Обследование регионального земельного законодательства

В процессе исследования особенностей регионального законодательства субъектов РФ была разработана и разослана по всем 89 субъектам РФ специальная анкета. Ответы на анкету получены от 28 земельных комитетов субъектов федерации, или от 31% всех регионов России. Анализ и обобщение сведений, полученных из анкет, позволяют сделать следующие выводы.

В большинстве субъектов РФ региональное законодательство соответствует федеральному законодательству. Только около 15% регионов имеют какие-либо отличия от федерального законодательства.

В 13 субъектах РФ (14,6% от общего числа регионов) действуют региональные земельные законы, вводящие ограничения на частную собственность граждан и юридических лиц на сельхозугодья. Такими регионами являются Ненецкий автономный округ, республики Тыва, Мордовия, Калмыкия, Дагестан (в Дагестане частная собственность запрещена даже для ведения садоводства, огородничества и ЛПХ), Ингушетия, Осетия, Кабардино-Балкария, Башкортостан, Эвенкия, Карачаево-Черкессия, Алтай, Якутия, а также Таймырский автономный округ. Региональное законодательство этих субъектов РФ противоречит Конституции РФ, но федеральным законом не установлен механизм государственного реагирования на подобные противоречия, тем более, что многие из этих региональных законов были введены на основе референдумов (республика Дагестан) или плебисцита (республика Алтай).

Согласно Конституции Республики Тыва (ст.17) земля в Республике может находиться в государственной собственности и передается только в пожизненное наследуемое владение, индивидуальное коллективное и общинное владение. То же самое предусмотрено в ст.11 Конституции Республики Марий Эл.

Конституция республики Коми (ст.13) допускает нахождение земли в частной собственности на условиях и в порядке, предусмотренном законами Республики. Об этом упоминается и в ст.37 республиканской Конституции. Статьей 2 Закона Республики “О земельной реформе” установлено, что в частной собственности могут находиться земли только для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, строительства и обслуживания дачного хозяйства и строительства гаражей. В 1995 году была разрешена продажа земель несельскохозяйственного назначения собственникам предприятий, т.е. промышленным предприятиям.

Конституции Республики Саха (Якутия) не предусматривает частной собственности на землю для ведения сельскохозяйственного производства (только пожизненно наследуемое владение и пользование). Указом Президента Республики Саха (Якутия) от 24.04.96 года частная собственность на землю установлена только для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства.

В Республики Дагестан, согласно ст.ст.5 и 6 Закона “О земле”, земли передаются только в постоянное владение колхозам, совхозам и другим юридическим лицам, а в Законе “О земельной реформе” от 16.05.91 года, принятым Съездом народных депутатов Республики, также говорится только о пожизненном наследуемом владении и пользовании землей. Иными словами, частная собственность на землю не предусмотрена.

Частная собственность на землю сельскохозяйственного назначения отсутствует и в Конституции Кабардино-Балкарской Республики.

В Республике Алтай по результатам плебисцита от 17.11.96 года на вопрос “одобряете ли Вы куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения” 80,82% населения ответили “нет”. Согласно Постановлению Государственного Собрания Республики Алтай от 5.05.94 года земельная доля сдается собственником только в аренду коллективу своего предприятия, может передаваться по наследству, возможна денежная компенсация земельной доли. Других способов распоряжения долей не предусмотрено. Согласно распоряжению Правительства Республики Алтай от 2.11.94 года выдача свидетельств на право собственности на земельную долю признана нецелесообразной, в тоже время свидетельства выдаются сельхозпредприятиям, что является прямым нарушением указа Президента РФ “О конституционных правах граждан на землю” от 7.08.96 года.

В двух субъектах РФ действуют региональные законы о земле, ограничивающие введение частной собственности на отдельные категории земель, а также на осуществление операций с землей.

В Томской области земли предоставляются гражданам и юридическим лицам в пользование. Исключение сделано для земельных участков под приватизируемыми предприятиями.

В Республике Хакасия Закон о земельной реформе 1993 года, допуская частную собственность, установил для отдельных категорий земель мораторий по срокам, когда продажа может быть разрешена.

В Республике Татарстан введены ограничения на оборот земельных долей (Указ Президента Татарстана “О регулировании земельных отношений в Республике Татарстан”). Доли могут быть проданы только такому же собственнику доли, крестьянскому хозяйству, либо реорганизованному сельскохозяйственному предприятию. Залог земельных долей, передача доли в аренду не предусмотрены.

Имеются ограничения на введение частной собственности в Краснодарском крае (частная собственность на землю разрешена только для граждан, для юридических лиц в сельской местности разрешена только аренда). Запрещена купля-продажа земельных участков гражданами в Ставропольском крае.

В ряде регионов России принято законодательство более либеральное, чем на федеральном уровне. Так, в Саратовской области разрешена купля-продажа сельскохозяйственных земель. В Республике Татарстан разрешена продажа сельхозземель иностранным гражданам.

Помимо отмеченных крупных, принципиальных отличий в земельном законодательстве регионов от федерального законодательства существуют и более мелкие расхождения (Таблица 2).

Результаты опроса земельных комитетов 28 субъектов Федерации показали, что право частной собственности на землю практически безоговорочно признано во всех регионах для ведения ЛПХ, дачного, жилищного строительства и садоводства. Уже для фермерского хозяйства 3% опрошенных регионов права частной собственности в полном объеме не признают. Учитывая, что размеры, товарность, специализация ЛПХ и фермерских хозяйств очень часто совпадают, а их различие носит не экономический, а правовой характер, такое различие в земельном статусе может показаться неразумным. Возможно региональные законодатели, вводя эти различия, исходили из того, что контроль над ЛПХ со стороны руководителей хозяйств более тесный, чем над экономически независимыми фермерами, а значит – и частная собственность не так “страшна”.

Характерно, что и гражданский оборот земель ограничен по сравнению с федеральным законодательством в 7% регионов-респондентов. Иными словами, регионы могут разрешать частную собственность на землю так же, как это сделано в федеральном законодательстве, но при этом вводить свои дополнительные ограничения на куплю-продажу земельных участков

Федеральное законодательство не вводит в явном виде ограничений на земельную собственность иностранцев. По результатам опроса в значительной части регионов такие ограничения существуют. При этом особое беспокойство региональных законодателей вызывает частная собственность иностранцев на земли сельскохозяйственного назначения – 21% регионов ввели подобные ограничения, тогда как на несельскохозяйственные земли частная собственность иностранных граждан ограничена только в 14% регионов выборки. Скорее всего, федеральное законодательство учтет это стремление региональных законодателей в элиминировании частной собственности иностранцев на землю: практически все проекты Земельного кодекса РФ включали подобные ограничения.

Оборот земельных долей в последние два года стал некоторым квази-рынком земель сельскохозяйственного назначения. Косвенным индикатором этого оборота стало увеличение средних по России размеров фермерских хозяйств с 43 га в течении длительного времени до 53 га. Земельные паи пенсионеров и социальных работников стали предметом купли и аренды в тех регионах, где реализован Указ Президента от 7.03.96 года. Но наше обследование показало, что 14% регионов в выборке не разрешают куплю-продажу земельных долей, а 10 % регионов не разрешают продажу земельных долей вне коллектива сельхозпредприятий. Оба эти ограничения противоречат федеральному законодательству. Но обращает на себя внимание тот факт, что при этом аренда земельных долей вне сельхозпредприятия разрешена во всех регионах выборки. Это внушает оптимизм, так как владельцы земельных долей в большинстве случаев стремятся не продать, а сдать свои паи в аренду. Разрешение сдачи долей в аренду вне сельхозпредприятия позволяет надеяться на перемещение земли из менее эффективных рук в более эффективные, для чего, собственно, и была задумана вся процедура паевания и механизмы транзакций долей.

Таблица 2. Особенности регионального законодательства по регулированию земельных отношений на территории Российской Федерации*

NN п/п	Показатели	Количество регионов, использующих только федеральное законодательство, % к итогу	Количество регионов, имеющих особенности в региональном законодательстве, % к итогу
1.	Право граждан на получение земельных участков в частную собственность для:
1.1.	организации крестьянского (фермерского) хозяйства;
1.2.	ведение личного подсобного хозяйства;		-
1.3.	ведение животноводства;
1.4.	садоводства;		-
1.5.	огородничества;
1.6.	дачного хозяйства;		-
1.7.	индивидуального жилищного строительства:
1.7.1	- в сельской местности;		-
1.7.2.	- в городе;		-
1.8.	гаражного строительства;		-
1.9.	предпринимательской деятельности;
2.	Право юридических лиц (за исключением крестьянских хозяйств) на получение (приобретение)земельных участков в собственность:
2.1.	в сельской местности для:
2.1.1.	- сельскохозяйственных целей;
2.1.2.	- несельскохозяйственных целей;
2.2.	в городах;
2.3.	под приватизированными предприятиями.
3.	Право граждан на земельные доли в общей совместной, общей долевой собственности на сельскохозяйственные угодья.		-
4.	Право граждан на получение земельных участков в пожизненное наследуемое владение для:
4.1.	организации крестьянского (фермерского) хозяйства;		-
4.2.	ведение личного подсобного хозяйства;		-
4.3.	ведение животноводства;
4.4.	садоводства;		-
4.5.	огородничества;
4.6.	дачного хозяйства;		-
4.7.	индивидуального жилищного строительства:
4.7.1.	- в сельской местности;		-
4.7.2	- в городе;		-
4.8.	гаражного строительства;		-
4.9.	предпринимательской деятельности;	81,5	18,5
5.	Право граждан на получение земельных участков в постоянное пользование для:
5.1.	организации крестьянского (фермерского) хозяйства;
5.2.	ведение личного подсобного хозяйства;
5.3.	ведение животноводства;
5.4.	садоводства;
5.5.	огородничества;
5.6.	дачного хозяйства;
5.7.	индивидуального жилищного строительства:
5.7.1.	- в сельской местности;
5.7.2	- в городе;
5.8.	гаражного строительства;
5.9.	предпринимательской деятельности;
6.	Право юридических лиц на получение земельных участков в постоянное пользование для:
6.1.	сельскохозяйственных целей;
6.2.	несельскохозяйственных целей.
7.	Ограничения на получение (приобретение) земельных участков с установлением максимальных и минимальных размеров:
7.1.	для граждан, ведущих:
7.1.1.	-крестьянское (фермерское) хозяйство;
7.1.2	- личное подсобное хозяйство;
7.1.3.	- садоводство;
7.1.4.	- животноводство.
7.2.	для юридических лиц, ведущих сельскохозяйственное производство.
8.	Право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность для:
8.1	- сельскохозяйственных целей;
8.2	- несельскохозяйственных целей.
9.	Установление квалификационных требований при предоставлении (приобретении) земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства:
9.1	- крестьянским (фермерским) хозяйствам;
9.2	- юридическим лицам.
10.	Право купли-продажи земельных участков:
10.1	- гражданами;
10.2	- юридическими лицами.
11.	Ограничения на куплю-продажу земельных участков:
11.1.	мораторий на продажу;		-
11.2.	продажа только органу местного самоуправления;
11.3.	продажа по цене не ниже нормативной;		-
11.4.	продажа только на аукционе
12.	Право граждан нa куплю-продажу земельных долей.
13.	Ограничение на оборот земельных долей:
13.1.	запрет на продажу за пределы границ сельскохозяйственного предприятия;
13.2.	запрет на передачу в аренду за пределы границ сельскохозяйственного предприятия;		-
14.	Право залога земельных участков (земельных долей):
14.1	- гражданами;
14.2	- юридическими лицами.

* - по материалам анкетирования земельных комитетов 28 субъектов Федерации.

Дата добавления: 2015-07-25