Плата за землю в Российской Федерации

Земельный налог занимает особое место в налоговой системе РФ и несмотря на сравнительно невысокую долю земельного налога в общем объеме доходных поступлений, он выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы муниципальных образований. В современной налоговой системе Российской Федерации укоренилось комплексное понятие - плата за землю, которое соответствует принципу платного землепользования. Принятый 11 октября 1991 г. Закон РФ "О плате за землю" (с изменениями и дополнениями от 14.02.92 г., 16.06.92 г., 9.08.94 г., 22.08.95 г., 27.12.95 г., 28.06.97 г., 18.11.97 г., 31.12.97 г., 21.07.98 г., 25.07.98 г., 29.12.98 г., с учетом ФЗ РФ "О первоочередных мерах в области бюджетной и налоговой политики" от 29 декабря 1998 года N 192-ФЗ провозгласил целью введения платы за землю стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.(ст.2). Плата за землю - общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю. Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендаторов. Последние вносят арендную плату. Нормативная цена земли, обозначенная в Законе РФ "О плате за землю" в качестве третьей формы платы за землю, устанавливается для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита. Земельный налог в соответствии со ст.21 Закона РФ от 27 декабря 1991 года N 2118-1 "Об основах налоговой системы Российской Федерации" (с изм. и доп.) относится к системе местных налогов. Налоговый кодекс РФ (часть 1) также относит его к местным налогам и предусматривает, что при установлении местного налога представительными органами муниципальных образований в нормативных правовых актах определяются налоговые ставки, порядок и сроки уплаты, а также формы отчетности по данному местному налогу. Кроме того могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком. Правовую основу расчета платы за землю составляют нормативные правовые акты, а также ведомственные методические указания и разъяснения. К ним относятся Закон "О плате за землю", указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, а также нормативные акты органов законодательной и исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Положения законов, указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ находят дальнейшее развитие в методических указаниях и разъяснениях ведомств по вопросам платного природопользования. Среди последних наиболее важное место занимает инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю".     (ДОПОЛНИТНЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ!!!)

Формы землепользования в Российской Федерации

Владение – возможность фактического обладания земельным участком на законном основании. Пользование – возможность в процессе хозяйственной эксплуатации извлечения полезных свойств, выгоду, прибыль. Распоряжение – возможность определить юридическую судьбу вещи, земельного участка, влекущие отчуждение. Принципы множественности форм использования земли (прав, титулов на землю): - право собственности (право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки, включающие право владеть, пользоваться и распоряжаться с соблюдением ограничений, установленных законом и договором. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме, путем составления письменного документа, подписанного сторонами. Переход к покупателю права собственности по договору купли-продажи подлежит гос. регистрации. Существенными условиями договора является предмет и цена. Предмет включает кадастровый номер, размер и план участка. Цена должна быть указана в письменной форме, иначе договор не действителен) - право пожизненного наследуемого владения (предусматривает владение, пользование и ограниченное распоряжение, т.е. возможность передачи права по наследству. Впервые установлено в законодательстве 28.02.1990г. Искусственно создаваемое право собственности. Только в отношении физических лиц – граждан. С 2001г. (принятием ЗК) земельные участки больше не предоставляются гражданам. Граждане, кот. имели участки до 2001 имеют право приобрести их в собственность.) - постоянного (бессрочного) пользования землей (предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности без установленного срока. По ЗК 2001г. Гражданам участки в постоянное бессрочное пользование не предоставляются, граждане, имевшие земельные участки до 2001г. Могут приобрести их в собственность. В постоянное бессрочное пользование участки предоставляются только государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам гос.власти и органам мсу. Все прочие юр.лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды или приобрести участки в собственность по своему желанию до 01.01.2008г. Установлена выкупная цена 30 ставок земельного налога, для МО – 10 ставок.) - земельный сервитут (ограниченное вещное право пользоваться полезными свойствами земельного участка, принадлежащего другим лицам. Гражданский и земельный кодексы предусматривают 2 вида сервитутов: публичные и частные. Публичные сервитуты устанавливаются законодательными актами РФ, субъектов РФ и органов мсу для прохода или проезда через земельный участок, использование земельного участка в целях ремонта объектов инженерной транспортной инфраструктуры, для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков, водные сервитуты для забора воды, водопоя и др.целей, лесные сервитуты в целях свободного пребывания граждан в лесном фонде. Частный сервитут может устанавливаться по соглашению с лицом, требующим сервитута и собственников земельного участка или решением суда. Собственник участка, наделенного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком) - аренда (заключается в письменной форме на срок больше года, или независимо от срока, если одной из сторон является юридическое лицо. Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок больше года. Арендные отноешния регулируются ГК гл. 34) - безвозмездное срочное пользование - срочное возмездное пользование земельным участком, предоставляемое на время заключения трудового договора на безвозмездной основе.

(3) Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка

Факторы, определяющие стоимость городских земель, можно разделить на две группы, или два уровня: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.

Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов оценки.

Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м² его земель в предположении использования под каждую из базовых функций.

Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в квартале.

Кадастровая поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

В рамках настоящей методики рассматривается только кадастровая поквартальная оценка городских земель. Рассмотрение перехода от кадастровой поквартальной базовой оценки к оценке земельных участков (индивидуальной оценке) выходит за рамки данного документа.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Оценоч­ная стоимость единичного земельного участка характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории города (поселка) с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных харак­теристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение ко­эффициентов градостроительной ценности, применяемых к данно­му участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородно­сти территорий города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Одним из основных критериев адекватности оценки земель является относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельным объектам. Для этого особенно важно при разработке алгоритма оценки стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций-инвесторов, имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение. При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их среднюю рыночную стоимость.

В основе определения стоимости городских земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений. Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью, как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется принципиальная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

В свою очередь при достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов пространственной аппроксимации (приближенности) данных появляется возможность коррекции стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен.

Ключевым методическим положением является определение понятия "кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Под кадастровой стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают и, тем более, не совпадают с ценой продажи.

Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

(3)Методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Кадастровая стоимость участка земли должна определяться с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен и др. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.
2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость в методикеоценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

1. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.
2. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).
3. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.

Все работы по оценке должны проходить с учетом опыта и практики отраслевых подразделений.

1. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.

Все первичные данные, которые используются в методике, должны входить в состав информации, которой пользуются в своей работе градостроительные, землеустроительные службы и др.

1. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.
2. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.

Необходимо добиться совместимости как исходных данных, так и получаемых результатов.

1. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.
2. Методика должна быть многофункциональна.
3. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Исходная информация для проведения оценки земли. Методика оценки земель предполагает использование исходной информации для получения корректного результата.

Среди них должны быть следующие данные:

• данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости.

Они должны быть в отношении как физических, так и юридических лиц.

Так же должны быть представлены данные торгов и аукционов;

• данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;
• данные по арендной плате участка земли;
• полная информация о продаже права аренды участка земли.

Вся исходная информация, которая характеризует объект исследования, должна быть внесена в единую электронную карту, чтобы была корректно использована методика оценки земель. Виды методик. Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.
2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
3. Оценка лесного фонда вне городской черты.
4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.
5. Оценка садоводческих и огороднических земель.
6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.
7. Оценка земель водного фонда и др.

Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также ряд особенностей.

Например, методика оценки земли, которая относится к особо охраняемой, означает, что данная земля имеет частичное или же полное ограничение на ведение хозяйственной деятельности.

Определяется кадастровая стоимость подобной земли умножением средней кадастровой стоимости на поправочный коэффициент.

Методика оценки земель оздоровительного назначения заключается в отборе типовых объектов.

Оценка осуществляется методом остатка земельной ренты.

После этого рента проходит капитализацию.

Если изучаемый объект не приносит никакого дохода (пригородная зона), то она оценивается, исходя из тех затрат, которые предполагаются для создания и эксплуатации объекта.

Земли историко-культурного назначения необходимо оценивать иначе.

При этом используется методикаоценки земель соотнесения. Методы оценки. Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

Подобная оценка стоимости участка земли включает несколько этапов: расчет показателей для нормальной урожайности, расчет и определение чистого дохода, расчет срока капитализации дохода, расчет стоимости земли.Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

Это может быть как сельскохозяйственная земля, так и земля для населенных пунктов.

Методика оценки земель заключается в сравнении оценок с ранее заключенными.

Но данный метод лучше всего использовать в тех случаях, когда имеется в наличии полная информация о проводимых сделках.

В нем используют следующие действия: подбор материала для проведения анализа.

Среди главной информации необходимо выделить размер участка, условия его продажи, стоимость продажи, имущественное право, местоположение участка, время продажи, физические и экономические характеристики и др.

Сравнение осуществляется по отдельным элементам.

Прибавлением или же вычитанием производится корректировка стоимости объекта.

Методика оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок.Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

Впоследствии он и является ориентиром для расчета стоимости иных участков земли.

В качестве объекта оценки используется базовый участок для конкретной зоны.

Сопоставление может проводиться по единичному участку в том случае, если объект располагается в одном или же соседнем районе.

К тому же, методика оценки земель предполагает, что большинство элементов сравнения близки.

Различия можно в них найти только в одном-двух показателях.Метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

Использование данного метода предполагает, что каждый участок снабжен земельным паспортом, в котором имеется следующая информация: чем заражен участок земли, когда произошло заражение, что предпринимается для снижения показателя загрязненности данного участка и др.

Здесь используются следующие параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент опасного состояния земельного участка, коэффициент удаленности от центра.

Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где V_L – стоимость земельного участка,

I_L – доход цт владения землей,

R_L: – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов;
– определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
– расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

,

где Сз, – стоимость земельного участка,

С – стоимость объекта,

Су – стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков;
– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
– расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
– налоги, страховку, гонорары ИТР;
– расходы на маркетинг;
– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

(4) Зонирование территории города

Из действующего законодательства следует, что сейчас должно проводиться: зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности; зонирование территорий поселений; зонирование отдельных территориальных зон. Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса. Один из них состоит в делении территорий на зоны с установлением границ каждой зоны. Другой - в определении в пределах каждой из данных зон правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью. Соответствующие зоны в современном земельном законодательстве принято называть территориальными зонами. В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ "О землеустройстве"). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 1 и 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Зонирование территорий в РФ - дело специфическое и непростое. Формирование территориальных зон часто отличается особым своеобразием. На решение проблем зонирования территорий в нашей стране негативно влияют два тесно связанных между собой фактора: отсутствие в теории и практике более или менее устоявшихся взглядов на зонирование территорий; отсутствие полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий. Важную роль для стоимости города оказывает влияние системы города в зависимости от функционирования зон. Система города – это совокупность элементов и связей, возникающих в окружающем пространстве города. На территории города сформированы следующие зоны: 1. Селитебная территория – место проживания населения.: 2. промышленная – концентрация основных промышленных предприятий.: 3. Рекреационная – это зоны сосредоточения ценных природных объектов (реки, естественные водоемы, лесопарки): 4. Центральный район – место размещения органов власти, управления и культурные учреждения.: Зоны городской территории – это фрагменты территории города, которые составляют планировочную структуру города: Критерии зонирования территории города зависят от следующих характеристик:: 1. ландшафтных (особенности рельефа местности): 2. транспортной доступности: 3. от ценности улучшений. Город – это искусственная среда, поэтому чтобы определить ценность объекта недвижимости, определяется сначала транспортная доступность объекта недвижимости от центра города – это затраты времени, необходимого на проезд от объекта недвижимости до внешней границ центра города. Коэффициент ценности зависит от транспортной доступности Кц = Кобщий / К мах По мере уменьшения транспортной доступности стоимость на объект недвижимости постепенно снижается. Связи и структура на территории города. Зависит от нескольких факторов: 1) качественные факторы – это социальные факторы по приложению труда в зависимости от окружающей среды и транспортного воздействия. 2) Экономической связи (материальной связи) определяется ценой объекта недвижимости и зависят от овеществленного труда и редкости объекта. 3) Совокупность территориальной зависимости на стоимость объекта недвижимости и связей на стоимость объекта недвижимости влияют на третий фактор, который влияет на стоимость объекта недвижимости Ширина проезжей части в центре города. Ширина транспортной зоны по мере продвижения до центра будет увеличиваться в более крупных городах и оказывает значительное влияние на ценность объекта недвижимости за счет транспортной насыщенности в центре города.

(5) Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м²) объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

Цели государственной кадастровой оценки

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

· в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

· для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

· для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

· для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исход­ной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки город­ских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стои­мость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стои­мость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на ана­логичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимо­сти на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оце­ночно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы проведения када­стровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, эко­логии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, пра­вовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использова­нию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, ти­пам объектов недвижимости и основным видам текущего исполь­зования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффек­тивных направлений развития земель отдельных оценочных мик­розон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку данных рын­ка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В сели­тебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы про­изводства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли пред­приятий, организаций, садоводческих и огороднических неком­мерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяй­ственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные пар­ки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположен­ные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, за­паса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозо­ны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимо­сти.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми од­нотипными домами:

— малоэтажной усадебной жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земель­ных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразде­лить на следующие виды объектов недвижимости: земельные уча­стки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производствен­ного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местополо­жению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Дата добавления: 2015-08-09