4. #M12293 2 9027703 78 3583490413 3464 2235156831 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375Пункт 2 коммент. ст#S. исходит из того, что в тех случаях, когда в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, проживают совместно с нанимателем члены его семьи, они пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем. Круг членов семьи нанимателя определяется по правилам #M12293 3 9005478 1265885411 25513 2384949384 4 90480964 924648190 1852929676 958150213ст.53#S и #M12293 4 9005478 1265885411 25514 2384949398 958150213 2822 1725264549 1154227437 232350936154 ЖК#S.
В абз. 1 #M12293 5 9027703 78 3583490413 3464 2235156831 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375п.2 коммент. ст#S. закреплена модель, согласно которой в указанных случаях на стороне нанимателя возникает множественность лиц, все они должны рассматриваться как сонаниматели. Поскольку все члены семьи имеют права и несут обязанности наравне с самим нанимателем, на стороне нанимателя возникает обязательство со смешанной множественностью лиц, в котором каждый из нанимателей выступает и как кредитор, и как должник. Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи по договору социального найма должен применяться с учетом того, о каких членах семьи идет речь. Если, скажем, с родителями проживают дети, находящиеся под их опекой и попечительством, то далеко не во всех случаях от детей можно требовать наравне с родителями исполнения обязанностей по договору социального найма, напр. по внесению квартплаты, просто потому, что дети зачастую не имеют никаких доходов и сами находятся на иждивении родителей.
В то же время должен неукоснительно соблюдаться принцип равенства прав по договору социального найма всех членов семьи, независимо от возраста, состояния здоровья, материальной обеспеченности и т.д. Изъятия из этого принципа могут иметь место лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (см., напр., ч. 2 #M12293 6 9005478 1265885411 25514 2384949398 958150213 2822 1725264549 1154227437 2323509361ст.54 ЖК#S).
5. Хотя все члены семьи и выступают в договоре социального найма как сонаниматели, с одним из них по их же требованию может быть заключен договор найма, что удобно и для них самих, и для наймодателя. Правда, в абз. 2 #M12293 0 9027703 78 3583490413 3464 2235156831 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375п.2 коммент. ст#S. допущена терминологическая неточность, поскольку если следовать его буквальному тексту, то наниматель в договоре социального найма появляется еще до заключения самого договора. Чаще всего такое качество приписывается лицу, на имя которого выдан ордер на жилое помещение. Когда же члены семьи не могут договориться о том, кто из них должен быть нанимателем, то заключению подлежит договор, в котором все они поименованы как сонаниматели.
Если член семьи, который был нанимателем, умирает или выбывает из жилого помещения, то на его место заступает проживающий в том же помещении другой член семьи с согласия остальных членов семьи.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77статье 673. Объект договора найма жилого помещения#S
1. Договоры коммерческого и социального найма, как и иные договоры, принято рассматривать, с одной стороны, как основания возникновения обязательственных правоотношений (в данном случае - жилищных правоотношений), а с другой - как сами эти правоотношения, одним из элементов которых является их объект (предмет). В #M12293 0 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77коммент. ст#S. идет речь о договоре найма жилого помещения как о жилищном правоотношении. Поскольку #M12293 1 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77ст.673#S не названа в #M12293 2 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S в числе тех, положения которых expressis verbis распространяются и на договор социального найма, рассмотрим их вначале применительно к коммерческому найму, а затем - к социальному найму.
2. Объектом, или, что то же самое, предметом, договора коммерческого найма может быть пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение в виде квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома.
Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя коммерческий наем по самой своей природе рассчитан на то, что наниматели поселяются в это помещение на время.
#M12293 3 901877221 3792932933 2736860970 2979833647 2836092392 3154 24575 1162775007 2422330471Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда#S утверждены #M12293 4 901877221 0 0 0 0 0 0 0 0постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170#S (РГ. 2003. 23 окт.). Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям определены в #M12293 5 901729631 0 0 0 0 0 0 0 0Законе РФ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 г#S. (СЗ РФ. 1999. N 14. Ст.1650; 2002. N 1 (ч. I). Ст.2; 2003. N 2. Ст.167; N 27 (ч. I). Ст.2700), а конкретизированы в #M12291 1200008512постановлении Главного государственного врача РФ от 15 декабря 2000 г#S. #M12291 901873585Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552#S утверждено #M12293 6 901873585 3792932920 2736860970 350840744 2697443001 2483551668 3154 80 1162775007Положение "О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания"#S (СЗ РФ. 2003. N 37. Ст.3586). Контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые возложен на органы государственной жилищной инспекции (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст.2566).
3. В законе и других нормативных актах оставлен открытым вопрос, должны ли при сдаче жилых помещений в коммерческий наем соблюдаться какие-либо нормы или наймодатель волен для извлечения максимальной прибыли заселить помещение каким угодно числом граждан, используя их безвыходное положение. Особенно это касается поселения беженцев и вынужденных переселенцев. Представляется, что при сдаче жилых помещений в коммерческий наем должны соблюдаться по крайней мере те нормы, которые установлены для заселения общежитий (не менее 6 кв. метров на человека).
4. Жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, должно быть изолированным. В то же время внаем могут быть сданы не только квартира или дом целиком, но и часть квартиры или часть дома. Согласно #M12293 0 9027703 77 2063298628 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 769747360 4204361992п.1 коммент. ст#S. в коммерческий наем не могут быть сданы проходная или запроходная комнаты, а также часть комнаты. На практике, однако, это требование соблюдается не всегда, что в условиях острой жилищной нужды иногда и оправдано (напр., при поселении в приватизированную квартиру в качестве угловых жильцов студентов на время их обучения).
5. Если наниматель поселен в многоквартирный дом (что в крупных городах и населенных пунктах чаще всего бывает), то он наряду с пользованием жилым помещением, предоставленным ему внаем, имеет право пользоваться имуществом, указанным в #M12293 1 9027690 1265885411 7717254 791791447 3194148486 463378730 3388671180 4294967294 2477530736ст.290 ГК#S. При этом не имеет значения, зарегистрирован ли этот дом как кондоминиум, образовано ли в доме товарищество собственников жилья, и если образовано, то является ли собственник жилого помещения, которое он сдает внаем, членом товарищества или нет.
6. При ответе на вопрос, распространяются ли на социальный наем правила #M12293 2 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77коммент. ст#S. и если распространяются, то в какой мере, необходимо в соответствии с #M12293 3 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S опираться на нормы жилищного законодательства, определяющие назначение жилых домов и жилых помещений, условия и порядок исключения их из жилищного фонда вследствие непригодности, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, а также на нормы, устанавливающие условия предоставления гражданам жилых помещений в социальный наем и т.д. (см. напр., #M12293 4 9005478 1265885411 83 1034450117 2387007235 310383346 4 2387007235 3421377353ст.7#S, #M12293 5 9005478 1265885411 84 2905005957 1259 1233535536 1230395600 2387007235 3103833468#S, #M12293 6 9005478 1265885411 85 3446910788 2387007235 310383346 4 2387007235 34213773539#S, #M12293 7 9005478 1265885411 24576 2384949398 2323509361 2822 1102504357 2194674896 342137737528#S, #M12293 8 9005478 1265885411 24890 62138524 2387003141 744352636 24890 62138524 238700314138#S, #M12293 9 9005478 1265885411 25196 1082672263 1913113743 6 2387007226 570671758 54716953740#S, #M12293 10 9005478 1265885411 25197 3770535500 3416849822 2323509361 1088328 287766664 238700723541#S, #M12293 11 9005478 1265885411 25512 2729293752 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 2551252 ЖК#S).
Особенно важным является указание в #M12293 12 9005478 0 0 0 0 0 0 0 0ЖК#S на то, что в социальный наем гражданам предоставляется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, что это помещение должно быть изолированным, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Почему же в таком случае действие #M12293 13 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77коммент. ст#S. прямо не распространено и на социальный наем? По-видимому, потому, что для граждан, получающих жилое помещение в социальный наем, предусмотрены дополнительные гарантии, которые не распространены на тех, кто получает жилое помещение по договору коммерческого найма. В частности, им не гарантированы: предоставление жилой площади в пределах нормы (не менее 9 кв. метров на человека), как правило, в виде отдельной квартиры на семью, учет разнополости и возраста лиц, получающих жилую площадь, предоставление жилой площади с учетом уровня благоустроенности в данном населенном пункте и т.д.
При всех обстоятельствах нельзя толковать #M12293 14 9027703 1265885411 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77комментируемую статью#S в том смысле, что на социальный наем не распространяются даже те минимальные гарантии, которые ею установлены. В частности, нельзя предоставлять в социальный наем жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. Исключение из этого правила может быть сделано лишь для экстремальных ситуаций (напр., расселение людей, вывезенных из зоны, подвергшейся наводнению или иному стихийному бедствию, расселение людей из обрушившегося дома, поселение беженцев или вынужденных переселенцев).
7. Правила #M12293 0 9027703 78 1844246082 2194674896 3421377375 4294967294 2477530736 988473 1563223835п.2 коммент. ст#S. распространяются на нанимателей, получивших жилые помещения в социальный наем.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111014 3685827596 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1328294600статье 674. Форма договора найма жилого помещения#S
1. Правила #M12293 0 9027703 1265885411 8111014 3685827596 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1328294600коммент. ст#S. распространяются как на коммерческий наем (в том числе на его разновидность - договор аренды; см. #M12293 1 901932051 3448018121 8111011 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 77 4294967262коммент. к ст.671 ГК#S), так и на социальный наем.
2. Предписывая заключение договора найма жилого помещения в простой письменной форме, #M12293 2 9027703 1265885411 8111014 3685827596 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1328294600коммент. ст#S. не сопровождает это требование оговоркой: "под страхом недействительности" или каким-либо иным равнозначным по смыслу указанием на последствия его несоблюдения. Из этого следует, что несоблюдение предписанной законом письменной формы заключения договора его недействительности не влечет. В то же время в подтверждение того, что договор заключен, стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, но не лишены права приводить письменные доказательства (деловую переписку, документы об оплате жилого помещения и т.д. - см. #M12293 3 9027690 77 4089322453 2718463785 382232709 1230693927 649707172 520803192 3235046153п.1 ст.162 ГК#S). Если жилое помещение предоставлено в социальный наем, то при отсутствии письменного договора наиболее весомым письменным доказательством, подтверждающим наличие между сторонами договорных отношений, может служить ордер.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328статье 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе
права собственности на жилое помещение#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328Коммент. ст#S. применительно к договору найма жилого помещения воспроизводит положение, наиболее общим образом закрепленное в #M12293 1 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 1671460432 4251889295 3602099584 3932322719п.1 ст.617 ГК#S, - переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения этого договора. Иными словами, речь идет о закреплении так называемого права следования, в силу которого право следует за вещью. Указанное положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
2. В #M12293 2 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328коммент. ст#S. сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено лишь для случаев перехода к другому лицу права собственности на занимаемое по договору жилое помещение. Представляется, однако, что если право следует за вещью при переходе на нее права собственности, то оно тем более должно следовать за нею при переходе менее сильных по сравнению с правом собственности ограниченных вещных прав, таких, напр., как право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Так, договор найма жилого помещения сохраняет силу не только тогда, когда жилое помещение переходит из государственной собственности в муниципальную, но и тогда, когда оно переходит из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации в хозяйственное ведение другой, но при этом смены его собственника не происходит (см. #M12293 3 9003426 1265885411 85 4189914629 1336436761 649825028 4292900552 2348932705 49564611ст.9 Закона об основах жилищной политики#S).
