Недвижимостью

Технический блок систем управления недвижимостью

Основными экономическими задачами проектирования инженерной подготовки территории являются:

- составление сметы затрат на строительно-монтажные и проектно-изыскательные работы (СМ и ПИР), выполняемые на территории,

- калькуляция плановой себестоимости 100-метрового отрезка дорожного полотна,

- технико-экономическое обоснование вариантов проекта строительства дорог, газопровода и коммуникаций,

- оптимизация себестоимости СМ и ПИР, выполняемых в процессе строительства дорог.

Значение технико-экономических показателей, указанных выше, и методы их расчета зависят от инженерно-геологических условий местности, где проходит дорога, поскольку расценки одних и тех же СМ и ПИР зависят от данных условий. Поэтому для решения указанных задач целесообразно использовать геоинформационные системы.

Для составления сметы затрат на СМ и ПИР, выполняемых на территории, применяются программы создания, редактирования и сканирования электронных карт и видеобазы. В данном случае электронные карты являются геологическими картами (разрезами) с привязкой к прямоугольной системе координат на плане местности, где проходит дорога, газопровод, магистраль.

Процесс формирования электронных геологических карт двухступенчатый. Вначале по результатам обработки аэрофотосъемки строят план территории и аппроксимируют границу территории гладкой кривой, полученной по плановым координатам самолета, выполняющего облет и аэрофотосъемку территории. Затем полученную на плане область разбивают на большое число (порядка 10000) треугольных элементов, определяют координаты вершин данных элементов и изображают на плане геологические разрезы на каждом элементе.

Подготовка и ввод информации о координатах и взаимном расположении элементов требует больших затрат ручного труда и машинного времени. Этих трудностей можно избежать, если задать алгоритм разбиения области на треугольные элементы, позволяющий по номеру элемента находить координаты его вершин, номера узловых параметров и номера соседних элементов. Опишем один из алгоритмов разбиения гладкой области на треугольные элементы. Делим область на три криволинейных треугольника и строим разбиение каждого криволинейного треугольника. Пусть вершина A расположена внутри области, а вершины B, C- на границе области. Делим прямолинейные стороны AB, AC на n равных частей точками A_i, B_i а криволинейную сторону BC- на n дуг точками M_i, координаты которых x_i=x(t_i), y_i=y(t_i), где 1 i n, x=x(t), y=y(t)- параметрические уравнения границы области, t_i-заданные значения параметра. Отрезки A_i B_i делим на i равных частей.

Соединяем между собой полученные точки так, как показано на рис.1. Получаем разбиение криволинейного треугольника.

Занумеруем все элементы разбиения криволинейного треугольника «по слоям». Заметим, что в первом слое (рис.1) стоит один треугольник, его номер - I, во втором слое стоят три треугольника, их номера - 2, 3, 4, в k- ом слое стоят 2k-1 треугольников, их номера изменяются от (k-1)² до k²-1

Для однозначного определения треугольника разбиения задаем два числа: номер слоя, где стоит треугольник, и порядковый номер треугольника в слое. По значению данных номеров легко найти координаты вершин треугольника и номера всех соседних треугольников.

С помощью базы данных «Словарь», где с графическим образом (обозначением) сопоставляется описание инженерно-геологических условий, и программ сканирования электронной карты, определяют размеры участка с однородными инженерно-геологическими условиями и их описание. По этим данным находят расценки СМ и ПИР, выполняемых на территории, и смету затрат на их выполнение.

Для технико-экономического обоснования вариантов проекта дороги участок территории на электронной карте разбивают на части с однородными инженерно-геологическими условиями и определяют себестоимость 100-метрового отрезка дороги, которая не зависит от направления этого отрезка. Согласно техническим условиям проектирования, границу раздела аппроксимируют ломаной линией, состоящей из 30 прямолинейных участков, на каждом участке выбирают точку, определяющую направление дороги, вычисляют себестоимости СМ и ПИР по 30 вариантам и находят самый дешевый вариант.

