Рейтинг застройщиков: больше, надежней, дороже

Первичный рынок жилья в Петербурге постепенно монополизируется: в руках крупных застройщиков уже сейчас сконцентрировано почти 70% всех новостроек. Лидеры строительной отрасли постепенно меняют структуру предложения, что отражается на стоимости жилья.

Еще три года назад крупнейшие застройщики «держали» лишь 40% рынка строящегося жилья Петербурга. Сейчас эта цифра, по разным оценкам, составляет от 65% до 70%. Попробуем выяснить, чем это грозит покупателям жилья.

Чемпионы рынка.
Для начала разберемся в терминологии, точнее, определим, кого считать лидерами строительного рынка. Рейтинг застройщиков может выглядеть по-разному – в зависимости от критериев оценки. Если брать за основу строящиеся объемы, то тройка лидеров выглядит следующим образом. На первом месте – компания «Главстрой-СПб», которая возводит 740,2 тыс. кв. м жилья. На втором – «Л1», у которой в работе 588 тыс. «квадратов». На третьем – «ЛенСпецСМУ» с 424 тыс. кв. м жилья (см. таблицу 1).

Но наличие у компании большого числа реализуемых проектов часто не отражает результативность ее работы. Фирма может регулярно задерживать сроки сдачи объектов, тогда одни и те же жилищные комплексы годами будут числиться в портфеле застройщика.

Тогда, если судить о лидерах по объемам сданного жилья, у нас получится несколько иная картина (см. таблицу 2). С учетом «квадратов», введенных в строй с начала нынешнего года, тройка лидеров – это компании Setl City, «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» и «ЛенСпецСтрой». Впрочем, и этот критерий не совсем объективен: например, некрупный застройщик может разом сдать большую часть своих объектов. Скажем, в активе фирмы «ЛенСпецСтрой» – лишь четыре жилых комплекса, сразу два из которых сданы в этом году. А по итогам 2012-го топ-лист компаний, сдавших наибольшее количество жилья, выглядел по-другому. К примеру, компания «Балтрос», по объемам сдачи вышедшая тогда на первое место (515 тыс. кв. м. в проекте «Славянка»), в текущем году к вводу в строй ничего не планирует. Еще один критерий оценки – объемы выводимого в продажу жилья (см. таблицу 3). В целом по рынку эти показатели увеличиваются: по словам директора аналитического маркетинга холдинга RBI Веры Сережиной, только за первые девять месяцев нынешнего года на рынок Петербурга вышло несколько десятков новых проектов совокупной площадью 1,98 млн кв. м жилья (для сравнения: по итогам 2012-го в продаже появилось всего 1,5 млн «квадратов»). Часть новых объектов сегодня выводят именно крупные игроки рынка, занимающие лидирующие позиции как по объемам строительства, так и по количеству вводимого в строй жилья.

Таким образом, если учитывать все вышеуказанные критерии по совокупности, то получаем следующую картину: тройку лидеров в Петербурге возглавляет компания «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», на втором месте – «Главстрой СПб». Третье место отдаем Setl City.

Все остальные застройщики попадают на верхние строчки топа лидеров лишь по одному (реже – двум) критерию.

Ориентация на «комфорт»

В начале этого года БН уже писал о том, что жилье в новостройках, которые возводятся в обжитых районах, превращается в практически недоступную роскошь – причем независимо от типа и качества будущего дома. С тех пор тенденция лишь усилилась. Чиновники утверждают, что в Петербурге почти не осталось принадлежащих городу участков под строительство жилья. Действительно, с начала нынешнего года Фонд имущества провел всего четыре аукциона по реализации права аренды земель под возведение жилых домов.

Впрочем, немалый задел есть у девелоперов: по оценкам генерального директора компании Peterland Юрия Зарецкого, объем находящихся в частной собственности участков позволяет возвести на территории Петербурга почти 15 млн кв. м жилья. Но в свободную продажу эти земли практически не поступают – большинство участков сконцентрированы как раз в руках крупных застройщиков.

В условиях дефицита земельных ресурсов, а также последних инициатив чиновников, которые обязали застройщиков за собственный счет строить и дарить городу социальные объекты, на рынке происходит «естественный отбор». «Тенденция началась еще несколько лет назад. После кризиса осени 2008 года с рынка ушло много небольших компаний. Крупные игроки преодолели период экономических потрясений за счет мощного финансового и административного ресурса», – утверждает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.

Усиление влияния крупных компаний на рынке новостроек и серьезное административное давление на бизнес приводят к существенной дифференциации предложения на первичном рынке жилья Петербурга. «Все больше крупных компаний переходят на строительство жилья комфорт-класса. Позиционируя объект в данном сегменте, компания-монополист продает жилье дороже, чем у конкурентов, хотя формально потребительские характеристики объектов часто бывают схожи, а возводить их могут на соседних участках», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Вперед – к «вторичке»?

Впрочем, как считают некоторые эксперты, дальнейшее усиление роли крупных компаний на рынке не приведет к росту цен. «Даже если предположить, что десятка лидеров будет строить, к примеру, 95% всего жилья, это вряд ли приведет к изменению цен на новостройки. Платежеспособный спрос не меняется, и если лидеры рынка начнут увеличивать цену жилья, покупателей станет значительно меньше. А спрос полностью переместится в Ленобласть, где стоимость квадратного метра пока еще значительно ниже, чем в городе», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Правда, здесь есть несколько «но». Безусловно, цена квадратного метра является одним из важнейших, но далеко не единственным критерием выбора жилья. На решение о покупке новостройки также влияют местоположение объекта и репутация компании-застройщика. Причем, давно не требует доказательств тот факт, что работа на рынке исключительно крупных компаний означает более высокую степень надежности для покупателей. Действительно, число скандалов, связанных с обманом дольщиков, банкротствами строительных компаний и прочими «неприятностями» долевого строительства, за последние несколько лет значительно сократилось. «Очевидно, что лидеры рынка будут и дальше говорить о том, что исполняют свои обязательства в срок, рассказывать потенциальным покупателям о “качестве” своих объектов и при этом – повышать цены», – предполагает Марина Чижкова. В результате на рынке появится новый продукт – эдакая «первичка» без рисков, стоимость которой будет сопоставима с ценой готового жилья.

Если лидеры рынка на самом деле начнут повышать цены, большая часть спроса может переместиться на вторичный рынок.

Таблица 1. Рейтинг по совокупной жилой площади строящегося жилья (в городских районах, в пределах КАД)

Застройщик	Площадь строящихся объектов, кв. м	Доля рынка, %
Главстрой-СПб	740 258	15,45
Л1	588 046	12,28
ЛенСпецСМУ	424 340	8,86
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	411 866	8,60
Setl City		4,16
ГК «Город»	188 298	3,93
Seven Suns	172 500	3,60
Лидер Групп	142 111	2,97
СУ-155	141 200	2,95
Возрождение Санкт-Петербурга	129 485	2,70
Другие компании	1 653 276	34,51
ИТОГО:	4 790 470	100,00

Источник: компания «НДВ СПб»

Таблица 2. Рейтинг по количеству введенного в 2013 году в эксплуатацию жилья (в городских районах, в пределах КАД)

Застройщик	Совокупная площадь введенных объектов, тыс. кв. м
Setl City	139,2
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	118,0
ЛенСпецСтрой	113,3
RBI	89,8
ЮИТ Санкт-Петербург	81,9
Строительный трест	80,1
Mirland Development Corporation	39,3
Темп	16,0
Лидер Групп	15,0
NCC	9,6

Источник: БН

Таблица 3. Рейтинг по количеству выведенного в продажу жилья с начала 2013 года (в городских районах, в пределах КАД)

Застройщик	Совокупная площадь выведенного в продажу жилья, тыс. кв. м	Название выведенных в продажу ЖК
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад (бывшая ГДСК)	1335,0	«Южная Акватория», «Новая Охта», «София», «Калина-Парк»
Главстрой Спб	346,0	«Юнтолово», «Северная долина» (6-я очередь), «Панорама 360»
ГК «Эталон»	266,0	«Речной», «Царская столица», Молодежный
Mirland Development Corporation	260,0	«Триумф Парк» (3-я очередь)
СМ-Девелопмент	140,0	«Московский квартал»
Setl City	100,0	MORE
ГК «Город»	80,1	Морская звезда
БФА-Девеломпент	73,0	Академ-Парк
СУ-155	71,5	Каменка (3-я очередь)
Лидер Групп	63,0	Олимпийский

Источник: собственные данные БН

Дата добавления: 2015-10-28