Законы, регулирующие аренду сельхозугодий

(Таблица по данным В.И. Назаренко)

Страна

Длительность и регулирование контрактов по аренде.

США (42,8% земли арендовано)     Великобритания (38,4% земли арендуется)   Исландия     Ирландия (12,4 земли арендуется)     Греция (22,2% арендованной земли)   Люксембург     Швейцария   Нидерланды {31,5% земли в аренде)     Испания (19,9% земли в аренде)     Бельгия (66,2% земли в аренде)   Франция (56,2% земли находится в аренде)   Португалия (24.6% земли в аренде)     Норвегия (21% земли арендуется)     Германия (42% земли в аренде)   Италия (18,4% арендованной земли)     Япония (13.1% арендованной земли)   Дания (13,1% арендованной земли)

Срок зависит от контракта: как правило преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.   Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.   Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом   Срок аренды - минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком.   Срок аренды - минимум 4 года. Размер арендной платы определяйся рынком.   Срок арендной платы минимум 6 лет для участка и 8 лет для всего хозяйства. Размер арендной платы определяется рынком.   Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе.   Срок аренды - минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фермы. Максимальный уровень арендуемой платы устанавливается законодательством.   Минимальный срок аренды - 6 лет, максимальный - 15 лет. Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями.   Срок аренды - минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.   Срок аренды - минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов.   Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд Без наемною труда — 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.   При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.   Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, далее это касается отдельных участков земли и 18 лет, если это хозяйство в целом.   Минимальный срок аренды в 15 лет является правилом для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается, исходя из стандартов, установленных властями.   Максимальный срок аренды - 20 лет. Арендная плата устанавливается, исходя из стандартов, установленных властями.   Максимум срок аренды - 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.

Эта таблица дает общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской. Здесь опять-таки важны и национальные традиции и землеобеспеченность.

Самый низкий процент арендованных земель в Польше, что связано с национальными традициями. В Польше еще до второй мировой войны аренда земли была непопулярна среди крестьянства, которое не считало арендатора настоящим хозяином и предпочитало аренде собственность на землю. И в годы социалистических преобразований (в отличии от других восточноевропейских стран) здесь сложилась частнокрестьянская структура аграрного производства. Именно эти причины объясняют заметную на фоне других стран вялость арендных отношений в Польше.

Характерной чертой реформированного сельского хозяйства Восточной Германии является высокий удельный вес арендуемых земель, в некоторых хозяйствах он достигает 98%. Это обусловлено тем, что в период трансформации собственности земля была закреплена за конкретными людьми, большая часть которых в силу неспособности или нежелания ее обрабатывать сдает угодья в аренду сельхозпредприятиям различных правовых форм.

В Восточной Германии (12 лет) и Польше (8 лет) самые длительные сроки аренды. Фермерам и другим арендаторам этих стран обеспечена более высокая экономическая стабильность. Сроки от 1 до 3 лет, как практикуется в Венгрии, неблагоприятны для ведения хозяйства. Такие короткие контракты выгодны только арендодателям, которые могут оперативно реагировать на изменения цен.

Однако заключаются и долгосрочные контракты с фиксированной корректировкой арендной платы. В Восточной Германии разрабатывается модель долгосрочной 25-летней аренды земли с правом ее последующего выкупа. Первые 5 лет арендатор должен платить обычную арендную плату, затем она существенно увеличивается и будет выплачиваться в течение 20 лет. После этого участок земли переходит в собственность арендатора или его наследника.

В Болгарии договор об аренде на землю можно заключить сроком на 5-50 лет. По истечении этого срока договор может быть продлен. В случае смерти наступившей нетрудоспособности арендатора члены его семьи, если они разят такое желание, получают право вступить в договор с арендодателем. При этом арендодателю предоставляется право устанавливать исходную сумму арендной платы и провести аукцион, в ходе которого определяется окончательный размер арендной платы. Собственник земли имеет право расторгнуть договор, если арендованная земля используется не по назначению или арендатор не внес вовремя два последовательных взноса. Расторжение договора происходит через суд.

В Польше, напротив, расторгнуть договор по инициативе арендодателя до истечения срока его действия нельзя. Долгосрочная аренда стимулируется здесь предоставлением преимуществ в продлении срока аренды, а также при покупке долгосрочно арендуемой земли в собственность.

По всех странах нет ограничений в отношении юридического статуса арендатора, то есть землю разрешено арендовать и физическим, и юридическим лицам. Иностранным гражданам разрешено арендовать землю в Польше, Чехии и Венгрии.

Так, в Венгрии иностранные физические и юридические лица могут арендовать не более 300 га угодий на срок до 10 лет. Обладающие достаточными финансовыми ресурсами иностранные арендаторы стали серьезными конкурентами местным собственникам, страдающим от недостатка капитала. В трех приграничных районах северо-запада Венгрии почти пятая часть сельхозугодий официально или скрыто находится в руках иностранцев.

В Словакии иностранным юридическим лицам также можно арендовать землю, но при условии постоянного их пребывания в стране.

Во всех 5 странах нет контроля за арендными контрактами со стороны государства. Они также не подлежат регистрации (за исключением Полыни).

В Германии действуют очень жесткие экологические ограничения для собственников и арендаторов. Установлены соотношения между поголовьем сельскохозяйственных угодий. Однако значительная часть новых земельных собственников не способны или не желают заниматься сельским хозяйством, а дееспособные сельхозпроизводители не имеют достаточного капитала для расширения производства. Поэтому арендные отношения приобретают приоритетное значение в обороте земли во всех странах ЦВЕ (за исключением Польши). Размеры арендуемых угодий, сроки аренды, уровень арендной платы, договорные параметры определяются национальными традициями и хозяйственными условиями отдельных стран. На современном этапе аренда земли выступает своеобразным способом снижения риска для сельхозпроизводителей в аграрном производстве и позволяет вести рациональное землепользование при оптимальных затратах.

Темпы и эффективность развития арендных отношений в значительной мере зависят от принципов формирования и вида арендных платежей. В зарубежной практике чаще всего применяют следующие формы арендной платы: фиксированная денежная - устанавливается и выплачивается в виде определенной суммы денег; натуральная - устанавливается и выплачивается в виде определенного количества сельскохозяйственной продукции и гибкая денежная оплата, или натурально-денежная. Вид арендной платы подбирается арендатором и землевладельцем, исходя из конкретных условий и фиксируется в договоре.

Арендная плата представляет собой вид прибыли, ежегодно поступающей владельцу земельного участка от сдачи ее и аренду. Она имеет двоякую природу: во-первых, это компенсация владельцу за временное лишение права собственности; во-вторых, это признательность арендатора собственнику земельного участка. Арендная плата состоит из: 1) амортизации основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудного процента за остальной инвестированный капитал; 2) земельной ренты в зависимости от плодородия и местонахождения земельного участка. Она включает дифференциальную ренту (первую и вторую), монопольную и абсолютную ренты. Земельная рента как компонент арендных платежей определяется н соответствии с земельным кадастром, разработанным в различных странах английским методом или методом Торренса.

При денежной форме оплаты аренды арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Она может выплачиваться до начала уборки урожая или после нее, или частями в течение года. Владелец земли полностью устраняется от управления хозяйством. Арендатор независим в управлении фермой и несет неограниченную ответственность за риск.

Фиксированная денежная арендная плата гарантирует владельцу земли стабильный доход, освобождая его от участия в производственном и сбытовом риске. Эта форма оплаты подходит для владельцев земельных долей, которые не проживают в местах расположения этих наделов и не занимаются сельскохозяйственным производством. Арендатор в этом случае полностью ответственен за риск и располагает широкими полномочиями, полной производственной независимостью в управлении арендованным участком и распределении дохода, а владелец доли, не теряя прав на нее, получает фиксированный доход.

Ставка фиксированной арендной платы определяется рынком конкретного региона, отражая баланс спроса и предложения в области аренды сельхозугодий. Величина арендной платы изменяется в зависимости от района и обусловлена местными традициями. Ставка может быть рассчитана с учетом затрат каждого из партнеров, связанных с производством сельскохозяйственной продукции. Но она все равно не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Так, в Канаде арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную сумму за использование земли и усовершенствования. При этом арендатор получает весь доход и все права на правительственные выплаты и субсидии. Он обеспечивает рабочую силу, машины и несет все расходы, кроме налогов на собственность, страхования построек и оплаты капитального ремонта строений.

Однако денежная форма арендной платы связана с довольно высоким риском для арендатора в условиях высокой изменчивости урожайности и цен на сельхозпродукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми затруднениями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм арендной платы.

Натуральная арендная плата - традиционный тип гарантированных платежей при издольной аренде, когда арендатор уплачивает землевладельцу часть полученного продукта. Размер натуральной арендной платы составляет определенную долю полученной продукции (1/3 - во Франции, 1/2 - в Испании, 1/2, 2/5, 1/3 и 1/4 - в США и др.) в натуре или денежном выражении (в текущих ценах). Землевладелец оплачивает налог на собственность и при необходимости организует хранение продукции. Арендатор получает оставшуюся часть продукции, обеспечивает машины, труд и несет текущие расходы, необходимые для получения урожая.

Пропорционально ограничивается при этом хозяйственная самостоятельность и доход арендатора. Эта форма арендной платы может быть эффективна при расчетах с владельцами участков (долей), которые сами не могут участвовать в производственном процессе (пенсионеры, инвалиды, сельская интеллигенция).

Можно выделить два наиболее распространенных (США. Канада) способа определения натуральной арендной платы. До заключения арендного договора партнеры подсчитывают и распределяют между собой необходимые затраты, а затем пропорционально устанавливают долю участия в полученном результате. При втором способе заранее оговаривается доля урожая - как размер арендной платы и пропорционально этому делятся затраты.

Оплата аренды частью произведенной продукции обеспечивает владельцу земли определенные преимущества в благоприятные годы, но и вынуждает делить с арендатором риск, связанный с колебаниями цен и объемов производства. Смягчение рисковой ситуации для арендатора сопровождается частичной потерей хозяйственной самостоятельности. Арендатор обязан согласовывать с землевладельцем целый ряд важных вопросов своей деятельности, например, вид возделываемых культур, структуру занимаемых им площадей, тип и объем применяемых удобрений и т.д. Распределение рисков между партнерами арендного договора приводит также к тому, что арендная плата при издольщине обычно выше, чем при фиксированной денежной аренде -это естественная плата арендатора за более низкий риск.

Издольная (натуральная) форма арендных платежей распространена при производстве культур с высоким риском, обусловленным колебаниями цен и урожая, например, в виноградарстве (Франция, Швейцария, Австрия). В США и Канаде издольная аренда широко используется в районах производства зерна или других культур, сбор, обработка и хранение урожая которых не связаны со значительными для землевладельца трудностями.

В ряде стран от этого вида аренды либо уже (ФРГ и др.), либо она сократилась до минимума. Так, в Испании земли, арендуемые издольщиками, составляют 3,4%, во Франции - 1% обрабатываемых угодий, в Швейцарии - лишь 0,5% хозяйств - долевые фермы.

Гибкая денежная арендная плата сочетает в себе черты денежной и издольной систем оплаты. Она увязывает величину арендной ставки с ценой за продукцию или уровнем урожайности или же одновременно с обоими этими показателями. Эта зависимость позволяет разделить риск между землевладельцем и арендатором, а также преодолеть некоторые проблемы, возникающие во время традиционной аренды земли с денежной или натуральной оплатой.

Гибкие арендные платежи осуществляются на основе предварительного соглашения землевладельца и арендатора об определенном количестве продукции и методике расчета средней цены. Цена может быть установлена на уровне текущей, средней за год, за несколько лет. При этом не исключается ответственность арендатора за риск в колебании урожайности и владельца земли - в колебании цен. Однако землевладелец имеет право на часть дополнительной прибыли, полученной от неожиданного повышения цен на сельскохозяйственную продукцию.

Существуют различные методы расчета гибких арендных платежей. Так, в США владелец земли и арендатор договариваются о базовой ставке арендного платежа, которая применяется до тех пор, пока цена колеблется в определенных пределах. Например, базовая ставка может быть 148,3 долл./га при цене 100-110 долл/т производимой продукции; при каждом изменении цены на продукцию на 1 долл. выше или ниже границ предела арендная ставка будет увеличиваться или снижаться на 1,48долл/га.

Таким образом, гибкая система арендной платы более независима, чем натуральная оплата, и более динамична, чем денежные фиксированные платежи.

В большинстве стран выбор формы оплаты аренды свободен и происходит по усмотрению сторон. Так, в Великобритании и ФРГ арендная плата взимается почти исключительно в денежной форме, а в Дании и Нидерландах форма арендной платы предписана в законодательном порядке (в Дании - гибкая денежная, в Нидерландах - денежная). В США и Канаде широко применяется натуральная арендная плата.

Независимо от вида арендных платежей арендная плата за пользование землей должна включать амортизацию основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудный процент за остальной инвестированный капитал и земельную ренту, зависящую от плодородия участка.

Методические подходы определения арендной платы в зарубежных странах значительно варьируют. До заключения арендного договора в большинстве стран проводятся тщательные расчеты ориентировочной арендной платы. Для этого используют как абсолютные показатели (урожайность, затраты, доход, цены и др.), так и относительные, т.е. расчетные величины (коэффициенты, индексы, соотношение и пр.). Принимается во внимание продуктивность земельных угодий, продолжительность срока аренды. Источниками информации служат фактические расходы на арендуемом участке земли, цены, фактические и рыночные данные по арендной плате в регионе, размер выплат и взносов, а также государственных субсидий.

Существуют достаточно разнообразные методики расчета арендной платы, которые базируются на одном из трех подходов: на базе чистого дохода арендатора, издержек собственника земли и участия собственника в чистом доходе. Каждый из этих подходов дает разные уровни арендной платы и используется в зависимости от спроса и предложения на землю, вида арендной платы.

Первый метод основан на принципе, по которому после выплаты аренды чистый доход арендатора должен позволить ему покрыть спои затраты и получить прибыль.за труд и управление фермой. По методу издержек собственника подсчитываются его затраты на единицу площади, которые он обязательно стремится возместить. Они состоят из процента на инвестиции, вложенные в землю, обязательных налогов и страховых платежей, а также амортизации зданий, ирригационных сооружений, заграждений и т.п. При использовании метода участия собственника в чистом доходе уровень арендной платы зависит от ожидаемого дохода.

Условная классификация и анализ видов арендной платы и методов их расчета дают представление об основных принципах разработки арендных платежей. На их основе существует множество вариантов определения арендной платы. Договорная свобода арендных отношений позволяет в каждом конкретном случае гибко, приспосабливать требования сторон к реальным условиям.

Так, в Италии за основу арендной платы взят кадастровый доход. В зависимости от природных условий, качества почвы и типа культур он изменяется при помощи коэффициентов, пределы которых устанавливаются законом и периодически пересматриваются. В Нидерландах арендная плата определяется в зависимости от вида сельхозугодий (пашня, сенокосы и пастбища, земли для садоводства, овощеводства и цветоводства). Внутри отдельных видов выделяются почвенные группы.

Фиксированная денежная арендная плата в ФРГ часто заменяется индексированными платежами, размер которых устанавливается и в последующем регулируется в зависимости от соотношения определенных индексов, например, сочетания индекса стоимости жизни и индекса движения закупочных цеп в регионе.

Размер ренты в Швейцарии рассчитывается на основе стоимости урожая, который собран при соблюдении всех технологических мероприятий, а в Дании за ее основу берется рыночная цена 5-6 ц. ячменя. Как правило, размер ренты устанавливается здесь на уровне стоимости 5-6 ц. ячменя по рыночным ценам.

Арендная плата в Австрии определяется исходя из рыночной стоимости земли, прогнозируемой продуктивности земельных угодий, стоимостной оценки мероприятий по их улучшению. Крайняя разница в арендной плате между регионами кратна четырем.

В Великобритании начальная арендная плата - договорная, а затем специальные эксперты проверяют ее обоснованность на базе определенных расчетов по формуле, которая учитывает продуктивность земельного участка и возможную доходность фермы.

Законодательство Испании предусматривает гибкую процедуру пересмотра арендной платы. Здесь существует также система уменьшения и даже полной отмены оплаты при непредвиденных экстремальных ситуациях - потеря урожая или его части по случайным причинам (заморозки, наводнения, забастовки и т.д.).

Величина арендной платы в странах Западной Европы колеблется от 80-90 экю/га в Шотландии до 200-250 экю/га в Германии и Нидерландах и составляет 1-3% от цены земли. Этот сравнительно низкий показатель капиталоотдачи свидетельствует о том, что аренда весьма выгодна для арендатора, иногда более выгодна чем приобретение земли в собственность. В среднем по США основная арендная плата составляет 6% от получаемого арендатором дохода, что также говорит о ее рентабельности.

Поскольку в странах Западной Европы, США, Канады, Австралии, Японии денежная аренда постепенно вытесняет испольщину, в настоящее время преобладают денежные расчеты между арендодателем и арендатором. По данным профессора Б.А. Чернякова и доктора экономических наук О.Г. Строковой в США почти 67 % владельцев земли используют денежную аренду в различных вариантах. На практике наряду с чистой денежной арендой, когда арендатор платит фиксированную денежную плату за арендуемый земельный участок, широко применяется гибкая денежная аренда, предоставляющая сторонам право изменять размер денежной арендной платы с учетом условий производственной деятельности и цен на урожай. Достаточно широко применяется также смешанная денежная аренда, которая имеет черты сходства с урожайно-долевой арендой. Американисты, исследующие законодательное регулирование арендных отношений, указывают на то, что при такой форме аренды, когда арендатор выплачивает арендодателю часть урожая, обеспечивается более «активное участие собственника земли в управлении и в расходах, связанных с сельскохозяйственным производством».

Виды расчетов между сторонами устанавливаются договором сельскохозяйственной аренды, которым предусматривается возможность расчетов либо на условиях оплаты наличными, либо на условиях натуральных расчетов с определением доли в урожае, доли в поголовье домашнего скота либо в их сочетании.

В зарубежном аграрном законодательстве наметились три направления в определении размеров арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения. Первое (традиционное) направление получило в законодательном закреплении фиксированную денежную плату, которая выплачивается арендатором за пользование земельным участком арендодателю в установленный срок независимо от размера урожая и прибыли фермера- арендатора. Если стороны договорились о том, что арендная плата будет вноситься деньгами, они могут установить размер арендной платы в зависимости от цены на основную зерновую культуру, которая выращивается на арендованном земельном участке. Например, ставка арендной платы за 1 га может быть установлена в виде фиксированного коэффициента, на который будет умножаться средняя цена за 1 ц. пшеницы на определенном рынке за определенную неделю. Такой принцип построения расчетов между арендатором и арендодателем не стимулирует собственника земельного участка к участию в эффективном использовании земли, сданной в аренду. По этой причине публичные власти вынуждены искать более гибкий и совершенный механизм, стимулирующий арендодателя и арендатора к более эффективной сельскохозяйственной деятельности.

Второе направление развития арендного законодательства является преобладающим. Оно выражено в законодательном закреплении принципа долевого участия, согласно которому размер арендной платы за землю определяется с учетом доли урожая или прибыли от продажи этого урожая. В этой сфере действует ряд законоположений, в соответствии с которыми на арендодателя возлагается обязанность сдать в аренду не только земельный участок, но и имущество: сооружения, сельскохозяйственные машины; провести необходимые работы по мелиорации на арендованной земле. Арендатор обязан обеспечить покупку необходимого оборудования, производить улучшения на форме, выгодные как землевладельцу, так и фермеру. Доля прибыли или урожая, которую обязан выплатить фермер в виде арендной платы, определяется с учетом предусмотренного в договоре разделения затрат сторон на благоустройство. Если, например, в договоре сельскохозяйственной аренды предусмотрено разделение затрат между арендодателем и арендатором на зерновых формах - 50x50, на молочных - 30x70, на смешанных -•- -10x60, то соответственно и арендная плата за земельный участок устанавливается договором в размере 50, 30 или 40 % полученной прибыли от реализации продукции.

При натуральной форме расчета в договоре аренды должно быть оговорено, как будут делиться расходы на сбор урожая, хранение и транспортировку продукции на рынок, а также будут ли делиться другие расходы, например, расходы на покупку и обслуживание оборудования и на новое строительство на арендованном земельном участке.

Третье направление развития арендного законодательства связано с законодательным закреплением партнерства, на основе которого осуществляется совместная деятельность арендодателя и арендатора при осуществлении общей хозяйственной, торговой и иной деятельности. Так, в 80-е годы в США насчитывалось 200 тыс. партнерств (10 % всех ферм), которые использовали 15,9 % площадей земли под ведение сельского хозяйства. Их доля в реализации сельскохозяйственной продукции составляла 17% Размер используемой земли, приходящейся на одно

Рассмотрим теперь конкретные формы государственного регулирования в отдельных странах с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с российскими.

Законодательство ФРГ базируется на сложившихся исторически в Пруссии и других странах Европы правовых отношениях, связанных с земельной собственностью.

Обязательства по использованию земли в существенных интересах проявляются в гражданском и аграрном законодательстве Германии, регулирующем сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, устанавливающие запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельным участком, реализацию государственных задач в сфере строительства жилья, коммуникационных сооружений, дорог, охраны окружающей среды, памятников природы и архитектуры, планирования территорий. Среди норм публичного права, регулирующих совершение сделок с недвижимостью, можно найти и такие, которые относятся к зонированию как основному способу правового регулирования использования сельскохозяйственных земель и земель, охрана которых необходима в природоохранных целях.

В юридико-техническом аспекте обращает на себя внимание широкое использование в ГГУ норм частноправового содержания, создающих основу для возникновения прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, в том числе право на приобретение и передачу вещно-правового титула, право на оформление и передачу закладных на этот титул, а также право на создание и передачу узуфрукта или сервитутов. В законе о земельном кадастре предписывается официальный порядок для внесения регистрационных записей в земельный кадастр.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право земельной собственности может быть ее отчуждение. По законодательству ФРГ отчуждение допустимо только в общественных интересах, может производиться по основаниям, предусмотренным законом, который устанавливает вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон.

Право на землю в сельском и лесном хозяйстве отличается от общего земельного права. Это касается в первую очередь сделок в отношении земель, находящихся в сельскохозяйственном и лесном обороте. Так, например, аграрное право запрещает дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или их непродуктивное использование. Оно также гарантирует защиту интересов арендаторов, предусматривает контроль со стороны государственных учреждений за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; обеспечивает землепользование, направленное на улучшение качества земельных угодий, сохранение ландшафтов, на возможность использования земельных и лесных ресурсов в интересах местного населения и государства в целом.

Права собственности на землю и ее наследования закреплены и гарантированы в Конституции ФРГ. В настоящее время в частной собственности здесь находится свыше 95 % земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат общинам, феодальным землям, федерации в целом, церкви, учебным заведениям.

Право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения о передаче права собственности и регистрации этого факта в поземельной книге.

О согласии на передачу права собственности должно быть заявлено в компетентном учреждении (перед ответственным сотрудником службы землеустройства или нотариусом) при одновременном присутствии обеих сторон. Оно не может сопровождаться какими-либо условиями или временными ограничениями.

Порядок приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в поземельной книге имеет исключения:

в случае наследования право собственности наступает с момента смерти завещателя;

в случае принудительной продажи с торгов – с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе;

при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Конституция ФРГ содержит также ограничения прав собственности на землю, которые вытекают из “обязательств использовать собственность в общественных интересах” и распространяются не только на права пользования, но и на обязательства, в частности, налоги, которые могут повлечь за собой сокращение собственности.

Обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками и т.д.

Правовой базой комплексного планирования использования земельных ресурсов является федеральный закон от 8 апреля 1965 г., к которому была сделана поправка в виде закона от 19июля 1989 г. Этот закон является основополагающим законом Германии, который проводится в жизнь с помощью вспомогательных соответствующих законов земель.

Федеральный закон о планировании использования земельных ресурсов страны формулирует основные принципы, которые обязан соблюдать при планировании Правительства на Федеральном уровне и на уровне земель. Он определяет политику поддерживания в сельских районах достаточной плотности населения, адекватной инфраструктуры, обеспечивая для экономической эффективности также достаточное количество рабочих мест вне сельского и лесного хозяйства. Кроме того, затрагивается и сельское хозяйство, так как закон предусматривает защиту, и охрану и развитие природных ресурсов и ландшафта, включая лесоводство и защиту почв и водных ресурсов. Все принципы, изложенные в данном законе, могут быть дополнены и расширены законодательством земель.

Наиболее важным документом при общем комплексном планировании использования земельных ресурсов на уровне земли или уровне их регионов является планирование использования земельных ресурсов в масштабе земли, которое конкретизирует способы реализации принципов Федерального закона о планировании использования земельных ресурсов. В рамках планирования использования земельных ресурсов Земли могут быть рассмотрены особые сферы деятельности, такие как, например, сельское хозяйство. Кроме того, в рамках планирования использования земельных ресурсов Земель могут быть определены территории, которые должны быть использованы особым способом в зависимости от условий данного района. Помимо комплексных планов, составляются также планы программы, которые касаются только определенных участков земли и особых способов использования земли. Все эти планы являются обязательными для исполнения в рамках земли. Примером такого плана может служить план сельскохозяйственного использования земли в Баварии, который разработан на уровне всех районов и регулирует землепользование в сельском хозяйстве.

Комплексное планирование использования земельных ресурсов в муниципалитете основано на федеральном законе о строительстве от 8 декабря 1986 г. Этот закон также имеет отношение к сельскому хозяйству, т.к. включает в себя положения, касающиеся планирования муниципальной земли и процедуры получения разрешения на строительство зданий.

Федеральный закон о строительстве различает два типа местных планов – план зонирования и план землеустройства. План зонирования служит в качестве предварительного планирования и определяет разные виды землепользования в обозримом будущем на всей площади муниципалитета. План зонирования включает в себя распределение земли под строительство жилых посещений, промышленных объектов, хон отдыха, сельское и лесное хозяйство. Как таковой, план зонирования не является обязательным для частных лиц – так как он только определяет требования для самого муниципалитета. Этот план является основой для второго вида муниципального плана – плана землеустройства. Муниципалитет обязан составить план землеустройства с обязательным соответствием планам зонирования. Он содержит положения для всех видов землепользования, особенно для строительных целей, которые являются обязательными для всех частных лиц. Местные планы должны быть составлены в соответствии с целями планирования на уровне Земли или региона.

На сельское хозяйство и лесоводство местные планы могут влиять в двух отношениях. С одной стороны местные планы учитывают интересы сельского хозяйства и лесоводства. В этом отношении федеральный закон о строительстве требует, чтобы почва использовалась способом, способствующим охранительным целям и предписывает, в каких случаях могут быть выделены земли под сельское хозяйство и лес. Использование земель для других целей возможно только в определенных случаях.

В планах зонирования, также как и в планах землеустройства, могут быть выделены земельные участки только под сельское хозяйство и лес. Выделение земли под хозяйство и лес дает гарантии, что конкретные участки могут быть использованы только для сельскохозяйственного использования и лесоводства и исключается из процесса освоения в несельскохозяйственных целях.

С другой стороны, федеральный закон о строительстве имеет отношение к сельскому хозяйству, т.к. предусматривает необходимость наличия особого разрешения на строительство зданий. Разрешение на строительство зданий зависит от того, расположен ли участок в границах землеустроительной территории, в пределах отстроенных площадей (где план землеустройства не имеет силы) или в границах неосвоенных площадей.

Особенно значимым для сельского хозяйства и лесоводства является положение федерального закона о строительстве, запрещающим строительство зданий на неосвоенной площади. Однако, есть некоторые отступления от этого запрета, особенно для построек, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству. Недопустимость строительства зданий на неосвоенной площади позволяет зарезервировать эту площадь для использования в целях сельского хозяйства и лесоводства, для сохранения природы, ландшафта и зоны отдыха.

Сельское хозяйство может оказывать влияние в значительной степени специальное планирование, в тех случаях, когда сельскохозяйственные угодья используются для определенных целей например, в качестве охотничьих или рыболовных заповедников. К специальным проектам относятся также строительство дорог и другие проекты, предложенные государственными властями или частными предпринимателями.

