Порядок встановлення земельних сервітутів.

Стаття 100. Порядок встановлення земельних сервітутів

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом,

заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові

(володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій

конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між

особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем)

земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає

державній реєстрації в порядку, встановленому для державної

реєстрації прав на нерухоме майно.

Стаття 101. Дія земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав

на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до

іншої особи.

2. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу,

застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в

інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та

юридичним особам.

3. Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої

встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в

інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його

встановлення, якщо інше не передбачено законом.

4. Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений

земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих

встановленням земельного сервітуту.

Стаття 102. Припинення дії земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного

сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника

земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний

сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний

сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користування

сервітутом.

2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої

встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути

припинена в судовому порядку у випадках:

а) припинення підстав його встановлення;

б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює

використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний

сервітут, за її цільовим призначенням.

49. Проблеми правового регулювання земельного сервітуту, емфітевзису та суперфіцію.

Глава 16 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р., розкриває поняття права земельного сервітуту, а Цивільний кодекс України виділяє серед речових прав на чуже майно право користування чужим майном (сервітут).

Незважаючи на те, що Цивільний кодекс України вже діє майже протягом семи років, існує багато колізій та прогалин між ним та Земельним кодексом України в цілому, та у правовому регулюванні земельного сервітуту зокрема.

Цивільний кодекс України (ЦК) 2003 р. за сферою правового регулювання є значно ширшим (майнові, немайнові відносини) по відношенню до Земельного кодексу України. Натомість, Земельний кодекс є кодексом, який регулює конкретну, земельну сферу суспільних відносин.

Водночас слід зауважити, що окремі норми основних положень Цивільного кодексу потребують земельно-правової спеціалізації.

Земельний сервітут передбачає існування двох земельних ділянок, одна з яких обтяжена сервітутом (обслуговуюча земельна ділянка), а інша, забезпечена земельним сервітутом – пануюча земельна ділянка

Розглянемо розбіжності, які існують у регулюванні відповідних інститутів у Земельному кодексі та Цивільному кодексі.

Почати потрібно із визначень, які подано у згаданих нормативно-правових актах, зокрема у ст. 98 Земельного кодексу України визначено: «Право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)», тоді як ст. 401 нового Цивільного кодексу України пропонує наступну дефініцію: «Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут)».

Відмінність полягає у тому, що за Земельним кодексом України земельний сервітут встановлюється лише щодо земельної ділянки (ділянок), тоді як новий Цивільний кодекс передбачає можливість встановлення земельного сервітуту щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна. Звичайно, Цивільний кодекс України у ст. 401 ширше застосовує поняття земельного сервітуту, проте порівняно із Земельним кодексом України Цивільний кодекс уникає чіткості, що у свою чергу сприяє різному тлумаченню норм права та додатково посилання на інші нормативно-правові акти.

Безсумнівно, визначення поняття «сервітут» у Земельному кодексі є більш юридично коректним, адже у цьому визначенні робиться акцент на те, що сервітут – не просто право користування чужою земельною ділянкою, а право обмеженого користування. Отже, це право належить до числа обмежень на земельні ділянки на рівні з правом постійного користування або оренди. Йдеться про можливість власника земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, укладати будь-які цивільно-правові договори: купівля-продаж, міна, дарування тощо, оскільки на підставі ст. 101 Земельного кодексу України дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Встановлення ж земельного сервітуту призводить лише до відносного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем) – або просто до сумісного використання частини земельної ділянки (наприклад, право проходу не виключає те, що і власник земельної ділянки буде ходити там же).

У зазначених нормативно-правових актах існують також розбіжності щодо суб’єктів, які можуть бути стороною договору про встановлення земельного сервітуту. Так в ч. 3 стаття 101 Земельного кодексу України, крім суб’єктів зазначених у ч.1, 2 ст. 100 вирізняє ще й таких суб’єктів як: «Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут. Натомість ч.2 ст. 401 нового Цивільного кодексу України виділяє лише власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а також інших, конкретно визначених осіб, не вказуючи на них.

Також, деякі неточності існують в обох кодексах щодо плати за земельний сервітут, зокрема ч.3 ст. 101, Земельного кодексу передбачає: «Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом», тоді як ч.3 ст. 403 нового Цивільного кодексу України зазначає: «Особа, яка користується сервітутом, зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду». Отже, розбіжність полягає у тому, що у першому випадку, особи, земельна ділянка яких обтяжена сервітутом, можуть вимагати плату у всіх випадках, крім тих, коли закон не передбачає можливість такої вимоги, тоді як у другому – така вимога може бути обмежена не лише законом, а й умовами договору, рішенням суду або заповітом.

Існують також деякі розбіжності у Цивільному та Земельному кодексах щодо підстав припинення дії земельного сервітуту, зокрема, ст. 102 Земельного кодексу передбачає вичерпний перелік підстав, за яких можливе припинення права земельного сервітуту, тоді як новий Цивільний кодекс України у ст. 406, крім загальних підстав припинення сервітуту зазначає: «Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом». На даний час у законодавстві України відсутній спеціальний закон, який б регулював право користування чужим майном на який посилається, зокрема, Цивільний кодекс України у врегулюванні земельного сервітуту [4].

Отже, можна зробити висновок про те, що між Цивільним та Земельним кодексами України існує ряд неузгодженостей та колізій у правовому регулюванні саме земельного сервітуту, що на практиці призводить до ускладнень реалізації права обмеженого користування чужою земельною ділянкою, оскільки фактично окремі аспекти земельного сервітуту регулюються виключно нормами діючого Земельного кодексу України, а інші – Цивільним кодексом України. На нашу думку, дану проблему можна вирішити двома шляхами: по-перше, можна привести у відповідність між собою згадані вище нормативно-правові акти; по-друге, можна виключити з Цивільного кодексу України норми, щодо регулювання інституту земельного сервітуту з метою уникнення дублювання норм, які вже прописані іншим нормативно-правовим актом та створити спеціальний нормативно-правовий акт по регулюванню земельного сервітуту.Так, у ЦКУ наявні лише декілька положень щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Зокрема, це стосується того, що це право віднесено до речових прав на чуже майно (ч. 1 ст. 395 ЦКУ) та зазначено підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦКУ). В останній нормі вказується, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис може відчужуватися і передаватися в порядку спадкування. Проте право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, унесено до статутного фонду, передано в заставу.

Детальніше підстави виникнення та зміст правового інституту емфітевзису визначено ЗКУ, зокрема його главою 16-1 «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», яка представлена лише однією ст. 102-1. Цю главу було включено до ЗКУ у квітні 2007 року Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04. 2007 р. № 997-V [6] і вона фактично є його новелою. Розглянемо норми ст. 102-1 детальніше.

Передусім щодо підстав виникнення емфітевзису. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб виникає на підставі договору. Такий договір укладається між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для названих потреб, відповідно до ЦКУ. Звертає на себе увагу той факт, що, по-перше, ЦКУ спеціальних приписів щодо змісту та умов договору про встановлення емфітевзису не містить. Незважаючи на положення ч. 5 розглядуваної статті ЗКУ, згідно з якими укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ, останній не містить безпосередніх приписів із цього приводу, що навряд чи можна вважати правильним. Оскільки в практичній діяльності виникають значні труднощі з укладенням таких договорів, то до них зазвичай включаються умови, характерні для договору оренди землі.

Усе викладене підтверджується Листом Державного комітету України із земельних ресурсів від 20.10.2008 р. № 14-17-7/11974, в якому зазначається, що на рівні підзаконних нормативно-правових актів не передбачено форми типових або примірних договорів емфітевзису, отже, при їх складанні слід керуватися чинним законодавством, зокрема ЗКУ та ЦКУ. Водночас у зазначеному листі рекомендується для отримання земельної ділянки сільськогосподарського призначення в користування укладати договори оренди землі відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV [7] та Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 [8].

Також слід звернути увагу, що чинне законодавство України не містить визначення поняття «сільськогосподарські потреби». Вважаємо, що такі потреби можуть визначатися як потреби, пов’язані з виробництвом сільськогосподарської продукції, здійсненням сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщенням відповідної виробничої інфраструктури. Отже, логічним є висновок, що емфітевзис може встановлюватися не щодо будь-якої категорії земель, а тільки щодо земель, здатних задовольняти сільськогосподарські потреби, тобто земель сільськогосподарського призначення.

Якщо йдеться про передачу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб стосовно земель сільськогосподарського призначення, то землекористувачем (особою, на користь якої буде встановлене таке право) може бути не будь-яка особа, а лише здатна забезпечити цільове використання такої земельної ділянки. Зважаючи на викладене вище, варто законодавчо обмежити коло можливих набувачів права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб — фізичних осіб, які мають сільськогосподарську освіту чи досвід роботи в сільському господарстві, чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, або ж юридичних осіб, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва (за аналогією з вимогами ст. 130 ЗКУ, що пред’являються до покупців земель сільськогосподарського призначення). Аналогічну позицію викладено в земельно-правовій літературі [9].

Наступною особливістю емфітевзису є його оборотоздатність, зокрема можливість його відчуження або ж передачі в порядку спадкування (за винятком окремих випадків, про які йтиметься нижче). Однак не слід забувати, що набувачем цього права може бути лише особа, яка здатна використовувати таку земельну ділянку для сільськогосподарських потреб.

Обмеження щодо відчуження емфітевзису встановлено відносно права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, яке полягає в тому, що право користування не може бути відчужено землекористувачем іншим особам, унесено до статутного фонду, передано в заставу. Вважаємо, що це обмеження гарантує право на землю держави та відповідних територіальних громад.

Ще одним обмеженням, яке передбачено в разі встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, є встановлення його максимального строку. Однак знов-таки, такий строк користування законодавчо обмежено щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності терміном до 50 років. Зважаючи на це, слід зауважити, що строк встановлення емфітевзису щодо земель приватної власності не обмежується і визначається за згодою сторін у відповідному договорі про встановлення такого права користування земельною ділянкою.

Цивільне та земельне законодавство України також установлює підстави припинення емфітевзису. Зокрема, ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ визначає, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в таких випадках: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача (наприклад, придбання останнім земельної ділянки щодо якої було встановлено таке право користування), спливу строку, на який було надано право користування (тобто закінчення строку дії договору на встановлення емфітевзису) та викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. Окрім зазначених випадків, емфітевзис може бути припинено за рішенням суду за інших підстав, установлених законом. Вважаємо, що такими можуть бути випадки, передбачені ст. 141 ЗКУ щодо припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематична несплата земельного податку. Більше того, емфітевзис також має припинятися в разі добровільної відмови від права користування земельною ділянкою та припинення юридичної особи, на користь якої було встановлено емфітевзис.

Проведене дослідження дозволяє дійти таких висновків. Правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб не є досконалим. Чинне законодавство України не врегульовує всіх аспектів встановлення емфітевзису та користування ним. Воно встановлює лише окремі елементи (істотні умови) договорів на встановлення емфітевзису. Потребує розробки та затвердження типовий або ж примірний договір на встановлення емфітевзису. Також слід визначити поняття «сільськогосподарські потреби», для задоволення яких може встановлюватися емфітевзис, та розширити перелік підстав, за яких він припиняється.

Перспективою подальших наукових розвідок у напрямку порушених проблем може бути використання отриманих результатів у наступних дослідженнях, а також характеристика правового регулювання інших прав користування чужою земельною ділянкою.

Дата добавления: 2015-08-09