Читайте также:
|
На первом этапе необходимо предоставить кадастровую стоимость одного гектара земли сельскохозяйственного назначения.
К тому же должны быть приложены и базовые нормативы. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на втором этапе заключается в оценке по административным районам, а также землевладениям.
Во время осуществления второго этапа кадастровой оценки необходимо, чтобы средневзвешенная кадастровая стоимость земельных угодий соответствовала величине, которая была получена на первом этапе работы. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на пером этапе определяет такие базовые показатели, как оценочные затраты, оценочная продуктивность, кадастровая стоимость, стоимость производства валовой продукции, а также расчетный рентный доход.
Используя базовые оценочные показатели затрат и продуктивности, установленные на первом этапе, осуществляется кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения второго этапа.
При этом все результаты оценки должны быть сопоставимы. Кадастровая оценка предполагает расчет показателей по следующим критериям:
· плодородие почвы,
· местоположение почвы для определения рентного дохода,
· технологические свойства,
· кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель.
Показателем плодородия почвы является балл бонитета.
Его используют при расчете валовой продукции, а также количества затрат на объекте оценки. Балл бонитета. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и ее технологические свойства должны рассчитываться с учетом рельефа почвы, ее энергоемкости, каменистости, удаленности от хозяйственного центра, контурности.
Все получаемые значения в процессе работы должны быть переведены в коэффициенты и баллы. Балл бонитета необходимо определять в следующей последовательности:
· установление свойств почвы и ее признаков, которые весьма существенно влияют на ее плодородность,
· на основании установленных ранее признаков рассчитываются средние физические значения для конкретной почвы.
· кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения при расчете балла бонитета использует пересчет всех свойств и признаков почв (каким образом они влияют на урожайность),
· используя совокупность признаков и свойств необходимо рассчитать среднегеометрический балл.
· используя корректировку среднегеометрического балла, необходимо произвести расчет совокупного почвенного балла.
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, в частности, удельного показателя, имеет следующую последовательность:
1. Дифференциация базовых нормативов продуктивности сельхоз угодий.
В расчет идут все рентообразующие факторы: местоположение, плодородие почвы, ее технологические свойства.
2. Определение рентного дохода на основе полученных ранее индивидуальных нормативов.
3. Расчет индивидуальных показателей кадастровой стоимости в границах землевладеньях.
Чтобы получить расчетный рентный доход, необходимо сложить абсолютный и дифференциальный рентный доход.
29. Земли сельскохозяйственного назначения II группы.
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
30. Земли сельскохозяйственного назначения III и IV группы.
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
31. Земли сельскохозяйственного назначения V и VI группы.
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.
32. Оценка рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Дата добавления: 2015-11-26; просмотров: 75 | Нарушение авторских прав