Классификация офисных помещений

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес - операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов - как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Ведущие консультанты рынка начали совместную работу в области исследований, создав Московский Исследовательский Форум (МИФ). В его состав вошли ведущие эксперты сильнейших консультантов по коммерческой недвижимости: Stiles & Riabokobylko, Jones Lange LaSalle, Noble Gibbons и Colliers. Результатом работы форума стало соглашение о создании единой классификации офисных зданий С октября 2002 г. рабочая группа координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и т.д. С целью предоставления единства информации МИФом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и В.

Но следует учесть, что методика и результаты классификации объектов офисной недвижимости по качеству в России относятся только к офисным помещениям т.н. "международного стандарта" (классы А, В и С), в то время как более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям "отечественного стандарта", остаются не охваченными этой классификацией. В связи с этим Стерником Геннадием Моисеевичем была разработана своя классификация офисных помещений, опубликованная на сайте http://www.realtymarket.ru.

Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов в Москве при условии выделения шести классов офисов (А, В, С, D, E и F).

Критерии классификации:

* Назначение объектов (принятые названия);

* Возраст здания;

* Расположение;

* Конструктивные решения;

* Планировочные решения;

* Архитектура и отделка;

* Инженерия;

* Инфраструктура и сервис;

* Парковка;

* Управление зданием.

Специалистами Оценщика данная классификация офисных помещений была обобщена: офисные помещения, расположенные в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы были отнесены к классу "С", к офисам класса "D" были отнесены нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.).

В результате критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом двух выше описанных методик представлены в Таблице "Классификация офисных помещений".

Попытки применения общепринятых классификаций офисной недвижимости для города Курска сталкиваются со значительным отставанием развития регионального рынка от столичного. Лидеры рынка разрабатывают, и постоянно совершенствуют свою классификацию, основываясь на текущем этапе развития московского рынка офисной недвижимости, рынка по качеству возводимых объектов в разы превосходящего региональный. Если оценивать современные курские офисные центры по недавно принятой классификации MRF (Moscow Research Forum), то отнести их можно только к классу «С и ниже», который даже не описывается в данной классификации.

В Курске, как уже говорилось ранее отсутствуют объекты класса А. Структуру предложения качественной офисной недвижимости по классам будет представлена ниже. Объекты класса E не учитываются в рамках проведенного исследования.

Дата добавления: 2015-09-05