Договір підряду на проведення проектних і досліджувальних робіт

Будівництву об'єкта має передувати його проектування (включає розробку передпроектних документів, що обґрунтовують техніко-економічні показники об'єкта будівництва, та проектно-кошторисної документації) і проведення досліджувальних робіт (наприклад, щодо дослідження геологічних, гідрогеологічних умов будівельного майданчика). Проведення подібних робіт зазвичай здійснюється на підставі відповідного договору - підряду на проведення проектних і досліджувальних робіт. За цим договором підрядник зобов'язується розробити за завданням замовника проектну документацію або виконати обумовлені договором роботи (проектні, досліджувальні), а замовник зобов'язується надати необхідні для виконання таких робіт відомості та/або документацію (дозволи), прийняти та оплатити їх (ст. 324 ГК). Регулювання відносин, які виникають у процесі виконання проектних та досліджувальних робіт, може здійснюватися із застосуванням відповідних положень ст. 318 ГК, а також інших нормативно-правових актів, що визначають особливості проведення таких робіт: законів України «Про інвестиційну діяльність», «Про наукову і науково-технічну діяльність», «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування і забудову територій»; постанов Кабінету Міністрів України: від 25 листопада 1999 р. № 2137

«Про затвердження Порядку проведення архітектурних та містобудівних конкурсів», від 11 квітня 2002 р. № 483 «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та затвердження їх комплексної державної експертизи» та ін.

На підрядника за цим договором покладається обов'язок відповідальності за недоліки проекту. Якщо останні стосуються питань, що відповідно до ч. 1 ст. 8 і ст. 15 Закону «Про інвестиційну діяльність» підлягають обов'язковій державній експертизі (санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, архітектурних вимог), то вони зазвичай виявляються у процесі проведення такої експертизи і відповідно до вимог постанови Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. № 483 такий проект не може отримати позитивного висновку комплексної державної експертизи, без якого він не повинен затверджуватися та реалізовуватися. Відтак, вчасне усунення підрядником таких недоліків необхідно для реалізації інвестицій і відповідно - для укладання договорів з виконавцями будівельних і пов'язаних з ними робіт.

Виявлені в процесі реалізації проекту та експлуатації побудованого за даним проектом об'єкта недоліки, що не були зафіксовані в процесі проведення комплексної державної експертизи, також підлягають усуненню підрядником. Переробка проекту з метою усунення виявлених недоліків здійснюється підрядником за власний рахунок, що не звільняє його від обов'язку відшкодування замовникові збитків, спричинених недоліками проекту.

Тривалість строків позовної давності для подання позову про відшкодування замовникові збитків, спричинених недоліками проекту, залежить від ступеня тяжкості негативних наслідків реалізованого проекту. За загальним правилом, строк позовної давності становить десять років, а якщо збитки замовникові завдано протиправними діями підрядника, що призвели до руйнувань, аварій, обрушень, - тридцять років. Перебіг строку позовної давності починається з дня прийняття побудованого об'єкта.

ІІ

Загальні положення про договір найму (оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. У главі 58 ЦК України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном «найм» широко вживаються терміни «оренда», «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.

Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів такими ознаками:

1) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, за якими одержувач майна стає його власником. Крім цього, оскільки користування майном за договором найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав;

2) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору наймуможуть бути:

· річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами;

· майнові права, наприклад земельні паї;

· підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України).

Відповідно до ст. 762 ЦК України договір найму є оплатним. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо він укладений без зазначення строку, тобто цей договір є строковим.

Договір найму укладається на строк, обумовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України).

Суттєвою умовою договору оренди державного та комунального майна є строк (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), у зв'язку з чим такий договір може укладатися лише на визначений договором строк.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Проте в законодавстві можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, ст. 17 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що строк договору оренди землі не може бути більшим ніж 50 років. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендоване майно (крім окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим.

Права та обов'язки сторін за договором найму. Головним обов'язком наймодавця є надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Цьому обов'язку наймодавця кореспондує суб'єктивне право наймача вимагати надання йому саме того індивідуально визначеного майна, яке зазначене у договорі.

Непередання майна наймачеві спричиняє певні правові наслідки (ст. 766 ЦК України).

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Відповідно до ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Крім цього, наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму (ст. 768 ЦК України).

Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Права третіх осіб на річ, передану у найм (ст. 769 ЦК України). Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

У разі зміни власника речі, переданої у найм, відповідно до положень ст. 770 ЦК України до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Річ, передана у найм, може бути застрахована (ст. 771 ЦК України). У разі передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, договір страхування не припиняє чинності.

Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Страхування є обов'язковим у випадку оренди державного та комунального майна (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Ряд обов'язків за договором майнового найму покладається на наймача. Так, наприклад, ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві (ст. 772 ЦК України).

За загальним правилом наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ст. 773 ЦК України).

Окремо врегульовуються питання права власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм. Так, відповідно до ст. 775 ЦК України право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані наймачем внаслідок користування найманою річчю, належать наймачу.

Користуючись найнятим майном, наймач може проводити ті чи інші його поліпшення. Зокрема, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Що стосується капітального ремонту речі, переданої у найм, то він провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦК України).

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має переважні права перед іншими особами, а саме:

· у разі належного виконання своїх обов'язків за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про свої наміри наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється;

· у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У разі порушення цих прав наймодавцем наймач має право звернутися до суду за їх захистом.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ст. 778 ЦК України).

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю.

Якщо внаслідок поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Наслідком погіршення речі, переданої у найм, є зобов'язання наймача усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ст. 779 ЦК України).

У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах (ст. 780 ЦК України).

Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність

яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Припинення договору найму. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 781 ЦК України).

Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ст. 782 ЦК України).

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК України).

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ст. 785 ЦК України).

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму (ст. 786 ЦК України).

Піднайм. Наймач має право за згодою наймодавця передавати наймані речі у користування іншій особі за договором піднайму, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 774 ЦК України).

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. При цьому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

Прокат — це договір, за яким наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. Вирізнення такого виду договору пов'язане із суб'єктним складом. Як наймодавець може виступати лише суб'єкт підприємницької діяльності.

Відповідно до окремих видів речей може існувати спеціальне правове регулювання прокату. Так, згідно зі ст. 9 Закону України «Про метрологію та метрологічну діяльність» від 11 лютого 1998 р. № 113/98 наказом Держстандарту України від 12 травня 1999 р. № 220 було затверджено «Порядок обліку тих підприємств (їх об'єднань), установ, організацій та громадян — суб'єктів підприємницької діяльності, які займаються виробництвом, ремонтом, продажем і прокатом засобів вимірювальної техніки».

Прокат є різновидом договору найму і за своєю правовою природою — договором приєднання. Договором приєднання відповідно до ст. 634 ЦК України є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише приєднанням другої сторони до запропонованого договору в цілому. Тому наймач не має права запропонувати свої умови до договору. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату, але вони не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.

Договір прокату є публічним договором, тобто договором, в якому одна сторона — підприємець взяла на себе обов'язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (ст. 633 ЦК України). Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (телевізор, холодильник тощо).

Предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором. Зокрема, це можуть бути вимірювальні прилади.

Оскільки договір прокату є договором приєднання і публічним договором, то плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця і є однаковою для всіх наймачів.

Договір прокату має свої особливості щодо надання прав наймачу:

1) наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст. 790 ЦК України);

2) наймач не має права на укладення договору піднайму і переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (пункти 1, 2 ст. 791 ЦК України);

3) на наймача не можна покладати проведення капітального та поточного ремонту речі, оскільки це є обов'язком наймодавця, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (п. З ст. 791 ЦК України).

ІІІ

Договори на користування чужим майном - нечисленні. Основними різновидами цих договорів є договір оренди та договір лізингу, хоча елементи оренди є в складних договорах (зокрема, в концесійному договорі).

Найбільш поширеним у сфері господарювання договором на користування чужим майном є договір оренди.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК). У користування за договором оренди відповідно до ч. 2 ст. 283 ГК України може передаватися індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості.

Об'єктом оренди можуть бути:

- цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завершений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілі­сність, технологічну єдність даного підприємства;

- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

- інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Умови договору оренди:

- істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Сторони договору оренди:

Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК):

- має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;

- зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню; здійснювати поточний ремонт орендованого майна (якщо інше не передбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Орендодавець:

- має права: на отримання орендних платежів, повернення майна у разі припинення чи розірвання договору оренди, відшкодування збитків за рахунок орендаря у разі втрати, псування чи знищення об'єкта оренди з вини орендаря;

- зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у встановлений договором строк та у належному стані; здійснювати капітальний ремонт переданого в оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди).

Орендна плата (фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) встановлюється у грошовій формі (залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі); розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також у передбачених законодавством випадках (зокрема, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди); строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Припинення та розірвання договору оренди:

• договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено;

• викупу (приватизації) об'єкта оренди;

• ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний:

• за згодою сторін;

• на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (статті 783-784), в порядку, встановленому статтею 188ГК України (загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів). Так, відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу, дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливе у випадках, якщо наймач:

• користується річчю (майном) всупереч договору або призначенню майна;

• без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі;

• своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна);

• не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно із ст. 784 Цивільного кодексу наймач має право вимагати дострокового розірвання договору, якщо наймодавець:

• передав у користування річ (майно), якість якого не відповідає умовам договору або призначенню речі (майна);

• не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (майна).

У разі, якщо предметом договору оренди є державне або комунальне майно, такий договір має певні особливості, а саме:

1. Спеціальне правове регулювання відносин, які складаються в процесі укладення та виконання договору оренди державного та комунального майна: ГК України (статті 287-289), Закон 14.03.1995 р. «Про оренду державного та комунального майна», Декрет від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається», низка підзаконних нормативно-правових актів (Методика оцінки вартості об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 17.-04.2001 р. № 649; Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом Фонду державного майна від 04.03.1998 р. № 396, та ін.);

2. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є:

1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу національної академії наук України;

2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності;

3) державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна прощею до 200 кв. м, а з дозволу орендодавців, зазначених у пунктах 1 і 2 цієї статті, - також щодо цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

3. Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається») та ч. 2 ст. 4 Закону «Про оренду державного і комунального майна».

4. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька етапів: а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, проекту договору оренди та комплекту необхідних документів згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 17.04.2001 р. № 649; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за погодженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рішення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені законом підстави); в) організацію та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди);

5. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554; Порядком проведення експертної оцінки майна при приватизації, затвердженої наказом Фонду державного майна України від 02.02.1995 р. № 100);

- термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;

- орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визначається відповідно до Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовт­ня 1995 р. № 786;

- порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на відновлення орендованих основних фондів;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини; орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

6. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

- приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

- банкрутство орендаря;

- загибель об'єкта оренди.

- розірвання договору за погодженням сторін;

- дострокове розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності передбачених законом підстав) відповідно до рішення суду (господарського суду) та інших підстав, передбачених актами законодавства; так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січня 1993 р. № 5-93 «Про впорядкування використання адміністративних будинків і не житлових приміщень, що перебувають у державній власності», договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

7. Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, і щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК).

8. Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно із ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону «Про приватизацію державного майна», який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації); приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених цим законом (ст. 17) – шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).

IV

Договір лізингу також спрямований на забезпечення користування чужим майном за відповідну плату, проте за можливої наявності при застосуванні фінансового лізингу ознак договору купівлі-продажу (поставки), технічного обслуговування лізингового майна.

Регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання договору лізингу, здійснюється за допомогою відповідних положень ГК України (ст. 292 «Лізинг у сфері господарювання»), ЦК України (статті 806-809), Закону України від 16 грудня 1997 р. (в редакції Закону від 11.12.2003) «Про фінансовий лізинг», Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», відомчих нормативно-правових актів, зокрема: Примірного договору фінансового лізингу та Примірного договору, який передбачає застосування фінансового лізингу (затверджених наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59).

Поняття договору лізингу закріплене в ч. 1 ст. 806 ЦК України.

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцеві на праві власності чи праві господарського відання і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника), відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Предметом договору лізингу може бути майно з такими ознаками: неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, що відповідно до законодавства належить до основних фондів, не заборонена законом до вільного обігу на ринку і щодо якої немає обмежень про передачу в лізинг.

Господарський кодекс (ст. 292) містить положення про види (фінансовий та оперативний) та форми (зворотний, пайовий, міжнародний тощо) лізингу, проте без визначення цих понять.

Цивільний кодекс (ст. 806) розрізняє два види лізингу - прямий і непрямий; останній має основні ознаки фінансового лізингу.

Договір фінансового (непрямого) лізингу має значно більше відмінностей від договору оренди, ніж договір прямого лізингу, зокрема:

- правове регулювання договірних відносин фінансового лізингу здійснюється за допомогою спеціального закону - «Про фінансовий лізинг», ст. 1 якого містить визначення договору фінансового лізингу: «За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі)»;

Суб'єктами фінансового лізингу можуть бути:

- лізингодавець - юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу;

- лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця;

- продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу;

- інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу.

Істотними умовами договору фінансового лізингу є:

- предмет лізингу;

- строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу)

- розмір лізингових платежів (можливість включення до них:

а) суми, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу;

б) платежу як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно;

в) компенсації відсотків за кредитом;

г) інших витрат лізингодавця, що безпосередньо пов'язані з виконанням договору лізингу);

- інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (наприклад, умови ремонту і технічного обслуговування предмета лізингу, про прискорену амортизацію предмета лізингу та ін.)

Права сторін договору відповідно до Закону:

Лізингодавця:

1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

2) здійснювати перевірки дотримання лізингоодержувачем умов користування предметом лізингу та його утримання;

3) відмовитися від договору лізингу у випадках, передбачених договором лізингу або законом;

4) вимагати розірвання договору та повернення предмета лізингу у передбачених законом та договором випадках;

5) стягувати з лізингоодержувача прострочену заборгованість у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

6) вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків відповідно до закону та договору;

7) вимагати повернення предмета лізингу та виконання грошових зобов'язань за договором сублізингу безпосередньо йому в разі невиконання чи прострочення виконання грошових зобов'язань лізингоодержувачем за договором лізингу.

Лізингоодержувача:

1) обирати предмет лізингу та продавця або встановити специфікацію предмета лізингу і доручити вибір лізингодавцю;

2) відмовитися від прийняття предмета лізингу, який не відповідає його призначенню та/або умовам договору, специфікаціям;

3) вимагати розірвання договору лізингу або відмовитися від нього у передбачених законом та договором лізингу випадках;

4) вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням умов договору лізингу;

5) інші права відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

Обов'язки сторін відповідно до Закону:

Лізингоодержувача:

1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

2) відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предмета лізингу, підтримувати його у справному стані;

3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4) надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і забезпечувати можливість здійснення перевірки умов його використання та утримання;

5) письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця предмета, про всі випадки виявлення несправностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;

6) письмово повідомляти про порушення строків проведення або непроведення поточного чи сезонного технічного обслуговування та про будь-які інші обставини, що можуть негативно позначитися на стані предмета лізингу, - негайно, але у будь-якому разі не пізніше другого робочого дня після дня настання вищезазначених подій чи фактів, якщо інше не встановлено договором;

7) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу та в інших випадках дострокового повернення предмета лізингу - повернути предмет лізингу у стані, в якому його було прийнято у володіння, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором;

8) інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

Лізингодавця:

1) у передбачені договором строки надати лізингоодержувачеві предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

2) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна лізингоодержувача чи інших осіб або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним;

3) відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предмета лізингу;

4) відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на поліпшення предмета лізингу, на його утримання або усунення недоліків у порядку та випадках, передбачених законом та/або договором;

5) прийняти предмет лізингу в разі дострокового розірвання договору лізингу або в разі закінчення строку користування предметом лізингу;

інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

Форма договору фінансового лізингу — повна письмова та обов'язковість реєстрації предмета лізингу у передбачених законом випадках і порядку.

Строк лізингу - відповідно до умов договору, але не менше одного року.

Можливість відмови від договору лізингу:

Лізингоодержувачем в односторонньому порядку, якщо має місце значне (зазвичай понад 30 днів) прострочення передачі предмета лізингу, за умови письмового повідомлення про це лізингодавця;

Лізингодавцем - якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж частково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше 30 днів; при цьому лізингодавець має право вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Гарантії майнових прав сторін договору щодо предмета лізингу:

- у разі переходу права власності на предмет лізингу від лізингодавця до іншої особи відповідні права та обов'язки лізингодавця за договором лізингу переходять до нового власника предмета лізингу;

- якщо сторони договору лізингу уклали договір купівлі-продажу предмета лізингу, то право власності на предмет лізингу переходить до лізингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної договором ціни, якщо договором не передбачене інше;

- предмет лізингу не може бути конфісковано, на нього не може бути накладено арешту у зв'язку з будь-якими діями або бездіяльністю лізингоодержувача.

Дата добавления: 2015-10-13