит, у арендатора не было права на заключение договора субаренды. И не имеет значения, что недействительность договора аренды должна быть подтверждена судом: решение последнего имеет обратную силу.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109135 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 3544784197статье 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя#S
1. Досрочное расторжение договора влечет прекращение возникшего из него обязательства по основаниям, предусмотренным #M12293 0 9027703 1265885411 8109135 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 3544784197коммент. ст#S. Обязательство прекращается по требованию одной из сторон - арендодателя и соответственно против воли другой стороны - арендатора, т.е. принудительно. Для досрочного расторжения договора необходимо решение суда (#M12293 1 9027690 78 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360п.2 ст.450 ГК#S), с момента вступления которого в силу и происходит прекращение обязательства.
2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в #M12293 2 9027690 78 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360п.2 ст.450 ГК#S. Об определении назначения имущества см. #M12293 3 901932051 2086912445 6 3448018121 8109131 815069805 1643786218 2235244644 77коммент. к ст.615 ГК#S. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле #M12293 4 9027690 78 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360п.2 ст.450 ГК#S. Неоднократность нарушений означает, что они совершаются два раза и более;
б) существенно ухудшает арендованное имущество. В отличие от предыдущего основания, которое не предполагает ухудшения вещи, указанное основание требует установления факта ее повреждения или порчи, отсутствие которых препятствует расторжению договора. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле #M12293 5 9027690 78 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360п.2 ст.450 ГК#S. Иными словами, вещь должна быть либо на грани ее уничтожения, либо утратить способность быть использованной по тому назначению, которое определено договором аренды;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. О порядке внесения арендной платы см. #M12293 6 901932051 2086912445 6 3448018121 8109130 1341493671 4069992288 77 1328294600коммент. к ст.614 ГК#S. Обязанность своевременно вносить арендную плату должна быть нарушена три раза и более. Нарушения должны идти подряд, т.е. своевременное внесение одного из очередных платежей прерывает цепочку нарушений;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества (#M12293 7 9027703 78 602831584 3684324344 3194148486 79 1211539351 4294774831 1181899подп.2 коммент. ст#S.).
3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в соответствии с #M12293 0 9027690 78 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360п.2 ст.450 ГК#S. Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. #M12293 1 901810160 24573 1970093959 2223181712 3597375887 2235156812 1522759363 3464 196576390п.25 Обзора практики по аренде#S). В то же время желание арендодателя расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Подобная возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
Вместе с требованием о расторжении договора арендодатель может заявить и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендатором своих обязанностей.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании #M12293 2 9027690 1265885411 7813338 960356776 4061268268 3282817834 3154 3859609951 3601872296ст.310 ГК#S (см. #M12293 3 901810160 24575 4294967262 2235156817 1522759363 769455968 4204361992 3537699525 1338072967п.27 Обзора практики по аренде#S). Такой отказ не требует обращения в суд, но возможен лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Причем право на отказ от исполнения может быть предусмотрено лишь договором, из которого возникает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения непредпринимательского договора аренды отказаться нельзя, даже если соответствующее право договором предусмотрено.
5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предупреждение необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору.
6. Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в #M12293 4 9027703 1265885411 8109135 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 3544784197ст.619 ГК#S, и требование о расторжении договора аренды в смысле #M12293 5 9027690 78 1082672237 3137 3557893640 396586 10 3597375864 2235156812п.2 ст.452 ГК#S, нуждается в дополнительном разъяснении. Очевидно, в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из того, как сформулировано предупреждение, не следует, что требование о расторжении договора также будет включено в его содержание. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь #M12293 6 9027690 78 1082672237 3137 3557893640 396586 10 3597375864 2235156812п.2 ст.452 ГК#S содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то до обращения с иском в суд в силу #M12293 7 9027690 78 1082672237 3137 3557893640 396586 10 3597375864 2235156812п.2 ст.452 ГК#S арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109440 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 240427724статье 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора#S
1. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора производится в том же порядке, что расторжение по требованию арендодателя (см. #M12293 0 901932051 77 1008413665 3597375861 2235156812 1909525836 3468484645 2977893812 1259п.1 коммент. к ст.619#S).
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Порядок предоставления имущества в пользование предусмотрен #M12293 1 9027703 1265885411 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77 828644674 1882494421ст.611 ГК#S. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи, препятствующие спокойному пользованию, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором, передачу вещи в возмездное или безвозмездное пользование третьему лицу (см. #M12293 2 901932051 2086912445 6 3448018121 8109129 2384949384 3655589529 691446 2822коммент. к ст.613 ГК#S) и т.п.;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. #M12293 3 901932051 2086912445 6 3448018121 8109128 2640336664 3544784197 938 1881368632коммент. к ст.612 ГК#S). Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии в арендованном имуществе любых препятствующих пользованию недостатков. Данное основание расторжения договора может быть применено также в случае, если вместе с вещью не переданы принадлежности и документы (см. #M12293 4 901932051 2086912445 6 3448018121 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77коммент. к ст.611 ГК#S);
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (см. #M12293 5 901932051 3448018121 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472коммент. к ст.616 ГК#S);
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Ведь последний как собственник вещи несет и большинство связанных с ее использованием рисков.
2. Перечень оснований досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора может быть расширен. Причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. В то же время желание арендатора расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендатора.
Наряду с требованием о расторжении договора арендатором может быть заявлено и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендодателем своих обязанностей.
Помимо расторжения договора может быть предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании #M12293 0 9027690 1265885411 7813338 960356776 4061268268 3282817834 3154 3859609951 3601872296ст.310 ГК#S (см. #M12293 1 901932051 80 3676058395 13 4294588810 2235156812 3464 196576390 3544784197п.4 коммент. к ст.619 ГК#S).
3. Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (#M12293 2 9027703 1265885411 8109440 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 240427724ст.620 ГК#S), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам #M12293 3 9027690 78 1082672237 3137 3557893640 396586 10 3597375864 2235156812п.2 ст.452 ГК#S: арендодателю должно быть направлено предложение расторгнуть договор, на которое тот должен ответить в течение 30 дней с момента получения, если иной срок не предусмотрен законом или договором аренды.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109441 1761300161 4224782998 240427724 2822 4127192197 2235156812статье 621. Преимущественное право арендатора на заключение
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 19 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |