2. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная действующим законодательством и договором аренды.
Символическое значение передаточного акта не следует переоценивать. Он лишь фиксирует исполнение сторонами определенных обязанностей, вытекающих из договора аренды. Отказ обеих сторон от его подписания вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Воля арендодателя и арендатора должна быть специально направлена на прекращение договора. К тому же соглашение о прекращении договора заключается в той же форме, что и сам договор (в данном случае в письменной форме).
Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения) (см. #M12293 0 901932051 2086912445 6 3448018121 8109127 3891460229 3194148472 240427743 77коммент. к ст.611#S и #M12293 1 901932051 3448018121 8109442 2387199862 751512368 3194148472 3544784196 77 2387199862622 ГК#S).
3. Возврат арендованного здания (сооружения) при прекращении договора производится в том же порядке, что и его передача в аренду.
#M12293 0 9027703 81 3635593896 3851328669 1265885411 8110388 1328294600 1522759363 3851328691§ 5. Аренда предприятий#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110388 1328294600 1522759363 3851328691 77 4294960712 2235156831статье 656. Договор аренды предприятия#S
1. Договор аренды предприятия выделен в ГК исходя из специфики его объекта, в качестве которого выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.
Поскольку обладание предприятием осуществляется в предпринимательских целях, сторонами соответствующего договора по общему правилу могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации. Некоммерческие организации вправе участвовать в договоре аренды предприятия лишь тогда, когда они занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью. Следовательно, второй особенностью названного договора выступает его особый субъектный состав.
Предприятие передается во владение и пользование арендатора. Передача его только в пользование законом исключена.
2. Общее понятие предприятия дано в #M12293 0 9027690 1265885411 7616776 2912558233 77 4010218418 590326 3825778756 341732478ст.132 ГК#S, где оно отнесено к недвижимому имуществу. Объекты, входящие в состав предприятия, перечислены в #M12293 1 9027690 78 2912558233 4294967294 3214042512 396586 98292 4191076264 769455968п.2 ст.132 ГК#S. Там же сказано, что в этот состав входят все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором. Вместе с тем состав предприятия, передаваемого в аренду, несколько отличается от того, который предусмотрен #M12293 2 9027690 78 2912558233 4294967294 3214042512 396586 98292 4191076264 769455968п.2 ст.132 ГК#S.
Во-первых, в аренду передаются не все запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а только те, которые определены договором. Иными словами, если какие-либо из названных объектов не перечислены в договоре аренды или передаточном акте, то они не подлежат передаче. Напротив, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства подлежат передаче, даже если они прямо не названы в договоре.
Во-вторых, предусмотрена передача в аренду в составе предприятия прав владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием. Подобные права также передаются в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды предприятия (передается лишь то, что предусмотрено). В составе предприятия, предусмотренном #M12293 3 9027690 78 2912558233 4294967294 3214042512 396586 98292 4191076264 769455968п.2 ст.132 ГК#S, названные объекты не перечислены. Однако с учетом того, что в общее понятие предприятия входят все виды его имущества, к нему должны быть отнесены и имущественные права.
Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, осуществляется в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Иными словами, если из закона или иных правовых актов следует, что соответствующее право не может быть передано или подлежит передаче с учетом установленных ограничений, подобные запреты и ограничения обязательны для сторон договора аренды. В отношении прав на земельные участки могут быть применены правила #M12293 4 9027703 1265885411 8110384 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 1522759341ст.652 ГК#S и #M12293 5 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S, в отношении прав на другие природные ресурсы - правила соответствующих кодексов и законов (Лесного, #M12291 9014361Водного кодексов#S, Закона о недрах и т.д.).
Ответ на вопрос о том, как быть, если передача имущественного права запрещена или ограничена договором, согласно которому оно предоставлено арендодателю, может быть дан исходя из #M12293 0 9027690 1265885411 7815544 1858247323 3632926212 196576391 77 1343047164 196576391ст.388 ГК#S. Поскольку правила об уступке требования могут быть по аналогии применены и к вещным правам, содержащиеся в #M12293 1 9027690 1265885411 7815544 1858247323 3632926212 196576391 77 1343047164 196576391ст.388 ГК#S ограничения должны распространяться на аренду предприятий, причем не только на права требования, но и на иные имущественные права. Аналогичные суждения могут быть высказаны и в отношении перевода долга (#M12293 2 9027690 77 3446910788 2232607060 2960239748 310281294 2822 1154229305 217114054п.1 ст.391 ГК#S).
В-третьих, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды предприятия. Иными словами, передается лишь то, что прямо предусмотрено договором аренды предприятия или передаточным актом. Подобное правило объясняется тем, что арендодатель не лишается права вести деятельность, аналогичную той, для которой предназначено сдаваемое в аренду предприятие.
Наконец, в-четвертых, установлено, что арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка требования и перевод долга в данном случае бесповоротны, что противоречит сути аренды. Поэтому для них предусмотрены специальные правила (см. #M12293 3 901932051 2086912445 6 3448018121 8110388 1328294600 1522759363 3851328691 77комментарии к п.2 ст.656#S и #M12293 4 901932051 2086912445 6 3448018121 8110389 2384949384 3322099554 1088328 1522759341ст.657 ГК#S).
3. #M12293 5 9027690 78 2912558233 4294967294 3214042512 396586 98292 4191076264 769455968Пункт 2 ст.132 ГК#S устанавливает, что в аренду может быть передана и часть предприятия. Вместе с тем в #M12293 6 9027703 77 4294960712 2235156831 1522759363 3851328691 4294967294 3214042512 590326п.1 коммент. ст#S. идет речь о договоре аренды "предприятия в целом как имущественного комплекса+" Однако исключить передачу в аренду части предприятия, опираясь лишь на эту формулировку, нельзя. Ведь состав предприятия, передаваемого в аренду, может быть ограничен договором. Следовательно, предметом аренды ipso iure будет часть предприятия.
4. Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно лицензия (разрешение) на занятие соответствующей деятельностью не передаваема (см. #M12293 7 901794538 77 31396 777967115 4294771360 2428756068 136310663 4294967294 3233935677п.1 ст.7 Закона РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности"#S). Однако некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, напр. в сфере внешнеторговой деятельности. Подобные лицензии вполне могут быть включены в состав предприятия, предоставляемого в аренду. Таким образом, права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
5. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя. Если же арендатор имеет лицензию, то подобные обязательства могут быть ему переданы без каких-либо ограничений.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110389 2384949384 3322099554 1088328 1522759341 3851328691 77статье 657. Права кредиторов при аренде предприятия#S
1. Нормы #M12293 0 9027703 1265885411 8110389 2384949384 3322099554 1088328 1522759341 3851328691 77коммент. ст#S. конкретизируют правила #M12293 1 9027690 77 3446910788 2232607060 2960239748 310281294 2822 1154229305 217114054п.1 ст.391 ГК#S о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору (до составления передаточного акта) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в #M12293 2 9027703 77 3118362343 3464 1411502104 3412956122 4294967294 3744335574 3851328691п.1 коммент. ст#S. не установлен, и потому для его определения должны применяться правила #M12293 3 9027690 1265885411 7813342 3707929858 3859609951 3601872296 77 3336517782 3601872310ст.314 ГК#S.
Кредиторы по обязательствам, остающимся у арендодателя, уведомляться о передаче предприятия в аренду не должны. Права подобных кредиторов в достаточной мере обеспечены тем, что арендодатель предприятия остается собственником своих активов, переданных в аренду, на которые может быть обращено взыскание.
2. Кредитор, который был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор может выбирать, требовать ли ему прекращения или досрочного исполнения обязательства, право же на возмещение убытков у него есть всегда.
Указанный в #M12293 4 9027703 78 2841326728 4106026011 3598594368 2827 3572717195 3544784196 10п.2 ст.657#S трехмесячный срок относится к пресекательным, поскольку рассчитан на совершение кредитором определенных действий в период его течения. Его пропуск влечет погашение права требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору, который с этого момента будет единолично отвечать перед кредитором.
3. Кредитор, который не был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (#M12293 5 9027690 77 4291814449 4204066907 2156333762 196576369 1805319872 769455968 842579613п.1 ст.197 ГК#S).
Если кредитор уведомлен о передаче предприятия в аренду после того, как она фактически состоялась, течение годичного срока исковой давности начинается либо с момента уведомления кредитора о состоявшейся передаче, либо с того момента, когда кредитор должен был о передаче узнать. О том, что кредитор должен был узнать о передаче предприятия в аренду, свидетельствуют такие факты, как предложение исполнения со стороны арендатора, полученные кредитором письма и т.п.
4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Поскольку арендодатель (прежний должник), по сути, не выбывает из обязательства перед кредитором, который прямо или косвенно не дал согласия на перевод долга, общее правило #M12293 0 9027690 77 3446910788 2232607060 2960239748 310281294 2822 1154229305 217114054п.1 ст.391 ГК#S не отменяется. Напротив, оно дополнительно обеспечивается тем, что наряду с арендодателем перед кредитором в данном случае солидарно отвечает арендатор.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110390 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363статье 658. Форма и государственная регистрация договора
аренды предприятия#S
1. Форма договора аренды предприятия - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (#M12293 0 9027690 78 1328294600 4294967294 382232709 1230693905 769747360 4204361992 1363204783п.2 ст.434 ГК#S). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно.
2. Договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. #M12293 1 9027690 1265885411 7617720 2032937647 1943490731 649708430 7617720 77 2762541732ст.164#S и #M12293 2 9027690 79 1328294600 194443201 49560517 1943490708 2638302765 3153693658 13п.3 ст.433 ГК#S). Необходимость регистрации объясняется тем, что предприятие представляет собой объект недвижимости. Прежде чем зарегистрировать договор аренды предприятия, необходимо оформить предприятие как объект недвижимого имущества (осуществить его технический и кадастровый учет), а также зарегистрировать права на него. Если в состав предприятия входят объекты недвижимости, то перед регистрацией предприятия сами они должны быть оформлены, а права на них - зарегистрированы. Регистрация договора аренды предприятия является основанием для внесения соответствующих записей о каждом объекте недвижимости, включенном в состав предприятия. К договору аренды должны быть приложены планы (поэтажные планы) всех объектов недвижимости, вошедших в состав арендуемого предприятия, а также иные документы технической инвентаризации (см. #M12293 3 9046215 1265885411 24570 2032937647 1943490731 341732478 2822 3851328665 590326ст.22#S и #M12293 4 9046215 1265885411 24574 2032937647 1943490731 1522759363 1698528504 3194148472 2457426 Закона о государственной регистрации#S).
3. Несоблюдение письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110391 58772746 751512368 3851328691 58772746 3851328691 240427743статье 659. Передача арендованного предприятия#S
1. Передача арендатору предприятия, как и здания (сооружения), осуществляется по передаточному акту. Все, что было сказано о передаточном акте в #M12293 0 901932051 3448018121 8110387 58772746 350062471 396586 3900756975 77 2342214952комментарии к п.1 ст.655 ГК#S, применимо и к аренде предприятия, которое также является разновидностью недвижимого имущества. Вместе с тем передаточный акт должен содержать перечень объектов, входящих в состав арендуемого предприятия. Многие из них считаются переданными в составе предприятия, только если они названы в договоре аренды и (или) передаточном акте (см. #M12293 1 901932051 3448018121 8110388 1328294600 1522759363 3851328691 77 1328294600 1522759363коммент. к ст.656 ГК#S).
2. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса со множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому арендодатель по общему правилу должен подготовить предприятие к передаче. Исполняя такую обязанность, он, как правило, проводит инвентаризацию имущества предприятия в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, определяет, какие объекты им будут переданы в аренду в составе предприятия, а также составляет и передает для подписания арендатору передаточный акт. Указанные действия арендодатель совершает за свой счет. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов. Впрочем, договором аренды предприятия может быть предусмотрено иное правило, напр. о том, что подготовку к передаче осуществляет арендатор или его аудитор.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110696 815069805 2235244644 751512368 3851328691 3336517782 124727081статье 660. Пользование имуществом арендованного предприятия#S
1. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В процессе функционирования из состава предприятия выбывают одни объекты и поступают другие (готовая продукция продается, а взамен покупаются сырье и материалы). Суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право без согласия арендодателя распоряжаться объектами, входящими в состав предприятия, в пределах, предусмотренных #M12293 0 9027703 1265885411 8110696 815069805 2235244644 751512368 3851328691 3336517782 124727081коммент. ст#S.