Специальное планирование может оказывать влияние на сельскохозяйственные угодья в заповедниках, предназначенных защищать природу, ландшафт или водные ресурсы путем запрета пользования ими. В этом отношении важно важно уяснить, в какой степени и каким способом можно вести хозяйство в соответствии со специальными планами. Комплексное планирование использования земельных ресурсов ставит задачу содействовать комплексным планам, разработанным на вышестоящем уровне и координировать различные специальные планы. Следует заметить, что комплексное планирование использования земельных ресурсов может заменять собой или иметь приоритет перед специальными планами.

Существуют различные процедуры и средства для координации комплексного планирования использования земельных ресурсов на базе специальных планов. Законодательство предусматривает особую процедуру согласования различных специальных планов с принципами и целями комплексного планирования использования земельных ресурсов земель. Таким образом принципы комплексного планирования использования земельных ресурсов, затрагивающие сельское хозяйства принимаются во внимание при разработке других несельскохозяйственных специальных планов. При этом законы содержат специальные условия, которые увязывают комплексное планирование со специальным планированием. Различают два типа условий.

Во-первых, законодательные ограничения могут включать в себя координацию различных процедур, обеспечивая участие (информацию, слушание) властей, разрабатывающих комплексное планирование использования земельных ресурсов в специальных проектах. Другие условия могут предусматривать обязательное соблюдение целей и принципов общего планирования использования земельных ресурсов. При этом сельскохозяйственные интересы могут быть защищены путем участия сельскохозяйственных производителей в делах, относящихся к определенным специальным проектам.

Сельскохозяйственные интересы также принимаются во внимание при составлении планов специальных проектов, которые негативно влияют на сельскохозяйственное землепользование. Например, если предполагаемый проект мог бы быть осуществлен иным способом, исключающим негативное воздействие на аграрное производство или таким способом который уменьшит это неблагоприятное воздействие, то это всегда служит аргументом против принятия данного проекта. Власти, выносящие решения, обязаны принять во внимание подобные соображения.

Консолидация земель в Германии имеет долгую историю. В настоящее время правовой основой процедур консолидации земель является Федеральный Акт о консолидации земель от 14 июля 1953 г. с последующей поправкой в виде закона от 16 марта 1979 г. Процедура консолидации земель призвана совершенствовать производство сельскохозяйственных товаров и улучшить условия работы в сельском хозяйстве, содействовать охране почв, улучшить структуру земли и содействовать региональному развитию.

Улучшение структуры земли охватывает все экономические и экологические аспекты сельскохозяйственных и лесных районов. По содействием региональному развитию понимается осуществление мероприятий, предусмотренных в рамках комплексного планирования использования земельных ресурсов Земли для районов, вовлеченных в процедуры консолидации земель.

Функции консолидации земель состоят в том, чтобы объединить разбросанные участки земли в соответствии с современными экономическими требованиями, построить дороги и другие государственно-муниципальные строительные объекты, регулировать использование воды и осуществить мероприятия по защите улучшению почв и ландшафта. Бюро консолидации земель обязано учитывать комплексное планирование использования земли, защиту окружающей среды и другие интересы.

Процедура консолидации земель осуществляется согласно распоряжению государственного органа, занимающегося подобными вопросами. В Германии проведение процедуры консолидации земельных участков не зависит от положительного голосования большинства владельцев собственности. Помимо Бюро консолидации земель в этой процедуре также участвует муниципальное объединение, состоящее из собственников. Это муниципальное объединение может взимать от своих членов взносы в целях процедуры консолидации земель.

Первым шагом в данной процедуре является оценка земельных участков. Эта оценка служит основной для выделения земельных участков, пострадавшим от процедуры собственникам. После следует процедура планирования дорог, других построек в государственных или общественных интересах.

План строительства дорог и водных коммуникаций должен также оценивать экологические последствия осуществления проекта формировать предложения для экологического улучшения. Осуществление этого плана путем изменения или строительства внутрихозяйственной автодорожной сети, регулирования водного режима, строительства для сохранения и улучшения почв и ландшафта создает условия для консолидации разрозненных земельных участков.

Процедура консолидации земель завершается планом консолидации земель, который определяет меры объединения разрозненных земельных участков и изменяет права на их владение. Распределение и выделение земли собственникам основано на принципах равенства стоимости между старыми и новыми земельными участками. Денежная компенсация предоставляется собственнику только в исключительных случаях, и собственник должен согласиться получить компенсацию вместо земли.

Помимо обычной процедуры консолидации земли, Акт о консолидации земли признает законным четыре вида процедур: упрощенная процедура консолидации земель, специальная консолидация в связи с экспроприацией сельскохозяйственных угодий для строительства и проектов, ускоренная процедура консолидации земель и добровольный обмен сельскохозяйственных земельных участков.

Упрощенная процедура осуществляется для снижения негативного влияния на фермерские хозяйства строительства и других изменений (новых дорого и водопроводов) или для того, чтобы содействовать осуществлению мероприятий по развитию (или сохранению) природной среды и ландшафта и т.д. Более того, упрощенная процедура консолидации земель допустима в регионах с преобладанием изолированных ферм или там, где обычная процедура консолидации земель уже выполнена.

Процедура специальной консолидации земель в связи с экспроприацией сельскохозяйственных угодий проводится в случае, особого строительства или проектов (например, строительство автострад, железных дорог, аэропортов и т.д.). Главная цель этой процедуры состоит в том, чтобы распределить потерю сельскохозяйственных угодий между несколькими землевладельцами для того, чтобы потеря каждого владельца была сведена до минимальной площади. В тоже время эта процедура снижает неблагоприятный эффект от проекта на фермеров данного района.

При отсутствии строительства новых дорог или изменения водопроводов имеет место ускоренная процедура консолидации земель, которая предусматривает более быстрое совершенствование аграрного производства или освоения мероприятия для сохранения природной среды и ландшафта. Эта процедура применяется, если несколько землевладельцев или сельскохозяйственная плата (государственно-муниципальное объединение, основанное на условии обязательного членства фермеров) выскажут официальную просьбу. Процедура по всей сути служит интересам пострадавших землевладельцев.

Добровольный обмен сельскохозяйственных владений возможен с участием Бюро консолидации земель. Этот обмен может содействовать улучшению структуры ферм или внедрять мероприятия, направленные на сохранение природы и ландшафта.

Федеральный Акт о консолидации земель также предусматривает учет экологических интересов. Три из специальных процедур консолидации земель (упрощенная процедура консолидации земель, ускоренная процедура консолидации земель и добровольный обмен земельных участков) могут быть использованы как средство для охраны природы и организации ландшафта. В этом случае охрана природы, организация ландшафта служат в качестве главной цели этой процедуры.

Федеральный закон о строительстве регулирует взаимосвязь между мероприятиями, проводимыми для улучшения структуры сельского хозяйства и комплексным планированием использования земельных ресурсов на местном уровне с помощью координации местного планирования муниципалитетов и процедурами консолидации земель.

Согласно Закону «О сделках с земельными участками» от 28 июля 1961 г. действие которого распространяется на все сельскохозяйственные площади, а также на заболоченные земельные участки и пустоши, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесохозяйственный оборот, продажа (покупка) таких участков возможно только при соответствующем разрешении.

Значение этого закона состоит в том, что он:

- распространяет кодификацию законодательства на институты, относящиеся к характеристике гражданско-правовых сделок с земельными участками;

- определяет условия функционирования рынка сельскохозяйственной недвижимости;

- регулирует рыночные аграрные отношения, ориентированные на концентрацию сельскохозяйственного землевладения;

- создает условия для оптимизации размеров хозяйственных предприятий, прежде всего семейных крестьянских хозяйств, усиление их технической вооруженности с использованием различного рода кредитных, налоговых льгот и др.

Чтобы присвоить правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий к условиям рынка недвижимости, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. вводит право преимущественной покупки земли, предоставляя его тем, кто живет и работает на земле, регулирует порядок заселения земельных участков, устанавливает достаточно подробную процедуру выдачи разрешений на сделки с земельными участками.

Институт преимущественной покупки содействует укрупнению сельскохозяйственных предприятий и распространяется лишь на сделки с земельными участками в два и более гектаров. В отдельных федеральных землях эта норма, однако, сокращена и составляет в Гессене – 0,25 га, в Нижней Саксонии и Баден-Вюрттемберге – 0,5 га, в Баварии – 1 га. В этом проявляется противоположная укрупнению сельскохозяйственных предприятий тенденция развития законодательства, которое охраняет мелкую крестьянскую собственность за землю как основу для сохранения семейных крестьянских хозяйств.

Закон не предусматривает в связи с этим каких-либо ограничений для выдачи разрешений на приобретение земельных участков крестьянином (фермером), для которого сельскохозяйственная деятельность является основным занятием. В случае конкурса покупателей преимущественное право на приобретение земельного участка имеют лица, получающие более 90 %доходов от сельскохозяйственной предпринимательской деятельности. Местные органы государственной власти также отдают предпочтение тем фермерам, которые могут улучшить производственную структуру семейного крестьянского хозяйства.

К отчуждению земельного участка приравниваются и требуют разрешения:

- уступка или продажа доли в совместной собственности на землю;

- отчуждение наследственной доли лицу, который не является сонаследником, если наследство заключается в основном в сельскохозяйственном или лесохозяйственном предприятии;

- установление вещных прав пользования.

Закон не требует разрешения:

- при совершении операций по вещным обременениям земельных участков (установлении ипотеки, ипотечный или рентный долг);

- при отчуждении земельного участка в порядке принудительной продажи с торгов;

- когда одной из стороной договора выступает федерация или земля;

- отчуждение земельных участков, территориально расположенных в районе действия плана застройки.

В законе определены:

- случаи, когда разрешение на отчуждение земельного участка должно быть дано и когда в нем следует отказать;

- определен порядок выдачи разрешений на отчуждение земельного участка (разрешение на отчуждение должно быть выдано, если сельскохозяйственное или лесохозяйственное предприятие подлежит полной ликвидации);

- если при отчуждении будут улучшены границы земельного участка;

- производится обмен земельных участков.

Особое положение в договорных отношениях, связанных с отчуждением земельного участка, занимает община (города, села, другие союзы). Возможность продавать земельный участок расположенный на территории общины с неблагоприятными условиями хозяйствования, допускается лишь при соблюдении требований, установленных генеральным планом застройки территории общины. При этом должно быть удостоверено, что земельный участок будет использоваться не для сельскохозяйственной деятельности.

Особые правила установлены для отчуждения сельскохозяйственных предприятий, которые продаются целиком или передаются в порядке наследования в тех случаях, когда приобретающее лицо является супругом собственника, находится с собственником в прямом родстве или имеют место родственные отношения до третьей степени по боковой линии или до второй степени по супружеской линии.

Выдача разрешения на отчуждение земельного участка:

Выдача разрешения на отчуждение земельного участка возлагается на уполномоченный законом земли местный орган государственной власти, в качестве которого чаще всего выступает либо сельскохозяйственные органы, либо административные органы районов, реже учреждения юстиции.

В Баден-Вюттемберге для получения разрешения на отчуждение земельного участка его владелец обращается с соответствующим заявлением в сельскохозяйственное ведомство. Оно и принимает согласованное с административными органами власти решение, на основе которого выдается решение об отчуждении земельного участка.

В Баварии об отчуждении земельного участка отнесено к компетенции районного административного органа.

В случае, когда участником договора купли-продажи земельного участка выступает район или самостоятельная община, выдача разрешения возлагается на Правительство земли.

На уровне округа вопрос о выдаче разрешения отнесен к ведению Министерства продовольствия, сельского и лесного хозяйства.

Заявление на выдачу разрешений в Нижней Саксонии принимаются комиссией по сделкам с земельными участками района и города.

Отказ в выдаче разрешения на совершение сделок с земельным участком.

Отказ в выдаче разрешения на совершение гражданско-правовых сделок с земельным участком допускается лишь по основаниям, указанным в законе «О сделках с земельными участками». Это возможно лишь в трех случаях:

- когда купля-продажа земельного участка связана с «нездоровым перераспределением земли»;

- когда отчуждение земельного участка приведет к его «бесхозяйственному уменьшению» или раздроблению;

- когда договорная цена находится в «глубоком несоответствии» со стоимостью участка.

Закон квалифицирует раздел земли в порядке отчуждения в качестве «нездорового распределения», когда он входит в противоречие с мерами по улучшению структуры почвы. В Германии при переходе права собственности, если речь идет о сельскохозяйственных землях, существуют различия в порядке отчуждения земли в зависимости от того, кто является покупателем земельного участка – фермер или лицо, не связанное с предпринимательской деятельностью в области сельского хозяйства. Сделки, по которым сельскохозяйственный земельный участок продается на ферму по той же цене, которую предложил фермер, ранее квалифицировались земельными органами как «нездоровое распределение земли». В таком случае местные органы государственной власти отказывали в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка не ферму. Кроме того, продажа земли не ферму может иметь неблагоприятные последствия для региональной (местной) рыночной инфраструктуры сельского хозяйства. При этом широкое распределение получило приобретение не фермерами резервных земельных участков для обмена или земельные участков под залежью и на консервации приобретаются для добычи гравия и др. В таких случаях местные органы государственной власти выдают разрешение на отчуждение земельного участка, поскольку такие гражданско-правовые сделки отвечают общим народнохозяйственным потребителям и не могут рассматриваться в качестве «нездорового распределения» земли.

Местные органы государственной власти отказывают в выдаче разрешений на отчуждение земельного участка, если продажа одного или нескольких земельных участков, территориально и экономически взаимосвязанных, принадлежащих одному владельцу, приведет к «бесхозяйственному уменьшению» или раздроблению. Формулируя это правило, закон исходит из принципа минимального производственного единства земельного участка крестьянского хозяйства. Это означает, что отчуждение, основанное на разделе наследства, договора купли-продажи иных сделок с землей, в результате которых крестьянское хозяйство утрачивает самостоятельность, а размер его сельскохозяйственных угодий становится менее 1 га, а лесохозяйственных – менее 3,5 га квалифицируется земельными органами как «бесхозяйственное уменьшение».

Устанавливая особый режим отчуждения земельных участков, для того чтобы не допустить бесхозяйственного уменьшения семейного крестьянского хозяйства, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. предусматривает некоторые изъятия из этого общего правила. Это касается тех случаев:

- когда отчуждение земельного участка, основанное на разделе наследства и иных сделках с землей, хотя и связанно с сокращением или разделом семейного крестьянского хозяйства, но не рассматривается как «бесхозяйственное уменьшение» (в случаях, когда отчуждение земельного участка служит рационализации производства или когда для его владельца работа в крестьянском хозяйстве перестает быть единственным занятием и служит источником дополнительного дохода наряду с другими основными доходом);

- когда в результате раздела семейного крестьянского хозяйства оно может вырасти до жизнеспособного сельскохозяйственного предприятия.

С развитием мелиорации и осуществлением землеустроительных работ по восстановлению почв и улучшению структуры сельского хозяйства возникают новые проблемы, связанные с ограничением свободы собственника в распоряжении земельным участком. Устанавливая такие ограничения, закон предусматривает отказ в выдаче разрешения на отчуждение земельных участков, сформированных при осуществлении землеустроительных мероприятий, в том числе за счет финансируемых или субсидированных государством скупок или переселением с целью создания сельскохозяйственных предприятий, если такое перераспределение земель нарушает законодательство по совершенствованию аграрной структуры.

Имеющиеся в Законе от 28 июля 1961 года о сделках с земельными участка ограничения правомочий земельных собственников связаны также с тем, что поводом для отказа в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка могут быть случаи, когда денежный или имущественный эквивалент земельного участка находится в «грубой диспропорции» с его действительной рыночной стоимостью. Основным фактором для решения вопроса о наличии или отсутствии «грубой диспропорции» между выплачиваемыми за земельный участок эквивалентом и его действительной стоимостью является реальная рыночная цена земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей.

Закон при этом имеет в виду цену, которая может быть установлена при отчуждении земельного участка по соглашению сторон с учетом его долговременного хозяйственного использования т. е. так называемую внутрихозяйственную реальную цену. Ее размеры должны определяться прежде всею путем обобщения достаточного числа сравнимых показателей Покупные или продажные цены, о которых можно предположить, что они сформировались не в холе обычных сделок с земельными участками, а под влиянием личных связей или особых отношений, могут принимался во внимание или игнорироваться

При этом учитываются выгоды, которые может получить покупатель конкретного земельного участка благодаря его местоположению, структуре почв и другим производственным характеристикам «Грубая диспропорция» между стоимостью земельного участка и выплаченным (предоставленным) эквивалентом имеет место тогда, когда покупная цепа превышает рыночную стоимость участка более чем на 50%. Эта цифра может незначительно изменяться в сторону повышения или понижения с учетом особенностей отдельных сделок.

Местные органы государственной власти при наличии мотивов в отказе в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка вправе, если будут на это веские основания, смягчить «недопустимую суровость» для продавца земельного участка. Эта мера задумана германским законодателем как средство санации (оздоровления) землевладельца и ограничивается лишь исключительными случаями

Дата добавления: 2015-11-26