Лекция 1 Институт собственности

ВНЕШНЯЯ СРЕДА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

Задание на лабораторную работу: провести сравнительный анализ институтов собственности. Составить свое заключение, в котором наряду с выводом из сравнения институтов собственности должен присутствовать ответ на вопрос: зачем нужны институты собственности на рынке недвижимости?

1 ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Лекция 1 Институт собственности

Рыночная система экономики может быть сформирована только в том случае если будет создан институт частной собственности и система защиты этого института. Данное высказывание считается экономической аксиомой, не требующей доказательств.

Институт собственности – это отношения (связи) между гражданином или организацией (физическим или юридическим лицом) с одной стороны и имуществом с другой, которые выстроены по правилам действующего гражданского законодательства (рисунок 2).

Гражданина или организацию юристы обычно называют субъектом института собственности. Имущество же они именуют объектом.

Важнейшим элементом в системе отношений собственности является объект собственности. Во многом социально-экономические отношения – это отношения между людьми по поводу разделения имеющихся природных и созданных из них искусственных объектов. Сама по себе природа никому не принадлежит. Но люди решили разделить ее между собой. Впрочем, также поступают и животные, устанавливая зоны своего влияния. Сами природные объекты и создаваемые на их основе искусственные объекты являются базой института собственности. Отношения складываются по поводу них.

Объекты собственности – это все объекты гражданских прав.

Уточним составляющие понятия «объекты собственности».

Объекты гражданских прав (имеется в виду не только прав собственности, но и других) – это вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (статья 128 ГК РФ «Виды объектов гражданских прав»).

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; иное имущество, относимое к недвижимому законом (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Еще раз напомним, что важнейшим признаком отнесения объектов к классу недвижимого имущества оказывается не привязанность к земле, а особая важность и значимость для общества и государства. Поэтому такое имущество и права на него подлежат государственной регистрации.

Движимые вещи – это все вещи, не относимые к недвижимому имуществу (пункт 2 статьи 130 ГК РФ).

Вторым важнейшим элементом института собственности является субъект собственности.

Субъекты собственности – это физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, чьи права собственности защищаются равным образом (статья 212 ГК РФ «Субъекты права собственности»).

Итак, институт собственности как система состоит из двух основных элементов: объект собственности и субъект собственности. Между этими элементами устанавливаются связи. Так в чем же заключаются отношения собственности?

Отношения собственности – это связи, устанавливаемые между объектом собственности и субъектом этой собственности. Такие связи должны закрепить объект собственности за конкретным субъектом (гражданином или организацией, государством, муниципалитетом) таким образом, чтобы данный объект не относился к кому-либо еще.

Отношения собственности (связи в институте собственности) – это права и обязанности, которые субъект (собственник) реализует в отношении объекта (имущества) – рисунок 3.

Права собственности – это право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом (статья 209 ГК РФ «Содержание права собственности»).

Право владения – это основанная на законе возможность иметь у себя данный объект собственного имущества, содержать его в своем хозяйстве, то есть фактически обладать им, числить в своем балансе.

Право пользования – это возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта собственного имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Пользоваться имуществом можно только владея им.

Право распоряжения – это возможность определения юридической судьбы объекта собственного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (продажа, передача по наследству, уничтожение и т. д.)

В праве распоряжения заложена возможность изменения всех прав в структуре права собственности. Это право, если оно реализуется, обеспечивает динамику института собственности. Юридический статус объекта может быть изменен по желанию субъекта собственности.

Собственник в праве отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Однако ст. 209 ГК РФ содержит такие положения, которые намекают на то, что собственник не полный хозяин своему имуществу.

Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 ГК РФ).

Из этого следует, что право собственности может ограничиваться правами и интересами других граждан и юридических лиц, интересами защиты окружающей среды. Поэтому необходимо обратить внимание на обязанности, которые, как и права являются частью отношений (связей) института собственности.

Обязанности в институте собственности – это обязанности, которые возникают у субъекта собственности по отношению к объекту собственности и другим лицам.

Бремя содержания имущества – это одна из обязанностей субъекта собственности, а именно обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ «Бремя содержания имущества»).

Обязанность нести риск случайной гибели имущества – обязанность собственника нести риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ «Риск случайной гибели имущества»).

Соблюдения прав несобственников. Необходимо также отметить, что на право собственности могут быть наложены различные обременения (а на собственника возложена ответственность за их соблюдение), связанные с правами или интересами других лиц или государства. Например, соседу собственника земельного участка может быть разрешен проезд по этому участку к своему дому. На собственника объекта, представляющего собой культурную и историческую ценность, может быть возложена обязанность по его сохранению. Собственник земли, обязан использовать ее согласно типу землепользования и т. д. Другими словами к имуществу, находящемуся в Вашей собственности, имеют отношение и совершенно посторонние люди. И у них, как это ни странно, есть целый набор прав на чужое имущество. А у собственника возникает обязанность соблюдать права несобственников по отношению к его имуществу.

В праве распоряжения заложен потенциал изменения описанного института собственности с его правами и обязанностями. Если субъект собственности (собственник) воспользуется правом распоряжения (например, вступит в какую-либо сделку), то у него изменяться права, изменяться обязанности, измениться сам институт собственности.

Например, операция купли-продажи. Происходит заключение договора. Собственник берет на себя дополнительную обязанность по передачи имущества новому владельцу и право получить деньги, новый собственник берет на себя обязательство выплатить деньги и право получить в собственность имущество. После исполнения договора у прежнего собственника теряются все права собственности, но и обязанность передать имущество. Система собственности коренным образом меняется – права и обязанности института собственности переходит от одного субъекта к другому. Такую динамику института собственности называют переходом права собственности.

В частности субъект собственности может воспользоваться своим правом распоряжения и передать свое имущество в доверительное управление (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (пункт 4 статьи 209 ГК РФ).

Согласно второму пункту 209 статьи ГК РФ собственник имеет полное право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Итак, в основе института собственности лежат отношения между субъектом собственности и объектом собственности, складывающиеся из прав и обязанностей субъекта собственности.

К правам института собственности относится три права. Раскрытие понятия «собственность» через три правомочия не является общепризнанной мировой практикой. Это российская традиция, которая впервые была законодательно закреплена в ст. 420 Свода законов Российской империи, откуда затем перешла в гражданские кодексы 1922 и 1964 годов. В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики права собственности. Например, согласно ст. 903 Германского гражданского уложения собственник распоряжается вещью по своему усмотрению. В соответствии со ст. 544 Французского Гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом. В англо-американском праве, не знающем в силу своего претендентного характера легального (законодательного) определения права собственности, его исследователи насчитывают от 10 до 12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц.

В пункте 6 статьи 2 «Право собственности» Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года устанавливалось: «Результаты хозяйственного и иного использования имущества, включая произведенную продукцию, а также плоды и иные доходы от использования имущества принадлежат собственнику этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором собственника с другим лицом».

Триады правомочий «владения, пользования и распоряжения» достаточно для понимания и защиты частной собственности физического лица на предметы потребления, товары длительного пользования, недвижимость, которые не используются для целей коммерческих организаций (извлечение дополнительной прибыли). Но как только мы подходим к собственности физического лица на акции или вклад в общество с ограниченной ответственностью, или пай в кооперативе, то здесь очевидно, что главное правомочие это не пользование, не владение и не распоряжение, а получение дохода. Отсутствие такого правомочия в законодательствах других стран часто компенсируется развитым корпоративным правом, поэтому не может служить оправданием отсутствия такого правомочия в законодательстве Российской Федерации.

Дата добавления: 2015-07-10