Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ на территории Российской Фе­дерации признаются Два вида письменной формы сделок, про­стая и нотариальная. В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лица­ми, ее совершившими, или лицами, должным образом уполно­моченными ими на ее совершение. Законодательством РФ или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать данная форма сделок: совершение на специальном бланке определенной фор­мы, скрепление документа печатью и т.п. В соответствии со ст. 165 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществля­ется путем совершения на документе, соответствующем выше­указанным требования (требованиям ст. 160 ГК РФ), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным ли­цом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Договоры, завещания, доверенности и другие документы, в которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в но­тариальном порядке, представляются нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса (нотариальной конторы). Все эк­земпляры документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется удостоверительная надпись. По же­ланию участников сделки каждому из них выдается по одному экземпляру удостоверенного документа.

2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки. В соответствии со ст. 54 Основ нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли тре­бованиям закона. Таким образом, прежде чем приступить к со­ставлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус (под угрозой недействительности сделки) должен обязательно выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать зна­чение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного со­глашения представителя одной стороны сделки с другой или стечения тяжелых обстоятельств, а равно выяснить имеются ли иные обстоятельства, на основании которых в соответствии с положениями § 2 гл. 9 ГК РФ сделка может быть недействи­тельной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам, со­вершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и главное — последствия совершаемого нотариального действия. Указанные обязанности возложены на нотариуса для того, что­бы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла быть использована им во вред.

3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. До­говор купли-продажи недвижимости должен заключаться в пись­менной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права соб­ственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Передача продавцом (собственником) недвижимости и при­нятие ее покупателем (приобретателем) осуществляются по под­писываемому сторонами передаточному акту или иному доку­менту о передаче. Обязательство продавца (собственника) передать недвижимость покупателю (приобретателю) считает­ся исполненным с момента вручения этого имущества покупа­телю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (иному договору на отчуждение иму­щества) к покупателю (приобретателю) происходит в момент го­сударственной регистрации независимо от того, что передано ли реально имущество собственником приобретателю. Таким образом, момент заключения договора не совпадает с момен­том перехода права собственности на недвижимость: договор купли-продажи (мены, дарения) недвижимости признается зак­люченным в момент подписания его сторонами как единого до­кумента, а право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода этого права.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и при­обретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого иму­щества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участ­ка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании вы­данной ему лицензии нотариальные действия в том нотариаль­ном округе, в пределах территории которого расположена от­чуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственно­сти, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-про­дажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обя­зательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муници­пальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если из представленных нотариусу документов видно, что собственником произведены пристройки к дому, переоборудования, капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой без специального разрешения, в связи, с чем в справке БТИ указаны большие размеры жилого дома, в договоре купли-про­дажи указываются размеры дома по правоустанавливающему документу.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо оттого, что в справке бюро технической инвента­ризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по докумен­там нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недви­жимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — толь­ко после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квар­тиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предпо­лагаемое отчуждение. Необходимо письменное согласие суп­руга и на приобретение недвижимого имущества в период бра­ка. Подлинность подписи супруга на заявлении о согласии на отчуждение дома, квартиры и т.д., являющихся общей совмест­ной собственностью супругов, или приобретение недвижимого имущества должна быть нотариально засвидетельствована. В том случае, если супруг лично явится в нотариальную контору и в присутствии нотариуса напишет соответствующее заявление, свидетельствование подписи на заявлении не требуется. Нота­риус устанавливает личность супруга, о чем делает отметку на заявлении, указывая наименование документа, удостоверяющего личность и все его реквизиты, а также свидетельство о браке. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома),.квартиры, дачи и т.д., являю­щихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблю­дены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и сви­детельства о браке следует, что отчуждаемое имущество явля­ется не общей, а личной собственностью одного из супругов. Такое имущество могло быть приобретено супругом до вступления в брак, получено им по наследству или по договору даре­ния либо ранее был произведен раздел имущества, приобре­тенного в браке. Договор об отчуждении имущества, являюще­гося общей совместной собственностью, может быть удостове­рен без истребования заявления о согласии другого супруга в том случае, если он не проживает по месту нахождения отчуж­даемого недвижимого имущества и место его жительства неиз­вестно. Это обстоятельство должно быть подтверждено всту­пившим в законную силу решением суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если супруг лица, отчуждающего квартиру, дом, земельный участок, иной объект недвижимости, уклоняется отдачи письмен­ного согласия на отчуждение названного имущества супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то супруг, желающий удо­стоверить отчуждение, может передать через нотариальную кон­тору заявление другому супругу с предложением явиться в но­тариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если тот не явится в нотариальную контору к назна­ченному сроку и в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении названного имущества от имени супру­га, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество.

Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не со­стоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание такого заявления должно быть доведено до сведе­ния покупателя, который в подтверждение того, что это обстоя­тельство ему известно, делает соответствующую пометку на заявлении.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества од­ним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она про­дается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письмен­ной форме остальных участников долевой собственности о на­мерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В этом извещении продавец обязан указать цену и другие усло­вия, по которым он продает свою долю. Продавец вправе про­дать свою долю любому постороннему лицу только в том случае, если остальные участники обшей долевой собственности откажутся от ее приобретения или не приобретут продаваемую долю в течение месяца. В отношении движимого имущества действу­ет аналогичное правило за исключением срока преимуществен­ного права — в течение десяти дней со дня извещения. Такая норма предусмотрена в целях защиты интересов участников общей собственности. Все участники общей собственности имеют одинаковые преимущественные права на приобретение отчуждаемой доли перед третьими лицами. В случае спора пре­имущество имеет тот участник обшей собственности, кто зак­лючит договор первым. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя. Трехмесячный срок исчисляется с момента продажи доли другому лицу. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Доказательством извещения участников общей долевой соб­ственности о предстоящей продаже может служить свидетель­ство нотариальной конторы о передаче заявления продавца или заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления ими преимущественного права покупки про­даваемой доли. Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельство­вана нотариально. Свидетельствование подлинности подписи участников общей долевой собственности не требуется, если они лично явились в нотариальную контору и лично в присут­ствии нотариуса подписали заявление. Нотариус устанавливает их личность, о чем делает отметку на заявлении, указывая все реквизиты документов, удостоверяющих личность. Заявления участников общей долевой собственности, свидетельство о пе­редаче заявления приобщаются к экземпляру договора, храня­щемуся в делах нотариальной конторы. Если доля отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то изве­щение других участников не требуется.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и со­блюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности. Распоряжение имуществом, находящим­ся в совместной собственности, в том числе и его отчуждение, осуществляется по согласованию всех участников, которое пред­полагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При удостоверении сде­лок об отчуждении квартиры, дома, земельного участка, при­надлежащих несовершеннолетнему, нотариус руководствуется требованиями ГК РФ и СК РФ, о которых уже говорилось.

При отчуждении доли недвижимого имущества правоустанавливающий документ остается на руках участников общей собствен­ности, но на нем делается отметка об отчуждении доли. Правоустанавливающим документом на отчужденную долю будет являть­ся договор ее купли-продажи. В договоре об отчуждении доли жилого дома или квартиры может быть указан порядок пользова­ния конкретными ее частями, если есть соответствующее согла­шение между участниками общей долевой собственности или они дали письменное согласие.

При удостоверении договоров на отчуждение недвижимого имущества нотариус истребует, кроме прочих документов, справ­ку бюро технической инвентаризации об оценке отчуждаемого имущества. В соответствии с законодательством цена договора определяется соглашением сторон, однако нотариус взимает госпошлину с суммы, указанной в справке БТИ, если договор­ная сумма ниже, или суммы, назначенной сторонами, если она выше, чем указанная в справке БТИ.

Граждане и юридические лица имеют право купли-про­дажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земель­ными участками. Сделки с земельными участками, совершае­мые гражданами или юридическими лицами, удостоверяются нотариусом по месту нахождения земельного участка. Для удо­стоверения сделки нотариусу необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Ими являются свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт и др.

Если фактические размеры земельного участка после прове­дения геодезических работ расходятся с размерами, указанными в правоустанавлйвающем документе на землю, то на разницу раз­мера земельного участка может быть внесено дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка. Если же размер земельного участка по ре­зультатам геодезических работ оказался меньше, чем указан в правоустанавливающих документах, то объектом сделки может быть земельный участок, площадь которого не превышает площа­ди участка, указанной в правоустанавливающих документах, и фактически занимаемый собственником на местности.

При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению земельного участка свидетельство на право собственности на землю или государственный акт возвращаются с отметкой на лицевой стороне правоустанавливающего документа об удос­товерении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоустанавливающий документ вместе с договором представляются в земельный комитет, где договор регистрируется. Затем указанный документ с отметкой нотариуса изымается, а приоб­ретателю выдается новый правоустанавливающий документ.

При дарении земельного участка близким родственникам зе­мельные комитеты (иные компетентные органы) муниципального образования, в пределах территории которого расположен отчуж­даемый земельный участок, оформляют схему участка с указани­ем кадастрового номера. В случае, когда удостоверяется после­дующая сделка об отчуждении земельного участка, предыдущий договор отчуждения нотариусом изымается, приобщается к эк­земпляру договора, хранящегося в делах нотариуса.

Документами, устанавливающими право собственности на земельный участок (правоустанавливающими документами), являются: решения, постановления, распоряжения компетент­ного органа; договор продажи недвижимости, договор продажи предприятий, договор купли-продажи (купчая) гражданами зе­мельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства, договор купли-продажи земельного участка при при­ватизации государственных и муниципальных предприятий, рас­ширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для пред­принимательской деятельности, договор дарения, договор мены, договор залога (ипотеки), договор ренты, договор аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения, договор аренды зе­мельной доли, договор аренды земельного участка (несельско­хозяйственного назначения), договор аренды — эти документы дают право на получение соответствующих правоустанавливающих документов. Нормативно-правовыми актами РФ утверж­дены типовые формы отдельных правоустанавливающих доку­ментов:

1) Свидетельство на право собственности, утвержденное Указом Президента РФ от 27,10.93 № 1767;

2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого вла­дения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177;

3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользо­вания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 №177;

4) Государственный акт на право собственности на землю — его форма утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493;

5) Свидетельство о праве собственности на землю, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 18.03.92 №177.

Следует обратить внимание, что государственные акты и сви­детельства о предоставлении земельных участков в собствен­ность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют рав­ную законную силу со свидетельством на право собственности.

Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетво­рить свои требования в случае неисполнении обязательства.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение состав­ляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые не­разрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требова­ния об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Дого­вор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат но­тариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяют­ся нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справ­ку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указыва­ется предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обя­зательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одно­временно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого иму­щества должен быть зарегистрирован в порядке, установлен­ном для государственной регистрации сделок с соответствую­щим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействитель­ным. Государственную регистрацию договоров о залоге (ипоте­ке) осуществляют органы, регистрирующие вещные права на закладываемое имущество. Залог признается зарегистрирован­ным с момента внесения сведений о нем в соответствующий реестр и присвоения соответствующего номера.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству (иного компетентного органа) муници­пального образования, в пределах которого расположен закла­дываемый земельный участок. При регистрации договора о залоге (об ипотеке) регистратор указанного органа делает от­метку о наличии залога на третьей странице свидетельства о праве собственности на землю. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и со­оружения, если это не предусмотрено договором залога (ипо­теки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, зало­годатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

4. Договор ренты. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года регулировал лишь одну разновидность, ренты — пожизненное содержание с иждивением гражданина, причем этот договор рассматривался как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В нотариальной практике получил развитие дого­вор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием и иждивением продавца.

Гражданский кодекс РФ содержит главу 33 «Рента и пожиз­ненное содержание с иждивением», нормы которой регулируют ренту как самостоятельный институт гражданского права, В ГК РФ содержатся общие правила о ренте и пожизненном содер­жании с иждивением и специальные нормы, регулирующие раз­новидности ренты — постоянную и пожизненную. Пожизненное содержание с иждивением выделилось в обособленную разно­видность ренты. Общие нормы в равной мере относятся к любой из разновидностей ренты и применяются, когда специальные нормы не регламентируют те или иные отношения разновидно­сти ренты.

Рента¹ — институт гражданского права, который связан с отчуждением имущества в собственность за плату или бесплат­но в целях обеспечения получателя ренты (лица, отчуждающего имущество) средствами на его содержание в денежной или иной форме за счет плательщика ренты (лица, в чью пользу отчужда­ется имущество) в обмен на полученное последним имущество. Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рент­ных платежей, которые плательщик ренты выплачивает получа­телю.

Рентой может быть обременено любое как движимое, так и недвижимое имущество: деньги, ценные бумаги, предприя­тия, предметы культуры и искусства, мебель, квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и т.д. Договор ренты может пре­дусматривать обязанность выплачивать ренту различными спо­собами, а именно бессрочно, что возможно при постоянной ренте, и в течение жизни получателя ренты при пожизненной ренте, которая может быть установлена на условиях пожизнен­ного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами в договоре ренты могут быть как юридические, так и физические лица, При этом законом ограничивается круг получателей ренты: согласно статье 589 ГК РФ ими могут яв­ляться только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям дея­тельности этих организаций. Круг же плательщиков ренты зако­ном не ограничен. Важным в регулировании ренты является то, что ГК РФ не содержит существовавшего ранее запрета на зак­лючение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания с любыми лицами, кроме нетрудо­способных по возрасту или состоянию здоровья.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению согласно ст. 584 ГК РФ. В случае, когда договор ренты предус­матривает отчуждение недвижимого имущества под выплату рен­ты, переход права собственности на недвижимость от получа­теля ренты к плательщику ренты подлежит в обязательном порядке государственной регистрации.

При удостоверении договора ренты нотариус обязан прове­рить, включены ли в содержание договора все существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходи­мость, внесения в проект договора соответствующих измене­ний. По сложившейся практике нотариусы сами готовят проект договора ренты, как один из наиболее сложных видов граждан­ско-правовых договоров.

В договоре должно быть отражено:

обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

обязательство плательщика ренты систематически выпла­чивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;

размер ренты и обеспечение выплат;

сроки выплаты рентных платежей;

условия расторжения договора;

иные условия.

В договоре ренты имеет место быть риск преждевременного его прекращения для обеих сторон: согласно ст. 595 ПК РФ риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бес­платно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, однако при наступлении указанного случая плательщик вправе требовать либо прекращения обязательства по выплате ренты при гибели имущества, либо изменения условий выплаты рен­ты при его повреждении..

¹Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 583 ГК РФ по договору ренты одна сто­рона (получатель ренты) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты, напоминающий дого­вор мены, отличается от нее тем, что договор мены завершает­ся обоюдной передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты

Лицо, передающее в ренту имущество, может не быть ее по­лучателем, если в договоре получателем будет названо другое лицо. По договору ренты может быть не один ее получатель, как и не один плательщик. По договору постоянной ренты права полу­чателя ренты могут передаваться по наследству, и обязательство выплаты прекращается в случае смерти последнего наследника, не имеющего наследников. По договору пожизненной ренты вып­латы прекращаются со смертью получателя ренты,

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты может быть осуществлена в разных формах, что должно обяза­тельно отражаться в содержании договора, но при любой фор­ме выплат обязателен денежный эквивалент договора. Платежи могут осуществляться предоставлением вещей, деньгами, вы­полнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потреб­ностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним, оплате ритуальных услуг.

В соответствии со ст. 585 ГК РФ плательщик ренты может получить имущество в собственность за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается платная передача имущества, отношения сторон по передаче и оплате имущества регулируются правилами о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, то применяются нормы о до­говоре дарения постольку, поскольку иное не установлено ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 586 ГК РФ). Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя этого имущества. Если лицо, приобретшее обремененную рентой недвижимость, нарушит договор ренты, то лицо, передавшее обремененное рентой имущество, несет субсидиарную ответственность с ли­цом, нарушившим договор, если законом или договором не пре­дусмотрена солидарная ответственность по этому обязатель­ству. Следует отметить, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласие получателя рент­ных платежей не требуется, кроме отчуждения имущества, пе­реданного в обеспечение пожизненного содержания.

В ряде случаев выплата ренты должна быть обеспечена. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в соответ­ствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ приобретает право залога на это имущество, которое он может реализовать в обеспечение обя­зательства плательщика ренты при существенном нарушении последним обязательств по договору ренты. Если объектом рен­ты являются денежные суммы или иное движимое имущество, то обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или зас­траховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполне­ние (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Следует подчеркнуть, что это условие договора ренты специально оговорено законодателем, являет­ся существенным и обязательным. В случае невыполнения пла­тельщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных вып­лат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убыт­ков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за про­срочку рентных платежей закон предусматривает уплату неус­тойки и начисления процентов в соответствии со ст. 330—333, 394, 395 ГК РФ.

Постоянная рента. Постоянная рента представляет собой разновидность ренты, обладающую определенными особенно­стями и главным образом тем, что она бессрочна. Получателем постоянной ренты согласно ст. 589 ГК РФ могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противо­речит целям их деятельности и закону. Граждане — получатели постоянной ренты могут быть любого возраста. Некоммерчес­кая организация может быть получателем ренты только в том случае, если это соответствует целям ее деятельности, указан­ным в учредительных документах и требованиям действующего законодательства. Среди таких некоммерческих организаций можно назвать фонды, преследующие социальные, культурные, благотворительные, образовательные и иные общественно по­лезные цели, которые используют свое имущество для опреде­ленных уставом задач.

Права получателя постоянной ренты могут передаваться другим гражданам и некоммерческим организациям путем ус­тупки требования и переходить по наследству. По договору по­стоянной ренты права получателя могут переходить и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Переда­ча и переход прав получателя постоянной ренты может осуще­ствляться таким образом, если иное не предусмотрено догово­ром или законом. Однако договором может быть ограничено право передачи прав получателя ренты или вообще запрещено в зависимости от договоренности сторон.

Чаще всего платежи по договору постоянной ренты осуще­ствляются в денежных суммах, размер которых устанавливает­ся сторонами. Законодатель, тем не менее, не ограничивает стороны в выборе форме выплат постоянной ренты. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставле­ния вещей, выполнения определенных работ или оказания ус­луг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Денежный эквивалент по договору постоянной ренты не может быть неизменным, он увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ). Если стороны не считают не­обходимым пропорциональное увеличение рентной платы в связи с изменениями минимального размера оплаты труда, то это их решение должно быть прямо указано в договоре в обязатель­ном порядке. По общим правилам выплата рентных платежей по договору постоянной ренты производится по окончании каж­дого календарного квартала. Стороны вправе установить иную периодичность выплат, что также обязательно должно быть от­ражено в договоре.

Право выкупа постоянной ренты. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ постоянная рента бессрочна, однако предусмотрена воз­можность ее прекращения: руководствуясь п. 1 ст. 592 ГК РФ плательщик постоянной ренты может отказаться от дальнейшей ее выплаты посредством ее выкупа. Для осуществления права выкупа плательщик ренты должен не позднее, чем за три меся­ца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты, заявить о намерении воспользоваться предоставленным ему правом получателю ренты в письменной форме. Следует иметь в виду, что при заключении договора плательщику ренты целесообраз­но оговорить срок, в течение которого он вправе заявить получателю ренты о намерении выкупить ренту. При этом условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп считается ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК РФ), то есть недействительным с момента вступления в силу договора постоянной ренты, который содержит такой отказ. Однако дого­вор постоянной ренты может предусматривать невозможность осуществления права выкупа ренты при жизни получателя рен­ты либо в течение срока, не превышающего тридцати лет с мо­мента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ предоставляет и плательщику право требовать от получателя выкупа постоянной ренты. Устанавливая в ст. 593 ГК РФ условия, при которых получатель постоянной рен­ты вправе требовать от плательщика ее выкупа, законодатель не дает их исчерпывающий перечень, а называет лишь основные из них, связанные главным образом с нарушением плательщиком своих обязанностей по договору:

плательщик ренты просрочил выплату более чем на один год, если другое не было предусмотрено условиями договора

постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил обязательства, предусмотрен­ные договором в отношении обеспечения выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

плательщик ренты признан неплатежеспособным, или воз­никли такие обстоятельства, которые бесспорно свидетельствуют о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, указанные в договоре;

недвижимое имущество, переданное получателем постоян­ной ренты под выплату ренты, поступило в общую собствен­ность или разделено между несколькими лицами;

договор ренты может предусматривать иные основания для выкупа ренты по инициативе ее получателя.

Выкупная иена постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты независимо от того, по каким основаниям он осуществляется, производится по определенной договором постоянной ренты цене. То есть, несмотря на форму рентных платежей, их денеж­ный эквивалент имеет базовое значение и на случай выкупа.

Иначе определяется выкупная цена постоянной ренты в слу­чае отсутствия такого условия в договоре, по которому имуще­ство передано за плату. В такой ситуации выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты.

Если же в договоре постоянной ренты, по которому имуще­ство передавалось плательщику ренты бесплатно, нет условия о выкупной цене, то она определяется следующим образом: в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей вклю­чается цена переданного имущества. Цена переданного иму­щества определяется ценой, которая при сравнимых обстоятель­ствах обычно взимается за аналогичные товары.

Независимо от того, получил плательщик ренты имущество за плату или бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет он сам. Однако если стороны договора постоянной ренты, по которому имущество было пе­редано бесплатно, не могут что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче вещи по аналогичному договору пла­тельщик вправе требовать прекращения обязательства по вып­лате ренты, то есть прекращения договора, либо изменений условий выплаты рентных платежей.

