Порядок изменения, расторжения договора и их последствия.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не вытекает из закона, договора или обычаев делового оборота.

Законодатель предусматривает и односторонний отказ от исполнения договора, однако это правило действует только в случаях, допускаемых законом или соглашением сторон. Например, договор поручения может быть прекращен любой из сторон в одностороннем порядке.

Если возможность изменения либо расторжения договора не предусмотрена законом или договором, то спор об изменении либо расторжении договора рассматривается судом. Основанием для обращения в суд могут быть:

а) существенное нарушение договора другой стороной;

б) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

в) в иных предусмотренных законом либо договором ситуациях.

Существенным признается нарушение условий договора в том случае, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств - это изменение настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то договор вообще не был бы заключен.

Изменение и расторжение договора влечет для сторон определенные правовые последствия. К числу последствий относятся следующие:

• В случае расторжения договора обязательства сторон по нему прекращаются с момента подписания соглашения об этом или вступления в силу судебного постановления.

• В случае изменения условий договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде.

• В случае изменения или расторжения договора стороны не вправе требовать возврата уже исполненного по договору.

* В случае изменения или расторжения договора на основании существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков; причиненных изменением или расторжением договора.

• В случае расторжения договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств расходы, понесенные сторонами при исполнении договора, распределяются между ними на принципе справедливости.

14.Договора купли-продажи недвижимого имущества: общая характеристика.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Стороны договора: продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Как правило, продавцом является собственник недвижимости, но может быть и уполномоченное им лицо.

Предметом договора является недвижимое имущество. В п. 1 ст. 520 ГК указывается на земельные участки, здания, сооружения, квартиры. Вместе с тем, это может быть и иное недвижимое имущество. Многообразие и сложность объектов недвижимости предполагает необходимость точно указать в договоре все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии таких данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Правила ГК о форме договора продажи недвижимости не единственные, которые касаются особенностей заключения договора. В соответствии с п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость дает право другой стороне требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Условие о цене недвижимости должно согласовываться сторонами договора и обязательно выражаться в письменной форме. При несоблюдении этого правила договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Цена в договоре продажи недвижимости может быть выражена не в общей сумме, а за единицу площади недвижимости или иного показателя размера недвижимости.

Содержание договора. Основной обязанностью продавца является передача недвижимости покупателю. Такая передача осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами или по иному документу. Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче. К отказу продавца от исполнения обязанности передать недвижимое имущество, а покупателя – от обязанности принять это имущество приравнивается уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором. Покупатель по договору продажи недвижимости обязан принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Продавец и покупатель обязаны совершить действия необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В тех случаях, когда по договору продажи недвижимости передается здание, сооружение или другой объект недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, является продавец этого имущества, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка. В тех же случаях, когда договор не определяет передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

15.Договор купли-продажи жилого помещения: порядок заключения, существенные условия договора.

Вопрос 14 полностью и:

Статья 529 ГК указывает на особенности продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок продажи жилых домов и квартир регулируется специальным законодательством.

16.Договор продажи предприятия: стороны, предмет и форма договора.

Договор продажи предприятия следует рассматривать в качестве разновидности договора продажи недвижимости.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи предприятия консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Сторонами договора – продавцом и покупателем, как правило, являются субъекты предпринимательства, т.е. коммерческие организации и индивидуальные предприниматели.

Предмет договора – это предприятие в целом, как имущественный комплекс. Объектом купли – продажи может быть и часть предприятия, но в этом случае нет оснований применять такую гражданско-правовую форму как договор продажи предприятия.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе

полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Основу предприятия как единого имущественного комплекса составляют его производственные фонды, которые подразделяются на основные и оборотные фонды. Производственные фонды составляют собой материальные элементы предприятия. Нематериальные элементы – это имущественные права и обязанности обязательственного характера. Материальные и нематериальные элементы входят в состав предприятия и по договору продажи предприятия переходят к покупателю. Иное может быть предусмотрено самим договором.

Цена в договоре продажи предприятия определяется с учетом правил, установленных ст. 526 ГК («Цена недвижимости в договоре»). Цена в договоре продажи недвижимости является выражением стоимости предприятия как единого имущественного комплекса и зависит от оценки всех материальных и нематериальных элементов предприятия.

На определение стоимости предприятия оказывают влияние многие факторы: способы инвентаризации, конъюнктура рынка, ликвидность ценных бумаг, платежеспособность должников и многое другое.

Форма договора продажи предприятия и его государственная регистрация. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). В обязательном порядке к договору прилагаются: акт инвентаризации (с инвентаризационными ведомостями), бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

В соответствии с п. 3 ст. 531 ГК договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса являются основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные строения, (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, если соответствующие объекты или имущественные права на них входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

После государственной регистрации договора продажи предприятия требуется осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Содержание договора. Обязанностью продавца является передача в собственность покупателя предприятия как имущественного комплекса. Исполнение этой обязанности предполагает совершение продавцом всех необходимых для передачи предприятия действий и важнейших из них совместно с покупателем. Сама же подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если только иное не предусмотрено договором. Передача продавцом покупателю предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные: о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о выявленных недостатках переданного имущества. В акте указывается также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Покупатель обязан принять предприятие как имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Содержание договора продажи предприятия.

Содержание договора. Обязанностью продавца является передача в собственность покупателя предприятия как имущественного комплекса. Исполнение этой обязанности предполагает совершение продавцом всех необходимых для передачи предприятия действий и важнейших из них совместно с покупателем. Сама же подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если только иное не предусмотрено договором. Передача продавцом покупателю предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные: о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о выявленных недостатках переданного имущества. В акте указывается также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Покупатель обязан принять предприятие как имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Дата добавления: 2015-08-20