Вводные пояснения

Лабораторная работа №1

Предмет: Оценка земли и система платежей за землю

Тема: Рыночная оценка стоимости земельных участков. Сравнительный подход: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения

Цель: Определить рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж, методом выделения, методом распределения

Материалы: наличие информации о ценах сделок (предложений), о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Литература: Варламов А.А. Севостьянов А.В. Земельный кадастр В 6 т. Т. 5. Оценки земли и иной недвижимости.-М.: КолосС, 2006.-265 с.

Метод сравнения продаж

Вводные пояснения

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями, и (или) сооружениями), так и незастроенные. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины оцениваемого земельного участка.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например: гектар, сотка, квадратный метр, - физическая единица сравнения), так и для цены аналога в целом (например: участок – экономическая единица сравнения). Корректировать цены можно как в денежном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.

При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

1) по элементам сравнения

2) с помощью единиц сравнения

Способ элемента сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

При сравнении земельных участков рекомендуется рассматривать следующие элементы.

1. Состав передаваемых прав собственности.

2. Условия финансирования сделки купли – продажи.

3. Условия продажи.

4. Время продажи.

5. Местоположение и окружение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков, с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единицы сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнить земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га –при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон.

Цена за 1 сотку – при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв.м. – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам ит.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв.м. общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв.м. площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб.м. – при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах – одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывают практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах, сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Пример. Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 9 месяцев, предшествующих оценке. Основные характеристики участков, влияющие на стоимость, приведены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатель	Оцениваемый участок	Сопоставимые объекты
Участок 1	Участок 2	Участок3
Адрес	Ул……	О…шоссе	Ул. А……..	Ул. М….
Цена продажи. р	?	130 000	137 600	640 800
Площадь участка, М^2	8 000	8 000	6 400	18 000
Время продажи		9 мес назад	6 мес назад	3 мес назад
Вид функционального использования ГКОЗНП	Земли под предприятиями автосервиса(СТО)	-	Земли под предприятиями автосервиса (СТО)	-
Коэффициент относительной ценности кадастрового квартала	0,35	0,39	0,28	0,82
Вид зонирования(разрешенное использование)	Земли под предприятиями автосервиса(СТО)	Земли под предприятиями автосервиса(СТО)	Земли под предприятиями торговли	Земли под предприятиями автосервиса(СТО)
Показатель качества объекта ГКОЗНП
Топография	Без особенностей	Сложный рельеф	Без особенностей	Без особенностей
Особые условия участка	Без особенностей	Без особенностей	Подлежит переселению односемейный дом	Заброшенные разрушенные постройки

Результаты корректировок на выявленные отличия приведены в таблице2 Таблица 2

Корректировки на выявленные отличия

Номер корректировки	Элемент сравнения	Участок 1	Участок 2	Участок 3
	Цена продажи 1 м^2 участка. р	16,25	21,5	35.6
	Права собственности, корректировка
	Скорректированная цена, р	16.25	21.5	35,6
	Условия финансирования, корректировка
	Скорректированная цена, д.е.	16,25	21,5	35,6
	Условия продажи, корректировка
	Скорректированная цена, д.е.	16.25	21,5	35,6
	Время продаж, корректировка	+3,17	+2.71	+2,17
	Скорректированная цена. д.е.	19,42	24.21	37.77
	Местоположение (оценочная зона), корректировка	1/1.11	1/0.8	1/2,34
	Скорректированная цена, д.е.	17.5	30,26	16,14
	Зонирование. корректировка		-50%
	Скорректированная цена, д.е.	17,5	15.13	16,14
	Топография, корректировка	+20%
	Скорректированная цена, д.е.		15,13	16,14
	Особые условия, корректировка		+4,69	+4,04
	Скорректированная цена, д.е.		19,82	20,18
	Количество корректировок

Описание вносимых в таблицу 2 поправок.

1. Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требует.

2. На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значение поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении»: для участков 1,2 и 3

соответственно:(1+0,02)⁹=1,195(19,5%), (1+0,02)⁶=1,126(12.6%), (1+0.02)³=1.061(6.1%).

3. На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования).

Для 1-го участка: 0,39/0.35=1,11; для 2-го: 0,28/0,35=0,8; для 3-го участка: 0.82/0.35=2,34.

4. На зонирование. Участки 1,3 и оцениваемый участок находится в защитной зоне транспортной магистрали и предназначены под ограниченный вид использования. А именно: земли под предприятиями автосервиса (СТО). Участок 2 может быть использован многофункционально. В данном случае он зонирован под торговое предприятие-автосалон (земли предприятий торговли). В соответствии с ГКОЗНП коэффициент качества торгового вида использования в 2 раза выше, нежели под станциями техобслуживания. Поэтому цену продажи участка 2 уменьшим на 50%.

5. На топографию. Участок 1 имеет сложный рельеф, что по сметному расчету по укрупненным показателям увеличит стоимость строительства данного типа здания на данном участке на 20%.

6. На особые условия участка. По 2-му участку потребуется покупка двухкомнатной квартиры для переселения жителей. Рыночная стоимость квартиры составляет 30 000 д.е. В расчете на 1 м² участка это составит 4.69 д.е. (30 000:6400 м²).

В результате сметного расчета на подготовку площадки 3-го участка под строительство затраты составили 72 630 д.е., что в расчете на 1м²

участка составит 4,69 д.е. (72 630: 18 000м²).

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют 1-й и 3-й участки. За искомую стоимость 1 м² оцениваемого участка принимают среднюю арифметическую из скорректированных стоимостей 1-го и 3-го участков 20,59 д.е., полученную в результате следующих расчетов: (21+20,18)/2.

Рыночная стоимость участка в целом составит (20,59 д.е.*8000 м²)=164 720 д.е.

Задание: Определите рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж по варианту, предложенному преподавателем.

---

Дата добавления: 2015-09-06