Данные операции можно автоматизировать и, кроме того, можно аналитически определить направление дороги с наименьшей себестоимостью СМ и ПИР.

Опишем алгоритм решения задачи оптимизации себестоимости СМ и ПИР, выполняемых в дорожном строительстве. Он основан на выборе оптимального направления дороги при переходе границ участков с разными инженерно-геологическими условиями. Оптимальными считаются направления дороги, которые обеспечивают наименьшую себестоимость строительства с учетом инженерно-геологических условий местности.

Выберем i-ый отрезок границы раздела. Его уравнение в прямоугольной системе координат электронной карты:

y=k_ix+c_i, a_i x b_i

a_i, b_i, c_i, k_i легко найти в системе «Электронная карта». Выберем на i-ом отрезке произвольную точку M(x, k_ix+c_i) и вычислим себестоимость СМ и ПИР на участке железнодорожной магистрали АМ, ВМ, соединяющем начальную точку А с точкой М с конечной точкой В. Данная величина зависит от x и равна

S(x)=(c₁L₁+c₂L₂)/100,

где c₁- себестоимость 100-метрового отрезка дороги на первом участке местности,

где c₂- себестоимость 100-метрового отрезка дороги на втором участке местности,

L₁- расстояние (в метрах) от точки A до точки M,

L₂ - расстояние (в метрах) от точки B до точки M.

Пусть координаты точек А, В в прямоугольной системе координат электронной карты A(a₁, a₂), B(b₁, b₂). Тогда

L₁=

L₂=

S(x)=c₁ +c₂

Легко доказать, что экстремальные точки S(x) являются корнями уравнения 4-й степени и могут быть найдены аналитически.

Вычисляя экстремальные точки и сравнивая значения S(x) в этих точках со значениями S(a_i), S(b_i), находим на каждом отрезке границы оптимальное направление железнодорожной магистрали. Сравнивая себестоимости СМ и ПИР по этим оптимальным направлениям, находим наилучшее направление дороги, обеспечивающее наименьшую себестоимость СМ и ПИР.

Экономический блок систем управления недвижимостью.

Система управления сделками с недвижимостью «Риэлтер».

Отрасль Операции с недвижимым имуществом включает управление городским имуществом, аренду помещений, инвентаризацию строений и земельных участков, управление арендой и продажей жилья. Для автоматизации задач отрасли имеются пакеты «Учет и управление недвижимостью», «Кадастр», «ПИБ» (проектно-инвентаризационное бюро), «Риэлтер» фирмы ЭЛКО-технологии, Гармония фирмы Горинсервис и автоматизированная система жилищного обмена, созданная НТПО «Ленсистемотехника».

Основная задач СИСТЕМЫ УЧЕТА И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖМОСТЬЮ, разработанной фирмой Элко-технология (http://www.elco.ru) – всестороннее описание объектов недвижимости и учет их владельцев, арендаторов и т.п. Система обеспечивает полный спектр задач по управлению недвижимостью:

· Ведение правовых и контрактных документов;

· Финансово-экономический учет недвижимости (стоимость, доходы и расходы, страхование, налогообложение и т.д.); Маркетинг недвижимости; Эксплуатация недвижимости и учет связанных с ней событий; Управление ремонтом, реконструкцией, строительством; Учет арендаторов, владельцев и прочих контрагентов; Формирование отчетов и различных справок для внутреннего анализа и внешних организаций;

· Блок технической информации (геодезия, картография земельных участков, площади, этажность объектов, поэтажные планы, характеристики конструктивных элементов, описание инженерных систем, нормативные сроки ремонтных работ, планы эксплуатации и т.п.);

· Блок экономической информации (доходы по аренде, расходы по эксплуатации и ремонту, налогообложение и страхование, балансовая, полная восстановительная и рыночная стоимость объекта с хронологией переоценок, дебиторская задолженность и т.п.);

· Блок юридической информации (правоустанавливающая документация по объекту, охранные обязательства, договора и справки об управляющих и эксплуатирующих организациях, арендные договора и т.п.);

· Блок маркетинговой информации (фотографии фасадов, интерьеров и видов из окна, историко-архитектурные справки, планы помещений, подъездные пути, удобства, дополнительные услуги, ключевые условия арендных договоров и т.п.).

· Детальное описание зданий и сооружений включает данные о помещениях, квартирах, пристройках, гаражах и. т.д.

Система позволяет проводить финансовый и экономический анализ объектов недвижимости:

· Анализ баланса доходов и расходов по объектам недвижимости;

· Учет расходов по аренде, стоимости средств связи, абонентной платы за коммунальные услуги, страхования, налогообложение;

· Учет балансовой, общей восстановительной и действительной стоимости объекта недвижимости с хронологией переоценок;

· Анализ использования площадей по заселенности и доходности;

· Учет дебиторской задолженности;

· Учет эксплуатации по общему и развернутому плану.

Вместе с объектами недвижимости в системе содержатся правоустанавливающие документы и организации, являющиеся арендаторами и арендодателями, владельцами и собственниками недвижимости.

При проектировании системы использовано техническое задание «Учет и управление недвижимостью. Концептуальный подход», разработанное специалистами ГлавУпДК, а также постановка задачи, сформулированная специалистами Департамента капитального строительства и собственности крупного государственного учреждения.

Система позволяет хранить и обрабатывать произвольные виды недвижимости:

* земельные участки;

* здания;

* сооружения;

* квартиры;

* помещения и т.п.

Пользователь может проводить свою классификацию недвижимости, изменяя и пополняя соответствующий справочник

Всестороннее описание недвижимости, характеризующее как сами объекты, так и их элементы, содержится в справочнике объектов недвижимости.

К основным параметрам, характеризующим каждый объект недвижимости в справочнике, относятся:

* географическое расположение;

* наименование объекта недвижимости (полное и сокращенное);

* вид недвижимости;

* адрес;

* описание в свободной форме.

Для описания площади объекта недвижимости необходимо открыть соответствующую вкладку.

В БД «Недвижимость» может храниться хронология изменения площадей (Актуально при реконструкции зданий и сооружений).

Вместе с текстовым описанием объектов недвижимости могут храниться фотографии.

Фотографии могут быть подготовлены в электронном виде с помощью сканера или получены из других источников с использованием специализированных общесистемных программных средств.

Для записи в БД пользователю достаточно выбрать файл с фотографией, и указать, что она должна храниться в БД.

Описание объекта недвижимости может содержать произвольные документы, формируемые другими программными продуктами, поддерживающими OLE технологию.

Примерами таких документов являются:

* план земельного участка или поэтажный план здания

* местоположение объекта в пределах района, схема проезда;

* свидетельство правообладания и т.п.

Внешние документы, как и фотографии, могут размещаться в БД и находиться вне ее.

При просмотре можно:

* масштабировать внешние документы (увеличение, уменьшение размеров;

* получать твердую копию документа на бумаге;

* посылать по электронной почте;

* передавать в другие программные продукты и т.п.

Количество документов для одного объекта недвижимости произвольное.

Параметры, обеспечивающие всестороннее описание объекта недвижимости следует разделить на:

* блок технической информации (геодезия, картография земельных участков, площади, этажность объектов, поэтажные планы, характеристики конструктивных элементов, описание инженерных систем, нормативные сроки ремонтных работ, планы эксплуатации и ремонтных работ…);

* блок экономической информации (доходы по аренде, расходы по эксплуатации и ремонту, налогообложение и страхование, балансовая, полная восстановительная и рыночная стоимость объекта с хронологией переоценок, дебиторская задолженность…);

* блок юридической информации (правоустанавливающая документация по объекту, охранные обязательства, договора и справки об управляющих и эксплуатирующих организациях, арендные договора…);

* блок маркетинговой информации (фотографии фасадов, интерьеров и видов из окна, историко-архитектурные справки, планы помещений, подъездные пути, удобства, дополнительные услуги, ключевые условия арендных договоров…)

Объекты недвижимости могут включать в себя другие объекты недвижимости.

Например, на «Земельном участке в Орлово-Давыдовском переулке» расположены три здания.

Для получения детального описания объекта недвижимости достаточно нажать мышкой , переместив «Земельный участок в Орлово-Давыдовском переулке» в «родительскую» строку, и расположенные на нем здания, заполняют список «дочерних» объектов. Вернуться обратно к укрупненному объекту недвижимости можно с помощью кнопки .

Детальное описание зданий и сооружений включает данные о помещениях, квартирах, пристройках, гаражах и т.д.

Система позволяет проводить финансово-экономичесий учет и анализ состояния недвижимости:

* Анализ баланса доходов и расходов по объектам недвижимости

* Движение денежных средств

* Учет расходов по аренде, стоимости средств связи, абонентной платы за коммунальные услуги, страхования, налогообложение;

* Учет балансовой, общей восстановительной и действительной стоимости объекта недвижимости с хронологией переоценок;

* Анализ использования площадей по заселенности и доходности;

* Учет дебиторской задолженности;

* Учет эксплуатации по общему и развернутому плану бюджета.

Система позволяет вести учет договоров, связанных с недвижимостью

Предполагаются следующие типы договоров:

* правоустанавливающая документация, определяющая права собственности на недвижимость;

* арендные договоры;

* договоры на эксплуатацию, ремонт, реконструкцию и строительство объектов недвижимости.

Внешние организации и учреждения, являющиеся арендаторами и арендодателями, клиентами и другими субъектами обслуживания, описываются в справочнике учреждений. Справочник многоуровневый и может отражать как подчиненность учреждений, так и любую другую иерархическую классификацию, необходимую пользователю для решения своих задач.

Например, учреждения делятся на посольства, консульства, представительства и.т.п., в соответствии с правовым статусом. Пользователь может установить свою классификацию организаций, более приближенную к решаемым им задачам.

Система реализована в технологии клиент-сервер, разработана в инструментальной среде Centura и может функционировать с произвольными SQL-серверами.

В отличие от вышеописанной системы, стремящейся обеспечить полную информацию о рынке недвижимости, пакет прикладных программ ГАРМОНИЯ направлен на сокрытие информации об объектах недвижимости. Дело в том, что этот пакет предназначен для риэлтеров, зарабатывающих на монопольном владении нужной информацией о быстро меняющемся рынке недвижимости.

Пакет прикладных программ ГАРМОНИЯ разработан фирмой ГорИнСервис (http:// WWW.INFOGIS.RU), предназначен для корпоративной работы по недвижимости

Средство корпоративной работы специалистов по недвижимости представляет собой современную информационную систему, организованную по принципу «клиент-сервер». На центральном сервере со специальным программным обеспечением, поддерживающим программное обеспечение абонентов системы (клиентские части), размещена общая база данных (хранилище вариантов купли, продажи, обмена, аренды и других операций с недвижимостью). Каждый абонент системы создает у себя и(или) на центральном сервере свою личную базу данных объектов и вариантов операций с недвижимостью, доступ к которой имеет только он сам. По желанию, информацию из своей личной базы данных, можно поместить в общую базу, доступную всем абонентам системы. При этом, истинные координаты по каждому объекту и варианту система автоматически заменяет на координаты абонента, поместившего информацию в общую базу данных, и все контакты возможны только при непосредственном его участии.

Разработчики информационной системы «ГАРМОНИЯ», исходили из следующего:

1. Как правило, клиент - собственник или действующее лицо в операции с недвижимостью, самостоятельно действует очень редко, а чаще прибегает к услугам своего знакомого агента, маклера или просто знакомого, имеющего в этом определенный опыт, или же обращается в зарекомендовавшее себя агентство недвижимости.

2. Информация в банках данных больших агентств, как правило, не отличается большой достоверностью, быстро устаревает и требует обязательной проверки и уточнения.

3. В последнее время на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, при которой большинство операций с недвижимостью происходит по схеме: Клиент (условно - «продавец») - представитель интересов Клиента -Посредник - Посредник - представитель интересов Клиента(условно - «покупателя») - Клиент(«покупатель»). Где под Посредником и представителем интересов Клиента следует понимать специалиста по недвижимости (организацию или частное лицо).

4. Практика работы « агентство - посредник » устоялась в большинстве агентств по недвижимости.

5. Все специалисты по недвижимости, будь то агенты, частные специалисты или другие лица, испытывают неудобства, связанные с обменом информацией и оперативностью.

Основные функциональные возможности системы:

1. Создание своей личной базы данных у себя и(или) на центральном сервере системы со следующими режимами:

· Запись новых вариантов.

· Редактирование уже имеющихся вариантов.

· Удаление устаревших вариантов.

· Поиск вариантов по заданным критериям.

· Сортировка вариантов.

· Копирование вариантов и запросов из личной базы в общую.

· Разрешение права доступа к конкретной записи другим абонентам системы.

· Шифрование особо ценной информации.

· Определение среди числа абонентов системы: - тех абонентов, с которыми поддерживаются устойчивые доверительные отношения, занося их в список Коллеги тех абонентов, с которыми поддерживать отношение не желательно, занося их в Черный список.

2. Использование общей базы данных для поиска вариантов и анализа информации, хранящейся в общей базе данных, а также для внесения в нее своих вариантов и запросов для автоматического подбора. При этом, поиск может осуществляться, как в общей базе данных, доступной всем абонентам, так и в личных базах абонентов, разрешивших Вам доступ к своей базе, как среди Коллег, так и среди Черного списка.

3. Использование режима репликации данных, т.е. сравнение текущего состояния и содержания общей базы данных, расположенной на центральном сервере и локальной базы, расположенной у Вас на компьютере, с последующим приведением обеих баз в соответствие. Этот режим позволит Вам за небольшое время обменяться «новостями» с общей базой данных и продолжить работу в автономном режиме, не расходуя лишних средств на оплату трафика Internet и не занимая телефонную линию.

4. Получение информации и консультаций у профильных специалистов (юрист, инспектор ГорЖилОбмена, адвокат, инспектор ГБР и т.д.).

5. Получение справочной информации о режимах работы паспортных столов, проектно-инвентаризационных бюро, ГБР и т.д.

6. Пользование справочником по фирмам недвижимости и другим профильным организациям и частным лицам.

7. Пользование электронными версиями изданий средств массовой информации.

8. Использование альтернативных систем сбора и тиражирования информации по операциям с недвижимостью, адаптированных с помощью специальных программ-конверторов.

9. Использование электронной почтовой системы.

10. Проверка достоверности информации по объектам недвижимости и по частным лицам в соответствующих органах.

11. Получение информации о товарах и услугах сопутствующего характера (список предоставляемых услуг и товаров по ремонту, строительству и т.д.).

Для подключения к информационной системе необходимо иметь персональный компьютер, на котором специалистом фирмы ГорИнСервис, устанавливается специальное программное обеспечение (клиентская часть), с помощью которого осуществляется соединение и взаимодействие со средством корпоративной работы и базой данных, а также работа в автономном режиме «off-line».

Контрольные вопросы

1. В каких задачах системы управления недвижимостью используется «АВТОКАД»?

2. Для каких целей в системе «КАДАСТР» используется программа разбиения области на треугольные элементы?

3. Какова основная задача систем инженерной подготовки территории застройки?

Дата добавления: 2015-08-26