Пожизненная рента. Пожизненная рента — наиболее рас­пространенный вид ренты, встречающийся в практике, и чаще всего он касается передачи квартиры под выплату ренты. В со­ответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации по­лучателем ренты может быть гражданин или граждане любого возраста, передавший или передавшие свое имущество под выплату ренты. Договор пожизненной ренты может быть заклю­чен на период жизни гражданина, передающего свое имуще­ство под выплату ренты, или на период жизни иного граждани­на, названного тем, кто передает свое имущество под выплату ренты. Следовательно, получателем ренты может быть физи­ческое лицо, не передававшее имущество, а названное собствен­ником передаваемого под выплату ренты имущества. По дого­вору пожизненной ренты могут быть несколько получателей. Если в договоре не оговорены доли каждого из них, то закон призна­ет их равными. В силу различных обстоятельств получатели рен­тных платежей вправе оговорить в условиях договора неравные доли в получаемой ренте.

По общему правилу в случае смерти одного из получателей ренты доля умершего в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. При заключении договора получатели ренты могут предусмотреть иной порядок перехода доли умершего в праве на получение ренты. Обязательство вып­латы ренты прекращается со смертью последнего получателя пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты в пользу граж­данина, умершего к моменту заключения договора, считается ничтожным.

В отличие от договора постоянной ренты в договоре пожиз­ненной ренты рента предусматривается как денежная сумма, выплачиваемая получателю периодически в течение его жизни. Следовательно, законодатель строго называет одну форму рентных платежей — денежную. Размер пожизненной ренты уста­навливается из расчета ежемесячного платежа и не может быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного за­коном. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору по­жизненного содержания и в других случаях, подлежит пропор­циональному увеличению с увеличением установленного зако­ном минимального размера оплаты труда, из чего вытекает, что данное правило применяется и при выплатах по договору по­жизненной ренты.

Стороны в договоре пожизненной ренты вправе оговорить сроки выплаты ренты, удобные для получателя и не являющие­ся ежемесячными, то есть периодичность выплат может быть установлена по решению сторон, хотя закон предусматривает выплату по окончании каждого календарного месяца.

Гражданский кодекс Российской Федерации наделяет по­лучателя пожизненной ренты в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора и воз­мещения убытков или выкупа ренты. Такая инициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существен­ных нарушений условий договора плательщиком ренты. Переч­ня оснований для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении догово­ра пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и вклю­чить в договор. Выкуп ренты может быть осуществлен по требо­ванию получателя ренты по правилам ст. 599 ГК РФ.

Законодатель предусматривает как один из вариантов рас­торжения рассматриваемого договора — выкуп пожизненной рен­ты. Если жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты вправе в случае существенных нарушений ус­ловий договора не по его вине потребовать возврата переданно­го имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены рен­ты. Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно. Случайная гибель или случайное по­вреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства вып­лачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором. Пра­вом требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает.

Пожизненное содержание с иждивением². Договор по­жизненного содержания с иждивением представляет собой раз­новидность договора ренты. Его аналогом ранее являлся пре­дусмотренный ГК РСФСР договор купли-продажи жилья с усло­вием пожизненного содержания продавца. Разница между эти­ми договорами значительна, поскольку действующий Граждан­ский кодекс РФ внес существенные коррективы. В частности, ранее продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, выплата содержания осуществлялась в счет уплаты покуп­ной, получателем ренты мог быть только сам продавец и т.д., тогда как нормы ГК РФ более четко и несколько иначе регла­ментируют эти и другие положения. В ныне действующем ГК РФ законодатель указывает, что к договору пожизненного со­держания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено § 4 главы 33 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением пре­дусматривает, что получатель ренты — гражданин передает при­надлежащее ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость) в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизнен­ное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица (лиц). Следовательно, получателем ренты, как стороной договора пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

² См.: § 4 главы 33 ГК РФ. 128

Кроме того, получателем ренты может быть не только лицо, передавшее имущество в собствен­ность плательщика ренты, но и указанное им третье лицо, как одно, так и несколько. Объектом данного договора являются взаимоотношения между плательщиком и получателем ренты по поводу передачи только недвижимого имущества.

По договору пожизненного содержания с иждивением на пла­тельщике ренты лежит обязанность предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением. Оно может со­стоять из обеспечения потребностей в жилище, питании, одеж­де, в случае необходимости по состоянию здоровья — в необхо­димом уходе. Закон предусматривает, что такой договор может содержать условие об оплате плательщиком ренты ритуальных услуг, а на практике каждый договор пожизненного содержания с иждивением содержит такое положение. Иначе говоря, при пожизненном содержании с иждивением в качестве ренты по­лучателю обеспечивается удовлетворение его потребностей в жилье, питании, медицинском обслуживании и бытовом уходе.

В договоре пожизненного содержания с иждивением долж­на быть определена стоимость всего объема содержания с иж­дивением. При этом стоимость всех потребностей получателя ренты в месяц не может быть менее двукратного размера МРОТ³. В случае заинтересованности получателя ренты и с уче­том его пожеланий предоставление содержания в натуре может быть заменено пожизненной выплатой ему плательщиком рен­ты периодических платежей в денежной форме. В случае воз­никновения спора между плательщиком и получателем ренты по поводу объема содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, стороны вправе обратиться за его раз­решением в суд. При рассмотрении спора об объеме пожиз­ненного содержания с иждивением суд должен руководствовать­ся принципами добросовестности и разумности.

При удостоверении договора пожизненного содержания с иж­дивением нотариус должен разъяснить сторонам порядок реали­зации плательщиком ренты права отчуждения имущества, пере­данного ему в обеспечение пожизненного содержания. ГК РФ устанавливает, что плательщик ренты по данному договору впра­ве распоряжаться и обременять недвижимое имущество, пере­данное ему в обеспечение пожизненного содержания, любыми законными способами. Однако, всякое распоряжение или обре­менение может иметь место только с предварительного согласия получателя ренты. Следовательно, с учетом особенностей рас­сматриваемого договора реализация плательщиком ренты его права собственности на переданное ему недвижимое имущество ограничена законом в интересах получателя ренты, так как обыч­но он продолжает проживать в переданном плательщику доме, квартире или иным образом пользоваться этой недвижимостью. В связи с этим же на плательщика ренты в соответствии с частью второй ст. 604 ГК РФ возложена обязанность принимать необхо­димые меры для того, чтобы использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605 ГК РФ предусматривает два основания прекра­щения обязательства пожизненного содержания с иждивением: смерть получателя ренты и существенное нарушение платель­щиком ренты своих обязательств по договору. В последнем слу­чае получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или требовать от плательщика ренты выпла­ты ему выкупной цены; при этом действуют правила, предус­мотренные при выкупе постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Существенным элементом является то, что плательщик ренты в указанном случае не имеет права требовать компенсации рас­ходов, которые ему пришлось произвести в связи с содержани­ем получателя ренты.

³ Минимальный размер оплаты труда, установленный законодатель­ством РФ. Следует учитывать, что в соответствии со ст. 318 ГК РФ в случае увеличения установленного законом минимального размера оп­латы труда пропорционально увеличивается объем содержания с ижди­вением.

На практике встречаются случаи, когда умирает не получа­тель, а плательщик ренты. Данное обстоятельство не является согласно ст. 605 ГК РФ основанием для прекращения обяза­тельств пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение обязательства не может быть произведено без личного присутствия должника либо обяза­тельство иным образом неразрывно связано с личностью долж­ника. Смерть же плательщика ренты никак не препятствует ли­цам, к которым перейдет право собственности на недвижимость, переданную в обеспечение пожизненного содержания с ижди­вением, исполнять обязанности по предоставлению указанного содержания получателю ренты. Так как указанная недвижимость перешла в собственность умершего плательщика ренты, то после его смерти она включается в наследственную массу, которая распределяется между наследниками плательщика ренты.

Сле­довательно, с учетом вышеизложенных обстоятельств, действие договора пожизненного содержания с иждивением не прекра­щается смертью плательщика ренты, а соответствующие обя­зательства переходят к его правопреемникам — наследникам.

Поскольку данная недвижимость была обременена обязаннос­тью плательщика ренты по предоставлению получателю ренты пожизненного содержания с иждивением, то это обременение сохраняется после смерти плательщика и в соответствии со ст. 586 ГК РФ переходит на приобретателя указанного имуще­ства, то есть на наследника принявшего это имущества в пере­шедшей к нему доле наследства умершего плательщика ренты. Этот наследник обязан исполнять обязательства пожизненного содержания с иждивением получателя ренты. На указанные обя­зательства умершего плательщика ренты не распространяются положения ст. 553 ГК РФСФР ограничивающей ответственность наследника по долгам наследодателя пределами действитель­ной стоимости перешедшего к нему наследственного имуще­ства, так как в случае применения данного ограничения мог быть нарушен пожизненный характер содержания (действительная стоимость обремененного имущества могла быть выплачена на­следником до наступления смерти получателя ренты), что противоречит природе рассматриваемых правоотношений и норме ст. 605 ГК РФ, связывающей прекращение обязательств пожиз­ненного содержания с иждивением только смертью получателя ренты.

Наследники вправе отказаться от принятия наследственного имущества, обремененного обязательством пожизненного содер­жания с иждивением, тогда указанное имущество перейдет к го­сударству и обязанности по договору пожизненного содержания подлежат исполнению государством в лице уполномоченных финансовых органов. Аналогично обязательства пожизненного со­держания с иждивением переходят к государству и при отсут­ствии наследников умершего плательщика ренты.

В случае отказа наследников или уполномоченных государ­ственных органов от исполнения обязательств по договору по­жизненного содержания с иждивением получатель ренты впра­ве требовать возврата недвижимого имущества, переданного им в обеспечение пожизненного содержания либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Рассмотренный порядок исполнения обязательств пожизнен­ного содержания с иждивением после смерти плательщика ренты в случае, когда получатель ренты остается в живых, применим и к исполнению обязательств по уплате пожизненной ренты, под обеспечение которой может быть передано и движимое имуще­ство, в том числе деньги и ценные бумаги.

5. Удостоверение сделок с автомототранспортными средствами, принадлежащими гражданам и юридическим лицам. Действующий Гражданский кодекс РФ не требует заклю­чения в нотариальной письменной форме договоров, предметом которых являются правоотношения, связанные с переходом пра­ва собственности (владения, пользования) на автомототранспортные средства: купля-продажа, мена, дарение, аренда. Од­нако, руководствуясь пп. 2. п. 2 ст. 163 и частью второй п. 1 ст. 434 ГК РФ, собственник и приобретатель (пользователь) автомототранспортного средства могут прийти к соглашению совершить указанный договор в письменной форме и нотари­ально удостоверить его. При удостоверении сделок с автомо­тотранспортными средствами нотариус руководствуется общи­ми требованиями, которые предъявляются к удостоверению сде­лок. Установив личности обратившихся к нему физических лиц, проверив их дееспособность, а при необходимости затребовав подтверждения полномочий от представителя юридического лица, выступающего стороной договора, нотариус выясняет на­мерения обратившихся к нему за совершением нотариального действия лиц. Если собственник автомототранспортного сред­ства намеревается отчуждать принадлежащий ему автомобиль, нотариус должен разъяснить, что в соответствии с «Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения»⁴ собственник транспортного средства либо уполномоченные им лица обязаны снять это средство с учета по месту регистрации перед прекращением права собственности. Следовательно, но­тариус обязан проверить, снято ли с учета отчуждаемое автомототранспортное средство, что отражается в регистрационных документах. К ним относятся свидетельства о регистрации транс­портных средств или технические паспорта транспортных средств, которые являются правоустанавливающими докумен­тами⁵ и на основании которых нотариус устанавливает, являет­ся ли действительно собственником автомототранспортного средства (объекта договора) лицо, заявляющее о намерении передать его другому лицу.

В рассматриваемых в настоящем параграфе договорах долж­ны содержаться следующие сведения: дата и место их составле­ния, предмет и условия сделки (подробные сведения о транспор­тном средстве, указанные в паспорте транспортного средства и свидетельстве о регистрации, реквизиты указанных документов, количество передаваемых по договору транспортных средств, цена транспортного средства, порядок и форма оплаты, адреса, рек­визиты и подписи сторон.

При удостоверении сделок с автомототранспортными сред­ствами продавец обязан предъявить нотариусу справку о сто­имости отчуждаемого транспортного средства и квитанцию об уплате налога с владельца транспортных средств. Об этом де­лается отметка на экземпляре договора, хранящегося в делах нотариальной конторы. В соответствии с Законом «О государ­ственной пошлине» стоимость транспортного средства опреде­ляется судебно-экспертными учреждениями органов юстиции или организациями, связанными с техническим обслуживанием и продажей транспортных средств.

Удостоверенный нотариусом договор должен быть представ­лен вместе с паспортом технического средства в органы государ­ственной инспекции безопасности дорожного движения для регистрации автомототранспортного средства и постановки на учет.

6. Договор займа⁶. Договор займа представляет собой соглашение сторон, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие веши. Заемщик, в свою очередь, обязан возвратить заимодавцу такую же сумму денег или такие же вещи. Сумма денег или количество вещей, возвращаемых заемщиком, долж­ны быть равными полученным им от заимодавца, а вещи долж­ны быть того же рода и качества. Законодатель не ограничива­ет перечень субъектов договора займа: ими могут являться как физические, так и юридические лица.

⁴ «Правила регистрации автомототранспортных средств и прице­пов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного дви­жения» являются Приложением № 1 к Приказу Министерства внутрен­них дел РФ от 26 ноября 1996 г. № 624.

⁵ При проверке принадлежности отчуждаемых катеров, моторных лодок, яхт нотариус проверяет судовые свидетельства, судовые биле­ты, в которых указан владелец.

⁶ См.: § 1 главы 42 ГК РФ.

В Гражданском кодексе РФ предусмотрено заключение договора займа в устной или простой письменной форме⁷. Од­нако, также как и договор распоряжения или пользования автомототранспортными средствами, договор займа при его совер­шении в письменной форме чаще всего по соглашению сторон удостоверяется нотариально.

Договор займа является реальным, так как согласно части второй п. 1 ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключен­ным с момента передачи заимодавцем заемщику денег или дру­гих вещей, названных в договоре. Поэтому соответствующие права и обязанности возникают у сторон договора лишь с мо­мента передачи заимодавцем заемщику вещей, являющихся объектом договора, а не с момента подписания договора заем­щиком и заимодавцем и не с момента удостоверения договора займа нотариусом.

Удостоверяя договор займа, нотариус должен разъяснить сто­ронам, что договор займа может быть возмездным, то есть заи­модавец в соответствии со ст. 809 ГК РФ имеет право на получе­ние с заемщика процентов на сумму займа. В случае заключения сторонами возмездного договора займа, в тексте договора необ­ходимо прямо указать на это условие с определением размера процентов и сроков их выплаты. При отсутствии в договоре ука­зания на размер процентов, то проценты на сумму займа начис­ляются в соответствии с существующей в месте жительства или нахождения заимодавца ставкой банковского процента за день уплаты долга или его части. По общему правилу проценты выпла­чиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Сроки и порядок возврата суммы займа определяется усло­виями договора. В срок, указанный договором, заемщик обязан вернуть полученную сумму займа. Если в договоре срок возвра­та суммы займа не установлен или определен моментом вос­требования суммы займа заимодавцем, то действует следую­щее правило: сумма займа должна быть возвращена в течение тридцати дней со дня предъявлении заимодавцем требования о возврате долга, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 810 ГК РФ). Говоря о возврате суммы займа, следует отме­тить, что сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно и заимодавец обязан ее принять. Возврат же суммы займа, предоставленного под проценты, может быть осуществлен ранее оговоренного в договоре срока только с согласия заимодавца. Если иное не предусмотрено договором, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления денежных средств в размере сум­мы займа на банковский счет заимодавца. При несвоевременном возврате заемщиком суммы займа заимодавец вправе требо­вать от него уплаты процентов на сумму долга, которые рассчи­тываются в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ и считаются рав­ными учетной ставке банковского процента, действующей в месте жительства (для физических лиц) или в месте нахожде­ния (для юридических лиц) заимодавца.

Удостоверяя договор займа, как и любой другой, нотариус внимательно проверяет его содержание на предмет соответ­ствия нормам закона, добивается, чтобы в условия договора были включены все существенные моменты, о которых было сказано выше и отражены все условия, по которым стороны договора достигли согласия.

⁷ Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не ме­нее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оп­латы труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. Кроме того, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Нотариусу также необходимо учи­тывать некоторые особенности договора займа: возможность оформления займа путем выдачи векселя⁸ (ст. 815 ГК РФ), вы­пуска и продажи облигаций⁹ (ст. 816 ГК РФ), новации долга, возникшего из купли — продажи, аренды имущества или иною основания, в заемное обязательство¹⁰ (ст. 818 ГК РФ).

7. Брачный договор. Серьезные изменения в социально-эко­номической жизни граждан заставляют вступающих в брак заранее, а подчас и супругов, предпринимать меры по определению правового режима семейных отношений и, главным образом, имущественных прав и обязанностей. Поэтому в последнее вре­мя все чаще в своей практике нотариусы совершают удостовере­ние брачных договоров, право на заключение которого предос­тавляется гражданам Семейным кодексом РФ (ст. 40—46).

Брачным договором в соответствии со ст. 40 СК РФ при­знается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке, а также в случае его расторжения.

Ст. 41 СК РФ устанавливает для лиц, намеренных заклю­чить брачный договор, обязанность совершить данный договор в нотариальной письменной форме. Брачный договор, заклю­ченный до государственной регистрации заключения брака, всту­пает в силу только после такой регистрации, в то время как брачный договор между супругами действует с момента его нотариального удостоверения.

Важно подчеркнуть, что предметом брачного договора яв­ляются не любые правоотношения между супругами в браке, а именно их права и обязанности в отношении имущества супру­гов. Так, по общему правилу, установленному в п. 1 ст. 34 СК РФ, любое имущество, нажитое супругами во время брака, яв­ляется их совместной собственностью, что является законным режимом имущества супругов (часть первая п. 1 ст. 33 СК РФ). Однако законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное, то есть стороны до­говора вправе определить в нем режим как режим совместной, так и долевой или раздельной собственности на все их имуще­ство, на отдельные его виды или на имущество каждого из суп­ругов. Причем брачный договор может устанавливать режим как имеющегося у сторон имущества, так и имущества, которое может быть ими нажито в будущем.

При составлении брачного договора супруги могут опреде­лять его содержание в соответствии со ст. 42 СК РФ и включать в него следующие положения:

права и обязанности по взаимному содержанию друг друга; способы участия в доходах друг друга; порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому их супругов в случае расторжения брака;

иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Возникновение определенных имущественных прав и обя­занностей и их исполнение может быть поставлено договором в зависимость от наступления или не наступления оговоренных условий, а также ограничено определенными сроками: выплата содержания одним супругом другому в период временной нетрудоспособности последнего по болезни, во время его обу­чения в учебном заведении, установление ренты на часть иму­щества, которое находилось в собственности супруга до заклю­чения брака и над которым в браке устанавливается режим долевой или совместной собственности.

⁸ Согласно части второй ст. 815 ГК РФ с момента выдачи векселя правила ГК РФ о займе могут применяться к вексельным отношениям постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону «О пе­реводном и простом векселе» от 11 марта 1997 г. № 48-ФЗ.

⁹ Согласно части третьей ст. 816 ГК РФ к отношениям между лицом, выпустившим облигацию, и ее держателем правила ГК РФ о займе при­меняются постольку, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ или в установленном им порядке.

¹⁰ Согласно п. 2 ст. 818 ГК РФ замена долга заемным обязатель­ством осуществляется с соблюдением требований о новации, установ­ленных ст. 414 ГК РФ и совершается в форме, предусмотренной в ст. 808 ГК РФ для заключения договора займа.

Стороны договора мо­гут закрепить в нем иные подобные взаимные права и обязан­ности, а также любые другие положения при условии, что их действие не будет ограничивать правоспособность или дееспо­собность супругов, их право на обращение за судебной защи­той; регулировать личные неимущественные отношений между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать условия, ограничивающие право нетрудоспо­собного нуждающегося супруга на получение содержания; со­держать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основ­ным началам семейного законодательства¹¹.

Установленный однажды брачным договором режим имуще­ства супругов в соответствии со ст. 43 СК РФ может быть изменен или прекращен по желанию супругов в любое время путем составления соглашения об изменении или расторжении дого­вора. Такое соглашение должно быть составлено так же, как и сам договор в нотариальной письменной форме и содержать явное указание на обоюдное желание супругов изменить или расторгнуть договор, так как согласно части второй п. 1 ст. 43 ни один из супругов не вправе отказываться от выполнения ус­ловий брачного договора в одностороннем порядке. Однако данное положение не лишает супруга, выказавшего намерение изменить или расторгнуть брачный договор, обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении брачного договора при несогласии с этим требованием другого супруга. В случае признания судом оснований для расторжения или изменения договора достаточными в соответствии с соответствующими положениями ГК РФ суд выносит решение, удовлетворяющее требование обратившегося в суд супруга.

¹¹ Основные начала семейного законодательства закреплены в ст. 1 СКРФ:

1. Семья, материнство, отцовство и детство в Российской Феде­рации находятся под защитой государства.

Дата добавления: 2015-08-18