Затратный подход

Практическая работа №5

Затратный подход основан на принципе замещения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:

V_з = ПВС – О + ЗУ,

где:

V_з – рыночная стоимость ОН по затратному подходу;

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

О – обесценение ОН (износ);

ЗУ – стоимость земельного участка.

1. Полная восстановительная стоимость:

ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ,

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства);

ПЗ – прибыль застройщика.

Методы расчета ПВС:

	Метод	Формула
	1. Методы сравнительной единицы
упрощение расчетов, снижение точности	а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства)	ПВС =   где: - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС; - строительный объем ОН; - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22]; - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64]; - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве]; - коэффициент, учитывающий местоположение ОН; - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; - коэффициент, учитывающий НДС;
повышение трудоемкости, повышение достоверности	б) Метод Ко-ИНВЕСТ	ПВС = где: - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест; - площадь ОН; - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС]; - коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест; - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; - коэффициент, учитывающий НДС;
2. Методы количественного обследования	Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН.

Дата добавления: 2015-07-14