Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ

1.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов;

1.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов;

1.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов;

1.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов;

1.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРЕДИНВЕСТИЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Объекты недвижимости являются конечным продуктом деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), в процессе которой происходит:

1) преобразование ресурсов в капитальные вложения, т. е. трансформация

инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности;

2) превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, т. е. трансформация инвестиций в новую потребительскую стоимость;

3) прирост капитальной стоимости вформе дохода (прибыли) и (или) социальной эффективности.

Необходимо отметить двойственный характер решения, связанного с направлением для реализации инвестиционного проекта капитальных вложений как классической формы инвестиций:

• его временной аспект, так как доход - конечная цель инвестицион­ной деятельности - может быть получен только в будущем;

• его характер, как пари, т. е. своего рода коммерческий, финансовый и экономический риск, поскольку ожидаемый доход может быть и не по­лучен.

Это обстоятельство предопределяет необходимость проведения квали­фикационных экономических экспертиз по каждому инвестиционному проекту, а также оценки объектов недвижимости - как новых, создавае­мых в качестве конечного результата инвестиционной деятельности, так и существующих, предполагаемых к коммерческому использованию.

Наиболее наглядной и простой моделью ин­вестиционного процесса является инвестиционная цепь (рис. 1).

Рис. 1 – Упрощенная модель инвестиционного процесса:

1 – бизнес-идея, получение прав, концепция проекта (проектное предложение); 2 – предпроект; 3 – окончательный проект; 4 – строительные работы; 5 – реализация проекта; 6 – объект в стадии эксплуатации.

Исследования возможностей проекта имеют общий характер и основываются на обобщенных оценках. В зависимости от характера изучаемых условий проводится исследование либо общих возможностей, либо возможностей для конкретного проекта, либо и то и другое.

Исследования общих возможностей содержат данные о районе реали­зации проекта, его географическом положении, экономической характе­ристике, характере занятости и доходах на душу населения, об освоенных и потенциальных факторах производства, наличных природных ресурсах, возможностях и стоимости их использования, средствах инфраструктуры, особенно транспорта и энергоснабжения, главных статьях экспорта и им­порта данного района, о существующем спросе на предполагаемую к вы­пуску продукцию, а также о наличии мощностей строительных организа­ций для осуществления проекта и о дополнительных затратах, связанных с реализацией проекта в данном районе.

Исследования возможностей конкретных проектов проводятся па ос­новании выявления общих возможностей инвестирования и анализа об­щих данных инвестиционного проекта последующим разделам:

• месторасположение и площадка строительства объекта;

• спрос на конкретную продукцию на внутреннем и внешнем рынке;

• наличие сырьевых материалов;

• ориентировочная мощность и характер технологических процессов производства;

• потребность в кадрах;

• срок осуществления проекта;

• инвестиционные и производственные издержки и риски;

• источники финансирования и коммерческой рентабельности проекта; экономическая выгода от его осуществления.

По результатам исследования возможностей инвестирования состав­ляется заключение.

Окончательное решение об инвестировании проекта принима­ется после технико-экономического обоснования. Перед выде­лением средств на такое исследование для оценки замысла проекта проводится предварительное технико-экономическое исследование.

Укрупненно прединвестиционное исследование проекта можно рас­пределить по следующим стадиям:

I - выявление инвестиционных возможностей проекта - экспресс-оценка (исследование возможностей инвестирования на основании общих данных концепции инвестиционного проекта);

II - предварительные технико-экономические исследования проекта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестиционного проекта);

III - технико-экономическое обоснование проекта - feasibility-study (формулирование проекта - обоснование его осуществимости и эффек­тивности на основании всех доступных данных и факторов);

IV – заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и принятые окончательные решения об инвестировании

Предварительное технико-экономическое исследование проекта это промежуточная стадия между исследованием возможностей проекта и его подробным технико-экономическим обоснованием. Различие заключается главным образом в степени подробности и достоверности полученной информации. Прединвестиционные исследования охватывают период от одного месяца (для проведения относительно простого исследования возможностей) до одного или двух лет (для проведения подробного технико-экономического исследования).

На стадии предварительного технико-экономического исследования изучаются возможные экономические альтернативы:

- рынка и мощности предприятия;

- материальных затрат;

- места размещения предприятия и площадки осуществления проекта;

- технических аспектов проекта;

- накладных расходов;

- кадров;

- сроков осуществления проекта;

- финансового аспекта (инвестиционных затрат, источников финансирования, издержек производства, коммерческой прибыльности)

Технико-экономическое обоснование проекта служит основой технической, экономической и коммерческой оценки для принятия окончательного решения об инвестировании.

В технико-экономическом исследовании дается финансовая и экономическая оценка проекта, рассчитываются общие прединвестиционные издержки, определяется предполагаемая структура капитала, источники финансирования и проценты за кредиты, а также исчисляются производственные издержки. На основе этих данных определяется период окупаемости затрат, дается оценка коммерческой прибыльности и экономической значимости проекта.

Окончательные оценки размера требуемых инвестиций и возможных издержек производства, а также последующие подсчеты финансовой и экономической выгодности делаются в том случае, когда масштаб проекта четко определен с учетом всех необходимых компонентов и их стоимости. Проработки проекта фиксируются в чертежах, схемах и расчетах, которые в дальнейшем служат вкачестве вспомогательного материала для дальнейшей работы над проектом.

После анализа в технико-экономическом обосновании различных альтернатив составляется окончательное заключение по всем основным проблемам проекта. Для удобства изложения эти заключения и рекомендации обобщаются в бизнес-плане, охватывающем все важнейшие аспекты исследования.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

ЭФФЕКТИВНОСТИ И ФИНАНСОВОЙ РЕАЛИЗУЕМОСТИ

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Эффективность инвестиционно-строительного проекта – категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

Оцениваются следующие виды эффективности:

• эффективность проекта в целом;

• эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью опре­деления потенциальной привлекательности проекта для возможных уча­стников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:

- общественную (социально-экономическую) эффективность проекта;

- коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и внешние эффекты. Внешние эффекты рекомендуется учитывать в количественной форме либо в качественной, если они не допускают количественного учета.

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финан­совые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекту затраты и пользуется всеми его результатами.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки ре­ализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Она включает в себя:

- эффективность участия предприятий в проекте;

- эффективность инвестирования в акции предприятия (эффектив­ность для акционеров акционерных предприятий);

- эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям - участникам инвестиционного проекта.

Наиболее часто применяют пять основных методов оценки инвестиционного проекта, которые можно объединить в две группы:

2. Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:

- метод определения чистой текущей стоимости;

- метод расчета рентабельности инвестиций;

- метод расчета внутренней формы прибыли.

2. Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:

- метод расчета периода окупаемости инвестиций;

- метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций.

2.3. УЧЕТ РИСКОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Важным фактором, влияющим на оценку эффективности проекта, является фактор риска.

Риск – возможность наступления событий с непредсказуемыми, отличающимися от расчетных последствиями в результате некоторых решений или действий в условиях неопределенности. Это также возможность получения в результате хозяйственной и финансовой деятельности отрицательных результатов (убытков), возникающих как следствие отклонений реальной хозяйственной (финансовой) ситуации от намеченной (прогнозируемой) системы поведения.

На всех этапах реализации проекта в связи со сложностью строительной системы, наличием элементов случайности и неопределенности возникают не только проблемы анализа риска принимаемых решений, но и выработки системы мер, уменьшающих риск – управление риском.

2.4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Объективность обоснования проектов связана с риском отклонения плановых величин от фактических. Оценку осуществляют на последних этапах инвестиционных расчетов при помощи анализа чувствительности. Анализ чувствительности состоит в исследовании изменения основных параметров проекта на его экономическую эффективность и в расчете критических значений этих параметров.

На практике зачастую довольствуются анализом нижнего предела прибыли – определением точки безубыточности, то есть того объема производства и сбыта, который обеспечивает безубыточную работу.

Также определяют точку самоокупаемости (безубыточности) – такое состояние деятельности предприятия, когда разность между доходам и расходами равна нулю.

А. Расчет точки достижения самоокупаемости (безубыточности)

,

где К – количество произведенной продукции, работ, услуг, при котором достигается безубыточность производства для недвижимости;

З_пост – сумма постоянных затрат, необходимых для производства продукции, работ, услуг;

Ц – цена за единицу продукции, работ, услуг;

И_пер – сумма переменных издержек, необходимых для изготовления единицы продукции, работ, услуг.

Объем производства, обеспечивающий безубыточность продукции, рассчитывается на основе данных, прогнозируемых в соответствующих разделах бизнес-плана. Если намечается производство не одного, а нескольких видов продукции, работ, услуг, то совокупный объем производства, обеспечивающий безубыточность, рассчитывают по формуле:

,

где П – объем производства продукции, работ, услуг;

Зпост – сумма постоянных затрат;

Цn – цена за единицу каждого вида продукции, работ, услуг;

Ипер.n – переменные издержки единицы продукции каждого вида;

Кn – доля выручки от реализации каждого вида продукции в общей выручке от реализации всей производимой предприятием продукции (в долях единицы).

Б. Оценка финансовой самостоятельности проекта

Когда определена финансовая сторона проекта и выполнена необходимая аналитическая работа, известен рыночный уровень арендных ставок, нужно перепроверить исходные цифры или изменить свои оценочные данные. Этот процесс в зарубежной практике называется «подход с парадного или заднего входа» к оценке финансовой состоятельности проекта.

Б.1. Подход «с парадного входа» к оценке финансовой осуществимости проекта определяет физические характеристики объекта и их стоимость. Затем рассчитываются какая арендная ставка или цена должны быть установлены, чтобы оправдать затраты на данный объект.

Б.2. Подход «с черного входа» к оценке финансовой осуществимости проекта рассматривает поступление и расход денежных средств в рамках проекта. Конечный анализ этого подхода показывает, сколько вы можете затратить на проект.

В. Анализ чувствительности: рассмотрение сценариев по принципу «а что, если»

Анализ чувствительности – это экономическое проектирование, которое предоставляет возможность просчитать развитие событий, как в сторону успеха, так и неудачи финансовой стороны проекта.

Финансовая модель (или модель бюджетирования) представляет собой систему математических уравнений, логических утверждений и данных, которые описывают взаимодействие переменных, характеризующих финансовую и операционную деятельность. В качестве финансовой модели могут рассматриваться либо набор элементов, охватывающих все стороны корпоративного планирования, либо автономно функционирующая система, решающая проблемы именно финансового планирования.

Прежде всего финансовые модели применяются для построения подробного бюджета, то есть для составления прогнозных финансовых отчетов:

- отчета о прибылях и убытках;

- баланса и отчета о движении денежных средств.

Типы финансовых моделей:

- имитационные или модели «что если» (имитируют эффект от проведения альтернативной управленческой политики и изменения предположений о внешних условиях существования фирмы);

- оптимизационные (с помощью них решаются вопросы максимизации или минимизации настоящей величины прибыли или затрат).

Финансовые модели могут быть:

- детерминированные (описываются без участия вероятностных переменных и случайных чисел);

- вероятностные (используют случайные значения и (или) переменные, распределенные по заданному вероятностному закону).

2.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Сущность объекта недвижимости заключается в следующих характеристиках:

- физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы, конструкции инженерных систем и др., то есть физическое содержание объекта недвижимости;

- юридические характеристики, так как в рыночном обороте участвует не сам объект недвижимого имущества, а права на него;

- экономические характеристики, дающие представление о стоимости объекта, затратах, связанных с устойчивым функционированием объекта6 электричество, газ, вода, текущий и капитальный ремонты; доходность объекта.

Определение стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости недвижимости с точки зрения:

- затрат – затратный подход;

- сравнительного анализа продаж – рыночный подход;

- будущих доходов от использования недвижимости – доходный подход.

Рис. 2 – Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

В практике оценки применяется несколько методов определения совокупного износа объектов недвижимости:

- метод экономической жизни;

- модифицированный метод экономической жизни;

- метод сравнения продаж;

- метод разбиения.

Чаще всего применяется модифицированный метод экономической жизни, который позволяет учесть устранимый физический и функциональный износ:

И = ИУ + ((ПВС – ИУ)*ВФ / СЖ,

где И – накопленный износ;

ИУ – устранимый физический износ;

ПВС – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ВФ – фактический возраст;

СЖ – срок экономической жизни.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Этот метод основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке подобного объекта, обладающего такой же полезностью.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор стоимости недвижимости.

Рис. 3 – Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Доходный подход к оценке недвижимости – это подход, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых потенциальным покупателем доходов (прямых – прибыль, косвенных – экономия на налогах). Этот подход подразумевает, что цена здания на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения в нем доходного бизнеса.

Расчет стоимости объектов недвижимости по данному подходу может производиться одним из двух способов: на основе анализа дисконтированных доходов либо на основе прямой капитализации доходов.

Рис. 4 – Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Основными областями исследования при подходе с точки зрения капитализации дохода являются ожидаемый валовой доход от недвижимого имущества, ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполной занятости и недосбора арендной платы, ожидаемые годовые операционные расходы, характер и продолжительность предполагаемого потока дохода от имущества и предполагаемый доход от перепродажи или реверсии имущественных прав. После проведения тщательных расчетов расходов и доходов потоки дохода конвертируются в текущую стоимость с помощью процесса капитализации. Ставки или факторы, используемые при капитализации, определяются на основе изучения приемлемых ставок дохода для сходных объектов недвижимости.

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Анализ дисконтированных денежных потоков представляет собой метод, который преобразует величину будущего дохода в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех частей или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков плюс текущую стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Для оценки жилой и других типов недвижимости в тех случаях, когда бывает сложно получить информацию по эксплуатационным расходам, применяется подход с использованием мультипликатора валовой ренты.

Подход к оценке с использованием мультипликатора рентного дохода основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду.

Мультипликатор является коэффициентом, отражающим постоянную взаимосвязь между величиной валового рентного дохода от объекта недвижимости и его ценой продажи.

Дата добавления: 2015-07-15