3. Сфера действия #M12293 4 9027703 1265885411 8109133 3339693541 2235156812 1522759363 4294967294 402865455 1088328ст.617 ГК#S очерчена шире, нежели #M12293 5 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328коммент. ст#S. В #M12293 6 9027703 1265885411 8109133 3339693541 2235156812 1522759363 4294967294 402865455 1088328ст.617#S речь идет о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон, т.е. не только арендодателя, но при определенных обстоятельствах, предусмотренных #M12293 7 9027703 78 4294967262 413036973 1110161064 567846718 778375356 2918874405 3194148486п.2 ст.617#S, также и арендатора. Напротив, #M12293 8 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328коммент. ст#S. рассчитана лишь на те случаи, когда в договоре происходит смена наймодателя, хотя в договоре может произойти и смена нанимателя. Законодатель по-разному реагирует на эти случаи в зависимости от того, идет ли речь о социальном или коммерческом найме. Именно поэтому они не упомянуты в #M12293 9 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328коммент. ст#S., действие которой рассчитано и на коммерческий, и на социальный наем, и урегулированы в нормах, относящихся либо к социальному найму (абз. 2 #M12293 10 9027703 78 3583490413 3464 2235156831 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375п.2 ст.672#S), либо к коммерческому найму (#M12293 11 9027703 1265885411 8111330 2603640330 958150213 4294967294 2235156817 1467853936 2194674896ст.686 ГК#S).
4. Принципиально важным является указание в #M12293 12 9027703 1265885411 8111015 3339693541 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 1088328ст.675#S на то, что при переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Поскольку договор коммерческого найма заключается на срок (#M12293 13 9027703 1265885411 8111327 3707929858 4294967294 2235156817 1467853936 2194674896 3421377375ст.683 ГК#S), новый собственник, по крайней мере до истечения срока договора, не вправе требовать от нанимателя увеличения платы за пользование помещением, ссылаясь на инфляцию, если только возможность такого увеличения не предусмотрена в самом договоре.
То же относится и к случаям перехода жилого помещения из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации к другой. В частности, новый наймодатель не может требовать повышения платы за пользование жилым помещением, ссылаясь на то, что у него более высокие эксплуатационные и накладные расходы, чем у его предшественника.
В тех случаях, когда увеличение платы за пользование жилым помещением не основано на законе или на соглашении сторон, отказ нанимателя от оплаты помещения в повышенном размере правомерен, а требование наймодателя о ее взыскании защите не подлежит, поскольку означает не что иное, как злоупотребление правом (#M12293 0 9027690 1265885411 24254 2728605473 3862293663 2488549353 341732478 77 4294960075ст.10 ГК#S).
То же относится и к не основанным на законе требованиям об оплате в повышенном размере коммунальных услуг (напр., по уборке придомовой территории, вывозу и утилизации бытовых отходов).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111016 3446677828 1098923845 2194674896 3421377375 77 160153410статье 676. Обязанности наймодателя жилого помещения#S
1. Хотя #M12293 0 9027703 1265885411 8111016 3446677828 1098923845 2194674896 3421377375 77 160153410коммент. ст#S. и не названа в #M12293 1 9027703 1265885411 8111012 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 4294967294 49560520ст.672 ГК#S в числе тех статей, правила которых напрямую подлежат применению не только к коммерческому, но и социальному найму, это не закрывает путь к тому, чтобы ее положения применялись и к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
2. То, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму. Помещение должно быть свободным не только фактически, но и юридически, т.е. свободным от каких бы то ни было обременений. Если же таковые имеются, то это может повлечь для наймодателя целый ряд неблагоприятных последствий. Так, если наймодатель заключил договор коммерческого найма жилого помещения, которое уже сдано кому-то внаем, то наниматель по второму договору может требовать от наймодателя возмещения убытков. Если в социальный наем сдано помещение, на которое гражданину, выехавшему на работу в районы Крайнего Севера, выдано охранное свидетельство (броня), то, хотя в помещении фактически никто не проживал, юридически оно не свободно, а потому никому другому ни в социальный, ни в коммерческий наем предоставлено быть не может. В приведенном примере гражданин, которому выдан ордер на помещение, забронированное за другим лицом, может требовать не только возмещения убытков, но и предоставления в социальный наем иного жилого помещения.
