Методология доходного подхода

Г. Днепропетровск

Г.

5.2 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Методология доходного подхода

Доходный подход определения стоимости недвижимости основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины ожидаемого дохода, который оно принесет. Оцениваемый объект (помещения торгового назначения) является специализированным объектом собственности, и изменение его функционального назначения не представляется целесообразным.

Основным источником дохода, приносимого объектом оценки (специализированным объектом) считается использование его по функциональному назначению. Доход (выручка) от владения объектом предполагается относительно стабильным на протяжении периода полезного использования объекта. Это делает оправданным применение метода прямой капитализации. При имеющихся исходных данных измерителем дохода, наиболее адекватно отражающим выгоды собственника от владения объектом оценки, является чистый операционный доход.

Метод прямой капитализации заключается в переводе суммы доходов приносимых объектом оценки в ретроспективном периоде, в его текущую стоимость с использованием ставки капитализации, при этом делается предположение о том, что в будущем сохранится уровень доходов на прежнем уровне.

Сущность метода прямой капитализации заключается в переводе доходов приносимых объектом оценки в стоимость по норме капитализации отражающей характерное данному сегменту рынка соотношение доходности и стоимости аналогичных объектов. При этом норма капитализации включает ставку дохода (отдачи) на капитал и ставку возврата капитала. Метод прямой капитализации подразумевает процедуру перевода потока доходов, приносимых собственностью в показатель текущей стоимости для данного объекта путем деления показателя доходов на фактор, называемый нормой капитализации. Методологически эта процедура представляет собой капитализацию бесконечного аннуитета (многопериодного равномерно распределенного денежного потока).

Процедура прямой капитализации формализуется в виде.

где V - текущая стоимость оцениваемой собственности;

I - годовой доход от владения оцениваемой собственности;

R - ставка капитализации.

В данном контексте, при различных условиях, доход I может рассматриваться как:

* Чистый доход (ЧД);

* Чистый операционный доход (ЧОД);

* Чистая прибыль(ЧП).

Под определением Чистый доход (ЧД) обычно понимается сумма чистой прибыли и амортизационных отчислений. Понятие Чистого операционного дохода (ЧОД) является наиболее специфическим главным образом для оценочной деятельности. Это расчетная величина ожидаемого устойчивого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по заемной части капитала и амортизационных отчислений. Под чистой прибылью (ЧП) понимается прибыль после вычета всех расходов, в том числе, по обслуживанию долга, амортизации и налогообложения. Расчет величины ожидаемого устойчивого дохода, с точки зрения соотнесения с прошедшими и экстраполяции на будущие периоды, может производиться различными способами.

Наиболее часто применяется на практике расчет величины дохода принятой как значение соответствующего показателя за последний отчетный или первый прогнозный год. Также, доход может рассчитываться, как среднеарифметическая величина значений соответствующих показателей за некоторый промежуток времени с корректно сопоставимыми условиями. Более точным подходом к определению величины дохода является расчет средневзвешенной величины значений соответствующего показателя при различных состояниях экономической конъюнктуры, с учетом вероятности их возникновения. Кроме того, применяется метод экстраполяции тренда или зависимости показателя дохода обнаруженной в прошлых периодах, на будущие, с помощью методов математической статистики.

Ставка капитализации - это показатель, который отражает среднерыночное (среднеотраслевое) представление о соотношении стоимости предприятия и его доходности с учетом специфических особенностей и рисков, присущих конкретному объекту собственности. Ставка капитализации определяется тремя основными способами.

Простейшим и наиболее адекватным из них является метод рыночного анализа. Этот метод предполагает использование данных об осуществленных на рынке продажах при известных характеристиках доходности этих объектов собственности расчет нормы капитализации, производится по формуле:

Ставку капитализации, определенную таким образом, называют общей ставкой, поскольку она отражает среднерыночные ожидания инвесторов при инвестициях в недвижимость или бизнес. Использование данного метода подразумевает наличие развитого рынка подобных объектов и доступности информации о сделках, совершенных на рынке, что делает его использование в условиях Украины, практически невозможным.

Метод средневзвешенной стоимости капитала применим при частичном использовании заемного капитала для приобретения объекта собственности. Так как различная природа инвестируемого капитала предполагает различные ставки его доходности, ставка капитализации складывается из двух составляющих, представленных в общей ставке пропорционально долям привлеченного и собственного капитала в данной инвестиции.

Кумулятивный метод или метод суммирования является одним из наиболее распространенных и применимых на практике. Полученную методом суммирования ставку капитализации называют составной ставкой, так как она представляет собой результат суммирования компонентов, отражающих структуру стоимости капитала с точки зрения отношения типичного инвестора

Основными элементами структуры составной ставки капитализации являются безрисковая составляющая (базовая ставка) и премии за различные дополнительные виды рисков возникающих вследствие отличия данной инвестиции от базовой (безрисковой).

* безрисковая составляющая (базовая ставка);

* дополнительный (инвестиционный) риск;

* нагрузка управления инвестициями (компенсация за менеджмент);

* премия за низкую ликвидность;

* другие дополнительные риски (корректирующие поправки);

* ставка возврата капитала.

Безрисковая составляющая (базовая ставка) - это безопасная процентная ставка, которую гарантированно можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Эта ставка является основой составной ставки капитализации и определяется как норма прибыли на инвестиции являющиеся практически безрисковыми. В мировой практике таковыми принято считать государственные долгосрочные облигации.

Дополнительный (инвестиционный) риск возникает, поскольку все другие инвестиции кроме безрисковых имеют более высокую степень риска, которая сильно варьируется зависимости от формы капиталовложений. Она является следствием влияния конъюнктуры рынка, тенденций развития соответствующей отрасли, конкуренции, специфических для отрасли соотношений в структуре постоянных и переменных расходов, темпов оборота капиталов, размеров компании, потребностей в маркетинговых усилиях и т.п.

Нагрузка управления инвестициями (компенсация за инвестиционный менеджмент) возникает вследствие необходимости более компетентного управления инвестициями отличными от безрисковых. Так как вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным, получаемым за управление недвижимостью. Таким образом, чем более рискованными и сложными, в отличие от безрисковых, являются инвестиции, тем более существенна доля компенсации за инвестиционный менеджмент.

Премия за низкую ликвидность возникает вследствие существования срока необходимого для возврата инвестиций вложенных в недвижимость, и зависит от его величины. Для многих инвестиций такой срок является значительным, это существенно повышает риск обездвижения инвестированного капитала, что требует компенсации в виде дополнительной премии к норме дохода.

Ставка возврата капитала составляющая, учитывающая срок нормальной амортизации (возврата) вложенного капитала, без учета его доходности.

Другие дополнительные риски (корректирующие поправки) могут возникать в связи с вероятностью изменения некоторых начальных условий, или особенностей инвестиций в специфические отрасли, вследствие объективного существования как диверсифицируемых, так и не диверсифицируемых рисков.

Точный расчет значений ставок дополнительных составляющих составной ставки капитализации затруднен в связи со сложностью строгой формализации и учета вызывающих их причин. В связи с этим основными при их определении являются эмпирические методы, методы экспертных оценок и рыночного анализа. Анализ имеющихся рыночных данных, опыта работы и литературных источников показывает, что вероятные интервалы значений различных дополнительных компонентов составной ставки, как правило, составляют от 0 до 5%.

Оценщик считает, что применение методологии доходного подхода при оценке данного объекта оценки целесообразно в связи с тем, что оцениваемый объект может являться объектом доходной собственности и, в этом случае, его стоимость наиболее адекватна доходу, который может приносить объект исходя из его наиболее лучшего и наиболее эффективного использования. Вместе с тем, использование данного подхода в условиях развитого рынка купли-продажи аналогичных по функциональному назначению объектов носит вспомогательный характер.

Дата добавления: 2015-07-25