Договор купли-продажи

Договор купли-продажи - это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454* ГК РФ).

В ходе реформирования российской экономики законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Предмет договора. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:

- земельный участок;

- здание, сооружение;

- жилое помещение;

- нежилое помещение;

- объекты незавершенного строительства;

- прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.п.).

Первоначальной и необходимой предпосылкой для оборота недвижимости является государственная регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора купли-продажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка.

Существует особый порядок признания объектом недвижимости незавершенного строительства.

Несовместимы между собой такие объекты недвижимости, как здание и помещения в нем.

Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании - деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи является:

- консенсуальным,

- возмездным,

- двусторонним.

Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

Исполнение обязанности по передаче недвижимости покупателю. Передача недвижимости покупателю является формальной (символической). Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Однако, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец лишен фактической возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства.

Покупатель, который получил от продавца фактическое владение недвижимостью, собственником (титульным владельцем) не становится, но он признается законным владельцем этой недвижимости. Такой покупатель может лишь потребовать от продавца (и только от него) регистрации перехода права собственности в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и только в том случае, если продавец еще числится собственником недвижимости в ЕГРП.

Крайне неприятная ситуация складывается в тех случаях, когда один из покупателей - фактический владелец, а другой покупатель сумел зарегистрировать за собой право собственности по договору в ЕГРП. В этом случае появляется "голое" право собственности - новый собственник лишен возможности истребовать имущество у владельца, а владелец может только пользоваться недвижимостью, но не распоряжаться ею.

Такая ситуация не может возникнуть при купле-продаже жилой недвижимости, где государственной регистрации подлежит сам договор.

Дата добавления: 2015-07-08