Помещение должно быть пригодным для проживания, что фиксируется в договоре жилищного найма, акте сдачи-приемки жилого помещения и иных документах. Помещение, непригодное для проживания, причем для постоянного проживания (см. #M12293 2 901932051 3448018121 8111013 3840339214 2235156812 1467853936 2194674896 3421377375 77коммент. к ст.673 ГК#S), ни в коммерческий, ни в социальный наем сдано быть не может, хотя бы сам наниматель и был на это согласен. Исключения возможны лишь в экстремальных ситуациях, когда в безвыходном положении оказываются и наниматель, и наймодатель. Однако в этих случаях предоставление помещения договором найма обычно не оформляется, да и само помещение предоставляется не в возмездное, а в безвозмездное пользование.
3. Актуальность положений, закрепленных в #M12293 3 9027703 78 160153410 1882494421 2176027272 3479126868 4260881802 2194674896 988468п.2 коммент. ст#S., возрастает ныне в связи с тем, что в жилом доме находятся помещения, правовой режим которых различен и которые используются в самых различных целях, в том числе жилые и нежилые помещения, помещения приватизированные и неприватизированные, помещения, используемые на началах социального найма, коммерческого найма, аренды и т.д. А это крайне отрицательно сказывается на надлежащей эксплуатации дома, не способствует установлению четких взаимоотношений организаций и лиц, отвечающих за эксплуатацию дома и обеспечение проживающих в нем и использующих его необходимым комплексом услуг.
В одних случаях наймодатель сам предоставляет нанимателю соответствующие услуги, в других - обеспечивает их предоставление. Поэтому наймодатель либо сам вступает в договорные отношения с соответствующими организациями и лицами, либо сводит с ними нанимателя. Но какая бы форма указанных отношений ни была избрана, наймодатель отвечает перед нанимателем за бесперебойное и качественное предоставление всего комплекса обусловленных услуг. При этом совершенно недопустимо отключение нанимателей от тепло-, энерго-, газо-, водоснабжения и прочих систем жизнеобеспечения по тем основаниям, что наймодатель, органы государственной власти или местного самоуправления допускают какие-либо неисправности в отношении организаций, обеспечивающих население теплом, светом, водой и т.д., в частности, несвоевременно перечисляют платежи за погашение образовавшейся перед ними задолженности. Подобные действия естественных монополистов могут и должны служить основанием для привлечения виновных к установленной законом ответственности, вплоть до уголовной.
С другой стороны, #M12293 0 9027703 1265885411 8111016 3446677828 1098923845 2194674896 3421377375 77 160153410коммент. ст#S. предостерегает и самих нанимателей от совершения всякого рода самочинных действий, которые могут нарушить нормальное функционирование жилого дома и обеспечение его обитателей всем необходимым - вызвать пожар, затопление жилых помещений, утечку газа с последующим взрывом и т.д.
Все действия по переустройству и переоборудованию жилых помещений и мест общего пользования, переносу газовых и электроплит, замене проводки и т.д. могут производиться лишь с разрешения уполномоченных органов, в соответствии с утвержденной технической документацией, в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.
