Проанализируйте текст и опишите (5-10 предложений) в чем суть проблемы и как она разрешается.

1. В постановлении ФАС ДО (см. постановление от 19.04.2004 N Ф03-А37/04-1/660) был рассмотрен следующий случай. Администрация неоднократно обращалась в учреждение юстиции и просила поставить на учет квартиры, брошенные собственником. В связи с тем, что пустовавшие квартиры не были поставлены на учет, администрация обжаловала бездействие учреждения юстиции. Тот факт, что конкретная квартира была брошена, подтверждался документами РОВД, согласно которым местонахождение зарегистрированного в квартире лица установить невозможно, а сама спорная квартира находится без присмотра и разграблена.

Судом в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на ст. 225 и 236 ГК. По мнению суда, ненадлежащее содержание спорной квартиры, исходя из смысла ст. 236 ГК, не свидетельствует об отказе от права собственности на принадлежащее отсутствующему собственнику имущество.

С предложенным решением следует согласиться. В соответствии со ст. 236 ГК гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, диспозиция ст. 236 ГК предполагает совершение собственником такого рода действий, которые не оставляют сомнения в том, что собственник решил отказаться от своего права на имущество. Один лишь факт оставления имущества может не свидетельствовать о том или ином направлении воли собственника.

2. В практике арбитражных судов данный вопрос решался неоднозначно. Во многих случаях суды округов признавали недостоверными сведения, содержащиеся в отчетах независимых оценщиков на том основании, что ими определялась не рыночная, а ликвидационная стоимость (см. постановления ФАС ВВО от 18.12.2002 N А29-3387/02-ИП-52/1э, от 15.09.2009 N А79-108/2009; ФАС МО от 31.12.2004 N КА-А41/12059-04; ФАС ВСО от 04.05.2005 N А19-14375/04-22-Ф02-1553/05-С2; ФАС СКО от 05.05.2006 N Ф08-1780/06, от 11.05.2010 N А32-39391/2009; ФАС УО от 28.06.2007 N Ф09-4910/07-С1, от 21.04.2008 N Ф09-2010/08-С1).

Существует и противоположная практика, в соответствии с которой реализация имущества осуществляется в сжатые сроки, установленные законом, в связи с чем оценщик вправе применить определенный коэффициент и уменьшить стоимость с учетом вынужденной и ограниченной по времени продажи (см. постановления ФАС УО от 21.07.2003 N КГ-А40/4653-03, от 12.04.2004 N Ф09-930/04ГК; ФАС ВСО от 07.10.2004 N А33-18345/03-С1-Ф02-4151/04-С2, от 07.03.2007 N А78-3210/06-С2-25/231-Ф02-931/07, от 25.08.2008 N А19-11219/07-28-39-Ф02-4010/08, от 15.01.2008 N А19-11219/07-Ф02-9763/07, от 22.07.2008 N А19-1875/08-62-Ф02-3390/08; ФАС СЗО от 30.07.2007 N А56-33369/2006; ФАС ПО от 25.09.2007 N А12-4712/07-С9, от 05.06.2009 N А49-5828/07; ФАС МО от 06.11.2007 N КА-А40/10213-07; ФАС ВВО от 16.08.2007 N А29-1936/2007). В частности, в постановлениях ФАС СЗО (см. постановление от 15.07.2002 N А56-3160/02) и ФАС УО (см. постановление от 30.09.2003 N Ф09-2730/03ГК), которые в этой части слово в слово повторяют друг друга, отмечается, что в процессе исполнительного производства имущество реализуется в течение определенного Законом об исполнительном производстве срока и независимо от воли собственника, причем покупатель несет определенный риск, связанный с возможным оспариванием продажи, что не может не влиять на рыночную стоимость имущества.

Думается, последний подход неверен. Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. В соответствии с п. 1 ст. 52 ранее действовавшего Закона об исполнительном производстве*(151) оценка имущества должника производится по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве 2007 г. Таким образом, из Закона следует, что оценка арестованного имущества должна осуществляться по рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цене, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Понятие ликвидационной стоимости установлено постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" ("ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов") и федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 ("наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества").

Очевидно, что представленные определения ликвидационной стоимости на первый взгляд кажутся подлежащими применению при оценке имущества, реализуемого в ходе исполнительного производства. Однако аргумент, встречающийся в судебной практике, относительно срочности и вынужденности продажи, не может свидетельствовать о необходимости понижения полученной рыночной стоимости либо продажи имущества по цене, ниже рыночной. Действительно, согласно п. 1 ст. 13 Закона об исполнительном производстве 1997 г. исполнительные действия (включая арест, оценку и реализацию) должны быть совершены в двухмесячный срок со дня поступления к судебному приставу-исполнителю исполнительного документа (со дня возбуждения исполнительного производства в соответствии с п. 1 ст. 36 действующего Закона об исполнительном производстве), а п. 1 ст. 51 в прежней редакции Закона об исполнительном производстве 1997 г. устанавливал срок для совершения ареста - один месяц со дня вручения должнику постановления о возбуждении исполнительного производства (не предусмотрен действующим Законом об исполнительном производстве).

Тем не менее истечение установленных сроков не порождает никаких правовых последствий. Они определяются в интересах взыскателя, поэтому если пристав арестовывает имущество за пределами установленных сроков, должник не может на этом основании признать соответствующее постановление незаконным (см. п. 15 Обзора практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.06.2004 N 77). Также можно констатировать, что Законом об исполнительном производстве не предусмотрено никаких пресекательных сроков для реализации имущества. На практике исполнительное производство может продолжаться несколько лет. Поэтому аргумент о срочности продажи не может быть положен в обоснование уменьшения предполагаемой стоимости имущества.

Также не может быть признан убедительным аргумент о риске покупателя, связанном с возможным оспариванием продажи, который, по мнению суда, что должен отразиться на стоимости объекта. Во-первых, такой риск существует всегда, независимо от того, приобретается ли имущество в рамках исполнительного производства или в обычных условиях. Во-вторых, закон и судебная практика существенно снижают риск возврата имущества, выставленного на торги в исполнительном производстве, от покупателя должнику. Поскольку недвижимое имущество подлежит продаже исключительно на торгах (п. 3 ст. 54, ст. 62 Закона об исполнительном производстве 1997 г. и п. 3 ст. 87 действующего Закона об исполнительном производстве), то тем более нет никаких оснований уменьшать полученную рыночную стоимость с учетом риска возможного оспаривания продажи.

Во избежание возможных злоупотреблений следует признать, что оцениваться арестованное имущество должно исходя из его рыночной стоимости.

3. Данный вопрос возник в практике ВС РФ в связи с оценкой законности абз. 4 п. 3.5 постановления правительства Москвы от 18.01.2000 N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы".

Как следует из данного положения, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимостях взимается с собственника.

Первоначальная позиция ВС РФ сводилась к тому, что данное положение не противоречит федеральному законодательству. Согласно ст. 49.3 ЖК РСФСР, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности или иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Суд посчитал, что по смыслу приведенных правовых норм, при сносе дома, в котором находятся приватизированные квартиры, выселяемым из него собственникам квартир предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности. В случае если предоставляемая квартира будет более ценной, то этот гражданин должен выплатить ценовую разницу жилых помещений (см. определение СК ГД ВС РФ от 11.01.2002 N 5-Г01-167.).

Позднее ВС РФ занял иную позицию. Судебными актами нижестоящих инстанций констатировалось существование обязанности у гражданина, чья квартира расположена в доме, подлежащем сносу, компенсировать разницу между стоимостью квартиры в сносимом доме и стоимостью предоставляемой более ценной квартиры на том основании, что отношения между сторонами регулируются договором мены. Согласно п. 2 ст. 568 ГК в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ВС РФ указал, что в связи с повышенной значимостью конституционные права граждан на жилище оно защищается не только нормами гражданского законодательства, но и нормами жилищного законодательства. Сославшись на ряд норм жилищного законодательства, предусматривающих обязанность возместить стоимость изъятого жилого помещения или предоставить иное равноценное помещение, суд заметил, что такое предоставление осуществляется без установления в законе каких-либо встречных обязательств гражданина перед органами и организациями, обязанными восстановить его жилищные права.

Затем ВС РФ посчитал, что при сносе дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. Такие отношения, по мнению ВС РФ, соответствуют нормам гражданского законодательства, регулирующим обязательства вследствие причинения вреда имуществу собственника. Пунктом 1 ст. 1064 и ст. 1082 ГК предусмотрено право потерпевшего на возмещение вреда в натуре путем предоставления вещи того же рода и качества, в данном случае - другого жилого помещения. В связи с анализом этих норм суд заключает, что обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена.

Наконец суд не обнаруживает существование такой обязанности в иных нормативных правовых актах (ЖК РСФСР, Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики"*(158), подзаконных нормативных правовых актах).

В связи с этим ВС РФ делает вывод о том, что оспариваемая правовая норма является незаконной, поскольку противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в которых не предусмотрена обязанность собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения (определение Президиума ВС РФ от 02.04.2003 N 148пв-02).

Прежде всего обращает на себя внимание некоторая непоследовательность позиции ВС РФ, представленной в последнем определении. Не совсем понятно, на каком основании суд предлагает рассматривать отношения, возникающие между государством (или инвестором) и гражданином, в качестве деликтных. Основанием возникновения подобного правоотношения является юридический факт - гражданское правонарушение, т.е. действие, противоречащее нормам права (и одновременно нарушающее субъективные права лица). Между тем никакого противоправного действия государство не совершает, следовательно, нет оснований применять к отношениям сторон нормы об обязательствах, возникающих из причинения вреда.

Желание применить к отношениям сторон нормы, регулирующие договор мены, вполне объяснимо: действительно, лицо вместо одного имущества получает другое. В то же время ВС РФ справедливо указал на то, что в рассмотренном случае правоотношение возникает в связи с особым юридическим фактом - сносом дома. В связи с этим необходимо рассмотреть два случая.

Во-первых, отношения сторон могут регламентироваться соглашением о выкупе квартиры, на которое указывают как нормы ранее действовавшего жилищного законодательства (ст. 49.3 ЖК РСФСР), так и ныне применяемые положения ЖК (ст. 32). В этом случае обязанность по уплате разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого помещения может возникнуть из соглашения сторон, и нет никаких оснований признавать такого рода условие договора недействительным.

Вопрос приобретает особую сложность, когда договор не заключается в силу того, что государство предлагает предоставить лишь более ценную квартиру при условии возмещения разницы, а физическое лицо не согласно приобретать предоставляемую квартиру на таких условиях.

В соответствии с подл. 2 абз. 3 п. 1 ст. 8 ГК гражданско-правовые обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Федеральным законодательством (как предыдущим, так и ныне действующим) не предусмотрена возможность возложения актом государственного органа (органа местного самоуправления) обязанности по уплате разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилого помещения. Поэтому такая обязанность не может быть возложена на частное лицо помимо его воли. Кроме того, представляется, что по аналогии здесь может быть применена ст. 155 ГК, согласно которой односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Поэтому позиция, представленная в более позднем судебном акте ВС РФ, представляется правильной.

Дата добавления: 2015-07-15