Метод сравнения продаж

Данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом

осу­ществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления

эле­ментов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объ­екта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитыва­ется как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

· имущественные права- право собственности, право аренды и др.;

· условия финансирования - использование при покупке кредит­ных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

· условия оплаты - безналичный расчет, наличные деньги, вексе­ля, взаимозачеты и т.п.;

· условия совершения сделки - нетипичные условия сделки (на­пример, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в ус­ловиях банкротства и т.п.);

· время заключения сделки с объектом-аналогом;

· расходы, сделанные сразу же после покупки;

· местоположение и окружение;

· правовые и градостроительные ограничения по виду

использования и застройке земельного участка;

· физические характеристики - рельеф, размеры и форма

земельного участка;

· доступные коммунальные услуги - наличие или близость

инже­нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.;

· иные элементы.

В качестве единицы сравнения обычно используют характерную для данного сегмента рынка единицу измерения: стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади земельного участка или м3 для обьема помещения.

Поправки вносят в цену всего объекта и в цену соответствующих единиц сравнения. Поправки могут быть выражены в процентах или

де­нежной сумме. Величина каждой поправки устанавливается на основа­нии имеющихся данных. Обычно внесение поправок осуществляется в определенной по­следовательности: (См. выше)

-делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта - аналога приводят к удельной
цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим
элементам сравнения (например, местоположению, физическим

харак­теристикам и др.).

Пример 1. Последовательность внесения поправок, тыс. руб. отражена в таблице:

Элемент сравнения	Сделка 1	Сделка 2	Сделка 3
Цена продажи	100 000	150 000	120 000
Поправка на имущественные права	+5 000	-10 000	+5 000
Скорректированная цена	105 000	140 000	125 000
Поправка на условия финансирования	+ 10 000	-10 000	-5 000
Скорректированная цена	115 000	130 000	120 000
Поправка на условия продажи	+5 000	10 000	-5 000
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на расходы после покупки на рыночные условия (время)	+0 +0	+0 +0	+0 +0
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на местоположение- физические характеристики - вид использования-	[phone]	+0   -8 000   +4 000	+0 +0     +5 000
Скорректированная стоимость аналога	118 000	116 000	120 000

Определяем стоимость оцениваемого объекта:

(118 000 + 116 000 + 120 000) /3 = 118 000.

Значительные различия в скорректированных ценах аналогов

сви­детельствуют о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или недоучете каких-то элементов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средне­взвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объек­тов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Сте­пень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок, тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.

Дата добавления: 2015-08-13