4. #M12293 1 9027703 78 160153410 1882494421 2176027272 3479126868 4260881802 2194674896 988468Пункт 2 коммент. ст#S. возлагает на наймодателя обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Если оставить в стороне допущенную в законе более чем корявую формулировку (в жилом помещении находится не сама услуга, а механизмы, приспособления, устройства, которые необходимы для ее оказания), то смысл закрепленного положения сводится к тому, что ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества многоквартирного дома и устройств, поддержание их в рабочем состоянии для оказания нанимателю в занимаемом им жилом помещении соответствующих коммунальных услуг является обязанностью наймодателя.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111017 1844246082 4 2288022064 227293549 3040174953 13статье 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане#S
1. При социальном найме проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем, т.е. рассматриваются как сонаниматели. При коммерческом найме, напротив, наниматель заслоняет перед наймодателем проживающих с ним граждан, и чтобы они выступали перед наймодателем на равных с нанимателем, необходимо наличие дополнительных условий, которые для социального найма не требуются (см. #M12293 0 901932051 80 2479111094 80 1550566332 4096 1088328 765857187 1136587311п.4 коммент. к настоящей статье#S). Именно поэтому #M12293 1 9027703 1265885411 8111017 1844246082 4 2288022064 227293549 3040174953 13коммент. ст#S. не фигурирует в #M12293 2 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S в числе норм, правила которых безоговорочно распространяются на социальный наем.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем, что само по себе еще не превращает их в сонанимателей. Если же в договоре таких указаний нет, то вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем производится по правилам #M12293 3 9027703 1265885411 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565 13 211448006ст.679 ГК#S (см. #M12293 4 901932051 2086912445 6 3448018121 8111019 4257751717 2323509361 2288022064 227293565коммент. к этой статье#S).
3. При коммерческом найме в договорных отношениях с наймодателем находится по общему правилу только сам наниматель. Другие постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане, кроме случаев, предусмотренных в законе, напрямую на наймодателя не выходят и состоят в отношениях лишь с нанимателем. Именно поэтому наниматель отвечает перед наймодателем не только за свои собственные действия, но и за действия указанных граждан, которые нарушают условия договора найма. При этом наниматель вправе в порядке регресса переложить на указанных граждан, полностью или в части, те имущественные потери, которые он понес в результате возложения на него ответственности перед наймодателем.
4. #M12293 5 9027703 80 1969986203 2288022064 227293549 3040174953 13 211448006 769455968Пункт 4 коммент. ст#S. при определенных условиях допускает отступление от той модели отношений нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя по договору коммерческого найма, которая предусмотрена в предшествующих положениях той же статьи.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями, т.е. вместе с первоначальным нанимателем - участниками по договору коммерческого найма. В результате и при коммерческом найме возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя, что имеет место в договоре социального найма жилого помещения, предоставленного нанимателю и членам его семьи для совместного проживания. Согласие наймодателя на заключение такого договора не требуется. Однако наймодатель должен быть извещен о намерении указанных лиц заключить такой договор, чтобы он мог, опираясь на начала солидарной ответственности, в случае неисполнения обязательств по договору найма предъявить соответствующие требования (напр., о погашении задолженности по оплате жилого помещения) к любому из сонанимателей, а не только к тому из них, кто первоначально выступал в договоре в качестве нанимателя (см. #M12293 6 9027690 1265885411 7813655 2384949384 2486341324 1088328 2001545901 90480964 77ст.323#S-#M12293 7 9027690 1265885411 7813657 450738501 2001545901 90480964 2723320276 1259 2232607050325 ГК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111018 3446677828 958150213 2194674896 3421377375 1844246082 1882494421статье 678. Обязанности нанимателя жилого помещения#S
1. Правила #M12293 0 9027703 1265885411 8111018 3446677828 958150213 2194674896 3421377375 1844246082 1882494421коммент. ст#S. распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем (#M12293 1 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 ст.672 ГК#S). В тех случаях когда в договоре на стороне нанимателя имеет место множественность лиц, указанные обязанности возлагаются на всех сонанимателей. Необходимо, однако, учитывать, что в числе сонанимателей могут быть и такие, на которых в силу их психо-физических, возрастных и иных особенностей, а также других обстоятельств исполнение указанных обязанностей возложить нельзя. Эти обязанности за них исполняют их родители, усыновители, опекуны и попечители.
2. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Если сам собственник может использовать жилое помещение либо для личного проживания и проживания членов своей семьи, либо для сдачи жилых помещений другим гражданам по договору, но опять-таки для проживания (#M12293 2 9027690 1265885411 7716948 2480507672 2822 2387003137 3421377349 77 1277631850ст.288 ГК#S), то наниматель тем более не может использовать жилое помещение для каких-либо иных целей кроме проживания.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 20 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |