3. Правила об аренде, содержащиеся в ГК, относятся ко всем договорам соответствующего типа. Они могут быть изменены другими законами лишь в случаях, когда это предусмотрено ГК (см. абз. 2 #M12293 6 9027690 78 1549780789 823133110 3196680670 1259 539820076 2879476398 4п.2 ст.3 ГК#S). Однако в отношении аренды земельных участков и других обособленных природных объектов (водных объектов, лесов и т.д.) предусмотрено специальное правило: федеральные законы могут устанавливать особенности, т.е. отличные от норм ГК правила их сдачи в аренду.
4. Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Коммент. правило дублирует норму, закрепленную абз. 2 #M12293 0 9027690 77 1328294600 2638302765 3153693658 32243094 491114751 1156571468 4294967294п.1 ст.432 ГК#S. Если соглашение о предмете не достигнуто, соответствующий договор считается незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно выделить предмет договора, подлежащий передаче в аренду, из числа подобных ему вещей. Ведь по окончании договора аренды должна быть возвращена та же самая вещь. Иными словами, предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8108820 828644674 8108820 2384949398 1820785810 3194148472 4294967294статье 608. Арендодатель#S
1. Сдача имущества в аренду - одна из форм осуществления собственником принадлежащего ему права распоряжения вещью (см. #M12293 0 9027690 78 1277631850 2477786957 3464 2960242579 147293806 588297140 4294967294п.2 ст.209 ГК#S). Поскольку собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению, его право заключать по поводу него договоры аренды может быть ограничено помимо воли собственника лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом (#M12293 1 9027690 79 2024542340 1904793455 4 3468484671 4224782984 649825028 2822п.3 ст.212 ГК#S).
2. Помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Причем речь идет о специальном уполномочии, когда соответствующие лица действуют не от имени собственника, а от своего собственного имени. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет право сдавать его в аренду на основании #M12293 2 9027703 77 1303145167 1969075329 2176023180 4294967294 3846098285 136951043 1805319872п.1 ст.1020 ГК#S. Комиссионер может сдавать имущество в аренду на основании договора комиссии, заключенного с собственником.
#M12293 3 9027703 1265885411 8108820 828644674 8108820 2384949398 1820785810 3194148472 4294967294Коммент. ст#S. не распространяется на отношения представительства #M12293 4 9027690 1540216064 24254 2899253174 3813932824 1265885411 7618346 2899253174 77(гл.10 ГК)#S, поскольку при их возникновении арендодателем будет выступать не представитель, а представляемый, т.е., как правило, собственник арендуемого имущества.
3. Наиболее часто функции арендодателя передаются от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного или муниципального имущества.
На основании #M12293 5 9004937 1265885411 7616150 7616150 77 350840758 2697443001 2483551668 4294967292ст.114 Конституции РФ#S Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью, определяя в числе прочего органы, уполномоченные сдавать имущество в аренду. По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее - АУФИ) и его территориальные органы. Однако законом могут быть определены другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей. Аналогичный порядок установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.
Унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, сдают в аренду движимое имущество самостоятельно, но с учетом ограничений, установленных законом или иным правовым актом (см., напр., #M12293 6 901834086 1265885411 24262 3823896661 2235244644 2677098576 396586 3685580032 3851328691ст.18 Закона об унитарных предприятиях#S). Сдача в аренду недвижимого имущества производится только с согласия (разрешения) собственника (#M12293 7 9027690 1265885411 7717259 2384949384 165614592 4294967294 1336436760 3194148472 551386429ст.295 ГК#S). Унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут заключать договоры аренды любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 #M12293 8 9027690 77 2581438945 3851328665 2477786957 2936450804 396586 124731170 825882048п.1 ст.297 ГК#S). Согласие от имени собственника дает АУФИ, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования.
Учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (#M12293 9 9027690 77 459324885 2827 2477786957 2936450804 396586 124731170 825882048п.1 ст.298 ГК#S). Вместо них договоры аренды заключает АУФИ, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования, если иное не предусмотрено законами и иными правовыми актами. Например, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество (см. #M12293 10 9003751 1265885411 24891 1968457775 649825028 4294967294 2249773749 980427655 77ст.39 Закона об образовании#S).
Если учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.
Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8108821 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363статье 609. Форма и государственная регистрация договора аренды#S
1. В отступление от общего правила, закрепленного #M12293 0 9027690 1265885411 7617717 2762541732 4102411071 4294967294 2718463785 382232709 1230693905ст.161 ГК#S, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.
Договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом "суммой" договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.
Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует не только из #M12293 1 9027703 1265885411 8108821 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363коммент. ст#S., но и из #M12293 2 9027690 1265885411 7617717 2762541732 4102411071 4294967294 2718463785 382232709 1230693905ст.161 ГК#S.
