Договор аренды здания или сооружения.

По этому договору арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК). Признаком основным договора аренды здания или сооружения является его предмет. Специфика проявляется в том, что:

- здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, являются материальной ценностью, что требует их индивидуализации и учета;

- всегда связаны неразрывно с землей.

Под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В юридической литературе высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [4]. К аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), которые не противоречат специфике нежилых помещений [5].

Договор аренды здания (сооружения) оформляется в письменной форме, который подписывается сторонами с обеих сторон, в виде договора. Если не соблюдается форма договора аренды здания или сооружения, то это влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, менее на год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК)[6]. Порядок государственной регистрации прописан в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость. Важным условием так же является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует обговоренность о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата берется за квадратный метр, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Если арендатор арендует здание или сооружение то он получает в пользование также земельный участок, на котором он находится и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Из этого встает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК).

Закон установливает особые правила передачи здания (сооружения) арендатору и последующего возврата. Тут присутствует наличие двух основных фактов:

- предоставление имущества и оформление передачи двусторонним документом (например, передаточным актом).

Если одна сторона не хочет подписывать документ о передаче, то это рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК). В договоре аренды, указываются сведения, устанавливают, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю также должен оформляться с соблюдением изложенных правил (п. 2 ст. 655 ГК).

Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору так же передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК). Большую часть участка передать возможно, если это специально предусмотрено в подписанном договоре. Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный участок арендодателя. Если арендодатель является собственником земли, арендатору передается право аренды этого участка если это прописано в договоре. Если в договоре не прописаны эти права арендатора на соответствующий земельный участок, к нему, все равно, переходит право пользования земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). В этом случае, арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить с ним договор о форме землепользования соответствующей частью земельного участка. Если земля не в собственности у арендодателя то он по общему правилу вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка. Арендодатель должен узнать о согласии собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Согласно правилу по которому переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон устанавливает, что при продаже третьему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

Дата добавления: 2015-12-08