Что встанет дороже? ? ?

Было принято решение - дом сдать, передать потенциальным собственникам ключи от квартир и параллельно решать проблемы с передачей сетей и заключением прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг.

Какие-то договоры удалось заключить раньше, какие-то позже, но на все эти беды пришлось потратить более года. В настоящее время со всеми поставщиками коммунальных услуг заключены прямые договоры. При этом ГУП ТЭК обязался пересчитать разницу в тарифах на потребленную тепловую энергию с октября 2014 г. по настоящее время, с зачетом переплаченных жильцами дома средств в счет будущих оплат.

Как я уже говорил ранее, в связи с тем, что согласно жилищному законодательству и Уставу кооператива, ЖСК в праве не только организовывать строительство жилья для членов кооператива, но и эксплуатировать построенное жилье, собственники площадей

в МКД 01.12. 2013 года приняли совместное решение, согласно которому исполнение функций по управлению и организации ремонта и содержания общедомового имущества (функций управляющей компании) возложили на ЖСК «Пушкинский».

Такое решение было принято после подробного анализа собственниками помещений стоимости услуг, оказываемых городскими управляющими компаниями. Выяснилось, что передача управления и содержания дома «чужим дядей» будет процентов на 40 дороже, а качество – хуже.

Особую признательность за консультации в вопросе организации работы ЖСК как управляющей компании на начальном этапе хочу выразить собственнику встроенных помещений в нашем доме - ООО «ПолиСтрой» и лично Яковлевой Татьяне Васильевне. Эта организация и ее руководитель и специалисты обладают громадным опытом работы в сфере жкх, котроым делятся с нами. Благодаря их рекомендациям с июня 2015 года Правлением ЖСК будет заключен договор на комплексное обслуживание ИТП и узлов учета тепловой энергии с экономией на 40% от существующего договора. Активное участие в подборе подрядных организаций оказал так же собственник жилья Страшинский Ю.К., который, кстати говоря, помог подыскать компанию обслуживающие слаботочные системы, с которой мы уже заключили договор, по которому с 01. 05.2015 г. обслуживание этих систем будет на 30% дешевле существующего.

Правлением кооператива была выполнена определенная работа по привлечению специализированных организаций имеющих лицензии и определенный опыт в эксплуатации всей инженерной оснастки дома. Необходимо отметить, что проектом в доме предусмотрено и установлено инженерное оборудование, требующее от персонала наличие знаний и соответствующих допусков и разрешений на его обслуживание и эксплуатацию, а от организаций соответствующих лицензий.

К работникам ЖСК, исполняющим обязанности по обслуживанию инженерных систем дома, органами Гостехнадзора, Госпожнадора, Ростехнадзора,Росэнергонадзора, ГУП ТЭК, Водоканала и др. надзорными организациями предъявляются особые требования: образование, специальность, соответствующая специальная подготовка и ежегодное обучение и аттестация по правилам безопасности при экслуатации тех или иных инженерных устройств, наличие соответствующих разрешений и допусков к выполнению тех или иных работ.(В эл.щитовую одному и без допска входить нельзя, теплопункт обслуживать и эксплуатировать без допуска и аттестации на право работы с системами находящимися под давлением нельзя, вентиляционную си не включай без допуска, скоро за метлу без допуска и инструктажа не дадут взяться), а все это стоит денег!!!

Исходя из требований Жилищного законодательства и всех надзорных организаций к обслуживанию и сохранности жилого фонда Правлением ЖСК, был укомплектован штат ЖСК, уже не как кооператива, осуществляющего привлечение средств на организацию строительства жилья для членов кооператива, а как Управляющей компании, осуществляющей эксплуатацию построенного дома, с приемом на работу необходимого для этого персонала (весь штат ЖСК, как управляющей компании, сегодня составляет 15 человек).

От собственников помещений поступают предложения о том, сто сэкономить средства можно сократив численность персонала.В частности речь идет об энергетике, управдоме и вахтерах-охранниках. Мое мнение:

1. Без энергетика, имеющего все допуски и разрешения на обслуживание инженерных систем, нам не разрешат эксплуатацию дома, обслуживание электросистем требует определенного допуска.

2. Без управдома председатель правления физически не может справиться с ворохом обязанностей и следующих за ними бумаг и документов, а особенно учитывая, что в новом доме еще не налажены полностью взаимоотношения с поставщиками энергоресурсов, не заведена вся необходимая инженерно-техническая документация и плюс ко всему необходимо следить за тем, как выполняются ремонтные работы в квартирах. Ужо том, чего от строительных рабочих можно ожидать - не мне Вам рассказывать. Ежедневно возникают вопросы по устранению выявляющихся недостатков в строительной части, инженерии, окнах, витражах, протечках балконов, вывозу мусора и т.п.

3. Всеми этими вопросами приходится заниматься управдому, а председатель правления не успевает мотаться между контролирующими, инспектирующими организациями, судами, прокуратурой, жилищной инспекцией, ГУП ТЭКом, Водоканалом, администрацией города и т.д.

4. Можно согласиться с предложением уменьшить вдвое количество вахтеров-охранников, пересмотрев их должностные обязанности. За въезд транспорта на территорию, сохранность стен и дверей подъездов при выгрузке стройматериалов и других грузов ответственность должны нести собственники помещений. Осмотр въезжающего и выезжающего транспорта производится не будет, паркинг будет находится только под видеонаблюдением, дворовая территория предоставлена сама себе. У этой категории работников будут чисто присущие им должностные обязанности – диспетчер.

Правлением кооператива была составлена и утверждена на заседании Конференции смета расходов на управление, содержание и ремонт общедомового имущества на 2014 год, предусматривающая выполнение всего необходимого комплекса работ.

Сметные расходы на 2014 год рассчитывались исходя из уже имеющихся данных о необходимых расходах на ремонт и содержание общедомового имущества, подтвержденных заключенными договорами с подрядными специализированными организациями. При выборе субподрядных организаций происходил отбор,критериями которого являлись стоимость тех или иных работ и отзывы о работе от организаций, где они работали или работают.

Необходимо сказать, что при составлении сметы на 2014 год был допущен ря недочетов, связанных с отсутствием опыта по планированию работ по содержанию и ремонту общедомового имущества. По каким- то статьям расходы были запланированы в заниженных размерах, или не были учтены вообще(как например, приобретение инструмента, инвентаря и материалов, а где то плановая цифра была выше и средства были сэкономлены. В результате в течении года средства, по мере необходимости, перекидывались с одной статьи на другую. И, самое главное, что мы уложились в сметные расходы, дом жил, ремонтные работы и содержание дома выполнено в соответствии со всеми требованиями и нормативами.

В течение года силами ЖСК с привлечением специализированных организаций были выполнены были выполнены следующие работы:

- промывка и прочистка сетей водоподведения и водоотведения;

-ревизия и необходимый ремонт всей трубопроводной арматуры;

- выполнены пусконаладочные и регулировочные работы оборудования ИТП и системы теплоснабжения с предъявлением их инспектору ГУП ТЭК и энергонадзора;

- выполнены работы по ревизии и пусконаладке систем вентиляции и пожаротушения;

- выполнялись работы по подготовке теплоцентров к отопительному сезону и регламентные работы в отопительный сезон;

-выполнялась работа по составлению документов на МВК, технических паспортов, паспортов готовности к отопительному сезону и множество других документов, предъявляемых инспектирующим органам для получения разрещений на функционирование инженерных систем дома;

- подготовка и сдача водомерных узлов, регламентные работы по узлам ГВС и ХВС;

-проведены работы по техническому и аварийному обслуживанию лифтов и лифтового оборудования (тех. освидетельствование, обязательное страхование, замена отдельных узлов и деталей);

- обслуживание и ремонт слаботочного оборудования;

- ежедневно выполняются работы по уборке подъездов, лестниц и лестничных площадок, а также круглогодичная ежедневная уборка придомовой территории.

- производился ремонт кровли и покрытий отельных балконов;

- организован гарантийный ремонт, замена и регулировка окон и витражей.

