Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110700 2387199862 751512368 3851328691 4292900552 3468484648 2235156812статье 664. Возврат арендованного предприятия#S
1. Возврат арендованного предприятия производится в том же порядке, что и его передача в аренду (см. #M12293 0 901932051 3448018121 8110388 1328294600 1522759363 3851328691 77 1328294600 1522759363коммент. к ст.656#S, #M12293 1 901932051 3448018121 8110389 2384949384 3322099554 1088328 1522759341 3851328691 77657#S и #M12293 2 901932051 3448018121 8110390 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363658 ГК#S). Причем предприятие, по общему правилу, возвращается не в том составе, в котором оно было передано в аренду, а с учетом его компонентов, которые заменены, а также неотделимых улучшений, компенсации которых может потребовать арендатор. Во всяком случае стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду. Разумеется, возврату подлежат и "неизменные" компоненты предприятия. Права, приобретенные на основании лицензий (разрешений), полученных арендатором в период действия договора, по общему правилу, остаются у него. Кредиторы по обязательствам, вошедшим в состав возвращаемого предприятия, имеют права, предусмотренные #M12293 3 9027703 1265885411 8110389 2384949384 3322099554 1088328 1522759341 3851328691 77ст.657 ГК#S.
2. Возврат арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту. Все, что сказано о передаточном акте в #M12293 4 901932051 3448018121 8110391 58772746 751512368 3851328691 77 58772746 240427743комментарии к ст.659 ГК#S, применимо и в данном случае. Арендатор по общему правилу должен подготовить предприятие к возврату. Исполняя такую обязанность, он, как правило, проводит инвентаризацию имущества предприятия в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, а также составляет и передает для подписания арендодателю передаточный акт. Указанные действия арендатор совершает за свой счет, поскольку именно он лучше всех знает состав возвращаемого предприятия, в том числе его кредиторов. Впрочем, договором аренды предприятия может быть предусмотрено иное правило, напр. о том, что подготовку к передаче осуществляет арендодатель или его аудитор.
#M12293 0 9027703 82 1572969579 1522759336 4290256305 1265885411 8110701 1328294600 686878081§ 6. Финансовая аренда (лизинг)#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110701 1328294600 686878081 1522759363 4294960712 2235156831 686878081статье 665. Договор финансовой аренды#S
1. Договор финансовой аренды (лизинга), помимо норм #M12293 0 9027703 82 1572969579 1522759336 4290256305 1265885411 8110701 1328294600 686878081комментируемого параграфа#S, регулируется также Конвенцией УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г. (СЗ РФ. 1999. N 32. Ст.4040) и #M12293 1 901719743 0 0 0 0 0 0 0 0Законом о лизинге#S. Нормы Конвенции имеют приоритет перед ГК, а последний пользуется первенством перед #M12291 901719743Законом о лизинге#S. #M12293 2 9027703 82 1572969579 1522759336 4290256305 1265885411 8110701 1328294600 686878081Коммент. параграф#S ставит знак равенства между финансовой арендой и лизингом, поэтому данные понятия в последующем будут использоваться как тождественные.
2. В определении договора финансовой аренды (лизинга), которое содержится в абз. 1 #M12293 3 9027703 1265885411 8110701 1328294600 686878081 1522759363 4294960712 2235156831 686878081коммент. ст#S., закреплены следующие его квалифицирующие признаки.
Во-первых, это особая цель финансирования, которую преследует арендодатель, т.е. договор лизинга заключается с целью вложения денежных средств в имущество, предназначенное для передачи арендатору. Предмет лизинга в его натурально-вещественной форме, как правило, арендодателя не интересует и приобретается им исключительно с целью извлечения из него дохода.
Во-вторых, приобретение арендодателем имущества, передаваемого во владение и пользование, после заключения договора лизинга, причем, как правило, по выбору арендатора и у указанного последним продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора лизинга и в целях его исполнения.
В-третьих, использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели преследуют обе стороны договора лизинга. В роли арендодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица - коммерческие организации любой организационно-правовой формы (#M12293 4 901719743 1265885411 81 2601447311 490467520 1044939063 77 2601447311 490467520ст.5 Закона о лизинге#S). В роли арендаторов могут выступать юридические лица - коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - во всех случаях, а также некоммерческие организации - в тех случаях, когда им разрешено заниматься предпринимательской деятельностью.
В-четвертых, предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование арендатора.
В-пятых, передача имущества на определенный срок. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена #M12293 5 901719743 80 4294960070 1338072944 2235156812 2815716118 3555396802 2937122365 1448772748п.4 ст.15 Закона о лизинге#S.
В-шестых, возможность выкупить предмет лизинга в собственность арендатора путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (#M12293 6 901719743 77 1142938228 2815716118 287684389 3555396802 3967317909 396586 3467638805п.1 ст.4#S и #M12293 7 901719743 77 4292899920 1749442048 3640109284 1567252077 2631623503 2286352660 3280693583п.1 ст.28 Закона о лизинге#S). Тогда лизинговые платежи считаются выкупными.
2. Существенными условиями договора лизинга являются его предмет (#M12293 8 9027703 1265885411 8110702 2729293752 2235156812 686878081 1522759363 565811756 2235156812ст.666 ГК#S), срок и цена (#M12293 9 901719743 1265885411 80 1655644931 2815716118 77 1142938228 2815716118 287684389ст.4 Закона о лизинге#S). Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (#M12293 10 901810102 77 4294960712 3457010279 2606118534 4290256305 2101088245 6 397690422п.1 ст.27 Закона о лизинге#S). Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме (#M12293 11 901719743 77 1328294600 2815716118 3596155122 3154 2193671792 1545294541 4294967294п.1 ст.15 Закона о лизинге#S).
3. Выбор предмета лизинга и его продавца может производиться как арендодателем, так и арендатором. В последнем случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Однако освобождение от ответственности за подобный выбор не означает, что арендодатель вообще не отвечает перед арендатором (см. #M12293 12 901932051 3448018121 8111010 2640336664 814485992 77 3904288643 3618173640 2815716118коммент. к ст.670 ГК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110702 2729293752 2235156812 686878081 1522759363 565811756 2235156812статье 666. Предмет договора финансовой аренды#S
1. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Наиболее типичные предметы договора лизинга - движимые вещи. Передача в лизинг недвижимости и предприятий в силу их сугубо индивидуального характера не поддается стандартизации, а потому встречается редко.
2. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (#M12293 0 901719743 78 565811756 2815716118 2827 769455968 4204361992 172251851 1334934464п.2 ст.3 Закона о лизинге#S).
Если предметом лизинга является недвижимое имущество, регистрация прав на него и (или) договора лизинга производится в обычном порядке (см. #M12293 1 901932051 3448018121 8108821 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363комментарии к ст.609#S и #M12293 2 901932051 3448018121 8110383 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 1522759363651 ГК#S). Если же регистрации подлежит являющееся предметом лизинга движимое имущество, стороны договора вправе сами выбрать, на чье имя - арендодателя или арендатора - оно будет зарегистрировано (#M12293 3 901719743 78 2299746247 2815716118 194443197 1943490708 4294967294 49564611 3232489917п.2 ст.20 Закона о лизинге#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110703 2574517573 814485992 10 1820785807 3194148472 4294967294статье 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду#S
1. Арендодатель после заключения договора лизинга обязан приобрести в свою собственность избранное арендатором (или арендодателем) имущество у указанного им же (или выбранного арендодателем) продавца. Обязанность приобрести имущество сводится в данном случае к заключению договора купли-продажи между арендодателем и продавцом по правилам #M12293 0 9027703 1540216064 24882 724995424 4294967235 77 791792389 1126311823 10гл.30 ГК#S. При этом договор лизинга в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи. При возвратном лизинге продавец совпадает с арендатором (#M12293 1 901719743 77 1142938228 2815716118 287684389 3555396802 3967317909 396586 3467638805п.1 ст.4 Закона о лизинге#S).
2. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу, и назвать это лицо. Уведомление должно быть произведено в той же форме, что и договор купли-продажи. Необходимость уведомления обусловлена тем, что продавец по общему правилу сам передает лизинговое имущество арендатору (см. #M12293 2 901932051 3448018121 8110704 58772746 240427743 4062226348 2235156812 686878081 1522759363коммент. к ст.668 ГК#S). Нарушение арендодателем обязанности уведомить продавца влечет последствия, предусмотренные #M12293 3 9027703 78 4294967262 413036973 2801945288 3194148486 3815615017 4228758060 2235156812п.2 ст.668 ГК#S.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110704 58772746 240427743 4062226348 2235156812 686878081 1522759363статье 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды#S
1. Арендодатель обязан обеспечить передачу предмета лизинга арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - арендатора, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. В свою очередь, арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца (#M12293 0 9027690 77 450738501 3601872296 769747360 4204361992 2858785864 2232607060 2822п.1 ст.313 ГК#S), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). Впрочем, договор лизинга может предусматривать правило о том, что вещь арендатору будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.
