Оценка исходя из строительных затрат.

Если компенсацию владельцам здания производить по строительной смете и состоянию после проведения амортизации, государство заплатит огромные деньги за то, что будет пригодно только к сносу. Строители, зная про будущую оплату, сделают всё, чтобы построить хуже, а себестоимость в бумагах указать по многократно завышенной цене. Ибо раз государство всё равно заплатит, то почему бы, собственно, немного и не…? С другой стороны, если в оценку не включать вопросы себестоимости, то оценка будет происходить уже государством: т. е. бюрократией. И ещё неизвестно, что хуже.

Поэтому самый лучший способ оценки следующий: сдавать землю под строительство зданий на неопределённый период; но не под фиксированную арендную плату, а, скажем, зафиксированную на определённый период, после завершения которого, происходит переоценка ренты. Сроки переоценки могут быть разными: 3, 5 или 10 лет. В этом случае риск строителя по отношению к арендуемой земле сводится практически к нулю, а государство всегда будет собирать полную ренту, мало затрагивая самих владельцев зданий. Вся ответственность за наилучшее использование зданий ложится, разумеется, на строителей. Идеальной точности в этом случае по поводу уровня возможной ренты и, соответственно, собираемости рентных общих платежей в общем, не добиться, но баланс интересов будет максимально соблюдён: ни арендатор не будет сильно страдать, ни – государство.

Для правильной оценки стоимости аренды разных участков города государство само может выстроить по зданию в каждом районе города и вырабатывать цены на аренду, исходя из использования этих зданий. Смысл состоит ведь в том, чтобы получить максимально возможную ренту. И учитывать в процессе эксплуатации всё: доход от сдачи здания в аренду, процент на используемый капитал (если он ещё будет существовать), ремонт, техобслуживание, страховку и т. д. Всё это должно вычитаться из дохода, чтобы оставалась "чистая" прибыль. Вот на основе этой цифры и можно регулировать уровень арендной платы для других зданий конкретного района, или похожих районов.

Даже при вышеописанном методе оценки ренты правильно всё учесть и подсчитать невозможно, потому что многое будет зависеть от дома-"образца". Поэтому необходимо тщательно подойти даже к самому вопросу о возведении такого здания. Но, даже если построить дом-"образец" без лишних размышлений, строители в этом районе не будут особо жаловаться, поскольку возрастание расходов на дом-"образец" приведёт к уменьшению ренты для всего района, т. е. здесь будет прямая зависимость.

При введении подобной схемы у строителей будет прямой интерес содержать возведённые дома в порядке и правильно их эксплуатировать; ибо любое улучшение приведёт к тому, что они будут получать дополнительную прибыль.

Наконец, нам следует упомянуть о том, что, поскольку важнейшей составляющей расчёта стоимости аренды является процент на заёмный капитал, то его уровень следует определять заранее, т. е. ДО подписания контракта. Либо описать, каким образом он будет рассчитываться. При подсчётах ренты процент на капитал имеет большое значение.

Представим, к примеру, что капитал, требуемый для возведения здания составляет $100 000, рента этого дома будет $10 000, а процент – 4%. Смотрим: 4% на 100 000 составит $4000, значит рента будет уже $6000 (мы вычитаем расходы строителя). А если процент на капитал составит 3%, то вычтем мы только $3000, значит сама рента будет больше – $7000. Вот эта маленькая разница, если её не основать и не прописать в контракте чётко и ясно, способна вызвать бури эмоций и жалоб от всех сторон. Падение процента на заёмный капитал с 4% до 3% составит примерно 20 миллионов марок, если подсчитать землю и аренду по всему Берлину. Поэтому для государства лучше не пренебрегать в контракте тщательным прописыванием этого момента по поводу процента на капитал. Иначе возможны нюансы.

В следующей части книги, которая коснётся денежной реформы, я приведу полный анализ расчётов по чистому проценту на капитал. Здесь же пока, независимо от дальнейших рассуждений по вопросу о свободных деньгах, я предположу, что процент на заёмный капитал для строительства новых домов должен составлять средний дивиденд от акций строительных компаний, которые получают прибыль от сдачи построенных домов и промышленных зданий в аренду. Этот средний дивиденд высчитывается на бирже. В этом случае рост "строительного" капитала будет соотноситься с приростом капитала в промышленности, а строительная индустрия будет избавлена от присущих ей рисков чисто финансовых операций. Строительная индустрия обязательно привлечёт к себе капитал, а это будет только на пользу будущим арендаторам. Каждый, кто захочет максимально надёжно инвестировать капитал, будет вкладывать его в дома, которые, в свою очередь будут давать стабильный дивидендный доход.

Заметим, что этот уровень процента на капитал, разумеется, должен определяться только для ренты нормальных жилых многоквартирных домов.

К примеру, представим, что такой дом, площадью 500 кв. ярдов приносит $10 000.

Заёмный капитал для строительства этого дома, за вычетом будущей амортизации составляет $100 000.

Средний дивиденд на акцию промышленной компании составляет 3,5% её стоимости. Значит, процент на "строительный" капитал вычитается из ренты, вот эта сумма$3 500.

А сама рента, следовательно, составит $6 500.

Или: $13 за квадратный ярд.

Если не брать в расчёт все могущие быть изменения, которые можно учесть и рассчитать только на практике, мы можем наметить основные черты контракта аренды между строителем и государством.

1. Государство предоставляет строителю наследуемое право на аренду участка земли такого-то там-то.

2. Рента исчисляется на базе примерно такого же, но уже существующего, дома в этом же районе.

3. Уровень ренты уже существующего дома в этом районе получается в результате публичного аукциона, с вычетом амортизации, стоимости техобслуживания, ремонта, страховки, а также процента на используемый капитал, требуемый для возведения нового здания.

4. Для окончательного расчёта ренты вновь возводимого дома используется процент на капитал, который составляет средний дивиденд от акций строительных компаний, которые получают прибыль от сдачи построенных домов и промышленных зданий в аренду, который публикуется биржей акций промышленных предприятий Берлина.

Дата добавления: 2015-08-09