Осуществляется круглосуточная работа охранной и аварийной службы ЖСК по контролю оперативной обстановки в доме, круглосуточный мониторинг инженерных сетей и оборудования, переговорных устройств, охранной сигнализации технических помещений дома, запись видеонаблюдения. Ведется ежедневный прием жалоб и заявок от жителей дома.

Одним из постоянных вопросов, которые задают собственники помещений – почему так велика плата за содержание и ремонт общедомового имущества? Ответить могу только одно – правление кооператива прилагает все усилия на минимизации этих затрат, пересматривает заключенные договора с подрядными организациями, меняет подрядчиков, но значительного эффекта это не дает.

К примеру в нашем доме выше средних городских цен обходится обслуживание и страхование лифтов. Причина – обслуживание лифтов фирмы ОТИС и поставка запасных частей к ним осуществляется только фирмой ОТИС по установленными ими расценками. Страхование лифтов этой марки дороже чем страхование лифтов других производителей.

Вся беда кроется не стоимости оказываемых нам услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а в том что вся финансовая нагрузка по содержанию оснащенного современной инженерной инфраструктурой дома ложиться на относительно небольшое количество площадей с которых взимается плата – дом маленький. Правление ЖСК довело расчетную смету расходов на 2015 год до сведения всех собственников и ожидает от Вас, конкретных предложений по уменьшению расходов на содержание и ремонт общедомового имущества.

Хочу довести до Вашего сведения, что в доме всем собственникам площадей выставляются счета на оплату расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, не зависимо от того, используют они свои помещения или нет. Собственники нежилых (встроенных) помещений оплачивают счета регулярно, чего к сожалению нельзя сказать о собственниках жилья.

Задолженность собственников жилья по квартирной плате на начало текущего года составляла более 3 200 000 рублей, (это почти трехмесячный бюджет квартирных платежей дома), что вынудило правление кооператива привлечь средства, полученные в виде вступительного взноса, а также часть средств полученных в виде паевых взносов (доплата по обмеру ПИБ так же относится к паевым взносам), на погашение задолженности жильцов по оплате коммунальных услуг и содержанию и ремонту общедомового имущества, с учетом их возврата после погашения жильцами имеющихся задолженностей.

Сегодня, «самоназванный», неизвестно кем уполномоченный, «домовой комитет» в рассылаемых письмах жильцам дома, и жалобах и заявлениях во всевозможные инстанции трактует факт погашения задолженностей членов кооператива по коммунальным платежам за счет временного отвлечения средств, находящихся на расчетном счете кооператива, как факт нецелевого использования правлением денежных средств кооператива, и обращается во все возможные инстанции с просьбой привлечь к ответственности правление ЖСК в лице его председателя за погашение задолженности жильцов по коммунальным платежам средствами кооператива.

(Самое обидное,что организаторами этой возни являются собственники жилья не вылезающие из долгов по квартирной плате)

Нужно понять, что не прибегни кооператив к таким действиям, поставщики энергоресурсов нам выставили бы громадные штрафы и пени, работники, обслуживающие дом 3 месяца не получали бы заработную плату, 3 месяца не вывозили бы мусор и т.д.

Ну и, коль к слову, мне пришлось задеть тему клеветнической информации и лжи о деятельности правления кооператива, могу перед лицом всех присутствующих еще раз заявить о том, что никаких неправомерных действий правление кооператива не совершало, ведение хозяйственной деятельности – это функция кооператива, а за распространяемую клевету, ложь и обвинения в хищении и присвоении средств и другие злоупотребления, кому-то придется отвечать в установленном законом порядке – поверьте.

Вся эта мышиная возня затеяна не с целью наладить, настроить работу управляющей компании, найти пути минимизации расходов, а с целью уйти от оплаты задолженностей перед кооперативом и продолжать жить в доме за счет соседей.

Продолжая тему неплатежей сообщаю собранию, что по состоянию на 01.01.2015 года, задолженность, в сумме превышающая трехмесячную квартирную плату, имеется более у 56 собственников жилья из 122. Как Вам нравится эта цифра? В качестве крайней мере правление вынуждено прибегать к отключению электроэнергии, писать предупреждающие письма, что приводит к недовольству и скандалам с отдельными жильцами.

Должники по квартплате вовсе не задумываются о том, что они пользуются всеми общедомовыми услугами за счет тех жильцов, которые вносят квартплату регулярно, то есть живут в доме за чужой счет.

Правление, вынуждено в создавшейся ситуации, с 01.05.2015 года:

- Прекратить с 01.05.2015 г. временное привлечение финансовых средств кооператива, находящихся на расчетном свете и предназначенном для расходования в будущем периоде на другие нужды, на погашение заложенностей кооператива, перед энергопоставляющими организациями, возникших по вине собственников помещений.

- За счет кооператива подготовить и передать в суд материалы для принудительного взыскания платежей по кварплате со злостных неплательщиков.

- В квитанции по квартплате с 01.05. 2015 года включать к оплате «пени и штрафы» за несвоевременную оплату собственниками помещений расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества и коммунальным услугам.

На нашем собрании должен был выступить ревизор ЖСК «Пушкинский» Соловьева О.Г. с оценкой результатов финансово – хозяйственной деятельности кооператива за 2014 финансовый год. Однако, ввиду того, что ревизор кооператива Соловьева О. Г. не смогла прибыть на сегодняшнее собрание, в связи с проводимой налоговой проверкой на предприятии, где она работает в должности главного бухгалтера, разрешите мне зачитать основные положения из акта проверки результатов финансово-хозяйственной деятельности ЖСК «Пушкинский» за отчетный период.

Если у собственников помещений будут сомнения в правильности изложенных материалов, то новый состав ревизионной комиссии кооператива, который мы сегодня изберем, сможет эти материалы перепроверить.

Кстати, в установленный законодательством срок, правление кооператива ознакомило всех желающих с материалами, вынесенными на обсуждение сегодняшнего собрания с целью их предварительного обсуждения и подготовки конструктивных решений и предложений.

К сожалению нас не услышали, а отдельные собственники жилья, даже имея определенный опыт работы и знания, специально не приняли участия в подготовке, собрания, чтобы сегодня на собрании внести раздор и сумятицу.

В связи с тем, что голосование собственников помещений в МКД будет проводиться в письменной форме на уже выданных Вам при регистрации листах голосования, хочу, до начала обсуждения вопросов повестки дня, сказать Вам, как будут подводиться итоги голосования.

В повестку дня сегодняшнего собрания включены так же два организационных вопроса, решения по которым будет приниматься собственниками жилья, являющимися членами ЖСК «Пушкинский».

Так как в правление ЖСК «Пушкинский» поступило заявление от ревизора ЖСК Соловьевой О.Г. с просьбой на очередном собрании кооператива досрочно освободить ее от исполнения обязанностей ревизора кооператива, в связи с загруженностью по основной работе, членам кооператива в соответствии с Уставом кооператива необходимо избрать либо ревизионную комиссию в составе 2 человека, либо просто ревизора. Свое видение о кандидатах в ревизионную комиссию правление изложило в листках для голосования. Вам решать.

Согласно Жилищному кодексу РФ и Уставу кооператива, с того момента, когда количество членов превысит пятьдесят вместо общего собрания высшим руководящим органом кооператива становится конференция, делегаты которой избираются из числа членов кооператива.

В связи с тем, что состав Конференции избирался 09 июля 2010 года и некоторые члены конференции за истекший период выбыли из членов кооператива, а так же, что, за прошедшее с момента избрания предыдущего состава Конференции, количество членов кооператива увеличилось более чем в 10 раз и составляет по реестру 99 человек предлагается:

- избрать новый состав делегатов конференции ЖСК «Пушкинский с нормой представительства 1 делегат от 9 членов кооператива т.е. в количестве 11 человек;

- просьба персонально выбрать кандидатуры из списка, предлагаемого правлением кооператива.

Все лица, принимающие сегодня участие в работе нашего собрания являются собственниками помещений в МКД, однако часть из них является кроме того состоят еще и членами ЖСК «Пушкинский».

Для того, чтобы не собирать отдельное собрание членов кооператива, и в то же время иметь возможность раздельного подсчета голосов, правление кооператива решило провести голосование путем вручения листов голосования разного цвета.

Вы наверное обратили внимание на то, что листы голосования выданы Вам разного цвета? Объясню, для чего это сделано.

1. Листы голосования зеленого цвета вручены собственникам помещений, являющимся и Членами ЖСК. Их голоса, при голосовании по 1,2,3,4,5 вопросам повестки дня собрания, будут считаться по количеству метров принадлежащих им площадей, а при голосовании, как членов кооператива по 6 и 7 вопросу повестки дня, по членству в кооперативе.

2. Листы желтого цвета вручены собственникам помещений не являющимся членами кооператива. Их голоса будут подсчитываться при голосовании по 1,2,3,4,5 вопросам повестки дня собрания по количеству принадлежащих им площадей в доме и не будут учитываться при подсчете голосов собственников помещений, проголосовавших по 6-му и 7-му вопросам повестки дня собрания».

Выступил:

Маслаков Игорь Владимирович, представитель по доверенности собственника кв. № 35, Медведевой Марии Алексеевны.

Выступивший проинформировал собравшихся о том, что по его мнению, перечисление денежных средств в размере 8 294 074 рубля с расчетного счета ЖСК Пушкинский на расчетный счет ООО Принцепс по инвестиционному договору, осуществленное в 2014 году, является не законным. Указанный инвестиционный договор прекратил свое действие 01 декабря 2013 года с момента приемки кооперативом проинвестированной им доли в размере 108 квартир, о чем 01.12.2013 г. был подписан соответствующий акт. В указанном акте ООО Принцепс и ЖСК Пушкинский констатировали тот факт, что все взаимные обязательства по инвестиционному договору выполнены, расчеты произведены, а стороны не имеют взаимных финансовых претензий.

Выступивший сообщил, что по факту платежей ЖСК Пушкинский в 2014 году в адрес ООО Принцепс, в настоящий момент ОБЭП по Пушкинскому району проводится проверка.

Выступивший проинформировал собравшихся о том, что платежи на содержание дома за весь 2014 год взимались, по его мнению, не законно.

По мнению выступившего, конференция, которая определила размер указанных выше платежей, была проведена 15.01.2014 года с нарушениями и ее решения не могут считаться легитимными.

Выступивший сообщил, что решения конференции ЖСК Пушкинский от 15.01.2014 года в настоящий момент оспаривается в Смольнинском районном суде Санкт – Петербурга.

Выступил:

Денисов Валерий Михайлович, представитель по доверенности собственника кв. № 100, Калугиной Натальи Валерьевны.

Выступивший обратил внимание собравшихся на факте не допустимого состояния системы оплаты услуг за отопление дома. По мнению выступившего, система оплаты отопления в доме требует доработок и изменений. Как заявил выступавший, при тарифе за тепло, равном тарифам производственных площадок, система отопления в доме соответствует морально устаревшей «хрущовке».

Выступила:

Член ЖСК Пушкинский, собственник кв. № 17, Потрахова Мария Николаевна.

Выступившая сообщила собравшимся, что анализ отчета ревизора ЖСК Пушкинский о проверке результатов финансово – хозяйственной деятельности ЖСК Пушкинский за период с 10.01.2014 года по 31.12.2014 года, представленный правлением, не соответствует требованиям, предъявляемым к подобной отчетности. Факты, отраженные в указанном отчете требуют дополнительной проверки, а выводы являются не обоснованными.

Выступила:

Поромова Наталья Николаевна, представитель по доверенности собственника кв. № 48.

Выступившая сообщила собравшимся о том, что информация председателя правления ЖСК Пушкинский, относительно активной деятельности правления в 2014 году, в части подключения дома к постоянной тепловой сети, не соответствует действительности. По мнению выступившей, правление не делало ничего в этом направлении до тех пор, пока информация о подобном положении вещей не стала известна представителям Администрации Пушкинского района. Только после вмешательства главы района, ситуация стала меняться в положительную сторону.

Предложено:

Утвердить отчет правления ЖСК Пушкинский за 2014 год.

ЗА – 25094 голосов;

ПРОТИВ – 27428 голосов;

ВОЗДЕРЖАЛСЯ – 2458 голосов.

Дата добавления: 2015-08-13