Право распоряжения отдельными компонентами предприятия (в том числе отчуждение их) касается лишь материальных ценностей (т.е. вещей), да и то не всех. В силу прямого указания #M12293 1 9027703 1265885411 8110696 815069805 2235244644 751512368 3851328691 3336517782 124727081коммент. ст#S. арендатор лишен права распоряжения землей и другими природными ресурсами. Что же касается остальных компонентов предприятия, в частности, прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав, а также прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и прочих исключительных прав, то они вообще не могут передаваться третьим лицам сами по себе. Указанные объекты составляют неотъемлемую часть арендуемого предприятия. Распоряжение ими может осуществляться только посредством распоряжения предприятием в целом по правилам #M12293 2 9027703 78 4216485512 2477786957 13 3925014535 3544784197 503758180 1643782129п.2 ст.615 ГК#S.
Распоряжение вещами, входящими в состав арендуемого предприятия, может осуществляться различными способами - посредством как отчуждения (купли-продажи, мены, предоставления взаймы), так и передачи в пользование (безвозмездное или возмездное). В последнем случае вещи передаются арендатором предприятия в субаренду без согласия арендодателя, что означает отступление от правил #M12293 3 9027703 78 4216485512 2477786957 13 3925014535 3544784197 503758180 1643782129п.2 ст.615 ГК#S.
Помимо сдачи упомянутых выше вещей в субаренду, арендатору разрешен также перенаем. Правовая природа передачи вещей, входящих в состав предприятия, в перенаем имеет специфику. При перенайме в силу прямого указания закона арендные права и обязанности видоизменяются. В то же время собственником вещи продолжает оставаться арендодатель предприятия, которого с новым арендатором будет связывать обычный договор аренды.
2. Распоряжение вещами, входящими в состав предприятия, и арендными правами на них возможно лишь при соблюдении двух условий. Во-первых, не должна изменяться стоимость арендуемого предприятия. Поскольку не сказано, о какой стоимости идет речь, под ней, очевидно, следует понимать сумму оценки предприятия, указанную в договоре, а если такая оценка отсутствует, то рыночную цену (#M12293 4 9027690 79 4294967262 844598823 2801945288 4294967294 3387280096 2235156817 557366010п.3 ст.424 ГК#S). Подобный вывод соответствует цели ограничения - не допустить обесценивания арендуемого предприятия. Во-вторых, распоряжение не должно нарушать других положений договора аренды предприятия, т.е. оно может быть запрещено или ограничено договором.
3. В отличие общих правил, предусмотренных #M12293 0 9027703 1265885411 8109443 916626383 751512368 3194148472 77 3849674547 2479865708ст.623 ГК#S, арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Если упомянутые выше изменения в составе предприятия могут и не улучшать его, то реконструкция, расширение, техническое перевооружение, как правило, увеличивают стоимость предприятия, а значит, выступают как улучшения (отделимые и неотделимые). Такие улучшения санкционированы законом и не требуют для их производства согласия арендодателя, на которого, тем не менее, возлагается обязанность возместить их стоимость (см. #M12293 1 901932051 2086912445 6 3448018121 8110698 558389253 2479865708 284605369 4294967294коммент. к ст.662 ГК#S). Иное правило может быть установлено договором аренды предприятия, который может как запретить любые изменения в составе предприятия, так и установить правило о согласовании подобных изменений с арендодателем.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110697 3446677828 240427724 3464 2606118534 3851328691 4статье 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и
оплате расходов на его эксплуатацию#S
1. Во изменение общего правила, установленного #M12293 0 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616 ГК#S, арендатор предприятия в период всего срока действия договора обязан не только поддерживать арендованное имущество в надлежащем (исправном) состоянии и осуществлять текущий ремонт, но и производить капитальный ремонт. Содержание указанных понятий раскрыто в #M12293 1 901932051 3448018121 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472комментарии к ст.616 ГК#S.
