Одобрить представленный порядок подсчета голосов.

По пятому вопросу повестки дня:

Выступил:

С отчетом о проделанной в 2014 году работе, Председатель правления ЖСК Пушкинский, Левицкий Валентин Владимирович. Ниже представлен полный текст отчета в редакции Левицкого В. В.

«Сегодня мы проводим первое общее годовое (очередное) собрание собственников помещений нашего дома.

Инициатором проведения очередного собрания собственников помещений является ЖСК «Пушкинский», на который Соглашением собственников помещений МКД по адресу г. Пушкин, ул. Ленинградская 46, №1 от 01 декабря 2013 года возложена обязанность по осуществления функций по управлению и содержанию общедомового имущества жилого дома.

Исполнение обязанностей по управлению МКД, содержанию и ремонту общедомового имущества кооперативом соответствует нормам и положениям гл.11.Раздел 5; Раздел 8 ст.161 ЖК РФ, Устава кооператива, инвестиционному договору строительства дома и договорам паевого взноса, заключенным с членами кооператива.

Годовое собрание собственников является очередным и на нем рассматриваются вопросы связанные с хозяйственной деятельностью управляющей компании, с принятием решений о ремонте и реконструкции МКД, использовании фонда текущего и капитального ремонта, принятие решений о пользовании общим имуществом и земельным участком, выбор способа управления МКД, отчет об использовании средств за предыдущий период и утверждение сметы расходов на содержание и ремонт общедомового имущества на последующий период и др. вопросы в соответствии со ст.44 ЖК РФ.

Помимо очередного собрания, общие собрания собственников помещений являются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников.

Для начала я считаю необходимым вкратце изложить историю создания ЖСК и строительства дома, что позволит снять некоторые вопросы, возникающие у собственников помещений.

Проектирование и строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой осуществлялось ООО «ПРИНЦЕПС» на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 3600 кв. м.

Строительство осуществлялось подрядным методом, финансирование обеспечивалось за счет собственных средств учредителей ООО «ПРИНЦЕПС», заемных средств и привлечения средств соинвесторов.

Обеспечения финансирования строительства жилой части в начале проводилось путем продажи квартир по предварительным договорам купли-продажи, а после введения изменений в законодательство о долевом строительстве жилья, было принято решение о создании ЖСК с дальнейшим привлечением средств для строительства квартир через заключенный с ЖСК Инвестиционный договор с продажей жилья посредством заключения договоров паевого взноса.

Согласно инвестиционному договору ЖСК обязался за счет средств, поступающих от пайщиков, осуществлять инвестирование строительства жилой части Объекта недвижимости, а ООО «ПРИНЦЕПС» обязалось организовать строительство и передать после окончания строительства находящиеся в объекте жилые помещения.

Инвестиционным Договором № 1/П от 12 мая 2010 года была определена начальная продажная стоимость 1 кв. метра жилой площади в сумме 78 200 рублей. При этом, согласно п.3.4. договора, указанная цена сохранялась до 01.09. 2010 года, а в дальнейшем она корректировалась дополнительными соглашениями к инвестиционному договору и была индивидуальной в каждом договоре паевого взноса.

Цену за 1 кв. метр продаваемого жилья устанавливал его владелец - ООО «ПРИНЦЕПС», с учетом стоимости строительства и цен на квартиры на рынке жилья.

Согласно п.3.5.договора по завершению строительства стороны Договора производят уточнение размеров построенных площадей согласно обмерам ПИБ и, соответственно, корректировку внесенных Инвестором инвестиций.

В соответствии с этим пунктом договора были внесены идентичные условия в договоры паевого взноса, заключаемые с вступающими в члены кооператива.

В связи с тем, что в ходе подготовки собрания и до него, отдельные члены кооператива особенно озабочены правомерностью взимания доплат по результатам обмера ПИБ и судьбой паевых взносов остановлюсь на этом подробнее.

Напоминаю: Строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой осуществлялось Застройщиком ООО «ПРИНЦЕПС», учредителями которого являются физические лица, создавшие это общество, целью деятельности которого является извлечение прибыли от любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Бизнес - проектом, составленным ООО «ПРИНЦЕПС», предусматривалось строительство объекта за собственные или привлеченные средства, реализация построенных помещений по коммерческой цене и, как результат получение определенной прибыли. Продажа строящегося жилья производилась через созданный Застройщиком для этих целей жилищно-строительный кооператив. У Застройщика с ЖСК был заключен инвестиционный договор, согласно которому кооператив продавал строящееся жилье по установленной застройщиком цене, перечислял Застройщику деньги, которые тот, в свою очередь, вкладывал в строительство объекта.

Я обращаю Ваше внимание еще раз на схему, по которой мы с Вами приобретали жилье. В отличие от ЖСК, который в те далекие советские годы, создавался лицами, желающими построить для своих нужд жилье, и вначале аккумулировал средства, создавая паевой фонд, а затем, выступая в роли Застройщика, строил жилье, ЖСК сегодняшний создается Застройщиком и является посредником между Застройщиком, который на свои (собственные или привлеченные) средства строит жилье и продает его покупателям, посредством принятия их в кооператив на добровольных началах, с подписанием определенных договоров, выполнение которых является обязанностью обеих сторон.

Согласно инвестиционному договору кооператив обязан оплатить Застройщику построенное жилье в ценах, установленных Застройщиком, и в сумме, внесенной в качестве паевого взноса гражданами, вступающими в кооператив.

По завершению строительства, после произведенного ПИБ обмера построенных площадей, и после передачи квартир членам кооператива, ЖСК, согласно договорам паевого взноса, обязан произвести сверку платежей с пайщиками, получить от них доплату за увеличение площадей построенного жилья по сравнению с договорными и перечислить полученные средства Застройщику, либо вернуть излишне внесенные деньги. Сегодня отдельные собственники судится с кооперативом, не желая оплатить паевой взнос по обмерам ПИБ, как, якобы, незаконно взимаемый после завершения строительства дома и,в то же время те же самые собственники молча получили возвращенные им деньги, как переплату по обмерам ПИБ. По моему у этих людей с «думалкой» проблемы. Нигде ни в одном договоре не сказано, что эти средства принадлежат кооперативу и, уж тем более, что Застройщик обязан делиться своей прибылью с членами кооператива.

У кооператива могла бы образоваться экономия средств от использования паевого фонда (либо недостаток средств на осуществление строительства) в том случае, если бы он сам выступил в роли Застройщика и жилье построил с меньшими (или большими) чем планировалось затратами. В нашем же случае ЖСК выступает в роли продавца принадлежащего Застройщику товара, и только, а полученными от сделки деньгами распоряжается хозяин товара. (Ведь приходя в магазин и приобретая какой либо товар Вы не просите хозяина магазина поделиться с Вами полученной от продажи товара прибылью? А может следовало бы спросить у продавца не помочь ли ему погасить убытки? Ведь Застройщик, который, кстати прибыли при реализации этого проекта не получил, мог на завершающем этапе потребовать доплаты за стоимость построенного жилья, ссылаясь на нехватку средств, в результате удорожания строительства по независящим от него причинам. И что тогда? Дополнительные сборы? А ведь в кооперативах такие случаи нередки. Но есть Договорные обязательства и их необходимо выполнять всеми договаривающимися сторонами.

В ходе строительства нам пришлось пережить два экономических кризиса произошедших в экономике страны, которые негативно отразились на возможностях граждан вкладывать свои деньги в строительство жилья. В результате ЖСК не смог своевременно обеспечить финансирование строительства жилой части за счет паевых взносов вступающих в кооператив.

Заем для продолжения финансирования строительства жилья пришлось брать Застройщику под залог принадлежащего ему земельного участка и уже построенной подземной части здания, на что ушло определенное время.

Финансовые проблемы также вынуждали и генподрядчика (ООО СтройСервис) дважды по пол года останавливать стройку и в конце концов, обанкротивщись, не завершив строительство объекта, бросить его, задолжав при этом ООО «ПРИНЦЕПС» около 70 млн. рублей.

Все судебные процессы по претензиям к генподрядчику ООО «ПРИНЦЕПС» были выиграны, однако взять с ООО «СтройСервис» нечего – подрядчик банкрот.

Финансовые проблемы и банкротство генподрядчика это, конечно, очень серьезный фактор, отрицательно сказавшийся на сроках ввода объекта в эксплуатацию. Но, при этом, возник еще ряд проблем, которые сделали невозможной своевременную и полную передачу всей инженерной инфраструктуры от Застройщика в ЖСК.

Дело в том, что в соответствии с бизнес-планом строительства объекта у ООО «ПРИНЦЕПС» в штате не должно быть инженерного персонала, необходимого для осуществления всех функций Застройщика. Содержание такого количества специалистов при строительстве одного небольшого объекта экономически не целесообразно и практически невозможно. Договор на выполнение функций Застройщика и оказание инжиниринговых услуг изначально был заключен с той же генподрядной организацией (ООО «СтрйСервис»), которая строила объект. В функции Застройщика, которые исполнял генподрядчик, в числе прочих, входили обязанности по подготовке необходимой документации и передаче построенных им наружных инженерных сетей на баланс КУГИ г. Санкт-Петербурга.

Однако, бросив недостроенный объект, генподрядчик не только не исполнил эти обязанности, но, в добавок ко всему, заявил о том, что вся документация по построенным подземным сетям электроснабжения, водоподведения, водоотведения и теплоснабжения утеряна.

Отсутствие утерянной документации не позволяло ООО «ПРИНЦЕПС» передать наружные инженерные сети на баланс КУГИ, а ЖСК заключить на прямую договоры с поставщиками энергоносителей для получения коммунальных услуг по тарифам, установленным для населения.

Для завершения строительства и сдачи, достроенного собственными силами, объекта ООО «ПРИНЦЕПС» за полгода до сдачи объекта пришлось вступить в СРО и, оформив все надлежащие документы, получить самому разрешение на выполнение функций Застройщика.

Поставки тепла, воды, электроэнергии в уже готовый для проживания дом производились по тарифам, установленным для строительства. На восстановление утраченной документации требовались определенные финансовые затраты и, что самое главное, много времени.

Перед правлением кооператива, как и перед ООО «ПРИНЦЕПС» встал вопрос - вводить дом в эксплуатацию и передать людям долгожданное жилье с условием, что проживающие в нем граждане будут оплачивать коммунальные услуги по завышенным тарифам, или ждать неопределенное время, необходимое для восстановления документации, выполнения экспертизы сетей и последующей передаче их на баланс КУГИ???

Дата добавления: 2015-08-13