Метод покрытия долга для определения коэффициента капитализации.

Метод применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Ro=m*Rm*DCR.

DCR – коэффициент покрытия долга, Rm-коэффициент капитализации.

DCR=DS/ЧОД.

DS – величина ежегодного обслуживания долга

M=Vm/V

m – коэффициент ипотечной задолжности, Vm-заемные средства, V-общий капитал.

Rm=DS/Vm

Rm- ипотечная постоянная или ставка капитализации заемных средств

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий и когда присутствуют заемные средства.

Определение коэффициента капитализации методом суммирования (Кумулятивный).

Метод кумулятивного построения - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения предусматривает построение %ой ставки с использованием безрисковой стаки в качестве базовой. Под безрисковой ставкой доходности понимают ставку на высоколиквидные активы, т.е. такие активы, в которые вложения денежных средств осуществляются без какого-либо риска не возврата.

К безрисковой ставке добавляются поправки, которые отражают отличие доходных потоков в высоколиквидном бизнесе и потоками доходов от недвижимости.

Обычно добавляют поправки: за риск; За низкую ликвидность; За инвестиционный менеджмент; На прогнозируемое изменение стоимости недвижимости.

R= Rбр+Vр + Vнл + Vим + Vвк.

Rбр- Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. В России риск инвестирования капитала выше. Поэтому добавляют поправку за риск вложения капитала в конкретную страну. Поэтому чаще в качестве безрисковой ставки берут доходность по ОФЗ (общефедеральные займы) или ВЭБ (внешэкономбанк).

Vр – Поправка, учитывающая возможность, случайной потери потребительской стоимости объекта. Обычно принимается равной размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Vнл- учитывается невозможность немедленного возврата

инвестиций, вложенных в объект. Может быть принята равной долларовой инфляции за средний период времени, потребный для продажи недвижимости.

Vим – Управление инвестициями сопровождается

рисками и является сложным процессом.

Чем больше риска и чем более сложно управление, тем больше поправка за инвестиционный менеджмент.

Vвк– Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала.

R= Y+ OFF=Y+Vвк

Vвк= sff(i,n) – аннуитетное возмещение капитала.

(или R(км)= i(безр) + i(ликв) + i(упр) + i(объекта)).

Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Дата добавления: 2015-12-08