Возложение на арендатора обязанности производить капитальный ремонт можно объяснить тем, что предприятие представляет собой работающий объект, который, как правило, приносит доходы. Этот объект используется для предпринимательской деятельности, которая ведется за свой счет. К тому же арендатор осуществляет амортизацию вещей, входящих в состав предприятия. За счет этих источников и производятся действия, перечисленные в #M12293 2 9027703 1265885411 8110697 3446677828 240427724 3464 2606118534 3851328691 4коммент. ст#S.
В отличие от общего правила #M12293 3 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616 ГК#S, правило #M12293 4 9027703 77 4216485512 3851328691 1882494421 4294967294 3268004517 2435061212 2193671792п.1 коммент. ст#S. императивно. Стороны не могут своим соглашением переложить предусмотренные им обязанности на арендодателя, что вытекает из систематического толкования #M12293 5 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616#S и #M12293 6 9027703 1265885411 8110697 3446677828 240427724 3464 2606118534 3851328691 4661 ГК#S.
2. Что касается расходов по эксплуатации арендованного предприятия (в терминологии #M12293 7 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616 ГК#S - расходов по содержанию имущества), то возложение их на арендатора в целом соответствует общим правилам, закрепленным в #M12293 8 9027703 1265885411 8109132 3446677828 3881244557 3464 2606118534 751512368 3194148472ст.616 ГК#S, за одним лишь исключением. В состав таких расходов #M12293 9 9027703 78 4294960070 240427724 1823241653 250049143 745552707 13 2182048927п.2 коммент. ст#S. включает платежи "по страхованию арендованного имущества". Под ними следует понимать платежи на страхование как предприятия в целом, так и отдельных объектов, включенных в его состав, но не на страхование предпринимательских рисков арендатора.
Правило о несении арендатором расходов по эксплуатации предприятия диспозитивно: оно может быть изменено договором аренды.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110698 558389253 2479865708 284605369 4294967294 1643782129 3851328665статье 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8110698 558389253 2479865708 284605369 4294967294 1643782129 3851328665Коммент. ст#S. возлагает на арендодателя дополнительную обязанность - возместить арендатору стоимость внесенных им в предприятие неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя корреспондирует с предусмотренным #M12293 1 9027703 1265885411 8110696 815069805 2235244644 751512368 3851328691 3336517782 124727081ст.660 ГК#S правом арендатора производить улучшения арендованного имущества.
2. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств), о которой говорится в абз. 2 #M12293 2 9027703 1265885411 8110698 558389253 2479865708 284605369 4294967294 1643782129 3851328665коммент. ст#S., следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать арендодателю. При этом нужно учитывать рыночную стоимость предприятия.
Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда арендатор, производя улучшения, знал или должен был знать, что в них не было экономической необходимости, т.е. улучшения производились с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия.
Нарушение же принципа разумности налицо, если арендатор, производя улучшения, исходил из своих собственных прихотей (расходы на роскошь), игнорируя их экономическую целесообразность. Иными словами, при нарушении принципов добросовестности и разумности суд вправе отказать в возмещении расходов на улучшения, даже если увеличение стоимости предприятия соразмерно величине таких расходов.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110699 3633813125 6 2235156831 1522759363 3851328691 3731932327статье 663. Применение к договору аренды предприятия правил о
последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора#S
1. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в #M12293 0 9027703 1265885411 8110699 3633813125 6 2235156831 1522759363 3851328691 3731932327коммент. ст#S. установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, последствия недействительности или нарушения условий договора могут не применяться, исходя из частных или общественных интересов.
2. При признании договора аренды предприятия недействительным суд вправе оставить предприятие в целом или отдельные объекты, входящие в его состав, во владении и пользовании арендатора до истечения срока договора, а также отказать арендодателю в возмещении реального ущерба, причиненного недействительной сделкой, или снизить его размер. Возможен и отказ арендатору в получении компенсации в связи с досрочным возвратом предприятия. Наконец, допустимо не применять конфискационные последствия недействительности договора аренды предприятия.
Суд также может отказать в изменении или расторжении договора аренды предприятия, на которых настаивает одна из его сторон. Изменить же договор аренды в противоречии с волей сторон суд не вправе. Наряду с отказом в изменении или расторжении договора сторонам может быть полностью или частично отказано в возмещении убытков.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 19 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |