Читайте также: |
|
Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:
Стоимость земли
Доля земли = ----------------------------------------------------------
Стоимость единого объекта недвижимости
Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.
Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.
Этап 1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как
А) численность и структура занятости населения;
Б) инфраструктурная обеспеченность;
В) транспортная доступность;
Г) одинаковый тип застройки;
Д) природные особенности.
Этап 2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.
Этап 3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Этап 4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
Этап 5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на долю земли.
Пример. Информация, полученная в результате анализа статистическими методами данных по сделкам, имеющимся в собственной базе данных оценщика, приведена в таблице3.
Таблица 3
Дата добавления: 2015-09-06; просмотров: 113 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Вводные пояснения | | | Луна - суровая хозяйка |