2. #M12293 3 9027703 78 1328294600 1522759363 1698528504 3194148472 1352407766 49560517 1943490708Пункт 2 ст.609#S устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (#M12293 4 9027690 77 2762541732 13 1852610667 4 1154227428 2918878494 2235244644п.1 ст.164 ГК#S). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со #M12293 5 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398ст.131 ГК#S и #M12291 9046215Законом о государственной регистрации#S. Согласно #M12293 6 9046215 1265885411 77 1785731499 4155505361 4291814449 3214039683 539820076 2773658752ст.1 названного Закона#S договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.
Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен #M12293 7 9046215 1265885411 24574 2032937647 1943490731 1522759363 1698528504 3194148472 24574ст.26 Закона о государственной регистрации#S. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется #M12293 8 9046215 1265885411 24260 2372640901 3297342578 2822 49562108 1943490730 341732478ст.16 Закона о государственной регистрации#S. Иными словами, если у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности арендодателя на осуществление регистрации, вместе с арендатором заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (#M12293 9 9046215 78 2032937647 1943490731 3112741961 4203041545 4224782984 649825028 4п.2 ст.13 Закона#S).
Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т.е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое "право аренды", хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (см. новую редакцию #M12293 10 9046215 1265885411 24574 2032937647 1943490731 1522759363 1698528504 3194148472 24574ст.26 Закона о государственной регистрации#S).
Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом (см. #M12293 11 901932051 3448018121 8110383 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363коммент. к ст.651 ГК#S и #M12293 12 744100004 1265885411 24574 2858396943 10 3731929825 2822 172251851 1334934464ст.26 ЗК#S).
3. Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества (см. #M12293 0 901932051 3448018121 8109444 905317057 751512368 3194148472 77 4294967262 429774851коммент. к ст.624 ГК#S). Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме (и только к ней, см. #M12293 1 901810160 78 4294967270 2235156831 1522759363 3194148472 2977111787 1443695856 4294967294п.2 Обзора практики по аренде#S) предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества (см. #M12293 2 901932051 2086912445 6 3448018121 7914449 3685827596 2235156812 3706092069 3825018184коммент. к ст.493#S, #M12293 3 901932051 2086912445 6 3448018121 8011786 3685827596 2235156812 2314217672 763387156550#S и #M12293 4 901932051 2086912445 6 3448018121 8012100 3685827596 4 49556143 1943490731560 ГК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109126 3707929858 2235156812 1522759363 77 1328294600 1522759363статье 610. Срок договора аренды#S
1. Права арендатора в подавляющем большинстве случаев носят срочный характер, даже если продолжительность такого срока не определена. Этот вывод следует из природы арендных отношений, в которых право собственности сохраняется за арендодателем. Право собственности может быть ограничено правами арендатора лишь временно, в противном случае оно утратит свойство наибольшей полноты и абсолютный характер.
2. Сроки в договоре аренды могут быть определенными и неопределенными.
Определенный срок имеет продолжительность, которая устанавливается путем указания на календарную дату, период времени или на событие, которое неизбежно должно наступить (#M12293 0 9027690 1265885411 7618658 1115402981 2193671792 1762672599 1805319872 510881720 3354926880ст.190 ГК#S). Порядок исчисления определенных сроков предусмотрен #M12293 1 9027690 1540216064 24255 4245827429 1618179722 1265885411 7618658 1115402981 2193671792гл.11 ГК#S.
Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой из сторон отказаться от него во всякое время.
Законом установлено лишь одно условие отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, а именно необходимость своевременно предупредить об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть направлено не менее чем за один месяц до момента прекращения договора при аренде движимого имущества и не менее чем за три месяца - при аренде недвижимого имущества. Различие в сроках объясняется тем, что недвижимость - более сложный объект аренды, для освобождения которого требуется дополнительное время.
Предупреждение должно иметь ту же форму, что и сам договор аренды. Если оно содержит указание на дату прекращения договора, то подлежит отправке с соблюдением сроков, предусмотренных #M12293 2 9027703 78 3336517782 403655170 1522759363 4294967294 2235156817 2827 3380157831п.2 коммент. ст#S. В противном случае предупреждение считается направленным с просрочкой и не влечет правовых последствий. При отправке предупреждения, которое не содержит даты прекращения договора, последний прекращается по истечении сроков, указанных в #M12293 3 9027703 78 3336517782 403655170 1522759363 4294967294 2235156817 2827 3380157831п.2 коммент. ст#S., считая с момента его отправки. Причем не требуется ни согласия той стороны, которой направлено предупреждение, ни подтверждения его получения.
Норма о сроках предупреждения об отказе от договора диспозитивна. Законом или договором может быть установлен иной срок для прекращения договора - более короткий или более длительный. Чем протяженнее такой срок, тем лучше положение арендатора, и наоборот.
