Основні напрями державної політики у сфері регулювання земельних відносин зводяться до таких:
- забезпечення подальшого розвитку відносин власності на землю;
- удосконалення земельних відносин у сільгоспвиробництві;
- розвиток ринку земель;
- розвиток кредитування під заставу землі, у т.ч. іпотечного кредитування;
- удосконалення порядку стягнення плати за землю. Цей напрям включає ведення реєстрів платників земельного податку і орендної плати за землю; істотне скорочення пільг щодо сплати земельного податку; диференціювання ставок земельного податку залежно від ринкової ціни землі;
- подальше реформування земельних відносин у містах та ін. населених пунктах; удосконалення моніторингу земель, порядку ведення державного земельного кадастру та оцінки земель; землевпорядкувальне забезпечення земельної реформи; удосконалення нормативно-правової і нормативної бази розвитку земельних відносин.
Останнім часом урядом України проводиться певна робота щодо впровадження в практику грошової оцінки земельних ресурсів.
Так, у 1995 р. Кабінетом Міністрів України рекомендована методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів, в основі якої є теорія диференційованого рентного доходу, що одержується при виробництві зернових на орних землях. Ця методика повинна використовуватись при купівлі-продажу землі, передаванні її в оренду, в заставу, при створенні фермерського господарства або акціонерного товариства.
У травні 1997 р. Кабінетом Міністрів затверджена методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Ця методика пропонується для використання при укладенні цивільно-правових угод і визначення розмірів земельного податку для земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони; земель природоохоронного призначення; земель лісового та водного фондів; земель запасу. Засадовим стосовно цієї методики є рентний капіталізований дохід від цільового використання земельних ділянок: здійсненого поліпшення їх забудови.
У 1999 р. виникла потреба прийняти Постанову "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення".
Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.
Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення ціни продажу земельної ділянки та стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.
Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон'юнктури ринку. Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови і придатна для ефективного використання.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:
- капіталізація чистого доходу;
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
- грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів в частині оцінки земель населених пунктів;
- поєднання кількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Перевага повинна надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
де Цкп— оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До— річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях); Ск— ставка капіталізації (у відсотках).
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
де Цкн — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До— очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях);
t — період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною пролажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової відсоткової ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, у тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
За основу береться річний дохід, одержаний від ефективного використовуваної земельної ділянки. Ефективне використання — це економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень.
Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвиненого ринку землі та нерухомого майна.
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:
де Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни
продажу подібної земельної ділянки (у гривнях):
Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
m — кількість факторів порівняння;
DЦа - різниця (поправка) у ціні (+, -) продажу подібної земельної ділянки
стосовно земельної ділянки, що оцінюється зa j-м фактором порівняння.
За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, які оцінюється.
До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:
- правовий режим земельної ділянки;
- цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
- умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
- лата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);
- місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах);
- фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).
Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.
Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:
де Цв— оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);
Цо— очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);
Вос— витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).
За основу визначення оцінної вартості землі шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться тни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів.
Оцінна вартість землі та оцінна вартість об'єктів нерухомого майна є оцінною вартістю забудованої земельної ділянки.
Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна складаються із вартості будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаючи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд. За відсутності відомостей про витрати на спорудження цих об'єктів їх оцінна вартість визначається шляхом зіставлення витрат на спорудження подібних об'єктів.
Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.
Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
1. Збирання інформації, необхідної для проведення оцінки.
2. Визначення ефективного використання земельної ділянки.
3. Вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки.
4. Визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості.
5. Складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку.
6. Подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.
Організація робіт з експертної грошової оцінки, порядок підготовки експертів та умови залучення їх до проведення земельнооцінних робіт регламентуються Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки повинен містити:
- підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;
- мету оцінки та дату, коли проведено оцінку;
- опис земельної ділянки;
- план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;
- аналіз ефективності використання земельної ділянки;
- обґрунтування обраних методичних підходів;
- розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;
- основні передумови проведення оцінки;
- висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки:
- сертифікат земельної ділянки.
До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.
У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння з земельною ділянкою, що оцінюється.
У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті наводяться конкретні розрахунки:
- валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
- ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням без-ризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок і витрат, пов'язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.
Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.
Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.
Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) від 30 травня 1997 року дає змогу провести грошову оцінку різних ділянок землі.
Грошова оцінка земель промисловості, транспорту і зв'язку визначається за формулою:
де Цп— грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (в гривнях);
Рд— рентний дохід, що утворюється за рахунок обмежування (облаштування) земельної ділянки (у гривнях);
Тк— строк капіталізації рентного доходу, що встановлюється на рівні 33 років;
Ко— коефіцієнт, що враховує функціональне використання земельної ділянки;
Км— коефіцієнт, що враховує місцезнаходження земельної ділянки. Км визначається за формулою:
де Кр— коефіцієнт, що враховує регіональні чинники місцезнаходження земельної ділянки (віддаленість від центру адміністративного району і найближчого населеного пункту, який має магістральні шляхи сполучення, входження в приміську зону великих міст);
К2 — коефіцієнт, що враховує локальні чинники місцезнаходження земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та іншими умовами.
Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного і істори-ко-культурного призначення визначається за формулою:
де Цпр — грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях),
Е — нормативний середньорічний економічний ефект від використання відповідно земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення в розрахунку на один квадратний метр (у гривнях);
Тк — строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що встановлюється на рівні 33 років;
Км — коефіцієнт, що характеризує місцезнаходження і цінність земельної ділянки відповідного призначення.
Грошова оцінка земель лісового фонду визначається за формулою:
де ЦЛФ — грошова оцінка одного гектара земель лісового фонду в певній лісозоні і в певній групі та категорії захисту лісів (у гривнях);
Тк — строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що встановлюється на рівні 50 років;
К1 — коефіцієнт, що враховує ефект від використання природних корисних якостей лісів, — визначається експертним шляхом;
К2 — коефіцієнт, що враховує відповідність фактичної лісистості оптимальній, розраховується як співвідношення оптимальної лісистості до фактичної.
Грошова оцінка земель водного фонду здійснюється за формулою:
де ЦВФ— грошова оцінка одного гектара земель під водою (у гривнях);
Ев — нормативний середньорічний економічний ефект від використання вказаних земельних ділянок;
Тк— строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту. що встановлюється на рівні 33 років;
К1 — коефіцієнт, що враховує місцезнаходження водного об'єкта;
К2— коефіцієнт, що враховує якісний склад водного об'єкта та його економічне значення;
К3— коефіцієнт, що враховує функціональне використання водного об’єкта.
Методикою визначається, якщо в складі земель вишеперерахованого призначення є ділянки, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, то їх оцінка проводиться відповідно до методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 21.
У разі нового будівництва або розширення діючого виробництва, інвестор прагне вибрати з усіх можливих варіантів найбільш сприятливий земельний майданчик. Для цього створюється комісія із зацікавлених учасників інвестиційного проекту (замовника, генерального проектувальника, підрядника, представників місцевих органів влади та ін.), яка складає акт щодо вибору майданчика під будівництво. Найбільші труднощі для інвестора виникають при узгодженні відведення земель з місцевими органами влади.
Після позитивного рішення місцевих територіальних органів про відведення земельного майданчика інвестор повинен укласти з місцевим підрозділом архітектурно-планувального управління договір на складання і видавання архітектурно-планувального завдання і відведення майданчика під забудову в натурі.
У зв'язку з вилученням земельного майданчика у попереднього землекористувача можуть виникнути певні збитки. Для визначення та відшкодування цих збитків утворюється комісія під головуванням державного інспектора з використання і охорони земель, яка складає відповідний акт.
Після узгодження проекту відведення земельного майданчика з органами місцевої влади та підпорядкованими їм установами землевпорядкування, санітарного, природоохоронного та архітектурного нагляду, проект надходить до Ради народних депутатів (районну або міську). Рада народних депутатів приймає рішення про надання земельної ділянки під забудову.
Завершальним етапом відведення землі є перенесення наданої земельної ділянки на місцевість і закріплення її межовими знаками. Після цього складається акт про перенесення земельної ділянки в натурі, до якого додається план земельної ділянки.
Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 180 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Глава 18 | | | Методология доходного подхода |