|
Читайте также: |
Классикалық табыс тәсілін тәртіп бойынша жер телімін тікелей бағалау үшін қолданылмайды. Бірақ онда салынған айырым қағидасын берілген сыныптың екі басқа әдістерінде қолданылады, мысалы бөлу әдісінде. Бөлу әдісі айырым қағидасы бойынша жерді бағалау әдісі ретінде әйгілі болып табылатын шығын үлгісіне негізделген: жер телімінің сату бағасынан орнын толтыру құны ретінде анықталған жақсартулар құны алып тасталынады. Осындай тәртіпте есептелген жердің құны сатуларды салыстыру әдісінде қосымша ақпарат ретінде қолданылады.
Жоғарыда қарастырылған әдістер салыстырмалы алаңы бойынша үлкен емес және селитептік территориялар құрамында орналасқан жер телімін бағалау үшін жеткілікті дәрежеде тиімді больып келеді.
Егер де бағалауға өндірістік, өнеркәсіптік, комуналды-қоймалық аумақтарда, сыртқы транспорт аумақтарында орналасқан өндірістік (өнеркәсіптік) жерлер жатса, онда оларды бағалау жеткілікті дәрежеде проблемалы болады. Өйткені, осы уақытта оның құрамына біз сатудан түскен табыстың біреуін қолдануға мүмкіндік беретін, сатуларды салыстыру әдісін қолдану үшін немесе табыстардың ағымын алу үшін сатылған немесе жалға берілген жер телімін тандай алмаймыз. Ал бұл қаладағы халық тұратын жерлердің барлық дерлік өндірістік территориялары.
Өндірістік мекендеу аймағының құрамында орналасқан, өндіріс объектісіндегі жер телімінің құнын берілген өндірістік аймақта иемденбеген жердің құнының сомасы ретінде және оны иемдену бойынша шығындар ретінде анықтауға болады. Сондай-ақ иемденбеген жер телімнің құны сәйкес қолдану түріндегі тасымал әдісін қоршаған жер телімнің құнына тең болады. Мысалы, мекендеу аймағында орналаспаған өнеркәсіп объектісінің иемденбеген жер телімнің құны осы мекенде бекітілген орман немесе ауылшаруашылық жерлерінің кадастрлық құнына тең болуы мүмкін. Жерді иемдену бойынша шығындардың құрамында барлық инженерлік және транспорттың инфрақұрылымға: электр жабдықтау желілеріне қосу, жылумен қамтамасыз ету, сумен қамтамасыз ету және канализациялар, газбен қамтамасыз ету, шығындарды утилизациялау жүйесінің құралы, темір жол жолдарын және автомагистраль жолдарын құруға кететін шығынды ескеру керек.
Өндірістік аймақтық инфрақұрылымына кіретін әрбір инженерлік жүйенің құнына өндірістік кәсіпорынның өнеркәсіптік қызметін қамтамасыз ететін негізгі құрылыстың құны ретінде де, инженерлік желілердің құны ретінде де кіреді. Егер де негізгі құрылыстар мен магистральді желілер бағаланатын жер, орналасқан өнеркәсіптік аймаққа ғана қызмет ететін болса, онда олардың барлық қайта құру құны тек қана осы өнеркәсіптік аймақтық территориясын иемдену құнына ауысады. Егер де негізгі құрылыста және магистральді желілер бірнеше өнеркәсіптік аймақтарға қызмет етсе, онда иемдену құны қызмет ету көлеміне пропорционалды өнеркәсіптік аймақтар арасында бөлінеді.
Өз-өзін бақылау сұрақтары
1. Жерді бағалауды қалай жүргіземіз?
2. Бағалау барысында қандай әдістер қолданылады?
Ұсынылатын әдебиеттер
11 тақырып: Жылжымайтын мүлікті бағалау
Лекция мақсаты: Жылжымайтын мүлікті бағалауды игеру.
Лекция сұрақтары:
1. Жылжымайтын мүлікті бағалау принципі. Өмірлік циклдың бағалауға әсері.
2.Жылжымайтын мүлікті ең жақсы және тиімді қолдану критерийлері.
3.Жылжымайтын мүлікті бағалау әдісі.
4.Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде экологиялық факторларды есепке алу.
Лекция мазмұны:
Ғимараттар мен құрылыстар құнын бағалау кезінде, бағалаушы олардың жоспарымен, құқықтық, техникалық және есептік құжаттарымен, конструктивтік ерекшеліктерімен жеке танысуы қажет. Сонан соң жер телімді, алып жүретін және алып жүрмейтін конструкцияларды, инженерлік жүйелер мен құрал-жабдықтарды қоса отырып, жақсартулардың (ғимараттар мен құрылыстардың) сипаттамалары берілетін бағалау объектісін нақты бейнелеуін қарастырады.
Алып жүретін конструкциялар - бұл фундаменттер, қабырғалар, каркас буындары (колонналар, прогондар) және тағы басқалар.
Алып жүрмейтін конструкцияларға - алып жүрмейтін қабырғалар, аралықтар, терезе және ескі блоктарының буындары, витраждар, жамылғы және тағы басқалар жатады.
Бұл жерде ғимараттың конструкциялық жобасына ерекше назар аудару керек: каркас немесе ұзындығымен алып жүретін (көлденең) қабырғалар.
Бағалаушы ғимараттың немесе құрылыстың конструкциясын ғана сипаттап қоймай, сондай-ақ, оның техникалық жағдайын және жөндеуді талап ететін буындарды да бағалауы міндетті.
Егер ғимарат немесе құрылыс жаңа, типтік жоба бойынша құрылса, онда қайта құнын анықтайды; оған: технологиялар, шығындарды есептеу жүйесі, материалдардың өзгергені бойынша бағалаушы сол кездегі ескі немесе бірегей ғимараттарды бағалау кезінде орнын толтыру құнын есептейді.
Бағалау үрдісі келесідей негізгі қадамдардан тұрады:
- Бағалау объектісі туралы ақпаратты жинау;
- Нарық сегментіне және ұқсас объектілерге сәйкес келетін жылжымайтын мүлікті талдау;
- Құнды бағалаудың әр түрлі тәсілдері мен әдістерін қолдану;
- Бағалаудың әр түрлі әдістермен алынған нәтижелерді келістіру;
- Есептілікті дайындау.
Берілген тарауда бағалаудың әр түрлі әдістері мен амалдарын қолдану арқылы ғимараттар мен құрылыстардың құнын анықтау мысалдары келтірілген.
Мысалы:
Бағалау объекті: Алматы қаласында орналасқан, ұзақ мерзімді жалға беру құқығы негізінде ғимараттың жеке меншік иесі қолданатын, 1,9 га ауданды жер телімінде орналасқан, ААҚ жеке меншік құқықтарына ие, өндірістік негіздегі құрамында 5 ғимарат мүліктік кешен бар.
Бағалау мерзімі - 2005 жылдың қаңтары
Бағалау объектісі туралы қысқаша мәліметтер:
1. Орталық шеберхананың ғимараты, №12 инв.
Котельдік, столярлық шеберхана, қойма бөлмелері, үш автокөлік сиымдылығына арналған гараж, құрал-жабдықтары жергілікті электр подстанциясына қосылып орналасқан бір-біріне соғылған бір қабатты мекемелер тобын ұсынады.
Жалпы сипаттамасы:
Құрылыс жылы: белгіленбеген, бірақ та, салу сипаты бойынша объект бірнеше жылда (баланстық есептегі орнату жылы -1990 жыл-дың сәуір айы) шаруашылық әдісімен салынғандығын ұйғаруға болады, сарапшылық есептілікпен 1989 жылы қабылданды.
Қабаттардың саны: бір; электрлік станцияның ішіндегі блоктың екінші техникалық қабаты бар.
| Жалпы ауданы- | 903,6 кв.м |
| Құрылыс салудың ауданы- | 750,0 кв.м |
| Ғимараттың биіктігі- | 4,8 м |
| соның ішінде электр станциясының ішіндегі блокта- | 6,7 м |
| Құрылыс көлемі- | 3857,5 куб.м |
| соның ішінде электр станциясының ішіндегі блокта- | 876,6 куб.м |
| Ғимараттың нақты жасы- | 16 жыл |
| Пайдаланудың нормативтік мерзімі- | 100 жыл |
| Пайдалану мерзімі бойынша сыртқы қабылғалардың тозуы- | 11% |
| Пайдаланудың қалған мерзімі- | 89 жыл |
| Капиталдылық сыныбы- | Екінші |
Дата добавления: 2015-11-30; просмотров: 319 | Нарушение авторских прав