2. Последствия просрочки исполнения обязанности по передаче лизингового имущества предусмотрены #M12293 1 9027703 78 4294967262 413036973 2801945288 3194148486 3815615017 4228758060 2235156812п.2 коммент. ст#S. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, т.е. наступают последствия, аналогичные тем, которые предусмотрены #M12293 2 9027703 77 3544784194 2827 1904752780 3194148486 4294967294 1753840237 240427743п.1 ст.620 ГК#S. Условия, при которых у арендатора возникает соответствующее право, в целом аналогичны действующим в отношении любых договоров аренды, за одним исключением. Обычно имущество в аренду передает арендодатель. В договоре лизинга такая обязанность по общему правилу возлагается на продавца, которого чаще всего выбирает арендатор. Поэтому неблагоприятные последствия для арендодателя наступают, если просрочка в передаче предмета лизинга допущена по обстоятельствам, за которые последний отвечает. Следовательно, неспособность избранного арендатором продавца передать предмет лизинга в срок, не предоставляет арендатору права расторгнуть договор и взыскать с арендодателя убытки. Сказанное, разумеется, не означает, что арендодатель при данных обстоятельствах не может предпринимать никаких действий, направленных на то, чтобы добиться от продавца исполнения договора. Ведь арендатор обязан уплачивать лизинговые платежи с момента начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (#M12293 3 901810102 79 2391595116 2815716118 769747360 1361729309 487702772 1715351455 3280693583п.3 ст.28 Закона о лизинге#S). Поэтому чем дольше просрочка продавца, тем выше убытки арендодателя, так как предмет лизинга им уже оплачен, а доход (арендная плата) отсутствует.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8110705 3448784112 6 240427743 815057804 2557730869 1411188198статье 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или
случайной порчи имущества#S
1. На арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи лизингового имущества. Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему предмета лизинга. Таким образом, в период действия договора лизинга арендодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда арендатор примет на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не будет нести риск, оставив его на арендодателе.
От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск неисполнения продавцом договора купли-продажи (#M12293 0 901719743 78 3676182888 3413537631 2345535428 2641217983 3464 2235156831 3825018184п.2 ст.22 Закона о лизинге#S) и риск несоответствия лизингового имущества тем целям, которые предусмотрены договором лизинга (#M12293 1 901719743 79 3676182888 1198298299 4062226348 2815716118 3214047850 212517511 2945525496п.3 ст.22 Закона о лизинге#S). Эти риски несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.
2. Предмет лизинга после передачи арендатору остается в собственности арендодателя. С точки зрения бухгалтерского учета данный факт подлежит отражению как нахождение лизингового имущества на балансе арендодателя. Однако договором лизинга может быть предусмотрен учет переданного предмета лизинга и на балансе арендатора #M12293 2 901719743 77 2729293752 2815716118 3947351271 1524815332 3464 2235156831 2815716118(п.1 ст.31 Закона о лизинге)#S, что исключено для других видов аренды. Появление подобной нормы обусловлено прежде всего необходимостью решить вопрос о том, кто будет производить амортизацию предмета лизинга как обычную, так и ускоренную. Ведь стороны по взаимному соглашению вправе применять ускоренную амортизацию предмета лизинга (#M12293 3 901719743 1265885411 24883 2384949398 3881244557 2235156812 2815716118 1748452232 780961102ст.31 Закона о лизинге#S). Ее производит тот участник договора, который учитывает предмет лизинга на своем балансе.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111010 2640336664 814485992 77 4216485512 2477786957 806168424статье 670. Ответственность продавца#S
1. Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым продавец, по общему правилу, передает предмет лизинга арендатору, ГК последнему предоставляет в отношении продавца определенные права. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Следовательно, каждый из них в отдельности и оба они одновременно могут заявлять продавцу требования, указанные в #M12293 0 9027703 77 4216485512 2477786957 806168424 2722377312 814486011 3194148472 4039988605п.1 коммент. ст#S.
2. Поскольку арендодатель по общему правилу сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В частности, арендодатель по общему правилу не отвечает ни за просрочку в передаче лизингового имущества, ни за его недостатки.
Однако если выбор продавца произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
#M12293 0 9027703 1540216064 24887 3579347770 1473818096 3575149695 1265885411 8111011 1328294600Глава 35. Наем жилого помещения#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111011 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 77 4294960712статье 671. Договор найма жилого помещения#S
1. В #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 1467853936 2194674896 3421377375 309594262 3235046126п.1 коммент. ст#S. дано определение договора найма жилого помещения, который, чтобы отличить его от договора социального найма (см. коммент. к статье), принято называть договором коммерческого найма. Именно в расчете на коммерческий наем в первую очередь и смоделирована #M12293 1 9027703 1540216064 24887 3579347770 1473818096 3575149695 1265885411 8111011 1328294600коммент. гл#S. В то же время в нее включены и такие положения, которые либо прямо относятся к социальному найму, либо подлежат применению к нему исходя из смысла закона (см. #M12293 2 901932051 3448018121 8111012 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 4294967294 49560520коммент. к ст.672 ГК#S).
Договор найма жилого помещения (коммерческого найма), как и любой договор найма (аренды), - это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор считается заключенным в тот момент, когда между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Каждая из сторон имеет по договору права и несет по нему обязанности. Помещение сдается внаем за плату. Безвозмездного договора найма (аренды) не может быть. Это особенно очевидно применительно к коммерческому найму. Однако если стороны при сдаче помещения внаем не договорились о цене, то это не может служить препятствием для признания договора заключенным. В указанном случае цена договора (цена сдачи помещения внаем) может быть определена в порядке, предусмотренном #M12293 3 9027690 79 4294967262 844598823 2801945288 4294967294 3387280096 2235156817 557366010п.3 ст.424 ГК#S.
2. Стороны по договору - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (напр., носитель права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Наймодателем по договору коммерческого найма может быть не только юридическое лицо, но и гражданин (иностранец, лицо без гражданства), т.е. физическое лицо (например, индивидуальный предприниматель). Хотя в #M12293 4 9027703 77 4294960712 2235156831 1467853936 2194674896 3421377375 309594262 3235046126п.1 коммент. ст#S. и не указано, кто именно из субъектов гражданского права выступает в качестве нанимателя, при ее рассмотрении становится очевидным, что жилое помещение может быть сдано внаем только гражданину, т.е. физическому лицу, так как, во-первых, жилое помещение сдается внаем для проживания (юридическому лицу жилое помещение для проживания сдать нельзя), и, во-вторых, юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору, причем опять-таки для проживания граждан (см. коммент. к #M12293 5 9027703 78 2528866496 3749299128 2387003137 3421377349 769747360 4204361992 1902191792п.2 коммент. ст#S.). Аналогичный вывод может быть сделан и на основании #M12293 6 9027690 1265885411 7716948 2480507672 2822 2387003137 3421377349 77 1277631850ст.288 ГК#S.
3. В #M12293 7 9027703 1265885411 8111011 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 77 4294960712коммент. ст#S. предпринята попытка "развести" договор коммерческого найма и договор аренды. В качестве критериев разграничения указанных договоров избраны два: во-первых, жилое помещение может сдаваться в аренду юридическому лицу; во-вторых, помещение передается юридическому лицу во владение и (или) пользование. Между тем в коммерческий наем жилое помещение сдается только гражданам, причем как в пользование, так и во владение. По крайней мере первый из двух критериев достаточно шаток, поскольку в аренду жилое помещение может получить не только юридическое лицо, но и, во всяком случае, индивидуальный предприниматель (напр., для поселения нанятых им работников). Второй критерий, по-видимому, навеян тем, что при коммерческом найме жилое помещение переходит не только в пользование нанимателя, но и в его владение, в то время как при аренде оно во владение арендатора может и не поступить. Например, юридическое лицо может арендовать у владельца общежития несколько койко-мест (без указания, каких именно) для поселения своих работников. В этом случае арендатор не становится владельцем арендованных им койко-мест. Однако и при аренде жилое помещение, хотя не напрямую, как при жилищном найме, в конечном счете должно использоваться для проживания граждан, т.е. в соответствии с его целевым назначением. Условия же пользования помещением определяются по соглашению арендатора и поселяемых им граждан.
4. В #M12293 0 9027703 78 2528866496 3749299128 2387003137 3421377349 769747360 4204361992 1902191792п.2 коммент. ст#S. предусмотрено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору строительного подряда в числе других обязанностей заказчика по обеспечению строительства предусмотрена его обязанность обеспечить рабочих подрядчика жильем на время строительных работ. Однако и в этих случаях жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.
Таким образом, к какой бы юридической форме в рамках закона ни прибегли стороны при предоставлении пригодных для проживания жилых помещений в возмездное пользование, указанные помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Если же возникает необходимость использовать такое помещение в других целях (напр., под склад), то это допускается только после перевода его в нежилое помещение в порядке, определяемом жилищным законодательством (#M12293 1 9027690 1265885411 7716948 2480507672 2822 2387003137 3421377349 77 1277631850ст.288 ГК#S; #M12293 2 9005478 1265885411 85 3446910788 2387007235 310383346 4 2387007235 3421377353ст.9 ЖК#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8111012 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 4294967294 49560520статье 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде социального использования#S
1. Хотя в #M12291 9004937Конституции РФ#S жилищное законодательство выделено в качестве относительно самостоятельной отрасли законодательства, #M12293 0 9027703 1265885411 8111012 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 4294967294 49560520ст.672 ГК#S посвящена договору социального найма жилого помещения, основные положения о котором сосредоточены в #M12293 1 9005478 0 0 0 0 0 0 0 0ЖК#S и призванных дополнять и развивать его иных актах жилищного законодательства. Во многом это объясняется тем, что #M12291 9005478ЖК РСФСР#S, принятый 20 лет назад в условиях административно-командной системы, ныне в значительной своей части устарел и не соответствует тем реалиям, которые складываются в период перехода к рыночной экономике. К тому же, хотя жилищное законодательство и выделено в #M12291 9004937Конституции РФ#S наряду с гражданским, многие нормы жилищного законодательства по своей юридической природе являются гражданско-правовыми или настолько близкими к ним, что вполне могут занять свое место не только в #M12291 9005478ЖК#S, но и в ГК. Поэтому вкрапление в комментируемую главу целого ряда положений, относящихся к социальному найму, оправданно. В то же время #M12293 2 9027703 79 1328294600 3296263552 1467853936 2194674896 3421377375 1545294541 3464п.3 коммент. ст#S., во-первых, подчеркивает, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством; во-вторых, определяет, какие правила коммент. гл. к этому договору применяются; в-третьих, устанавливает, что другие положения ГК применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, тем самым придавая в указанных случаях жилищному законодательству приоритетное значение по сравнению с гражданским. Руководствуясь этими положениями, надлежит, однако, учитывать, что жилищное законодательство, в том числе и #M12291 9005478ЖК#S, во многом устарело и что применять можно лишь те нормы жилищного законодательства, которые не противоречат позднее принятым актам равной или более высокой по сравнению с ним юридической силы.
2. В отличие от #M12293 3 9027703 77 4294960712 2235156831 1467853936 2194674896 3421377375 309594262 3235046126п.1 ст.671 ГК#S, в котором дано определение договора коммерческого найма, #M12293 4 9027703 1265885411 8111012 1328294600 1467853936 2194674896 3421377375 4294967294 49560520коммент. ст#S. не определяет договор социального найма жилого помещения, но очерчивает присущие ему признаки, что позволяет раскрыть его содержание.
#M12293 5 9027703 77 4294967262 49560520 4 1420596224 3902226808 1230395605 3296263552Пункт 1 коммент. ст#S. ориентирует на то, что жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма в государственном и муниципальном фонде социального использования. Обратим, однако, внимание на то, что жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде могут использоваться не только на началах социального найма, но и на началах коммерческого найма, а также на иных основаниях, т.е. государственный и муниципальный жилищный фонд не сводится к фонду социального использования. С другой стороны, не исключено получение гражданами жилых помещений в социальный наем у общественных и иных организаций, что в прошлом было достаточно распространено. Таким образом, сфера предоставления жилых помещений в социальный наем определена в #M12293 6 9027703 77 4294967262 49560520 4 1420596224 3902226808 1230395605 3296263552п.1 коммент. ст#S. неточно.
3. В отличие от #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 1467853936 2194674896 3421377375 309594262 3235046126п.1 ст.671 ГК#S, согласно которому наймодатель по договору коммерческого найма обязуется предоставить нанимателю жилое помещение внаем, в #M12293 1 9027703 77 4294967262 49560520 4 1420596224 3902226808 1230395605 3296263552п.1 коммент. ст#S. говорится о том, что жилые помещения по договору социального найма гражданам предоставляются. Различие в формулировках объясняется тем, что заключению договора социального найма обычно предшествует принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении гражданину жилого помещения в социальный наем. Это решение облекается в форму ордера и обязывает жилищно-эксплуатационную организацию заключить с гражданином договор социального найма. Именно поэтому в законе применительно к социальному найму и не выделена обязанность наймодателя предоставить гражданину жилое помещение, что, однако, не превращает договор социального найма из консенсуального, каковым он является, в реальный.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 21 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |