Решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта должно содержать сведения о характере, объеме и стоимости таких работ.

ОБОБЩЕНИЕ

судебной практики рассмотрения дел по спорам,

связанным с выполнением капитального и (или) текущего ремонта в многоквартирных домах,

А также с выбором или изменением способа управления многоквартирным домом

Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда проведено изучение дел, рассмотренных судами Владимирской области за 2011 – 9 месяцев 2012 гг., по спорам, связанным с выполнением капитального и (или) текущего ремонта в многоквартирных домах, а также с выбором или изменением способа управления многоквартирным домом.

Капитальный и (или) текущий ремонт в многоквартирных домах

Вопросы, связанные с ремонтом многоквартирных домов, являются актуальными для Владимирской области. Количество многоквартирных домов на территории области составляет 35 482 единицы, общей площадью 24424,5 тыс. кв.м. Из общего числа указанных домов 60% домов построены в период с 1946 по 1995 годы. Износ 16 045 домов составляет от 31% до 65%, 2117 домов - от 66% до 70%, 1540 домов - свыше 70%.[1]

Жилищный фонд в области имеет тенденцию к старению и ветшанию, в связи с чем проблема по осуществлению капитального ремонта многоквартирных домов стоит достаточно остро. Обветшалый жилищный фонд снижает уровень безопасности и комфортности проживания граждан. Имеются основания прогнозировать, что количество дел, связанных с капитальным и (или) текущим ремонтом в многоквартирных домах, будет возрастать.

В связи с этим обобщение практики рассмотрения судами области дел указанных категорий призвано способствовать правильному и единообразному применению норм материального и процессуального права, обеспечению реальной защиты прав граждан.

Всего за период 2011 – 9 месяцев 2012 г.г районными (городскими) судами Владимирской области окончено производство по 67 делам по спорам, связанным с выполнением капитального и (или) текущего ремонта в многоквартирных домах, из них рассмотрено:

в 2011 г. – 36 дел (с вынесением решения – 25 дел, в том числе: с удовлетворением требований – 16 дел, с отказом в удовлетворении требований – 9 дел; прекращено производство по 10 делам; оставлено без рассмотрения 1 дело);

за 9 месяцев 2012 г. - 31 дело (с вынесением решения – 20 дел, в том числе: с удовлетворением требований – 15 дел, с отказом в удовлетворении требований – 5 дел; прекращено производство по 9 делам; оставлено без рассмотрения 1 дело; передано в другие суды 1 дело).

Статистическая информация представлена в прилагаемых таблицах.

В результате проведенного обобщения разработаны следующие рекомендации.

Принятие решения о проведении капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, при отсутствии которого на управляющую организацию не может быть возложена обязанность по капитальному ремонту общего имущества.

Ф. обратился в суд с иском к ООО «УправДом» о понуждении к производству ремонта и взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование иска сослался на то, что ему на праве собственности принадлежит оборудованная балконом расположенная на втором этаже четырехэтажного кирпичного дома квартира. В настоящее время балкон находится в аварийном состоянии, что подтверждается актом ООО «Бюро Независимой Экспертизы», согласно которому балконная плита ввиду физического износа нуждается в проведении капитального ремонта по проекту. Он неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о проведении ремонта, однако ответа не получил. 27.07.2010 обнаружил на балконе работника ООО «ГРЭД», проводившего оштукатуривание балконной плиты. Поскольку данный вид работ является не капитальным, а косметическим ремонтом, он потребовал прекратить работы. Кроме того, ООО «УправДом» провело заочное собрание собственников многоквартирного дома, предметом которого был ремонт балкона в его квартире, софинансирование его проведения и изготовления проекта ремонтных работ. Решением общего собрания в проведении ремонта и его софинансировании отказано. Полагал данное собрание незаконным. Поскольку он регулярно вносит плату за жилье, а балкон является общим имуществом собственников многоквартирного дома, просил обязать ответчика произвести ремонт балкона в его квартире, а также взыскать компенсацию морального вреда в сумме 30000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Владимира, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 13.01.2011 (дело № 33-39/2011), в удовлетворении требований Ф. было отказано.

Суды первой и второй инстанции указали, что согласно п.п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с частями 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме.

По смыслу пункта 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Установлено, что истец является собственником оборудованной балконом квартиры в многоквартирном доме.

ООО «УправДом» является управляющей организацией указанного жилого дома.

Ф. обращался к ответчику с заявлениями о производстве ремонта балкона ввиду его значительного износа.

20.04.2010 ООО «ГРЭД» составлен акт на предмет обследования балкона квартиры, которым установлено, что имеется разрушение балконной плиты по периметру и нижней ее части с оголением арматуры, а также отсутствуют металлические сливы; требуется замена балконной плиты.

29.06.2010 государственной жилищной инспекцией администрации Владимирской области составлен акт о наличии на нижней стороне балкона квартиры истца выкрашивания ее материала (размером 30 х 10 см) и об отсутствии металлического отлива по краям плиты. ООО «УправДом» выдано предписание № 300/01-02 об устранении выявленных нарушений.

28.07.2010 ООО «УправДом» составлен акт обследования, в ходе которого установлено, что 27.07.2010 работниками ООО «ГРЭД» была начата работа по оштукатуриванию нижней части балконной плиты и по периметру с дальнейшей сменой (установкой) металлических сливов. Истец потребовал прекратить данный вид работ.

По данным акта экспертизы от 10.08.2010 № 387 ООО «Бюро Независимой Экспертизы» фактический износ спорной балконной плиты свидетельствует о необходимости проведения капитального ремонта по проекту, начатые работы по оштукатуриванию поверхности балконной плиты не соответствуют требованиям СНиП. Использование цементно-песчаного раствора возможно в случае проведения косметического ремонта при небольшом характере повреждений.

21.10.2010 состоялось заочное собрание собственников квартир многоквартирного дома, на котором принято решение об отказе Ф. в проведении капитального ремонта балконной плиты в его квартире.

Исходя из установленных обстоятельств и представленных доказательств, суд первой инстанции отказал Ф. в удовлетворении требований в части возложения на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта спорной балконной плиты, поскольку данный вопрос решался в установленном законом порядке - на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома, которым принято решение об отказе в проведении капитального ремонта и его финансировании. При этом суд отклонил доводы истца о незаконности решения общего собрания и рассмотрел гражданское дело в рамках заявленных требований в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Принимая во внимание положения ч. 2 ст. 158 ЖК РФ и условия договора на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, судом отклонены доводы Ф. о внесении им денежных средств на капитальный ремонт как не нашедшие своего подтверждения при рассмотрении дела.

Другим решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 19.06.2012 (в апелляционном порядке решение не обжаловалось) отказано в удовлетворении иска С. к ООО «ЖРЭП № 8» о понуждении к производству ремонта балкона, поскольку судом установлено, что общее собрание собственников по вопросу ремонта балкона в квартире истца не проводилось, в связи с чем у суда отсутствовали основания для возложения на управляющую организацию обязанности по проведению капитального ремонта балконной плиты (дело № 2-2660/2012).

Решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта должно содержать сведения о характере, объеме и стоимости таких работ.

К. обратилась в суд с иском к ООО УК «Суздальские коммунальные системы», просила взыскать с ответчика стоимость ремонта кровли над своей квартирой в размере 40 000 руб., проценты за нарушение сроков выполнения работ в размере 105 600 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб., штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, судебные расходы.

В обоснование своих требований указала, что она является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме в поселке Садовый Суздальского района Владимирской области. Договор на техническое обслуживание заключен с ООО УК «Суздальские коммунальные системы». По вине последнего из-за ненадлежаще выполненных работ по ремонту крыши в январе 2011 года произошла течь, в результате которой был причинен материальный ущерб К., состоящий из затрат на ремонт протекающей части крыши над квартирой истца.

По инициативе К. был составлен акт по данному факту, но неоднократные обращения и требования о ремонте крыши ответчик оставил без ответа, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников дома. Во избежание повторного затопления К. наняла рабочих, которые произвели ремонт кровли на сумму 40 000 руб. Действия ответчика по отказу в ремонте кровли, проведение его самостоятельно, причинили истице моральный вред, который оценен ею в 20 000 руб.

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 01.11.2011 в удовлетворении исковых требований К. было отказано.

Оставляя без изменения решение Суздальского районного суда Владимирской области от 01.11.2011, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в определении от 26.01.2012 (дело № 33-310/2012) указала, что, отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что работы, выполненные истцом, по своему характеру относятся к ремонту общего имущества многоквартирного дома, для проведения которого требовалось решение общего собрания собственников помещений в этом доме. Доказательств наличия волеизъявления собственников данного многоквартирного дома по осуществленному истцом ремонту общего имущества не представлено.

Системный анализ пунктов 11, 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, позволяет прийти к выводу о необходимости согласования характера, объема и стоимости таких работ с собственниками помещений.

Исходя из того, что решения о проведении истцом указанных работ по ремонту общего имущества собранием собственников в установленном порядке не принималось, вывод суда об отказе в удовлетворении заявленного требования является обоснованным.

В ходе рассмотрения спора по существу истцом К. не было представлено доказательств того, что она согласовала с другими собственниками многоквартирного дома произведенные работы по ремонту кровли, составленную для производства ремонта смету, количество и стоимость необходимых для ремонта материалов, кроме того, стороной истца не было представлено доказательств необходимости произведенных работ по замене покрытия кровли дома для предотвращения возможных протечек, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Необходимость в проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не освобождает управляющую организацию от выполнения своих обязательств по содержанию общего имущества собственников, в том числе выполнению текущего ремонта.

З. обратилась в суд с иском к ООО «Новый Дом» о возмещении убытков и обязании произвести ремонт кровли.

В обоснование иска истец сослалась на то, что является собственником квартиры, расположенной на 3-м этаже многоквартирного дома, который обслуживается ООО «Новый Дом». На основании договора управляющая компания взяла на себя обязательство по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. На протяжении последних двух лет квартиру истца неоднократно затапливало из-за протечек крыши дома. З. обращалась в ООО «Новый Дом» с заявлением об устранении протечек, на которое управляющая компания дала письменный ответ о том, что устранит дефекты кровли в июле 2010года. Однако свои обязательства ответчик не выполняет, ремонт крыши не производит. В связи с чем З. просила обязать ООО «Новый Дом» произвести ремонт кровли в местах протечки и взыскать с ответчика понесенные ею затраты на ремонт кухни, которые согласно смете, составленной МУ «Служба единого заказчика», определены в размере 10 829 руб., а также 344 руб., затраченные на получение в БТИ технического паспорта квартиры.

Решением Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области от 12.04.2011 исковые требования З. удовлетворены в полном объеме.

Оставляя без изменения решение Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области от 12.04.2011, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в определении от 26.05.2011 (дело № 33-1831/2011) указала следующее.

Рассматривая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 1064 ГК РФ, которыми определены основания ответственности за причинение вреда, а также нормами ст. 161 ЖК РФ о способе управления многоквартирного дома.

Установлено, что истец З., а также её дочери являются собственниками квартиры в многоквартирном доме. С 2009 года между ООО «Новый Дом» и собственниками указанного жилого дома заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация взяла на себя обязанность осуществлять управление общим имуществом собственников в соответствии с условиями договора, в том числе по устранению протечек кровли. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

Материалами дела подтверждено, что 26.04.2010 года З. обратилась с заявлением к директору ООО «Новый дом» с просьбой отремонтировать протечку на крыше, поскольку вода стала поступать в её квартиру, были повреждены потолок и стены кухни. На данное обращение ответчик сообщил истцу, что работы по ремонту кровли над её квартирой включены в план работ на июль 2010 года. Однако до настоящего времени указанные ремонтные работы не произведены.

Учитывая изложенное, требования закона и положения договора от 01.08.2009, суд обоснованно обязал ООО «Новый Дом» произвести текущий ремонт кровли в срок до 01.09.2011.

Ссылка жалобы на то, что в настоящий момент имеется необходимость в проведении капитального ремонта крыши дома, не может служить основанием к отмене решения, так как не освобождает ответчика от выполнения своих обязательств по содержанию общего имущества собственников.

Правомерно взыскал суд с ООО «Новый дом» в пользу истца и материальный ущерб, причиненный затоплением.

Факт затопления подтвержден актом обследования квартиры от 28.12.2010, не оспаривался он и в письменном отзыве ответчика. Размер ущерба определен судом исходя из представленной З. сметы, составленной МУ «Служба единого заказчика» по стоимости ремонта кухни в квартире истца на сумму 10 829 рублей. Кроме того, судом принято во внимание, что З. также понесла затраты в сумме 344 руб. за получение в БТИ выкопировки из технического паспорта квартиры.

Поскольку в судебное заседание ответчик свой контррасчет по сумме материального ущерба не представил, не приобщил его и к жалобе, его доводы в части неправильного определения размера возмещения являются несостоятельными и не могут служить основанием к отмене законного решения суда.

Дата добавления: 2015-09-03