Понятие и элементы договора аренды.

По договору аренды (ДА) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а арендатор обязуется использовать имущество по назначению, вносить арендную плату и возвратить имущество по окончанию договора. Этим охватывается широкий круг отношений, которые и с экономической, и с правовой точки зрения, имеют одну природу – пользование имуществом за плату.

Значение договора в том, что расширяются возможность по использованию имущества, собственник приобретает выгоду, а не собственники приобретают возможность извлекать хозяйственную выгоду из имущества.

Признаки ДА:

1. Имущество передается в пользование, а не в собственность. Иногда пользование в чистом виде (радиочастоты), но чаще одновременно и во владение. К арендатору (далее а-р) переходят отдельные возможности по распоряжению (по закону или договору – субаренда). С помощью ДА может опосредоваться переход права собственности (если предусмотрен выкуп и всегда переходит право собственности на плоды и доходы);

2. Объект – непотребляемое индивидуально-определенное имущество (отличие от договора займа);

3. А-р вносит плату, то есть возмездность. (отличие от ссуды).

4. Консенсуальность;

5. Взаимность.

Все эти признаки известны были еще в др. Риме. Есть много видов А. Самые распространенные отдельно выделены в ГК. Но есть и другие виды отношений: охрано–арендные (сдача в аренду памятников истории и культуры, учетных зданий: у а-ра много ограничений); распространен догов на аренду ЭВМ (продажа машинного времени).

Элементы договора:

Субъекты – арендодатель (далее а-л) и а-р. Ими могут быть любые физ. и юр. лица, обладающие правами по такому распоряжению имуществом. Обычно это собственник, но в случаях, прямо указанных в законе, сдавать в аренду могут уполномоченные собственником лица. В случае сдачи в аренду гос. или мун. имущества а-лем могут быть организации, за которыми это имущество закреплено на праве хоз. ведения или оперативного управления.

Если на праве хозяйственного ведения, недвижимое имущество может сдаваться в А – только с согласия собственника (специального органа). Движимое – без такового, если иное не установлено законом или иным нормативным актом. (Указ Президента от 14.10.92 г. «О регулировании и приватизации имущества гос. или муниципальных предприятий, сданных в аренду» устанавливает, что самостоятельно можно сдавать в аренду сроком не более чем на 1 г., Положение «О порядке сдачи в А нежилого фонда, которое закреплено за Унитарным предприятием» от 16.04.96 (действует в СП б):

1. С заявлениями по отдельно стоящим зданиям и федеральной собственности обращаться в КУГИ. По другому имуществу – в районные управления КУГИ. К заявке необходимо приложить документы с указанием целей использования, инвентаризационные документы, проект ДА.

2. КУГИ проверяет документы

3. Направляет их в комиссию по распоряжению объектами недвижимости, та принимает решение

4. Разрешение оформляется председателем КУГИ или его заместителем. В отношении некоторых объектов предусмотрен особый порядок. Более широкими правами обладают гос. и муниципальные образовательные учреждения. Они могут сдавать в А самостоятельно и без разрешения, но все доходы должны направлять на нужды образовательного процесса.

Предприятия ж/д транспорта тоже не должны согласовывать с КУГИ сдачу в А своего имущества, но должны согласовывать со своими вышестоящими органами, вплоть до министра (Закон «О ж/д транспорте» 95 г.). Отдельные виды имущества сдаются органами, указанными в специальных законах (в основном это касается природных объектов).

А-ром может быть гражданин и юр. лицо, но для некоторых видов аренды нужна лицензия.

Предмет – любое имущество, которое не теряет эксплуатационных свойств: не потребляемое, индивидуально-определенное. В ГК установлен примерный перечень такого имущества. Не могут быть предметом аренды только вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. Жилые помещения сдаются в аренду по договору найма. «А» здесь применима только если в А берет ю.л. для последующей сдачи.

Нельзя сдавать в аренду имущественные права, услуги, людей.

Условия:

1. Существенное условие - предмет. Необходимо чтобы были конкретные данные, позволяющие безошибочно установить, о каком имуществе идет речь.

2. Срок – по усмотрению сторон. Ограничений по срокам почти нет, но отдельными законами могут быть установлены сроки для определенных видов имущества. По ГК есть ограничения по сдаче на прокат – 1 год. В специальных закона: лесной фонд – 50 лет; водные ресурсы – долгосрочные на 25 лет; краткосрочные – на 3 года. По истечению установленного законом срока договор считается расторгнутым. ДА можно заключить на неопределенный срок (если в Д срок не определен, он считается заключенным на неопределенный срок). В таком случае договор может расторгнуть любая из сторон, уведомив другую за 1 мес. (если предмет – недвижимость – за 3 мес.). Если по истечению срока договора а-р продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны а-ля, договор считается перезаключенным на тех же условиях на неопредел. срок.

3. Цена устанавливается по соглашению сторон, но иногда – на основе специальной методики (при сдаче гос. имущества). Размер арендной платы не является существенным условием договора. Если он не установлен в ДА, то устанавливается исходя из обычных ставок в отношении данного предмета в данной местности при сходных условиях. А плата может вноситься в твердой сумме, в доле от плодов, доходов, в виде услуг, работ, зачета расходов на улучшение или капитальный ремонт. А плата по требованию а-ра без согласия а-ля может пересматриваться раз в год.

4. Форма договора: если срок больше 1 года, то форма письменная (последствия несоблюдения – обычные). При аренде недвижимости необходима гос. регистрация, за исключением случаев указанных в законе: морские и воздушные суда… Если ДА предусматривает выкуп, то предъявляются такие же требования, как при КП.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды.

1. Предоставить имущество в срок, предусмотренный договором. Он должен передать его во владение (фактическая, символическая, допуск, указание местонахождения). Должны быть переданы все принадлежности, документы, сертификаты качества, технический паспорт. Если принадлежности и документы не переданы, и без них а-р в значительной степени лишается того, на что мог рассчитывать или не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, то может потребовать предоставления принадлежностей и документов или расторжения договора с возмещением убытков. Имущество передается по местонахождению имущества или а-ля. Если имущество в срок не передано, то а-р вправе требовать его в натуре или расторжения договора + убытки.

2. Предоставить имущество в состоянии, предусмотренном договором, соответствующее его назначению. Часто стороны проверяют состав имущества и подписывают акт. Закон не запрещает сдачу в аренду имущества с недостатками, но а-р должен быть извещен и недостатки не должны препятствовать использованию имущества по назначению. Если эти условия не выполнены, а-р вправе:

- потребовать устранения недостатков либо

- снижения арендной платы

- либо возмещения расходов на исправление.

- А-р может удержать эти суммы из сумм арендной платы. Если это не покрывает убытки, то он может требовать возмещения оставшейся части убытков.

- Наконец он может расторгнуть договор.

Но а-ль должен быть извещен о претензиях и может незамедлительно предоставить замену или безвозмездно устранить недостатки. А-ль освобождается от ответственности, если недостатки были явными или а-ру было о них известно или должны были быть обнаружены а-ром во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.

3. Обязанность предупредить а-ра обо всех обременениях имущества. При неисполнении этой обязанности а-р вправе требовать снижения А платы или расторжения договора.

4. Проведение капитального ремонта, если иное не предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт предполагает замену инфраструктуры дома и влечет за собой значительные затраты. Капитальный ремонт следует производить в срок, предусмотренный договором, а если он не определен – в разумный срок (устанавливается техническими актами). Если а-ль не производит капитальный ремонт, а-р вправе:

- сам произвести ремонт (при срочной необходимости) с последующим взысканием или удержанием из А платы

- может потребовать снижения А платы или

- расторжения договора и возмещения убытков.

5. Принять имущество от а-ля по окончанию срока договора А. Если а-ль уклоняется от исполнения этой обязанности, а-р вправе добиваться исполнения в натуре с взысканием расходов. Если предусмотрена возможность выкупа, то это право а-ра, а не обязанность, и а-ль все равно обязан принять имущество.

Дата добавления: 2015-07-10