Вещное право

В Проекте ГК РФ очень существенно перерабатываются положения Гражданского кодекса РФ о вещных правах. Их перечень значительно расширяется.

Отдельного упоминания заслуживает специальное регулирование института владения (гл. 13 ГК РФ в редакции Проекта). В ст. 209 ГК РФ в редакции Проекта устанавливается, что владение - это фактическое господство лица над объектом. Владение принципиально отграничивается от права на объект владения: в Проекте ГК РФ указывается, что приобретение права владения на вещь не означает получения владения на нее. Оно может быть получено лишь посредством фактического господства над вещью, если иное не предусмотрено законом.

Владение может приобретаться либо вручением (передачей), либо поступлением вещи во владение иным образом (п. 1 ст. 212 ГК РФ в редакции Проекта). Владение также может быть получено в результате односторонних действий приобретателя владения, а также в результате действий судов или иных государственных органов.

Согласно Проекту ГК РФ передача вещи во владение может подтверждаться соответствующим документом, к примеру, передаточным актом. Такая передача может подтверждаться и иными документами. Однако лицо, указанное в таком документе, является лишь предполагаемым владельцем, если не доказано иное. Различные передаточные документы в соответствии с положениями Проекта ГК РФ вводят лишь презумпцию владения.

Факт приобретения или утраты владения может устанавливаться судом.

Если же в отношении объекта владения существует несколько прав, предусматривающих владение, то владельцем будет считаться лицо, осуществляющее фактическое господство над вещью. Недопустимо одновременное владение нескольких лиц над одним объектом, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа отношений между ними. К примеру, участники общей собственности могут одновременно владеть общим имуществом.

Лица, имеющие доступ к объекту в силу родственных или трудовых связей, не признаются его владельцами.

Специально оговаривается, что владение не подлежит государственной регистрации.

Объектами владения могут быть лишь вещи, имеющие материальный характер. В Проекте ГК РФ специально указывается, что владение допускается в отношении наличных денег и документарных ценных бумаг. Также и любые родовые вещи могут быть объектами владения, если они должным образом индивидуализированы. Однако по общему правилу владение будет возможно лишь в отношении индивидуально-определенных вещей.

Отметим, что в Проекте ГК РФ допускается владение частью объекта недвижимости, если эта часть может быть должным образом определена и ограничена (п. 4 ст. 211 ГК РФ в редакции Проекта).

Ограничения, которые устанавливаются на оборот вещей, не влияют на возможность владеть ими со стороны лиц, не имеющих соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом.

В Проекте ГК РФ определяются понятия законного и добросовестного владения. При этом законность и добросовестность владения предполагается, если не доказано иное.

Владение признается законным, если оно осуществляется на основании:

- права собственности или иного вещного права, включающего правомочие владения;

- соглашения с собственником или обладателем иного вещного права, включающего правомочие владения.

Добросовестным владельцем в соответствии со ст. 214 ГК РФ в редакции Проекта признается такой владелец, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает владение незаконно либо что основание законного владения отпало.

Представляется, что положения о владении вводятся в Проект ГК РФ во многом для того, чтобы законодательно закрепить единый массив норм, регулирующих защиту владения. Такие нормы присутствуют в гл. 14 ГК РФ в редакции Проекта.

Основной тезис названных норм заключается в том, что владение защищается путем возврата вещи лицу, чье владение было нарушено. Несмотря на то, что право на защиту имеет любой владелец, защищается сам факт владения, без рассмотрения вопроса о том, является ли такое владение законным (п. 2 ст. 215 ГК РФ в редакции Проекта).

Более того, в некоторых случаях, предусмотренных законом, защитой могут пользоваться лица, не являющиеся владельцами. В Проекте ГК РФ устанавливается, что защита владения может осуществляться владельцем самостоятельно (самозащита) посредством обращения в уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления, а также в судебном порядке. Самозащита владения может осуществляться любым способом, соразмерным нарушению и не выходящим за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Требование о защите владения согласно Проекту ГК РФ будет удовлетворено судом, если установлено, что вещь выбыла из владения в результате хищения, самоуправства или иным путем помимо воли владельца. Таким образом, в отношении владельцев в Проекте ГК РФ закреплен некий аналог виндикационной защиты.

Требование о защите владения может быть предъявлено лишь тем владельцем, который последним утратил владение. Оно должно быть направлено на лицо, фактически обладающее вещью.

Также вводится и некий аналог негаторного иска. Владельцы согласно положениям Проекта ГК РФ будут вправе требовать защиты своего владения от посягательств лиц, которые могут привести к лишению владения или препятствуют осуществлению владения (п. 4 ст. 216 ГК РФ в редакции Проекта).

Бремя доказывания при защите владения возлагается на обращающееся за защитой лицо. Оно должно доказать, что владело спорной вещью в течение одного года до нарушения, послужившего основанием к обращению за защитой (п. 1 ст. 217 ГК РФ в редакции Проекта). Сроки владения заявителя могут складываться со сроками владения предыдущих владельцев, если переход владения между ними осуществлялся по воле предшествующего обладателя вещи.

В то же время законный и добросовестный владелец вправе требовать защиты своего владения независимо от срока обладания (владения) вещью.

Срок исковой давности по требованию о защите владения составит один год (ст. 219 ГК РФ в редакции Проекта). Течение срока исковой давности по указанному требованию будет начинаться со дня утраты владения.

Таким образом, можно сделать вывод, что весь комплекс норм, касающийся владения и его защиты, направлен на устранение правовой неопределенности в отношении различных объектов, не имеющих установленного правового статуса принадлежности (на праве собственности, ином вещном праве, праве аренды и т.д.) какому-либо лицу. Владельцы, получившие право эффективной защиты от притязаний на этот объект иных лиц, смогут владеть этой вещью на законных основаниях до появления лица с более сильным притязанием. Следовательно, такие владельцы смогут приобретать данную вещь по давности владения.

Непосредственно в регулировании вещного права Проектом ГК РФ вводятся многочисленные новеллы.

В первую очередь, в предлагаемой редакции Гражданского кодекса РФ дается определение вещного права. Под ним следует понимать предоставление лицу непосредственного господства над вещью совокупно с основаниями осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ. Следовательно, иными федеральными законами новые вещные права не могут устанавливаться.

Также в Проекте ГК РФ даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:

- вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;

- вещное право по общему правилу не имеет срока действия;

- утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;

- вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;

- вещными являются права, прямо названные таковыми в Гражданском кодексе РФ.

Следует обратить внимание на признак бессрочности действия вещных прав в связи с установлением ограничения срока действия ряда вещных прав в Проекте ГК РФ. Возникает вопрос: можно ли использовать данный признак для отграничения вещных прав от обязательственных и иных?

В данном перечне также отсутствует признак независимости осуществления вещных прав, то есть возможности пользования ими без встречного предоставления третьим лицам. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на сервитут, который также вводится Проектом ГК РФ и предполагает пользование им на платных началах, что не свойственно вещным правам.

Также отметим, что возникновение вещных прав может быть поставлено в зависимость от условий, которые должны определяться в договоре (п. 4 ст. 224 ГК РФ в редакции Проекта), что очень нетипично для вещных прав.

К вещным правам отнесены право собственности и ограниченные вещные права, список которых значительно расширился по сравнению с действующим Гражданским кодексом РФ. К ограниченным вещным правам в Проекте ГК РФ отнесены:

- право постоянного землевладения (гл. 20);

- право застройки (гл. 20.1);

- сервитут (гл. 20.2);

- право личного пользовладения (гл. 20.3);

- ипотека (гл. 20.4);

- право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);

- право вещной выдачи (гл. 20.6);

- право оперативного управления (гл. 20.7);

- право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

Большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру, право вещной выдачи, можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Право приобретения чужой недвижимой вещи является абсолютной новеллой.

В Проекте ГК РФ указывается, что объектами вещных прав могут быть любые вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги. Родовые вещи могут быть объектами вещных прав лишь после их индивидуализации. Фактически же получается, что родовые вещи не могут быть объектами вещных прав, так как после их индивидуализации вещные права будут установлены по отношению к индивидуально-определенной общности родовых вещей (маркированный мешок зерна, конкретный кошелек с наличными деньгами и т.д.).

Способы защиты вещных прав в Проекте ГК РФ не ограничены, но некоторые из них специально выделяются и описываются, например следующие:

- истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск);

- устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск);

- освобождение вещи или иного объекта вещного права из-под ареста (исключение из описи);

- признание вещного права.

Среди иных способов защиты вещных прав, не указанных прямо в Проекте ГК РФ, но признанных судебной практикой, можно выделить иск о признании права или обременения отсутствующим (см. п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В отношении права собственности в Проекте ГК РФ предлагается установить, что собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь (ст. 233 ГК РФ в редакции Проекта). Тем самым подчеркивается абсолютный характер права собственности. Также в Проекте ГК РФ сохраняется положение о том, что собственник имеет правомочия владения, пользования и распоряжения.

Важно отметить, что согласно Проекту ГК РФ право собственности может устанавливаться в порядке первоначального приобретения, то есть впервые или независимо от права предшествующего собственника (п. 1 ст. 240 ГК РФ в редакции Проекта). К примеру, в силу давности приобретения.

Также право собственности может приобретаться в производном порядке (от иного права собственности). К примеру, в силу различных сделок, влекущих переход права собственности на вещь.

Важное дополнение вводится в правила о приобретательной давности. В Проекте ГК РФ устанавливается, что право собственности может быть приобретено в отношении вещи, выбывшей из владения собственника помимо его воли, если неуправомоченное лицо в течение 30 лет открыто и непрерывно осуществляет владение этой вещью (п. 1 ст. 242 ГК РФ в редакции Проекта).

Отметим, что в Проекте ГК РФ не предусматривается существующая в настоящее время норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещи исчисляется с момента истечения срока исковой давности по требованиям, которые могли предъявить к владельцам управомоченные лица (п. 4 ст. 234 ГК РФ).

В Проекте ГК РФ устанавливается детальное правовое регулирование такого явления, как самовольная постройка. Под ней в Проекте ГК РФ понимается здание или сооружение, возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство, либо возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 244 ГК РФ в редакции Проекта). Из этого определения можно сделать вывод, что иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Правовой статус таких объектов в Проекте ГК РФ не определяется.

Однако относительно самовольной постройки вводятся некоторые законодательные новеллы.

Так, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Однако это правило действует лишь в отношении самовольно возведенных объектов, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем.

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое ее возвело на принадлежащем ему земельном участке, в силу отсутствия оснований для ее сноса.

В Проекте ГК РФ устанавливается очень подробный перечень оснований прекращения права собственности. Помимо этого определяется закрытый перечень оснований принудительного изъятия вещей у собственника:

1) обращение взыскания на вещь по обязательствам (ст. 264);

2) отчуждение вещи, которая в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 265);

3) выкуп бесхозяйственно содержащихся объектов культурного наследия (культурных ценностей), домашних животных (ст. ст. 266 и 267);

4) реквизиция (ст. 268);

5) конфискация (ст. 269);

6) национализация (ст. 270);

7) выдел доли из общего имущества (п. 4 ст. 280);

8) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 296);

9) прекращение права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 296.4);

10) прекращение права собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства (ст. 296.5);

11) прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся помещение (ст. 298.7);

12) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина (п. 2 ст. 152);

13) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих изображение гражданина, полученное или используемое с нарушением закона (п. 2 ст. 152.1);

14) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих информацию о частной жизни физического лица, полученную с нарушением закона (п. 4 ст. 152.2);

15) изъятие из оборота и уничтожение контрафактных материальных носителей (п. 4 ст. 1252);

16) изъятие из оборота и уничтожение оборудования, прочих устройств и материалов, используемых или предназначенных для нарушения исключительных прав (п. 5 ст. 1252).

Среди многочисленных новелл, касающихся вещных прав, следует также выделить установление соседских прав, понимаемых как ограничение права собственности на земельный участок в пользу соседей (ст. ст. 293 и 294 ГК РФ в редакции Проекта).

В Проекте ГК РФ указывается, что собственник земельного участка должен осуществлять свои правомочия с учетом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков. В настоящее время в Земельном кодексе РФ есть упоминание о том, что на использование земельного участка существенное воздействие может оказывать использование соседних земельных участков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Соседями могут признаваться не только собственники (владельцы) прилегающих земельных участков, но и лица, чьи земельные участки испытывают влияние от использования земельного участка. Однако соседские права не защищаются абсолютно. Владельцы и собственники соседних земельных участков не могут требовать устранения препятствий в использовании своих земельных участков, если воздействие со стороны другого земельного участника не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.

В ст. 294 ГК РФ в редакции Проекта описывается содержание соседских прав и обязанностей. В частности, собственник земельного участка имеет право, если соглашением с соседом не предусмотрено иное, собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке, а также требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между их участками и т.п. Пояснительная записка рассматривает эти нормы как принципиально важные.

Отдельная глава Проекта ГК РФ касается права собственности на здания и сооружения. Устанавливается, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом. Отметим, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся. Данная норма закрепит в Гражданском кодексе РФ принцип "единой судьбы" земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, который в настоящее время содержится в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Следствием соблюдения этого принципа является законодательный запрет на отчуждение объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он возведен, если собственником этих объектов является одно и то же лицо. Это правило также находит свое отражение в Проекте ГК РФ (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.

Допускается передача во временное владение и пользование части здания или сооружения, если эта часть должным образом индивидуализируется (п. 2 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта).

В Проекте ГК РФ также регулируются случаи, если собственниками земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости являются разные лица. Предлагается закрепить в Гражданском кодексе РФ право собственника здания, строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, пользоваться этим участком в необходимых пределах. Такое право может быть обусловлено уплатой денежных средств собственнику земельного участка в соразмерных объемах, если иное не будет предусмотрено в законе.

Отдельного внимания заслуживает правовое регулирование разрушенных (поврежденных) объектов недвижимости, которое в настоящее время специально не предусмотрено в Гражданском кодексе РФ. В Проекте ГК РФ указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. В судебной практике встречалась позиция, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07).

Собственник разрушенного объекта недвижимости имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка (п. 5 ст. 297.1 ГК РФ в редакции Проекта). В настоящее же время такое согласие неизбежно требуется, когда объект недвижимости возведен на арендованном земельном участке, поскольку в силу п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав на земельный участок для восстановления разрушенного объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. Соответственно, отсутствие таких условий приводит к невозникновению у арендатора земельного участка права на восстановление принадлежащего ему недвижимого имущества (см., к примеру, Определение Верховного суда РФ от 28.02.2012 N 6-В11-7, Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу N А41-23055/08, от 01.03.2005 по делу N 10АП-256/05-ГК).

В то же время, как следует из Проекта ГК РФ, права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок могут прекратиться, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения или гибели.

К аналогичным выводам в последнее время приходят суды: собственник утрачивает право восстанавливать разрушенный объект недвижимости, если в течение длительного времени он не предпринимал никаких мер по его восстановлению (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220). Исходя из содержания указанного судебного акта, под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по подготовке такого восстановления (например, переговоры с собственником земельного участка).

Дата добавления: 2015-09-06