Договор продажи недвижимости.

По договору КП недвижимого имущества продавец обязуется предать в собственность покупателя земельный участок, задние, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Стороны – продавец и покупатель. Продавец обычно собственник недвижимости. Закон допускает продажу не собственниками – гос. и мун. предприятиями и учреждениями. Благодаря гос. регистрации полномочия собственника подтверждаются «титулом» - свидетельством, выданным гос. органом. И информацию о полномочиях продавца покупатель может получить посредством выписки из соответств. реестра

Участниками КП недвижимости могут быть любые субъекты. Особые требования к волеизъявлению юр. лиц: согласие собственника для казенных предприятий и учреждений; согласие совета директоров АО на крупные сделки. Если продавец – один из супругов, то на продажу совместного имущества необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.

Предмет – недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей, подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Дискуссионен вопрос КП объекта не завершенного строительством. Арбитражная практика признает договоры по КП таких объектов и возможность их регистрации.

Закон предъявляет повышенные требования к степени детализации объекта. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным, а договор незаключенным.

Цена. Существенное условие. По общему правилу цена здания включает цену земельного участка под зданием. Если цена устанавливается исходя из единицы площади, то общая цена определяется исходя и фактич. размера переданного имущ-ва.

Форма – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Эти требования вызваны отказом от нотариального удостоверения и заменой его госрегистрацией. Порядок регистрации устанавливается ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.97. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Регистрации подлежит: переход права собственности и само право собственности. Переход права собственности может не совпадать с моментом заключения (регистрации) договора. В этот период, исходя из формальных требований законодательства, продавец остается собственником и может распорядиться недвижимостью путем отчуждения другому покупателю. Это будет означать односторонний отказ от первоначального договора, который недопустим, однако в случае заключения и исполнения последующего договора первоначальный приобретатель уже не может претендовать на передачу ему объекта недвижимости. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение срока между заключением договора и регистрацией перехода прав. Однако эта позиция не так однозначна и с ней спорят. В итоге арбитражная практика признает, что раз имущество обременено правами покупателя, продавец утрачивает право распоряжения имуществом.

По общему правилу договор КП не требует госрегистрации, а необходима только регистрация перехода прав собственности. Регистрация может быть как до, так и после передачи недвижимости. Однако применительно к жилым помещениям стороны обязаны зарегистрировать договор, отсутствие регистрации влечет недействительность договора.

В указанном законе не определен порядок регистрации воздушных и морских судов. До принятия соответствующего законодательства регистрация перехода прав на них осуществляется в соответствии с соответств. транспортными уставами.

Содержание договора: Обязанности продавца:

1. передать недвижимость покупателю. Следует различать передачу права собственности (по гос. регистрации) и фактическую передачу вещи по акту передачи. В обязанность продавца входит передача как титула на владение, так и самой вещи. На каждой из сторон лежит обязанность обратиться в регистрирующий орган. В случае уклонения одной из сторон суд вправе по требованию другой стороны обязать ее. Если сделка совершена в надлежащей форме, суд вправе сам принять решение о регистрации, которая будет иметь то же значение, что и регистрация, осуществленная в обычном порядке. Передача осуществляется по передаточному акту, который является доказательством состоявшейся передачи. Если стороны укажут в акте на несоответствие переданной вещи условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

2. Имущество должно быть свободно от прав третьих лиц. В связи с этим все обременения также подлежат госурегистрации. Существенным условием КП жилых помещений является то, что существенным условием является перечень лиц, в них проживающих и указания их прав на пользование данным помещением.

3. При КП имущества в составе кондоминиума продавец обязан указать следующие сведения: 1. данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; о залоге помещений, о страховании общего имущества – если нет товарищества собственников жилья; 2. При наличии товарищества – дополнительно о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами а также устав товарищества. Обязанности покупателя – обычные, кроме обязанности регистрации.

Договор продажи предприятия

Нормы ГК, регулирующие этот институт мало пригодны для практического использования. В регулировании этого института есть две проблемы: - двойственная природа предприятия: с одной стороны это имущественный комплекс, а с другой – юридическое лицо - права кредиторов.

Предмет КПП – единый имущественный комплекс. Он передается целиком. Однако стороны могут договориться об ином. Передается все, что включено в акт об инвентаризации – диспозитивно. По общему правилу: средства индивидуализации переходят в составе имущественного комплекса и принадлежащие предприятию на основании лицензии права использования средств индивидуализации. Если иное не установлено законом, то права продавца, полученные им на основании разрешения на занятие соответствующей деятельностью, не передаются. Однако передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых невозможно при отсутствии лицензии, не освобождает продавца от обязанностей перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств покупатель и продавец несут солидарную ответственность.

В процессе подготовки договора КПП надо составить и совместно рассмотреть:

- инвентаризационную запись;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

- перечень долгов.

Форма: в составе предприятия есть недвижимость. Поэтому необходимо составить договор в письменной форме в виде единого документа. Необходима государственная регистрация договора и перехода прав. Однако если к договору не приложены указанные выше документы, он признается незаключенным.

Для передачи продавцом и за его счет готовится передаточный акт:

- перечень кредиторов;

- перечень недостатков

- имущество, которое не подлежит передаче (но есть в акте об инвентаризации)

С момента подписания передаточного акта покупатель получает имущество и несет риск его гибели, но собственником он станет только после регистрации. Договором этот момент может быть перенесен на момент полной оплаты, но риск он несет все равно с момента подписания передаточного акта. В таком случае до перехода права собственности покупатель может пользоваться и распоряжаться имуществом в составе предприятия для тех целей, для которых оно было приобретено.

Защита прав кредиторов:

Фактически при КПП происходит передача долга. Поэтому предусмотрен ряд требований:

Одна из сторон уведомляет всех кредиторов до подписания передаточного акта (может сделать любая сторона). Затем кредиторы могут выразить свое согласие в письменной форме или не согласиться. Тогда они могут потребовать досрочного исполнения обязательств или признания договора КПП недействительным в течение 3 мес. с момента уведомления или в течение 1 г. с того момента, как они узнали или должны были узнать о нем, если не были уведомлены.

Продавец и покупатель несут солидарную ответственность в том случае, если кредиторы не были уведомлены или не одобрили сделку. Если выявлены недостатки, порча, не указанные в передаточном акте, то покупатель приобретает право требовать соразмерного уменьшения цены, если продавец незамедлительно после уведомления не произведет починку или замену. То же касается и передачи в составе предприятия долгов, не указанных в акте, если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о них. Если из-за недостатков, за которые отвечает продавец, предприятие непригодно для целей, названных в договоре и эти недостатки не устранены продавцом незамедлительно или их устранение невозможно, покупатель в праве в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и реституции.

Договор мены.

По договору мены (ст. 567) стороны обязуются передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Все остальные вопросы решаются через отсылку к нормам о КП.

Признаки:

- Имущество переходит в собственность сторон

- Консенсуальный

- Возмездный

- Взаимный.

Элементы: Стороны – см. КП.Каждая из сторон продавец по своему товару и покупатель по принимаемому.

Предмет. Прежде всего, это вещи. По вопросу о том, может ли объектом быть имущественное право, нет единства мнений. Большинство считают, что раз есть ссылка на КП, то предметом может быть и право. Вопрос, можно ли при характеристике мены говорить о цене. По ГК цена обмениваемых товаров предполагается равной. Если стороны решат, что товары неравноценны, доплата должна быть произведена непосредственно до или после передачи соответствующего товара.

На практике встречаются проблемы при обмене жилья. ГБР требовало, чтобы в договоре проставлялась цена, якобы в интересах самих сторон, если договор окажется недействительным. Однако самому договору мены цена не характерна. Обмениваться могут неравноценные вещи, поэтому возможна доплата. Но как расценивать такой договор? Есть мнение, что если доплата незначительна, то это подвид мены, а если наоборот – подвид КП. Момент передачи имущества: право собственности возникает с момента последней по времени передачи. Но риск случайной гибели каждая из сторон несет с момента передачи имущества именно ей.

Отказ от исполнения договора дарения. Отмена дарения.

Даритель может отказаться до ДД, если:

- произошло существенное ухудшение его семейного или имущественного положения или его здоровья и такое обещание оборачивается для него тяжким бременем;

- Если есть основания для отмены дарения, указанные в ст. 578 ГК;

- По общим основания, предусмотренным Общей частью ГК.

Одаряемый может отказаться от договора в любой момент до получения дара. Отказ должен производиться в той же форме, что и договор. Отмена дарения – ст. 578 ГК. Эти правила применяются, когда вещь уже передана и перешла в собственность одаряемого. Основания для отмены дарения:

1. Одаряемый совершает покушение на жизнь дарителя или его близкого родственника или члена семьи или наносит тяжкий вред здоровью дарителя. Если одаряемый причинил смерть дарителю, то право требовать отмены дарения переходит к наследникам.

2. Обращение с вещью, угрожающее ее сохранности, если предмет представляет для дарителя нематериальную ценность;

3. По основаниям, предусмотренным в договоре (если одаряемый умрет раньше дарителя).

4. По требованию заинтересованных лиц. При банкротстве суд по требованию кредиторов может отменить дарение, совершенное предпринимателем или юр. лицом за 6 месяцев до объявления лица несостоятельным. Вещь должна быть возвращена в натуре, если сохранилась. Если одаряемый намеренно уничтожает, портит, отчуждает вещь, даритель вправе потребовать материального возмещения.

Понятие, элементы и сфера применения договора дарения.

Ранее договор дарения (Д) был урегулирован слабо, признавалось только дарение вещей и только как реальный договор. По Д одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, передает имущественное требование к себе или третьему лицу или освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности к себе или к 3-ему лицу. Ст. 572.

Признаки: - основной признак – безвозмездность. Мотивы юридического значения не имеют. Не является встречным предоставление возложение на одаряемого расходов, связанных с доставкой подарка, пошлин и обычное символическое встречное предоставление (оплата за нож), обязанность использовать по определенному назначению. При наличии встречного предоставления это притворная сделка. Такое встречное предоставление может быть сделано по другому договору или в отношении третьего лица, и надо доказать связанность этого предоставления и притворного дарения.

- Увеличение имущественной сферы одного лица за счет уменьшения другого на основе свободного добровольного волеизъявления сторон (если в силу указания закона или по решению суда даже после истечения срока исковой давности – это не дарение). Этот признак позволяет также отграничить дарение от ситуации, когда одно лицо увеличило свою имущественную сферу благодаря другом улицу, но не за его счет (одно лицо застраховало другое, и то получило страховку).

- Может быть как реальным, так и консенсуальным. Обещание дарения, независимо от стоимости имущества должно быть оформлено в письменной форме (если предмет недвижимость, то договор подлежит госрегистрации). В нем явно должно быть выражено намерение одарить определенное лицо, и прямо указано на предмет. - Это двухсторонняя сделка. Для совершения Д необходимо согласие одаряемого. - Безвозмездный - Односторонний. Ограничение по использованию имущества в определенных целях не является обязанностью.

Надо отличать Д от других безвозмездных договоров – хранения и ссуды. Надо его отличать от завещания. Обещание Д после смерти дарителя ничтожно.

Видом Д является пожертвование. Дар передается в общеполезных целях. Он передается в интересах либо всего общества, либо в пользу неопределенного круга лиц. Это дарение обычно носит целевой характер, если не носит целевого характера, то режим пожертвованного имущества соответствует обычному режиму дарения. Если пожертвование делается в пользу юр. лица, оно обязано вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если целевое использование дара невозможно, то использование в других целях возможно с согласия жертвователя, а в случае его смерти или ликвидации юр. лица – по решению суда. К пожертвованию не применяются правила о правопреемстве и об отмене дарения. Дарение может быть отменено только в случае нецелевого использования. Элементы ДД:

- Субъектом может быть любое лицо, в том числе госорган или гос., малолетний, недееспособный. Сущ. ряд ограничений:

- нельзя дарить от имени малолетних и недееспособных;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися там на лечении, содержании, воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- госслужащим и служащим органов муниципальных образований и связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

- В отношениях между коммерческими организациями. Однако это не касается дарения юр. лицом – физ. лицу и наоборот.

Все эти ограничения не касаются подарков на сумму не более 5 МРОТ.

Юр. лицо, которому вещь принадлежит на праве хоз. ведения или оперативного управления, в праве дарить его только с согласия собственника, это правило не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Сособственники имущества в общей совместной собственности в праве дарить его с согласия всех участников общей собственности. Возможно дарение через представителя, если в доверенности указан предмет дарения и имя одаряемого. Проблема правопреемства: права одаряемого к наследникам не переходят, а обязанности дарителя переходят. Предмет: вещь, право, обязанность. Если хождение вещи ограничено – нужна лицензия. Передача права требования к 3-ему лицу означает передачу тех полномочий, которыми обладал даритель, то есть применяются правила о цессии.

Освобождение одаряемого от обязанности перед дарителем – в сущности прощение долга. Для этого необходимо обоюдное согласие. Освобождение от имущественного обязательства перед третьим лицом – перевод долга – необходимо его согласие.

Даритель по общему правилу не несет ответственность за недостатки вещи. Однако есть исключения: если в договоре дарения подробно описано количество и качество дара, то одаряемый может потребовать исполнения обязательства в натуре. Можно воспользоваться Законом «О правах потребителя».

Одаряемый может потребовать возмещения убытков, если недостатки вещи причинили ему ущерб. Это правило не распространяется на те случаи, кода даритель не знал о существовании недостатков или они носили явный характер и могли быть обнаружены одаряемым.

Понятие и общая характеристика договора ренты. Виды рентных договоров.

Впервые рентные обязательства подробно урегулированы в ГК. В ГК 64 года ренте была посвящена одна статья: КП имущества с пожизненным содержанием. Это был договор между гражданами, один из которых должен был быть нетрудоспособным. Сейчас единственным богатством многих граждан является их дом, и средства к проживанию они не имеют. Из-за этого в 90-х часто встречались злоупотребления. Цель законодательства в этой сфере – в том числе защита Р - получателей. Просто договор ренты не существует, существуют только отдельные виды ренты, но можно выделить общее. По договору ренты (далее – Р) одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) свое имущество в соб-ть, а плательщик ренты обязуется осуществлять периодические платежи или предоставлять содержание в иной форме.

Это реальный договор и поэтому односторонний, так как считается заключенным после передачи имущества, после чего Р – получатель обязательств не несет. Носит возмездный характер. Рентные отношения – отношения по передаче имущества в собственность, поэтому на них распространяются правила о КП, если иное не вытекает из существа Р. Отношения носят длящийся характер, поэтому законодательство устаревает. Общие свойства Р:

- длящийся характер;

- фидуциарный характер;

- алеаторность (рисковый характер). Выражается в том, что невозможно определить эквивалентность, будет ли соответствовать стоимость имущества регулярным платежам. Закон исходит из того, что это конститутивный признак Р, должен учитываться сторонами и не устанавливает требований эквивалентности.

- Правила, регулирующие Р подробны, хоть и носят диспозитивный характер. Есть и императивные нормы, которые касаются законности, стабильности отн, призванные защитить интересы получателя ренты.

- Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению

- Императивный характер имеет признак следования. Если 3-е лицо приобретает недвижимое имущество, переданное ранее по договору Р, то обязанности по выплате платежей приобретает это же 3-е лицо. А первоначальный плательщик несет субсидиарную ответственность перед Р-получателем. Обременения рентой движимого имущества не происходит.

- Установлены гарантии для Р-получателя. Переданное по договору Р недвижимое имущество находится в залоге у Р-получателя. При передаче движимого имущества существенным условием договора является закрепление в договоре способа обеспечения исполнения обязательств плательщика Р. Это могут быть обычные виды обеспечения обязательств или страхование в пользу Р – получателя риска ответственности. На неуплаченную Р начисляются проценты по ст. 395, причем не только в отношении денежной составляющей, но и в отношении содержания в натуре. ГК выделяет 3 вида рентных договоров: договор пожизненной Р; договор постоянной Р; договор пожизненного содержания с иждивением.

При разграничении этих видов закон учитывает:

• на каких основаниях передается имущество:

- имущество – рентные платежи - применяются правила о дарении или

- имущество – его стоимость + рентные платежи. В этом случае применяются правила о КП;

• Правила о выкупе имущества;

• Вид передаваемого имущества

---

Дата добавления: 2015-07-10