При отказе от договора аренды по правилам коммент.п. стороны не вправе ставить вопрос о возмещении убытков, уплате неустойки и иных неблагоприятных последствиях, поскольку нарушения договора здесь нет. Поэтому при нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору, другая сторона вправе расторгнуть его по правилам #M12293 0 9027703 1265885411 8109135 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 3544784197ст.619#S и #M12293 1 9027703 1265885411 8109440 1008413665 3597375861 2235156812 3464 196576390 240427724620 ГК#S (см. #M12293 2 901810160 81 1328294600 1522759363 3153693655 2536442327 2822 1305722263 403655170п.5 Обзора практики по аренде#S).
3. Воля сторон договора аренды в части установления его сроков подлежит ограничению лишь федеральным законом. Максимальные (предельные) сроки аренды могут быть введены как для отдельных видов аренды, так и для аренды отдельных видов имущества (см. #M12293 3 901932051 3448018121 8109445 2024542340 4204066907 2156333762 1522759363 4 1522759363коммент. к ст.625 ГК#S). Например, максимальный срок договора проката - один год (см. #M12293 4 901932051 3448018121 8109447 3707929858 2235156812 2499976296 77 3810408128 4027186991коммент. к ст.627 ГК#S). Предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет (см. #M12293 5 901809128 79 1744442376 3825778746 763387156 2827 3910069985 3579041752 3915759300п.3 ст.28 Закона о приватизации#S). Смысл установления предельных сроков состоит в том, чтобы ограничить нахождение того или иного имущества в пользовании одного лица или стимулировать последнего к приобретению этого или аналогичного имущества в собственность.
Если договор аренды, для которого установлен предельный срок, заключен на срок, его превышающий, то он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, договор аренды в части превышения предельного срока недействителен, а значит, не порождает никаких правовых последствий.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77 828644674 1882494421статье 611. Предоставление имущества арендатору#S
1. Поскольку договор аренды - консенсуальный, главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества в пользование арендатору. Причем арендодатель обязан не просто предоставить некое имущество, но и обеспечить его соответствие тем качественным требованиям, которые вытекают из договора и действующего законодательства (передать имущество в надлежащем состоянии и в установленный срок).
Поэтому #M12293 0 9027703 1265885411 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77 828644674 1882494421коммент. ст#S. корреспондирует с рядом статей общей части обязательственного права, в частности со #M12293 1 9027690 1265885411 7813033 791792389 1126311823 1137587624 2939345697 240891565 3479123396ст.309#S, #M12293 2 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310314#S и #M12293 3 9027690 1265885411 7815858 756469627 3713336671 3601872296 1821251332 2429621212 4233154222398 ГК#S.
Как и общее правило #M12293 4 9027690 1265885411 7813033 791792389 1126311823 1137587624 2939345697 240891565 3479123396ст.309#S, #M12293 5 9027703 77 828644674 1882494421 46800964 240427743 3194148486 4294967294 3053825544п.1 коммент. ст#S. решающее значение для определения качества передаваемого в аренду имущества придает условиям договора. Именно они в первую очередь устанавливают требования к состоянию арендуемого имущества. И лишь тогда, когда такие требования в договоре аренды не зафиксированы, состояние имущества определяется его назначением.
Под назначением арендованного имущества понимается то его назначение, по которому это имущество обычно используется в гражданском обороте. Любые необычные требования должны быть особо оговорены.
Если законом, иным правовым актом или обычаем делового оборота установлены специальные требования к качеству арендуемого имущества, то они должны быть признаны составной частью требований к назначению этого имущества и также подлежат исполнению арендодателем (см. #M12293 6 9027690 1265885411 7813033 791792389 1126311823 1137587624 2939345697 240891565 3479123396ст.309 ГК#S).
Обязанность арендодателя обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Ведь арендодатель несет ответственность за недостатки арендованного имущества в период действия договора (см. #M12293 7 901932051 2086912445 6 3448018121 8109128 2640336664 3544784197 938 1881368632коммент. к ст.612 ГК#S).
Однако обеспечение годности (качества) вещи в течение всего срока договора не означает, что закон возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью (правовую защищенность). Арендатор имеет право на защиту принадлежащего ему права владения в соответствии со #M12293 8 9027690 1265885411 7813029 3006406560 341732478 3770832920 2827 4039988605 463378740ст.305 ГК#S и должен сам позаботиться о том, чтобы на арендованное им имущество никто не посягал.
2. Составной частью обязанности арендодателя передать арендатору имущество в надлежащем состоянии выступает передача вместе с ним также всех принадлежностей и относящихся к вещи документов.
Передача всех принадлежностей арендуемого имущества следует из общего правила #M12293 0 9027690 1265885411 7616779 1985641991 4233154222 4 1284590136 3242461614 469928271ст.135 ГК#S о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи. В принципе #M12293 1 9027703 1265885411 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77 828644674 1882494421коммент. ст#S. могла бы и не повторять упомянутого правила: оно и так бы применялось.
Иначе обстоит дело с относящимися к вещи документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Вряд ли их можно рассматривать в качестве принадлежностей арендованного имущества. Согласно #M12293 2 9027690 1265885411 7616779 1985641991 4233154222 4 1284590136 3242461614 469928271ст.135 ГК#S принадлежность - это тоже вещь. Документы же необходимы для использования арендованного имущества не в силу своей телесной (вещественной) природы, а вследствие того, что они официально подтверждают те или иные свойства вещи, без учета которых она не может использоваться по назначению. Поэтому-то и потребовалось специальное упоминание о документах.
Вместе с вещью подлежат передаче лишь относящиеся к ней документы. Документы, в которых фиксируются права арендодателя на вещь по общему правилу передаче не подлежат. Однако в определенных случаях копии таких документов могут оказаться необходимыми для использования вещи по назначению. Тогда эти копии также подлежат передаче.
Правило о передаче вместе с арендуемой вещью также всех принадлежностей и относящихся к ней документов может быть изменено или отменено договором.
3. #M12293 3 9027703 78 3826169478 598410029 4294967294 1522759355 3040174953 4092 2435064032Пункт 2 коммент. ст#S. также определяет последствия нарушения обязанности передать принадлежности и документы. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков.
Право выбора - требовать предоставления принадлежностей и документов либо расторжения договора аренды - принадлежит арендатору. Что касается возмещения убытков, то оно должно быть произведено в обоих случаях. Если объект недвижимости передан в аренду без документов, отсутствие которых лишает арендатора возможности использовать его по назначению, арендодатель не вправе требовать уплаты за него арендной платы (см. #M12293 4 901810160 84 3336517782 3544784194 1442015335 240427743 3194148486 4294671825 3297342578п.8 Обзора практики по аренде#S).
Несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, напр., из #M12293 5 9027690 1265885411 7616779 1985641991 4233154222 4 1284590136 3242461614 469928271ст.135 ГК#S)?
По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
4. Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором не установлен, имущество подлежит передаче в разумный срок (#M12293 0 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310ст.314 ГК#S). При этом должно учитываться время, необходимое для подготовки к передаче имущества. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со #M12293 1 9027690 1265885411 7815858 756469627 3713336671 3601872296 1821251332 2429621212 4233154222ст.398 ГК#S и взыскать убытки, причиненные просрочкой, либо потребовать расторжения договора и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.
При истребовании арендатором имущества оно должно быть передано ему в натуре как индивидуально-определенная вещь. Что касается убытков, то их состав при истребовании вещи и при расторжении договора различается. В первом случае речь идет об убытках, обусловленных задержкой исполнения (т.е. о тех, которые понесены в период просрочки), а во втором - неисполнением (т.е. о тех, которые подсчитываются исходя из всего срока договора аренды).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8109128 2640336664 3544784197 938 1881368632 3522013488 4294967294статье 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в
аренду имущества#S
1. Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в #M12293 0 9027703 78 828644674 2827 3135280128 938 1881368632 3522013488 4294967294п.2 ст.612 ГК#S.
Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят.
2. Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании #M12293 1 9027703 80 3194148486 4294967294 402865469 525867470 938 4106026007 3584464520подп.4 ст.620 ГК#S. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с #M12293 2 9027703 80 3336517782 1805319872 2827 3537699512 124727081 3584464520 2477786957п.4 ст.614 ГК#S, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т.е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в #M12293 3 9027690 79 3336517782 124727081 2827 3537699512 1805319872 396586 1759574124п.3 ст.401 ГК#S.
3. Недостатки арендованного имущества могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные недостатки должны быть признаны неоговоренными.
Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному имуществу, а не действиям по его предоставлению в аренду. Поэтому правила #M12293 0 9027703 1265885411 8109128 2640336664 3544784197 938 1881368632 3522013488 4294967294ст.612 ГК#S не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность (см. абз. 2 #M12293 1 9027703 78 3826169478 598410029 4294967294 1522759355 3040174953 4092 2435064032п.2#S и #M12293 2 9027703 79 3336517782 3544784194 2827 643026311 240427743 845589233 2310732282п.3 ст.611 ГК#S).
4. При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных абз. 2 #M12293 3 9027703 77 828644674 3135280128 938 1881368632 3522013488 4294967294 1522759355п.1 коммент. ст#S. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам #M12293 4 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310ст.314 ГК#S.
После того как заявлено одно из указанных требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т.е. в разумный срок (#M12293 5 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310ст.314 ГК#S), произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных #M12293 6 9027703 77 828644674 3135280128 938 1881368632 3522013488 4294967294 1522759355п.1 ст.612 ГК#S, должна соответствовать содержанию этого требования.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 18 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |