2. Перечень товаров, которые могут быть предметом договора о снабжении продукцией через присоединенную сеть, #M12293 6 9027703 78 4294967270 3029322158 745552714 4092 842363850 50801989 1749206492п.2 коммент. ст#S. оставляет открытым. Представляется, что правила об энергоснабжении могут применяться к продаже любой продукции, передача и потребление которой покупателем возможны только с помощью специальной присоединенной сети. В противном случае оборот таких товаров будет оформляться другими видами договоров купли-продажи (розничной купли-продажи, поставки и т. д.).
#M12293 0 9027703 83 24338624 763387156 1265885411 8011481 1328294600 2314217672 763387156§ 7. Продажа недвижимости#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011481 1328294600 2314217672 763387156 77 4294960712 2235156831статье 549. Договор продажи недвижимости#S
1. Из #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 3825018184 1698528504 3194148472 2235156831 2314217672п.1 коммент. ст#S. следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным договором, которым опосредуется передача в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества. Чтобы не перечислять все объекты, отнесенные ГК к недвижимости, сделана отсылка к #M12293 1 9027690 1265885411 7616774 3804974359 4 2785190423 4233154202 77 4294967270ст.130 ГК#S, которая содержит критерии разграничения движимого и недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
2. Предметом договора купли-продажи может выступать недвижимое имущество, не изъятое из оборота и не ограниченное в обороте #M12293 2 9027690 77 3275670339 2488549353 341732478 769455968 3405182388 2853019229 396586(п.1 ст.129 ГК)#S. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (#M12293 3 9027690 79 1585626409 4 1154227421 2258267803 2408338561 769455968 2853019229п.3 ст.129 ГК#S). ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. В то же время #M12293 4 744100004 77 3469915298 172251867 2557595866 680122301 4294967294 658433188 13п.1 ст.27 ЗК#S устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с ГК и #M12293 5 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S. При этом в #M12293 6 744100004 80 4294958507 921589424 3276502319 172251851 1334934464 1430864951 4223137021п.4 той же статьи#S перечислены земельные участки, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут быть предоставлены в частную собственность (#M12293 7 744100004 78 804272843 1334934464 163613395 6 1852618834 2324544430 1259п.2 ст.27 ЗК#S).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчиняется правилам, установленным #M12293 8 901821169 0 0 0 0 0 0 0 0Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения#S. При продаже таких земельных участков субъект Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Такое же право принадлежит названным субъектам и при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении ее приобрести.
3. Хотя предметом договора купли-продажи, следуя смыслу #M12293 9 9027690 1265885411 7616774 3804974359 4 2785190423 4233154202 77 4294967270ст.130 ГК#S, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила #M12293 10 9027703 83 24338624 763387156 1265885411 8011481 1328294600 2314217672 763387156§ 7 гл.30 ГК#S применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием #M12293 11 9046215 1265885411 24572 2032937647 1943490731 4224782984 2631625051 649825028 2822ст.24 Закона о государственной регистрации#S. Кроме того, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прямая отсылка к нормам ГК содержится в #M12293 12 901821169 1265885411 24256 2024542340 196004719 649708430 13 2941810264 4294967294ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения#S.
При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные #M12293 0 9027690 1265885411 7715998 1761300161 4224782998 803109796 77 4292900552 2314217669ст.250 ГК#S о преимущественном праве покупки. Хотя эти правила действуют не одно десятилетие, некоторые трудности возникают при исполнении продавцом обязанности по извещению участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других существенных условий договора. Иногда не удается довести информацию до сведения надлежащих лиц из-за их отсутствия и неизвестности места их пребывания. В этом плане можно признать своевременным и целесообразным появление #M12293 1 901821169 1265885411 24256 2024542340 196004719 649708430 13 2941810264 4294967294ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения#S, предусматривающей в таких случаях обязанность известить в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.
4. Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения. В соответствии с #M12293 2 744100004 79 914878755 3732466331 217114040 4294671825 2489336216 4 1853649187п.3 ст.15 ЗК#S иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких земельных участков. #M12293 3 901821169 0 0 0 0 0 0 0 0Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения#S также ограничивает права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Они могут обладать ими только на праве аренды. Следовательно, такие лица не могут выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Если же право собственности возникло у них до введения в действие названного #M12293 4 901821169 0 0 0 0 0 0 0 0Закона#S или после этого по допускаемым Законом основаниям, напр. в порядке наследования, то такие земельные участки должны быть отчуждены в течение года с момента возникновения права или с момента, когда лицо узнало или обязано было узнать о его возникновении.
5. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В тех случаях когда законодательством допускается продажа недвижимого имущества государственными или муниципальными предприятиями (#M12293 5 9027690 78 2912558233 2827 2477786957 2343367588 1435587087 101123 2822п.2 ст.295#S, #M12293 6 9027690 77 2581438945 3851328665 2477786957 2936450804 396586 124731170 825882048п.1 ст.297 ГК#S), а также учреждениями (#M12293 7 9027690 78 3336517782 4294967294 658433188 13 1978756504 277073956 3868196334п.2 ст.298 ГК#S), продавцы при продаже имущества выступают как носители права хозяйственного ведения (оперативного управления). Поэтому проданное имущество одновременно выбывает как из сферы хозяйственного ведения (из оперативного управления) продавца, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.
6. К недвижимому имуществу в соответствии со #M12293 0 9027690 1265885411 7616776 2912558233 77 4010218418 590326 3825778756 341732478ст.132 ГК#S отнесено предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Продаже предприятий посвящен #M12293 1 9027703 84 24338624 3851328691 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 3851328691§ 8 гл.30 ГК#S, что позволяет рассматривать этот договор как разновидность договора продажи недвижимости. Нормы #M12293 2 9027703 84 24338624 3851328691 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 3851328691§ 8#S являются специальными, а потому подлежат приоритетному применению при продаже предприятий, в то время как нормы #M12293 3 9027703 83 24338624 763387156 1265885411 8011481 1328294600 2314217672 763387156§ 7#S - общими, подлежащими применению при недостаточности специальных. Общие же положения о купле-продаже подлежат применению вслед за нормами, сосредоточенными в #M12293 4 9027703 83 24338624 763387156 1265885411 8011481 1328294600 2314217672 763387156§ 7#S и #M12293 5 9027703 84 24338624 3851328691 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 38513286918 гл.30#S.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011786 3685827596 2235156812 2314217672 763387156 1328294600 2314217672статье 550. Форма договора продажи недвижимости#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8011786 3685827596 2235156812 2314217672 763387156 1328294600 2314217672Коммент. ст#S. предписывает заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться несоблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу #M12293 1 9027690 77 4089322453 2718463785 382232709 1230693927 649707172 520803192 3235046153п.1 ст.162 ГК#S несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации (см. #M12293 2 901932051 2086912445 6 3448018121 8011787 2032937647 1943490731 2348932700 4224782984коммент. к ст.551 ГК#S). Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение и предприятие).
2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В #M12293 3 9027690 77 1414988117 3137 3557893640 396586 10 3597375864 2235156812п.1 ст.452 ГК#S не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (#M12293 4 9027703 1265885411 8011794 2024542340 2314217672 2387007235 3421377353 77 1889388218ст.558#S, #M12293 5 9027703 1265885411 8012100 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 2314217672560 ГК#S). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в #M12293 6 901782574 85 1414988117 3881244557 3137 3557893640 1543068872 3103978173 4069992315п.9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним#S” (Вестник ВАС. 2001. N 4).
3. По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия #M12293 7 9046215 0 0 0 0 0 0 0 0Закона о государственной регистрации#S нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со #M12293 8 9003670 1265885411 24261 2640336664 3930597738 2558683235 652248049 255334093 2167034977ст.17 Основ законодательства о нотариате#S несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011787 2032937647 1943490731 2348932700 4224782984 649825028 2822статье 551. Государственная регистрация перехода права собственности на
недвижимость#S
1. Переход права собственности на недвижимость к покупателю в соответствии с #M12293 0 9027703 77 3448784112 4224782984 649825028 2822 763387176 3464 2235156831п.1 коммент. ст#S. подлежит государственной регистрации. При этом, к сожалению, понятие регистрации перехода права собственности так же, как и в #M12293 1 9027690 77 2384949398 649825028 4 1154227421 35277203 4224782984 2822п.1 ст.131 ГК#S, не раскрывается. Нет разъяснений на сей счет и в #M12291 9046215Законе о государственной регистрации#S. Очевидно, однако, что регистрация перехода права собственности не тождественна регистрации самого договора. При продаже недвижимости, по существу, регистрируется прекращение права собственности продавца и возникновение этого права у покупателя.
2. Государственная регистрация перехода права в отношении некоторых объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, предприятий, земельных участков) осуществляется в соответствии с #M12291 9046215Законом о государственной регистрации#S. Однако названный #M12291 9046215Закон#S не рассчитан на регулирование отношений по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в #M12291 9046215Законе о государственной регистрации#S, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (#M12293 2 9046215 1265885411 77 1785731499 4155505361 4291814449 3214039683 539820076 2773658752ст.1#S, #M12293 3 9046215 1265885411 80 367897208 49560517 1943490708 341732478 2822 29188744054#S, #M12293 4 9046215 1265885411 24885 4294967274 2799556984 4294967294 3874882817 539820076 277365875233 Закона#S).
3. Правила государственной регистрации различных судов и прав на них установлены в обновленных в последнее время транспортных кодексах. Так, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов (о специальной регистрации см. #M12293 5 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398ст.131 ГК#S) определяется #M12291 9040995ВК#S. Однако неразрешенной осталась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как #M12291 9040995ВК#S ограничился отсылкой к #M12293 6 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398ст.131 ГК#S (#M12293 7 9040995 85 2032937647 1943490731 341732478 649825028 4 124731179 35277219п.9 ст.33#S). В то же время #M12293 8 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398ст.131 ГК#S содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Более удачно вопросы регистрации морских судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания регламентированы в #M12293 9 901732423 0 0 0 0 0 0 0 0КТМ#S. Право собственности и иные вещные права на перечисленные суда подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. Правила регистрации судов, содержащиеся в #M12293 10 901782478 0 0 0 0 0 0 0 0КВВТ#S, сходны с положениями #M12293 11 9046215 0 0 0 0 0 0 0 0Закона о государственной регистрации#S и #M12291 901732423КТМ#S. В #M12291 901782478КВВТ#S предусмотрены основания государственной регистрации судна и прав на него в реестре, основания исключения судна из названного реестра, другие вопросы регистрации. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных и прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река-море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой книге специально уполномоченными Правительством РФ органами в порядке, установленном этими органами.
4. Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее, он считается заключенным и может исполняться сторонами. Во исполнение договора могут передаваться деньги в уплату покупной цены, может осуществляться введение покупателя во владение недвижимостью, т. е. недвижимое имущество может передаваться. Однако эти действия не влекут каких-либо изменений в отношениях продавца и покупателя с третьими лицами, так как продавец остается собственником до момента государственной регистрации права собственности за приобретателем. Этот же момент определяет и возникновение у покупателя права отчуждения приобретенного объекта недвижимости.
5. Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции, однако стороны могут установить такой срок своим соглашением. Учитывая, что для договоров, заключенных в простой письменной форме, необходимо, чтобы обе стороны обратились в регистрирующий орган в целях регистрации права собственности, уклонение одной из сторон от государственной регистрации служит препятствием прекращения права собственности у продавца и возникновения его у покупателя. В целях защиты прав заинтересованной стороны законодатель наделил ее правом на обращение в суд с требованием о регистрации права собственности. Правило, установленное #M12293 0 9027703 79 4294967262 413036973 2801945288 309594262 1259 3881244557 2899914109п.3 ст.551#S на случай уклонения стороны от регистрации перехода права, аналогично норме о регистрации договора по требованию одной из сторон, сформулированной в #M12293 1 9027690 79 3336517782 649707164 712874119 49560517 1943490708 588788522 4294967294п.3 ст.165 ГК#S. Если требование о регистрации права собственности за покупателем суд удовлетворит, регистрация происходит по правилам #M12293 2 9046215 1265885411 24576 2032937647 1943490731 341732478 2822 2918874405 3194148486ст.28 Закона о государственной регистрации#S. Сторона, уклонявшаяся от государственной регистрации перехода права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В договоре может быть предусмотрена также ответственность в виде неустойки за нарушение установленного договором срока обращения сторон в регистрирующий орган.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011788 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 2314217669статье 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения
или другой находящейся на нем недвижимости#S
1. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывает в понятие недвижимости #M12293 0 9027703 1265885411 8011788 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 2314217669ст.552#S, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.
2. #M12293 1 9027703 1265885411 8011788 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 2314217669Коммент. ст#S. рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.
3. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продаже недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.
4. В тех случаях когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, правила #M12293 2 9027703 1265885411 8011788 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 2314217669коммент. ст#S. подлежат применению с учетом положений земельного законодательства. Согласно #M12293 3 744100004 1265885411 24568 2065485537 3020865121 1753840237 2547475864 4219807668 77ст.20 ЗК#S граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и сохраняют на эти участки право, возникшее у них до введения #M12293 4 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S в действие. Что же касается граждан, которые до введения #M12291 744100004ЗК#S в действие приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, то они также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (#M12293 5 744100004 1265885411 24569 2332302433 4153661501 3773715861 2547475864 4219807668 77ст.21 ЗК#S).
Из этого следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это он не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться (напр., право аренды).
Таким образом, вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в #M12293 0 9027703 1265885411 8011788 2384949384 2822 172251855 1334935722 1088328 2314217669ст.552#S изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же, определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетное значение при столкновении норм гражданского и земельного законодательства в силу #M12293 1 744100004 79 682704563 1336436783 3464 3773715886 1753840262 4 2245068910п.3 ст.3 ЗК#S имеют соответствующие нормы земельного законодательства.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011789 2384949384 2822 763387176 1088328 2314217669 2546191296статье 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка#S
1. #M12293 0 9027703 1265885411 8011789 2384949384 2822 763387176 1088328 2314217669 2546191296Коммент. ст#S. предоставляет собственнику земельного участка право его продажи даже в том случае, если на участке расположен объект недвижимости, не передаваемый в собственность покупателя. При этом за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Это право пользования вытекает либо из условий договора продажи либо является установленным #M12293 1 9027703 1265885411 8011789 2384949384 2822 763387176 1088328 2314217669 2546191296коммент. ст#S. правом ограниченного пользования (сервитутом). Изложенное правило противоречит нормам #M12293 2 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S, поэтому должно применяться с учетом соотношения гражданского и земельного законодательства в вопросах оборота земельных участков (см. #M12293 3 901932051 78 565811756 2235156812 3825018184 769747360 3320071132 2918874405 3194148486п.2 коммент. к ст.549 ГК#S).
2. Среди специальных правил, установленных #M12291 744100004ЗК#S относительно продажи земельных участков, следует назвать те, которые предусмотрены #M12293 4 744100004 1265885411 24887 3448784112 4224782984 2822 172251855 1334935722 1088328ст.35#S и #M12293 5 744100004 1265885411 24889 2024542340 3825018184 172251867 2557595866 77 206329862837#S. Земельным законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Это правило опирается на сформулированный в #M12293 6 744100004 81 1920234534 409101529 172251867 2557595866 4 4167432432 745552723п.5 ст.1 ЗК#S принцип о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Правила, предусмотренные названными статьями #M12293 7 744100004 0 0 0 0 0 0 0 0ЗК#S, расходятся с содержанием #M12293 8 9027703 1265885411 8011789 2384949384 2822 763387176 1088328 2314217669 2546191296коммент. ст. ГК#S, однако именно этим правилам следует придавать приоритетное значение.
3. #M12291 744100004ЗК#S устанавливает дополнительное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность ряда условий договора купли-продажи земельных участков прямо оговорена в #M12293 9 744100004 78 2820171557 100849048 1467121053 4148126363 2235156812 3825018184 2546191296п.2 ст.37 ЗК#S. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
4. Согласно #M12293 10 744100004 1265885411 24573 1970093959 685659343 341732478 2822 3425460008 77ст.25 ЗК#S права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с #M12293 11 9046215 0 0 0 0 0 0 0 0Законом о регистрации#S. При этом государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных федеральными законами. Для договора продажи земельного участка не установлена обязательная регистрация сделки, здесь действует правило #M12293 12 9027703 1265885411 8011787 2032937647 1943490731 2348932700 4224782984 649825028 2822ст.551 ГК#S о регистрации перехода права собственности.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011790 1115402981 4062226348 4294967294 2235156817 2314217672 763387156статье 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости#S
1. Предмет является существенным условием любого договора. Законодатель предъявляет повышенные требования к степени детализации предмета рассматриваемого договора. Из содержания #M12293 0 9027703 1265885411 8011790 1115402981 4062226348 4294967294 2235156817 2314217672 763387156коммент. ст#S. следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует. Однако отдельные требования, которые необходимо соблюдать, все-таки можно выделить. Напр., #M12293 1 744100004 1265885411 24889 2024542340 3825018184 172251867 2557595866 77 2063298628ст.37 ЗК#S допускает продажу земельных участков, только если они прошли государственный кадастровый учет. В #M12293 2 9046215 79 3300482433 1915155488 2677098576 1656679524 341732478 2607301661 583980254пп.3#S и #M12293 3 9046215 82 963580095 49564599 3055523524 341732478 3196680670 1259 42040669076 ст.12 Закона о государственной регистрации#S указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. #M12293 4 901770191 3792932933 2736860970 350840744 2697443001 2483551668 3154 82 1162775007Правила кадастрового деления территории РФ#S и #M12293 5 901770191 3792932933 2736860970 350840744 2697443001 2483551668 3154 82 1162775007Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам#S утверждены #M12291 901770191постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660#S (СЗ РФ. 2000. N 37. Ст.3726). В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия (абз. 3 #M12293 6 9046215 82 963580095 49564599 3055523524 341732478 3196680670 1259 4204066907п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации#S). Этот перечень не является закрытым, поэтому при заключении договоров продажи нежилых и жилых помещений оправданным будет включение в договор также указания на год постройки, этаж и другие необходимые характеристики объекта.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 20 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |